Cap Foncières et Territoires

Investir dans une SCPI comme Cap Foncières et Territoires, c'est investir dans une SCPI issue de la fusion en 2019 des trois SCPI de Foncières & Territoires : Nord Est Horizon, Rhône Alpes Méditerranée et Ouest Cap Atlantique. Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteint 112,8 M€. Elle compte 2 189 associés, 81 immeubles et 118 locataires.

Cap Foncières & Territoires se distingue par son identité historiquement régionale, construite autour d'une présence forte dans plusieurs grandes métropoles et territoires en France. Cette dimension fait partie de l'ADN de la SCPI depuis sa création et continue de structurer son image sur le marché.

Les avantages proposés par Louve Invest rendent cet investissement très intéressant grâce à sa plateforme accessible et son cashback non négligeable.

Cette SCPI est caractérisée par son rendement à capital variable dont la stratégie d'investissement est principalement orientée en direction des bureaux et des locaux commerciaux et d'activités.

Cependant, cette SCPI se définit surtout par la zone géographique qu'elle couvre. En effet, via Cap Foncières et Territoires, il vous sera permis d'investir dans des régions du territoire français bien distinctes qui correspondent au nom des anciennes SCPI avant la fusion et qui dans le même temps accueillent une demande locative importante.

Ainsi, la connaissance fine des territoires concernés par les agents de Cap Foncières & Territoires en fait un vecteur d'investissement structuré et empreint de proximité vis-à-vis des locataires.

Pour clore cette présentation, il est crucial de noter que cette SCPI de rendement s'est imposée des objectifs environnementaux audacieux en voulant intégrer une démarche ESG (Environnemental, Social et de Gouvernance) à la gestion de son patrimoine.

La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 270,41 €, soit au-dessus du prix de souscription actuel (260 €). Cette décote de 3,85 % constitue un point d'entrée particulièrement intéressant, l'investisseur acquérant des parts en dessous de la valeur intrinsèque du patrimoine. La valeur de réalisation ressort à 226,36 € par part à la même date. Le TRI sur 5 ans s'établit à 6,12 % et à 5,76 % sur 10 ans, témoignant d'une performance régulière dans la durée.

La stratégie de Cap Foncières & Territoires reste centrée sur l'immobilier d'entreprise en régions, avec une approche de proximité historiquement ancrée dans les territoires. La SCPI s'articule autour de trois axes géographiques : Nord-Est (Lille, Nancy, Strasbourg, Dijon), Grand Ouest (Nantes, Rouen, Rennes...) et Rhône-Alpes (Lyon, Grenoble...).

La SCPI privilégie des actifs situés dans les grandes métropoles régionales, en recherchant des immeubles capables de délivrer des revenus réguliers tout en conservant une taille de ticket accessible, avec une part à 260 € et une souscription minimale de 4 parts, soit 1 040 €. Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 112,8 M€ et un taux de distribution 2025 de 6,24 %.

Le patrimoine est composé principalement de 52 % de bureaux, 22 % de locaux d'activité et de production, 19 % de commerces, 6 % de formation et 1 % d'habitation. La gestion cherche à conjuguer rendement et ancrage locatif durable, avec une orientation croissante vers des secteurs porteurs : Tech, Défense, maintenance à contrats longs, santé, sport, formation et production industrielle.

En 2025, la société de gestion a poursuivi une politique d'investissement rigoureuse, en mettant en avant des immeubles neufs ou récents loués à des entreprises et enseignes jugées solides. Plus largement, le rapprochement avec le Groupe AXTOM doit permettre d'accroître les capacités de sourcing, d'accélérer la digitalisation des services et d'ouvrir de nouvelles perspectives de croissance en France et en Europe à horizon 2030. Les revenus potentiels distribués par une SCPI dépendent de l'évolution du marché immobilier et des choix de gestion de la société de gestion. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Un rendement solide et un point d'entrée attractif

Cap Foncières & Territoires affiche une PGA de 6,24 % en 2025, sans revalorisation du prix de part, la performance est donc entièrement portée par les loyers. Le TRI sur 5 ans ressort à 6,12 % et à 5,76 % sur 10 ans, témoignant d'une performance régulière dans la durée. La valeur de reconstitution (270,41 €) étant supérieure au prix de souscription (260 €), l'investisseur entre avec une décote de 3,85 % par rapport à la valeur intrinsèque du patrimoine.

Une expertise territoriale de proximité

La force de Cap Foncières & Territoires tient à sa connaissance fine des marchés régionaux, structurée autour de trois axes géographiques : Nord-Est (Lille, Nancy, Strasbourg, Dijon), Grand Ouest (Nantes, Rouen, Rennes...) et Rhône-Alpes (Lyon, Grenoble...). Les équipes de gestion sont implantées localement, ce qui permet une relation de proximité avec les locataires et une meilleure réactivité sur les relocations et renouvellements de baux.

Un taux d'occupation élevé et une liquidité saine

Le TOF s'établit à 96,15 % au T2 2026, reflet d'une gestion locative rigoureuse. La SCPI ne présente aucune demande de retrait en suspens, ce qui témoigne d'une situation de liquidité saine comparée à d'autres véhicules du marché.

Un ticket d'entrée accessible et un cashback sur Louve Invest

Avec une part à 260 € et un minimum de 4 parts (1 040 €), Cap Foncières & Territoires est accessible à un large public. Via Louve Invest, les investisseurs bénéficient également d'un cashback de 5 % sur la somme investie, versé directement sur le compte bancaire.

Une stratégie tournée vers l'avenir

Le rapprochement avec le Groupe AXTOM renforce les capacités de sourcing et ouvre des perspectives de croissance en France et en Europe à horizon 2030. La SCPI cible des secteurs porteurs (Tech, Défense, santé, sport, formation) et est classée Article 8 SFDR, intégrant une démarche ESG dans sa gestion.

Au deuxième trimestre 2026, Cap Foncières & Territoires affiche un niveau d'activité soutenu, tant en investissement qu'en gestion locative.

Sur le plan des acquisitions, la société de gestion a validé en comité d'investissement l'acquisition d'un ensemble immobilier de production industrielle de 2 405 m² à Caen, loué à SATAM dans le cadre d'un bail de 12 ans fermes, pour un investissement de 2,85 M€ AEM et un rendement brut de 8,38 %. La livraison a eu lieu le 1er juillet 2026. En parallèle, un compromis a été signé le 10 juillet 2026 pour l'acquisition d'un centre hospitalier vétérinaire à Lyon (spécialisé urgences 24h/24, construit en 2024), loué au groupe européen de cliniques vétérinaires ANICURA avec un bail de 15 ans fermes pour un investissement de 4,68 M€ et un rendement de 7,2 %. La réitération d'acte est prévue le 30 septembre 2026. Ces deux opérations illustrent la diversification sectorielle en cours : production industrielle dans le Grand Ouest et santé animale en Rhône-Alpes.

Côté locatif, le trimestre a été marqué par plusieurs relocations et renouvellements de baux : 622 m² de bureaux à Aix-en-Provence loués à Otrera New Energy (loyer annuel 84 860 € HT, à compter du 15 juin 2026), 342 m² à Lille loués à Vorwerk (54 720 € HT, à compter du 1er mai 2026), et deux renouvellements à Nancy (MCI Nancy pour 1 010 m², bail 6 ans fermes à 95 950 € HT ; LIP Intérim pour 101 m² à 17 530 € HT). Le TOF s'établit à 96,15 % au T2 2026, avec un taux de recouvrement de 99,82 %. La distribution du trimestre ressort à 3,90 €/part. La WALB ressort à 3,25 ans, sans intégrer encore les acquisitions prévues en juillet et septembre.

Par ailleurs, la livraison de l'actif Nancy OMEXOM (VINCI Energies) a été avancée d'un mois, constituant un signal positif pour la visibilité locative. Un locataire à Dijon a également levé son option d'achat pour la fin d'année. Côté arbitrages, la SCPI a réalisé son premier arbitrage de l'année sur un lot de bureaux à Metz (libéré), et plusieurs cessions de petites lignes sont en cours sur le second semestre sur des immeubles moins récents (Annecy 139 m² sous compromis, Nancy 110 m² sous compromis, Lille 331 m² en cours de cession, plusieurs lots de bureaux à Metz, Thionville, Rouen, Marseille et Grenoble). L'Assemblée Générale annuelle s'est tenue le 17 juin à Nancy avec un quorum de 37,76 % et le renouvellement du Conseil de Surveillance.

Au premier trimestre 2026, la SCPI avait finalisé l'acquisition de Nantes (Île de Nantes) pour 3 M€ (6,91 % de rendement, 944 m² de commerces et formation), loué à Voiron (TRANSPRESS, 156 m²) et engagé les négociations sur plusieurs opportunités de pipeline.

Les perspectives de Cap Foncières & Territoires reposent d'abord sur sa capacité à prolonger une dynamique de gestion déjà solide. En 2025, la SCPI a maintenu un taux d'occupation financier de 97,52 %, réalisé 9 relocations et 5 renouvellements de baux, tout en servant une performance globale annuelle de 6,24 %, sans revalorisation du prix de part. Cette capacité à préserver les revenus locatifs dans un marché encore exigeant constitue une base favorable pour la suite.

La suite dépendra de la concrétisation des investissements engagés. L'actif VEFA à Nancy (OMEXOM/Vinci Énergies) a été réceptionné au cours du T2 2026, avec une livraison avancée d'un mois. L'acquisition de locaux de production industrielle à Caen (SATAM, bail 12 ans fermes) a été livrée le 1er juillet 2026. Le pipeline se renforce avec l'acquisition d'un centre hospitalier vétérinaire à Lyon (ANICURA, bail 15 ans fermes, compromis signé le 10 juillet 2026, réitération prévue le 30 septembre 2026), auxquels s'ajoutent des projets de cession à des locataires historiques souhaitant acquérir leurs locaux, une approche qui génère un meilleur engagement des occupants dans leur immeuble.

En parallèle, le rapprochement avec le Groupe AXTOM doit renforcer les capacités de sourcing, accélérer la digitalisation des services et élargir le maillage territorial, avec des ambitions de croissance en France et en Europe à horizon 2030.

Cap Foncières & Territoires aborde cette nouvelle phase avec des fondamentaux sains : capitalisation de 112,8 M€, aucune demande de retrait en suspens et un taux d'endettement de 13,20 %. Les perspectives apparaissent constructives, à condition que la SCPI poursuive sa croissance sans dégrader ses équilibres locatifs ni sa sélectivité à l'investissement.

Pour vous livrer notre avis SCPI sur Cap Foncières et Territoires, c'est une SCPI très intéressante en pleine propriété pour booster son portefeuille. Moins choisie à tort par les investisseurs, sa collecte est plus faible principalement parce que l'équipe commerciale est réduite, pourtant les performances sont là : PGA de 6,24 % en 2025, TRI 5 ans à 6,12 %, et une décote de 3,85 % par rapport à la valeur de reconstitution qui offre un point d'entrée attractif.

L'immobilier tertiaire en régions n'est pas nouveau, le potentiel est là et l'offre est restreinte, avec une rareté du foncier. Il est de plus en plus difficile pour les entreprises de trouver des biens de qualité et bien positionnés. La demande de location en immobilier tertiaire a reculé de 9 % par rapport à 2024, avec 1,28 million de m² commercialisés en régions sur l'ensemble de l'année 2025. La SCPI se concentre sur 3 axes : Nord-Est (Lille, Nancy, Strasbourg, Dijon), Grand Ouest (Nantes, Rouen, Rennes...) et Rhône-Alpes (Lyon, Grenoble...).

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