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Quelle SCPI de santé choisir ? Une comparaison de Pierval Santé et Primovie

Une analyse des deux principales SCPI de santé qui affichent une collecte impressionnante en plein CoViD

April 23, 2021

En temps de CoViD, plus besoin d’être médecin ou infirmier pour soutenir les métiers de la santé.

Investir et soutenir les efforts de la crise sanitaire, c’est possible, il existe aujourd’hui des SCPI spécialisées dans les établissements de santé.

Deux grandes maisons se détachent dans ce monde : Primonial REIM et Euryale AM. Ces deux sociétés gèrent les SCPI Pierval Santé et Primovie.

Mais comment choisir entre l’une et l’autre ? Voici quelques éléments pour vous aider dans votre analyse.

Les Grands Chiffres

Quel que soit votre choix, vous investissez avec deux maisons sérieuses dans des SCPI qui existent chacune depuis des années  (Pierval Santé : 2014, Primovie : 2012) et des sociétés de gestion ayant prouvé leur résilience et leur solidité.

Par ailleurs les deux SCPI montrent leur succès avec des énormes capitalisations : Pierval Santé : 1,4 Md€ / Primovie 3,4Md€. Un léger avantage pour Primovie donc, car la grande capitalisation est souvent un signe de meilleure stabilité future. 

Mais combien ça rapporte tout ça ?

Regardons le rendement bien évidemment et l’endettement (il est important de toujours regarder l’endettement en face d’un rendement car celui-ci booste le rendement mais augmente aussi la volatilité).

Pierval Santé semble délivrer un meilleur rendement avec un taux d’endettement moins important. Concernant l'endettement de Primovie, celui-ci veut dire qu’en cas de retrait massif de ses locataires, la SCPI risque de devoir vendre certains actifs  plus rapidement que Pierval. Dans les deux cas, celui-ci reste très raisonnable et modéré.

Le meilleur Taux de Rendement Interne à 5 ans de Primovie malgé un Taux de Distribution plus faible vient en partie des frais de souscription plus faibles combiné avec une revalorisation du prix de la part en avril 2017 qui tire le TRI vers le haut.

Pour aller plus loin

Rentrons un peu plus dans les détails des deux SCPI.

Le portefeuille

Pierval semble adopter une stratégie plus « pure » vraiment tournée vers la santé quand Primovie prend certaines expositions un peu différentes avec des bureaux et de l’éducation, le tout évidemment tourné vers le secteur de la santé.

Répartition des biens de Pierval Santé
Patrimoine immobilier de Primovie

Par ailleurs, Pierval Santé semble afficher un taux d’occupation de meilleure qualité avec 99% quand Primovie plafonne à 97% (en comptabilisant les loyers sous franchise).

L'imposition

Un vrai avantage de la SCPI Pierval Santé est sa capacité à déployer ses investissements hors de France générant ainsi une imposition très intéressante pour ses associés (Pierval Santé : 63% hors France - Primovie 30%).

En revanche Primovie peut se targuer de déjouer l’imposition IFI plus fortement que Pierval santé (taux valeur IFI / prix de part : Pierval Santé : 90% - Primovie 82%, principalement grâce au plus grand recours à l’endettement).

Les frais

Les deux se concurrencent ici, Pierval Santé un peu plus gourmande sur les frais de souscription (10,51% TTC) que Primovie (9,51%). 

En revanche Primovie affiche des frais de gestion de 12% TTC alors que Pierval Santé n’est qu’à 8,37%.

On n’oubliera pas que Louve peut vous effacer une partie de l'impact des frais de souscription sur les deux SCPI grâce à son réseau de conseillers partenaires à votre service

Conclusion

Pas de miracle, ces quelques éléments devraient vous aider à choisir une scpi plutôt qu’une autre sans pour autant qu’il existe une « bonne réponse ».

Certains préfèrent la stabilité et la sûreté, d'autres aiment prendre un peu plus de risque pour le rendement. Certains sont sensibles à l’imposition sur le revenu, d'autres à l’IFI, et d'autres investissent dans les deux SCPI pour avoir le meilleur des deux mondes.

Dans tous les cas, ces deux SCPI santé sont des choix solides pour investir dans un secteur qui a le vent en poupe.

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