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- Nous définirons le rendement global immobilier (RGI), comment il est calculé, et montrerons à quoi il correspond.
- Nous verrons ensuite quels sont les avantages d'utiliser ce nouvel indicateur de 2022 avec les SCPI, mais aussi quels en sont les inconvénients.
- Enfin, nous nous attarderons sur ces indicateurs que sont le Taux de Rendement Interne (TRI), le Taux de Distribution (TD), remplaçant du Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de part (TDVM), qui sont des indicateurs tous complémentaires.
Pour vous aider à mieux comprendre le rendement d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a développé un nouvel indicateur, entré en vigueur le 1er janvier 2022 : le rendement global immobilier (RGI) d’une SCPI.
Exit le Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de part (TDVM) trop complexe, l’ASPIM a voulu harmoniser les pratiques, faciliter la comparaison entre différentes SPCI et privilégier la transparence. Si vous souhaitez découvrir ce nouvel indicateur et comprendre quels sont ses avantages et ses inconvénients, cet article est fait pour vous !
Un nouvel indicateur
Le rendement global immobilier d’une SCPI, le RGI, est un nouvel indicateur qui prend en compte à la fois le rendement d’une SCPI et la revalorisation de son patrimoine. C’est-à-dire les 2 composantes de l’investissement immobilier qui ensemble donnent sa performance.
Jusqu’alors, les SCPI étaient le seul investissement pour lequel l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) interdisait de parler de rendement, mais ce temps-là est désormais révolu ! C’est donc un indicateur plus précis que le TDVM, lui-même remplacé depuis le 1er janvier 2022 par le Taux de Distribution qui en est une version simplifiée, et qui correspond mieux aux attentes des porteurs de part que préconise désormais l’ASPIM.
Comment calculer le rendement global immobilier d’une SCPI ?
Le rendement global immobilier d’une SCPI est la somme du taux de distribution de l’année n et de la variation de la valeur de réalisation par part entre l’année n-1 et l’année n.
Par exemple, si on a un taux de distribution de 5% et une augmentation de la valeur de réalisation de part de 1,5%, le rendement global immobilier de la SCPI sera de 6,5%.
La valeur de réalisation, quant à elle, correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier (donnée par un expert immobilier indépendant), augmentée des actifs non immobiliers de la SCPI, et diminuée de ses dettes.
Le rendement global immobilier (RGI) donne donc une image de la performance distributive de la SCPI, ainsi que de l’appréciation (ou dépréciation) de son patrimoine immobilier.
Cet indicateur de performance est déjà utilisé pour mesurer la performance globale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et permet ainsi de comparer plus aisément et justement la performance des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier.
Si l’ASPIM a décidé de changer les indicateurs qu’elle préconisait, c’est que le rendement global immobilier d’une SCPI présente de nombreux avantages.
Une plus grande clarté pour les investisseurs
Ce nouvel indicateur est plus facile à comprendre pour les détenteurs de parts. Son calcul est plus simple et se fait sans tenir compte des variations au cours de l’année contrairement au TDVM. Il est donc plus lisible et participe à l’effort de transparence poussé par l’ASPIM.
De plus, l’harmonisation des indicateurs de performance permet de comparer le rendement des SCPI avec celui d’autres véhicules d’investissement immobilier de façon similaire et éclairée.
L’utilisation d’un indicateur de performance globale commun permet donc :
- de mettre fin à l’exception que représentaient les SCPI, évaluées différemment,
- et de mettre en avant plus explicitement leurs hauts rendements comparés à ceux d’autres produits d’investissement immobilier comme les OPCI ou les unités de compte immobilières des contrats d’assurance-vie.
En 2021 par exemple, les SCPI ont affiché une performance moyenne de 4,55%, soit un chiffre bien supérieur aux 3,75% des OPCI.
Un indicateur plus précis
Le rendement global immobilier des SCPI apporte également plus de précision en ce qu’il inclut le Taux de Distribution et la variation de la valorisation des parts, répondant ainsi de manière plus exhaustive aux attentes des investisseurs et prenant en compte les 2 variables qui permettent de définir la performance d’un investissement immobilier.
Cela permet en effet de mieux illustrer la création annuelle globale de valeur pour les porteurs de parts, ce qui répond à leur besoin.
Une plus grande liberté pour les sociétés de gestion
Avec le TDVM, les sociétés de gestion étaient plus frileuses à augmenter le prix d’achat des parts puisque cela entraînait une baisse du TDVM. Avec le rendement global immobilier, les sociétés de gestion ont donc plus de liberté pour faire varier positivement le prix d’achat des parts de SCPI, ce qui permet d’éviter la dilution des anciens porteurs.
En effet, auparavant, le TDVM pouvait pousser des gérants à revendre des biens afin d’accroître le montant de la plus-value distribuée, ce qui n’était pas très efficient d’un point de vue fiscal ; avec le rendement global immobilier, cette pratique perd son sens. Par ailleurs, dans une même logique, le TDVM mettait en avant les SCPI investissant sur des rendements élevés, et donc en général sur des actifs plus risqués, ce qui pouvait être piégeur pour les investisseurs.
Toutefois, ce nouvel indicateur fait débat et plusieurs de ses limites sont pointées du doigt. Tour d’horizon des inconvénients que le rendement global immobilier peut avoir.
Une valeur sans réalité
L’utilisation du rendement global immobilier met en avant un rendement potentiel et non un rendement réel, car la valeur de la réalisation repose sur une estimation annuelle, et non sur la valeur réelle des actifs. En effet, cet indicateur communique la revalorisation du patrimoine sans revaloriser le prix de la part.
De plus, il peut induire en erreur en ce qu’il retient la variation du prix de part en même temps que le Taux de Distribution qui, lui, n'en tient pas compte.
Toutefois, même si la plus-value peut être jugée "artificielle" car calculée sur une valeur plus ancienne des actifs, le porteur de parts peut tout de même réaliser cette performance en vendant ses parts, ce qui la rend finalement bien réelle.
Une amplification des tendances
En valorisant les SCPI dont les prix augmentent, le rendement global immobilier d'une SCPI est à l'inverse pessimiste pour les SCPI dont les prix baissent, ce qui entraîne une amplification des tendances et donc accentue les différences et peut dérégler le marché.
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Une évaluation qui varie selon les experts immobiliers
Puisque les méthodes d’évaluation des experts immobiliers indépendants ne sont pas uniformes et standardisées, mais au contraire multiples, à l’instar de l’évaluation par comparaison des cash flows, par capitalisation ou encore par le coût de remplacement, le choix de l’expert en charge de l’évaluation aura nécessairement un impact sur l’évaluation (que ce soit par la méthode utilisée, que par sa propre subjectivité).
Chez Louve Invest, nous voulons vous proposer l’investissement immobilier le plus rentable et abordable. Nos experts sélectionnent et analysent donc les SCPI selon des critères exigeants et objectifs, afin de trouver le meilleur produit pour vous.
Un risque de penser la revalorisation du patrimoine comme composante majeure de la performance annuelle
En intégrant la revalorisation du patrimoine dans un indicateur calculé de façon annuelle, il y a un risque de surestimer la part de cette dernière dans la performance annuelle, qui repose essentiellement sur les loyers perçus, véritable source de revenus des SCPI (qui découle d’un service rendu).
La revalorisation du patrimoine ne devrait être regardée que sur le long-terme, au risque d’attirer des investisseurs cherchant à investir à court-terme et pariant sur la revalorisation du patrimoine, ce qui n’est pas l’objectif d’un investissement en SCPI qui se veut plus sûr et sur un temps plus long.
En plus du rendement global immobilier, le 1er janvier 2022, les sociétés de gestion ont dû adopter de nouveaux indicateurs de performance des SCPI.
Préconisés par l’ASPIM, ils ont pour objectif de faciliter la comparaison des SCPI entre elles, mais également avec d’autres produits d’investissement immobilier. On vous les présente ici :
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le TRI est, en pourcentage, le taux auquel la valeur actuelle nette du placement est nulle, c’est-à-dire la rentabilité moyenne d’un investissement calculée sur une longue période.
Il figure dans le rapport annuel de gestion et est calculé “au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5, en fonction de la durée d’existence de la SCPI” (ASPIM). Si le TRI reste l’indicateur de référence, il nécessite toutefois une certaine ancienneté de la SCPI, au moins 5 ans, et est donc complété par 2 autres indicateurs.
Le Taux de Distribution (TD)
Le Taux de Distribution (TD) est bien plus simple à calculer que son prédécesseur le TDVM.
- Pour une SCPI à capital variable : le taux de distribution est le rapport entre le dividende brut - y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées - versé en année n et le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.
- Pour une SCPI à capital fixe : le dénominateur est le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
On note donc ici la distinction avec le TDVM qui utilisait la valeur moyenne de la part sur l’année, et non au 1er janvier.
De plus, l’ASPIM a demandé à ce que “la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n" soit mentionnée dans cet indicateur, permettant à l’investisseur d’être mieux informé sur les différentes composantes de son revenu perçu.
En conclusion, le rendement global immobilier d’une SCPI est un nouvel indicateur qui vous apportera plus de lisibilité et de précision dans vos choix d'investissement.
Il vous permettra de comparer plus facilement, et sur un pied d’égalité, les SCPI entre elles et, surtout, avec les autres véhicules d’investissement immobilier, en prenant en compte à la fois le taux de distribution et la revalorisation de vos parts.
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