Présentation de Primopierre
Investir SCPI avec Primopierre, c'est investir dans une valeur refuge pour l'épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux avec plus de 3 milliards d'euros de capitalisation et une performance au rdv depuis des années.
Cette SCPI a tout de même une faible diversification, car les actifs sont de très grosse taille, d'autant que la durée moyenne résiduelle des baux est relativement courte (autour de 5 ans). Néanmoins, les locataires sont sérieux, et il y a très peu de créances douteuses dans le portefeuille.
Primopierre servira surtout à consolider votre portefeuille et devra toutefois être complétée avec des lignes plus dynamiques et spécialisées. Le bémol restera la fiscalité, car la SCPI est 100 % française.
Primopierre est une SCPI de rendement solide qui investit uniquement dans de l’immobilier de bureaux, à Paris et en région parisienne. Créée en 2008, Primopierre fait partie des SCPI expérimentées dans sa catégorie.
Malgré un niveau de collecte en léger repli et un taux d’occupation financier en baisse en 2021, la SCPI Primopierre parvient à maintenir un taux de distribution à un niveau stable et reste ainsi un bon placement si vous souhaitez investir dans des bureaux. Louve Invest vous propose dans cet article un avis complet sur Primopierre, ses avantages et inconvénients.
Frais de la SCPI
Avantages Louve Invest
"Pour tout comprendre sur les frais SCPI et le cashback offert par Louve Invest, lisez notre article dédié"
Origines et vision de Primopierre
Primopierre a été créée en 2008. C’est une SCPI de rendement à capital variable, avec une répartition géographique de ces actifs immobiliers 100% française.
Elle est gérée par Primonial REIM, une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI pour près de 9,3 milliards de capitalisation. :
La SCPI Primopierre possède un patrimoine orienté uniquement vers l’immobilier d’entreprise, c'est une SCPI de bureaux, avec une majorité de bureaux franciliens. À fin 2021, elle détient 78 actifs, et à fin juin 2023 a un peu baissé avec 76 immeubles. Il s’agit principalement de bureaux neufs ou restructurés.
Primopierre a une capitalisation parmi les plus élevées du marché, avec près de 15 années d’activité, la SCPI Primopierre a fait ses preuves comme en témoigne sa capitalisation qui s’élève à 3,9 milliards d’euros à la fin du deuxième trimestre 2023.
Ce niveau élevé traduit l’existence d’une société de gestion reconnue, expérimentée, avec une forte assise financière. C’est un gage de qualité et de sécurité, prouvant que de nombreux investisseurs font confiance à la société de gestion Primonial REIM.
Primopierre est aussi une SCPI labellisée ISR.
Chiffres clés des loyers
Chiffres d'expertise
Stratégie de la SCPI Primopierre
La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre
Primopierre a enregistré une collecte nette de 249 millions d’euros sur l’année 2022, en repli par rapport à l’année précédente (333 millions d’euros). Cela n’a pas empêché Primopierre de poursuivre sa dynamique d’acquisition d’immeubles de bureaux, par exemple sur le deuxième trimestre 2023, elle a enregistré 10 nouveaux baux pour 7 perdus. Cela représente près de 25 millions d'euros de loyers encaissés sur le deuxième trimestre 2023.
Certes, le taux de rendement ne figure pas parmi les meilleurs du marché, cependant, il reste relativement stable, légèrement à la baisse, ce qui permet à Primopierre de se distinguer parmi les SCPI de sa catégorie (bureaux).
La SCPI Primopierre s’est notamment très bien sortie lors de la crise sanitaire. Le confinement et le télétravail ont impacté tout le secteur immobilier et les SCPI de bureaux en particulier. Pour en savoir plus, regardez notre article sur le classement des SCPI 2022.
Cependant, malgré plus de 3% de loyers annulés au titre de l’exercice 2020, la SCPI Primopierre est parvenue à maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché et à mener son plan d’investissement à bien. Ces arbitrages ont toutefois participé à la dégradation du taux d'occupation financier (TOF) qui reste encore faible au 30/06/2023
L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre
La société de gestion Primonial REIM offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primopierre en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition, c’est-à-dire sans apport, sans produits d’épargne ou bien à mettre en hypothèque. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l'investissement à crédit.
À noter que cette SCPI est aussi disponible en assurance-vie.
Répartition géographique des actifs
Patrimoine immobilier (types d'actifs)
Les atouts de Primopierre
La SCPI Primopierre a pour principal avantage d’offrir un taux de rendement relativement constant sur les dernières années.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) sur 5 ans est quant à lui à 2,62%.
À titre de comparatif ci-dessous les Taux de distribution sur 1 an glissant (depuis le 3ᵉ trimestre 2022 jusqu'au 2ᵉ trimestre 2023) des différentes SCPI par thématique des actifs :
Perspectives pour la SCPI Primopierre
Un taux de distribution inférieur à la moyenne
L'ASPIM nous rappelle que le rendement moyen sur les 215 SCPI est de 4,53%. Or, le taux de distribution de la SCPI Primopierre juste en dessous à 4,21% en 2022. Pour rappel, le taux de distribution est le rapport entre les dividendes versés aux associés et le prix de part au 1ᵉʳ janvier de l'année concernée.
Des frais de gestion un peu élevés
Primopierre prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne du marché qui se situe à 11%. Les frais de souscription de la SCPI Primopierre (10,77%) sont néanmoins plus proches de la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi.
Un taux d’occupation financier instable
Bien que le taux d’occupation financier de Primopierre se maintienne à un niveau satisfaisant (supérieur à 85%), il manque de régularité depuis quelques années. Face à ce constat, il faut cependant garder en tête que si la vacance locative est un réel risque pour tout propriétaire d’un bien immobilier traditionnel, les SCPI permettent justement de s’affranchir de ce risque à travers une mutualisation du placement.
La stratégie d’investissement mono-produit de Primopierre
La stratégie d’investissement de Primopierre est fondée sur l’acquisition de bureaux (99 % du patrimoine immobilier en 2022), principalement en région Île-de-France (87%).
Cette méthode a fait ses preuves ces dernières années, mais semble montrer ses limites depuis 2020. En effet, la crise sanitaire a laissé le marché très attentiste et le télétravail a poussé les entreprises à reconsidérer leurs futurs besoins en locaux. L’avenir des SCPI de bureaux n'est pas menacé, mais des SCPI, comme Primopierre, qui subissent des corrections de leur prix d'achat afin de se réajuster par rapport à leur valeur de reconstitution qui s'est dévaluée.
On voit un prix d'achat qui a été dévalorisé de 208€ à 180€, car entre temps la valeur de reconstitution était passée de 219,61€ à 203,76€
Évolution du Taux de Distribution
Évolution du prix de la part
Avis Louve Invest sur Primopierre
Primopierre est une valeur refuge pour l'épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux avec plus de 3 milliards d'euros de capitalisation et une performance au rdv depuis des années. Cette ligne servira surtout à consolider votre portefeuille et devra toutefois être complétée avec des lignes plus dynamiques et spécialisées. Le bémol restera la fiscalité, car la SCPI est 100 % française.
Alors, vous êtes convaincus ? Les experts de la plateforme Louve Invest sont à votre disposition pour vous conseiller au mieux et répondre à toutes vos questions. La SCPI Primopierre fait partie de notre sélection d’une cinquantaine de SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF.
Pourquoi passer par Louve Invest ?
"Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Leur liquidité et leur rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Retrouver tous les risques d'un investissement en SCPI sur notre page dédiée."
Vidéo de Primopierre
Si vous souhaitez comparer Primopierre à nos autres SCPI, vous pouvez revoir notre vidéo sur le classement des SCPI, basée sur les performances 2023.
Au programme :
- TOP des SCPI Françaises et UE
- Meilleurs rendements par géographie
- Classement par stratégie sectorielle
