Qu'est ce qu'une SCPI ISR ?

Dans un premier temps nous définirons la finance durable avant de voir qu'est ce que l'investissement Socialement Responsable (ISR) et une SCPI ISR.
Un label ISR a été créé, il convient de mieux comprendre les critères étudiés pour l'obtenir
Puis nous ferons un tour du côté des SCPI ISR en donnant des exemples concrets.

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La finance durable connaît de plus en plus de succès. En effet, allier rentabilité économique et impact positif sur la société et sur la planète a de quoi séduire tous ceux qui souhaitent placer leur argent au service du bien commun. L’investissement socialement responsable (ISR) est une des composantes de la finance durable qui consiste à prendre en compte des critères extra-financiers, tels que l’impact écologique et l'impact social de l’entreprise, dans le choix de l’investissement. Evidemment, l’ISR est également possible en SCPI ! Dans cet article, Louve Invest vous explique tout sur l’ISR et ses avantages, et vous présente toutes les SCPI ISR que nous vous proposons.

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Qu’est-ce que l’Investissement Socialement Responsable (ISR) ?

Définition de la finance durable

Ces dernières années, la finance durable a connu une très forte croissance. Afin de soutenir les projets long-terme et l’économie réelle tout en s’assurant que le financement participe au bien commun, la finance durable consiste à choisir des opérations financières qui prennent en compte des critères extra-financiers. Ces critères sont des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance : on les appelle les critères ESG.

Ils regroupent l'analyse des impacts des activités des entreprises en matière d'émissions de carbone, de la protection, de la biodiversité, de gestion des déchets, etc.; des impacts sociétaux; et de la dimension éthique de la façon dont sont contrôlées et dirigées les entreprises.

Quatre pratiques principales sont considérées comme de la finance durable : l’investissement responsable, la finance verte, la finance solidaire et le social business. C'est la première que nous allons nous intéresser dans cet article.

L’Investissement Socialement Responsable

L’ISR est un investissement qui prend en compte des critères extra-financiers, les critères ESG, en plus des simples résultats financiers. Il cherche ainsi à allier résultat économique et impact social et écologique, participant donc à financer une transition écologique et socialement juste pour assurer un développement durable.

L’ISR peut être pratiqué dans tous les secteurs, et les fonds ISR peuvent adopter plusieurs stratégies différentes :

l’approche best-in-class qui consiste à sélectionner les meilleurs élèves sur les critères non-financiers de chaque secteur ;
l’approche best-in-universe qui consiste à sélectionner les entreprises avec les meilleurs critères ESG tous secteurs confondus, au risque d’exclure d’emblée de nombreux secteurs et de favoriser toujours les mêmes (énergies renouvelables, etc.) ;
l’approche best-in-effort, qui consiste à encourager les entreprises ayant connu la plus forte amélioration de leurs critères ESG en les finançant pour qu’elles poursuivent dans cette même direction ;
l’exclusion, qui consiste à exclure soit des secteurs considérés comme non-éthiques (tabac, pornographie, armement, etc.), soit des entreprises aux pratiques non conformes aux normes nationales (on parle alors d’exclusion normative) ;
l’approche thématique qui consiste à sélectionner des entreprises qui agissent toutes dans un même secteur lié au développement durable (vieillissement, eau, santé, etc.)
l’engagement actionnarial, qui consiste à utiliser les droits d’actionnaire pour influencer les pratiques ESG des entreprises et les rendre plus durables et résilientes ;
l’investissement à impact, qui consiste à investir dans des entreprises dont l’objectif principal est d’avoir un impact social et/ou écologique.

Le label ISR

Pour aider les épargnants et les investisseurs à déterminer si un fonds est responsable ou non, le Ministère de l’Economie et des Finances a donc créé en 2015 le Label ISR qu’il attribue aux fonds qui investissent dans des entreprises ayant de bonnes pratiques environnementales, sociales et de gouvernance. Depuis 2020, les SCPI sont également éligibles au Label ISR : il permet notamment de distinguer les fonds finançant la rénovation de bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques.

Une SCPI peut obtenir le Label ISR. Une SCPI ISR doit prouver que ses investissements sont meilleurs que leur indice de référence sur au moins 2 des 4 critères suivants :

l’environnement
le social
la gouvernance
le respect des droits humains

Par ailleurs, pour obtenir ce label, les SCPI doivent se plier à 6 exigences :

définir clairement quels sont les objectifs ESG qu’elles recherchent ;
mettre en place une méthode d’analyse rigoureuse de la performance ESG des actifs en phase d’acquisition et tout au long de leur période de détention ;
expliquer comment elles ont utilisé cette analyse ESG pour constituer leur portefeuille i.e. pour faire leurs décisions d’investissement, leur sélection des valeurs et leur processus de gestion ;
engager les parties prenantes en mettant en œuvre les moyens et outils nécessaires pour engager les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux dans leur démarche ;
communiquer sa stratégie et les résultats de sa mise en œuvre de façon claire et transparente auprès des investisseurs et mettre en place un dispositif adapté pour contrôler le respect de leurs engagements ;
mesurer et suivre les impacts générés par leur démarche et les différents investissements qu’elles ont réalisés.

L’attribution du Label ISR et les contrôles ultérieurs sont réalisés par trois organismes d’audit externes, certifiés par le COmité FRançais d’ACcréditation (COFRAC) : Afnor Certification, EY France et Deloitte.

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Pourquoi investir dans des SCPI ISR ?

Investir dans des SCPI labellisées ISR permet de profiter du rendement des SCPI et de la sécurité de l’investissement immobilier tout en vous assurant que votre placement soutient la transition vers un monde plus juste et durable grâce à un label garanti par l’Etat.

Alors que de plus en plus de Français accordent de l’importance aux impacts sociaux et économiques de leurs investissements, l’investissement responsable est devenu une composante essentielle de notre société : désormais, l'immobilier rejoint le mouvement !

Ainsi, si vous souhaitez donner du sens à votre investissement et participer au bien commun, ce placement est idéal. De plus, vous pouvez profiter de l’expertise de nos conseillers Louve Invest pour faire l’investissement qui vous parlera le plus.

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Quelles SCPI sont labellisées ISR ?

Depuis que le Label ISR s'est ouvert aux SCPI le 23 octobre 2020, nombre d’entre elles ont cherché à obtenir ce sésame. Voici une liste des SCPI d’ores et déjà labellisées ISR (que nous vous proposons) :

Zoom sur 2 SCPI ISR : SCPI Fair Invest et Iroko Zen

SCPI Fair Invest

Norma Capital propose la SCPI Fair Invest qui investit dans l’immobilier de santé et d’éducation. Elle a été la première SCPI française à être certifiée ISR, ayant obtenu ce label le 30 novembre 2020, et elle a également été élue Meilleure SCPI labellisée ISR avec moins de 500 millions d’euros d’actifs aux Victoires de la Pierre-Papier 2021.

Créée en juillet 2018, la SCPI Fair Invest est une SCPI à capital variable, qui investit en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux d’activité), en prenant systématiquement en compte des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa politique d’investissement et en s’engageant dans une démarche d’amélioration de ces critères dans la gestion de ses actifs.

Fair Invest combine plusieurs approches :

elle sélectionne ses investissements dans des secteurs particuliers (cohésion sociale, insertion à l’emploi, promotion d’énergies renouvelables, entraide sociale, santé, bien-être, petite enfance, éducation), adoptant donc une approche thématique ;
elle exclut totalement des activités de son parc immobilier (pétrochimie, exploitation de matières fossiles, tabac, alcool, spéculation financière, jeux de hasard…) ;
elle sélectionne ses investissements en fonction des notes ESG initiales calculées selon une grille unique et objective ;
puis elle agit activement pour améliorer l’ensemble des 25 critères ESG répartis en 3 catégories qu’elle prend en compte, à savoir 6 critères environnementaux (performances énergétiques, carbone, etc.), 10 critères sociaux (utilité sociale, proximité des transports en commun, etc.) et 9 critères de gouvernance (engagement des sous-traitants, etc), permettant ainsi à chaque actif d’obtenir de meilleures notes ESG au cours de leur gestion (approche best-in-progress).

Chaque actif dispose donc d’une note ESG d’origine, d’un plan d’amélioration ESG, d’une note ESG « à date » et d’une note ESG cible. Enfin, Fair Invest n’aura pas recours à l’endettement dans le cadre de ses investissements.

Le prix de la part est de 200 €, avec un minimum de souscription initial de 5 parts. Fair Invest connaît des taux d’occupation financier et physique égaux à 100%, avec en tout 18 actifs immobiliers pour 10 498 m2 et 19 locataires. En 2021, cette SCPI a connu un taux de distribution de 4,73 %, soit 9,46 € par part.

Iroko Zen

Deuxième exemple, Iroko Zen est une SCPI labellisée ISR depuis avril 2021 qui a pour objectif d’avoir un taux de distribution annuel de 5,5 %. Elle cherche à conjuguer rentabilité et utilité en conciliant haut rendement et empreinte carbone neutre, en plus d’investir 20 % de ses résultats dans des actions d’amélioration de son parc immobilier qui respectent ses engagements ESG.

Les objectifs généraux de sa démarche ISR dans sa politique d’investissement visent à constituer un portefeuille qui favorise et diminue son impact carbone lorsque cela est possible, sur les trois dimensions de l’ESG.

À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un “rating ESG” actualisé. La société s’engage à n’acheter que des actifs avec une note minimum de 60 points (sur 100), ou à défaut de considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans.

Sur ses rapports trimestriels, Iroko indique la note ESG de chacun de ses biens acquis. Cela l’engage vers des programmes d’améliorations environnementales de ses acquisitions, comme elle a pu le faire avec ses premiers actifs, par exemple en installant de l’éclairage LED à Reims et Château-Thierry, en pilotant les éclairages et la VMC à Bourges, ou encore en mettant en place une programmation horaire des toitures et l’arrêt des extracteurs de sanitaires dans son bâtiment de Saint-Maur.

C’est une véritable marque de fabrique d’Iroko ZEN, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Et les actions d’Iroko ont également des retombées économiques ! Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, et pour jusqu’à 25% d’économies d’énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 34%.

En effet, au-delà de sa démarche ISR, Iroko est très attractive car elle a 0% de frais de souscription. C’est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko ZEN. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n’y a pas de commission de souscription à l’entrée et aucune commission de sortie après 3 ans de détention de part. Elle applique avant 3 ans 5% HT de commission de sortie anticipée, ainsi que des frais de dossier de 200 € HT en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré). Pour en savoir plus, lisez notre avis sur la SCPI Iroko Zen.

Zoom sur la SCPI Kyaneos Pierre

Kyaneos n'est pas actuellement labellisée ISR, mais c'est l'exemple d'une SCPI avec une forte démarche responsable. Kyaneos Pierre a été élue Meilleure SCPI Logement aux Victoires de la Pierre-Papier 2021. Cette SCPI, basée en province à Avignon, investit dans des villes petites et moyennes et met l’accent sur la rénovation énergétique.

En effet, cette SCPI - qui a une vraie culture de terroir de par son ancrage local fort - a été créée pour aider à la rénovation de logements, surtout nécessaire dans les villes petites et moyennes, et ainsi lutter contre le mal-logement en améliorant le bien-être des locataires tout en ayant un impact écologique positif grâce à l’amélioration de la performance énergétique de ses actifs. De nombreux projets sont à venir pour avoir un impact écologique toujours plus positif : cette SCPI est donc intéressante à suivre.

De plus, c’est une des rares SCPI qui propose de l’immobilier locatif de logement.

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Conclusion sur pourquoi choisir une SCPI ISR ?

Investir dans une SCPI labellisée ISR peut ainsi être un excellent moyen de profiter du rendement de la SCPI, tout en s’assurant que le placement ait un impact social et économique. N'hésitez pas à en parler avec les conseillers de Louve Invest qui seront ravis de vous aider dans votre choix d’investissement.