Les essentiels à retenir :
- Une SCPI européenne, comme son nom l'indique, est une SCPI qui détient du patrimoine en Europe. Une SCPI Européenne permet donc de bénéficier du marché européen dynamique, et par conséquent d'une belle rentabilité.
- Investir en SCPI en trouvant les meilleures SCPI Européennes et le TOP 5 des meilleurs rendements, c'est ici. En rappelant, néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- La fiscalité des SCPI est un point important à prendre en compte, puisqu'une SCPI Européenne bénéficie d'une fiscalité plus avantageuse qu'une SCPI 100% française.
Contrairement à une SCPI française, une SCPI européenne détient un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français. Ces SCPI de rendement ont pour objectif d’acquérir des immeubles de bureaux, de commerces, de logistique ... en vue de les louer et de distribuer un dividende mensuel ou trimestriel aux porteurs de parts au prorata du montant de leur investissement.
Pour diluer les risques dans cette classe d’actif, certaines sociétés de gestion proposent à leurs clients de se diversifier à l’extérieur des frontières franco-françaises.
Ainsi, chaque SCPI européenne dépend du droit français tout en développant l’acquisition de biens immobiliers tertiaires dans des pays européens comme l’Allemagne, l'Angleterre, l'Espagne, la Belgique ou la Pologne.
Toutes les SCPI Européennes n’ont pas 100% de leur patrimoine en Europe et hors France. Nous privilégions dans ce classement les SCPI qui ont plus de 50% de leurs actifs immobiliers hors France.
TOP 5 des meilleures SCPI Européennes 2025
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Les meilleures SCPI Européennes : la suprématie des SCPI diversifiées
Les meilleures SCPI européennes affichent des taux de distribution élevés grâce à une stratégie de diversification.
Certaines se positionnent sur le secteur logistique, d’autres sur les bureaux européens, tandis que plusieurs misent sur la santé ou le commerce de proximité. Ce panachage entre SCPI logistique, SCPI bureaux, SCPI santé et SCPI commerces leur permet de répartir le risque et d’assurer un rendement durable pour les investisseurs. On observe aussi l’émergence de SCPI hôtellerie, qui tirent parti du redémarrage du tourisme européen et de l’essor des actifs de loisirs.
Toutes les SCPI de ce TOP 5, sont des SCPI diversifiées.
Les 5 premières sont dites diversifiées, c'est-à-dire que selon la définition de l’ASPIM, la SCPI devra intégrer trois types d’actifs différents dans son patrimoine. Et chacun de ces actifs ne doit pas représenter plus de 50 % de l’allocation totale, sinon la SCPI entre alors dans la catégorie des SCPI thématiques.
Souscrire dans des SCPI internationales permet donc de diversifier vos investissements et limitera le facteur risque. Néanmoins, avant de choisir votre SCPI européenne, il faut, comme pour tout investissement, opter pour un gérant reconnu sur ce secteur. Par exemple, il faut bien vérifier le taux d’occupation financier de la SCPI internationale et vérifier si la société de gestion a un historique fiable avec une distribution des revenus régulière et stable auprès de ses investisseurs.
SCPI Européenne N°1 : Comète
Comète pourra même être qualifié de SCPI étrangère, car son ambition est de commencer par l'Europe et de rester ouverte à toutes les opportunités hors de l'Union Européenne (par exemple, Andorre, Islande, Monaco, Royaume-Uni, Amérique du Nord, Canada, Australie, Nouvelle-Zélande, ...). Cette approche lui permet d’accéder à une diversification géographique optimale, en ciblant des économies stables et dynamiques, tout en bénéficiant de réglementations et de fiscalités attractives selon les pays d’implantation.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI Européenne N°2 : Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI diversifiée qui a pour stratégie d’acquérir, entre autres, des bâtiments logistiques. Elle a concrétisé sa stratégie de diversification en intégrant des actifs logistiques à son portefeuille 2024 dès avril 2024 avec un premier entrepôt de 22 000 m² à Velden Venlo, aux Pays-Bas. Cette dynamique s'est poursuivie en novembre 2024 avec l'acquisition de six actifs logistiques en Allemagne, totalisant plus de 21 000 m², situés à proximité de grandes villes telles que Hambourg, Lübeck et Kiel. Ces investissements portent la part du secteur logistique à 8 % du portefeuille de Transitions Europe, rapprochant ainsi la SCPI de son objectif de 15 % de son patrimoine dédié à la logistique sur un horizon de cinq ans.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI Européenne N°3 : Upêka
Upêka est une SCPI récente qui se distingue par sa diversification et son approche responsable. Elle investit dans plusieurs secteurs porteurs comme les bureaux, la logistique, le commerce et la santé, avec une stratégie tournée vers la résilience et la performance. Labellisée ISR, elle privilégie des actifs durables et des locataires solides. Sa structure de frais optimisée et son accessibilité en font une solution attractive pour les investisseurs à la recherche de rendement et de diversification.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI Européenne N°4 : Remake Live
Lancée en 2022, la SCPI Remake Live démocratise l’investissement avec 0 % de frais de souscription. Elle cible des métropoles de plus de 250 000 habitants, misant sur des zones à fort potentiel de valorisation. En 2024, elle a investi 305 M€ dans six pays, incluant des hôtels en Pologne et une plateforme logistique. Grâce à cette diversification, elle affiche un taux de distribution de 7,50 % et un TRI de 11,13 % depuis son lancement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
SCPI Européenne N°5 : Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen a récemment renforcé son équipe d'investissement, composée de professionnels expérimentés, pour déployer efficacement sa stratégie et tirer parti des opportunités actuelles du marché immobilier européen. En janvier 2025, elle a acquis un ensemble commercial de 3 300 m² à Dresde, en Allemagne, consolidant ainsi sa présence sur le premier marché européen. Parallèlement, Iroko Zen a augmenté sa part d'actifs logistiques en acquérant trois entrepôts en France, situés près de Reims, Rouen et Abbeville, renforçant ainsi son exposition à ce secteur porteur. Actuellement, les 83 actifs de la SCPI, répartis dans cinq pays, ont été évalués de manière indépendante par des sociétés externes, attestant de la transparence et de la solidité de son portefeuille.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
Le marché des SCPI européennes continue d’évoluer à grande vitesse, porté par des sociétés de gestion innovantes qui élargissent désormais leurs horizons au-delà des frontières de l’Union européenne.
De nouvelles SCPI à vocation internationale émergent, combinant diversification géographique, rendements attractifs et stratégies responsables.
Certaines d’entre elles ne figurent pas encore dans le TOP 5 des meilleures SCPI européennes, mais affichent un potentiel de croissance remarquable.
Focus sur ces nouvelles venues prometteuses, dont Osmo Énergie et Iroko Atlas, qui pourraient bien redessiner le paysage de la pierre-papier européenne dans les prochaines années.
Wemo One
Nous parlons ici d’une SCPI européenne en devenir, car Wemo One est encore jeune sur le marché. Lancée en avril 2024 par Wemo REIM, elle affiche déjà une capitalisation de 12,7 M€ et un prix de part fixé à 200 €, avec un minimum d’investissement de 5 parts.
Cette SCPI diversifiée se distingue par une stratégie d’acquisition sélective, orientée vers des biens de type small caps, c’est-à-dire des immeubles dont la valeur vénale moyenne avoisine les 5 millions d’euros. En misant sur des actifs de bureaux et de commerces situés principalement en Espagne et dans d’autres pays de la zone euro, Wemo One affiche une approche géographique et sectorielle équilibrée, conjuguant rendement et potentiel de croissance.
Encore en phase de constitution, la SCPI vise à obtenir le label ISR et à poursuivre ses acquisitions européennes tout au long de l’année 2025. Bien que prometteuse, Wemo One reste une SCPI récente, dont les résultats doivent encore être confirmés dans le temps.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital, de liquidité, et dépend des conditions de marché et de gestion.
Iroko Atlas
Cependant, Wemo One pourrait bientôt être rattrapée – voire dépassée – par la nouvelle venue de Iroko Atlas, la SCPI européenne et internationale lancée par Iroko. Cette dernière a déjà suscité un fort engouement dès son lancement, notamment grâce à sa campagne de parts sponsorisées qui a séduit de nombreux épargnants à la recherche d’une exposition européenne élargie. Si sa dynamique se confirme, Iroko Atlas pourrait bien s’imposer comme la prochaine référence des SCPI européennes dans les années à venir.
Les particularités du lancement d’Iroko Atlas :
- Au lancement, le prix de la part est actuellement fixé (bloqué) dans le cadre des phases « sponsor » :
- Phase 1 – Parts “Sponsors” : prix de la part = 182 € (soit une décote de 9 % par rapport au prix normal de 200 €) jusqu’à 20 M€ de collecte.
- Phase 2 – Parts “Sponsors 2” : prix de la part = 192 € (décote de 4 %) pour les 10 M€ suivants.
- Tant que ces phases sponsor ne sont pas terminées, la part “normale” à 200 € ne sera pas ouverte à souscription.
- Le minimum d’investissement est particulièrement élevé pendant les phases sponsor :
- Phase 1 : minimum de souscription = 25 480 € (équivalent à 140 parts)
- Phase 2 : minimum = 26 880 €
- Une fois les phases sponsor terminées, Iroko prévoit de rouvrir la souscription à un prix “normal” de 200 € par part, avec un minimum beaucoup plus accessible (≈ 5 000 €) pour les souscripteurs classiques.
- Ce mécanisme permet à Iroko de « verrouiller » le prix de la part durant la collecte initiale, tout en récompensant les premiers investisseurs par une décote — et en fixant un ticket d’entrée élevé qui filtre les souscriptions à ce stade précoce.
Avec ces conditions particulières, Iroko Atlas se positionne comme une SCPI novatrice, focalisée sur l’Europe l’international, qui protège sa création de valeur initiale tout en réservant l’accès progressif au grand public. Si la stratégie se confirme, elle a toutes les chances de devenir une référence pour les SCPI européennes et internationales à venir.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties. Comme tout investissement immobilier, une SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité.
Le fonctionnement d’une SCPI européenne repose sur un principe simple : il s’agit d’un investissement collectif dans l’immobilier à travers une Société Civile de Placement (SCPI). Concrètement, les investisseurs achètent des parts de SCPI, qui représentent une fraction de la propriété d’un parc immobilier détenu par la société de gestion. Ce parc comprend des locaux professionnels, résidentiels ou logistiques, situés principalement en Europe, et sélectionnés selon des fondamentaux économiques solides.
Le capital collecté est utilisé pour acquérir, gérer et louer ces actifs, tandis que les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de revenus réguliers. Ce modèle est particulièrement complémentaire à une stratégie globale de gestion de patrimoine, car il permet de diversifier ses placements tout en mutualisant le risque.
Chaque SCPI publie une note d’information détaillant sa stratégie d’investissement, son mode de distribution et son niveau de risque. Avant toute souscription, il est donc essentiel de répondre à certaines questions clés avec l’aide d’un conseiller en investissement, afin d’évaluer la pertinence de cette solution par rapport à vos objectifs et à votre profil. Le fonctionnement principal d’une SCPI européenne repose alors sur la mutualisation du capital, la diversification géographique et sectorielle, et une gestion rigoureuse des actifs pour générer un revenu stable et durable.
Aujourd’hui, l’offre tend à s’élargir, et les jeunes SCPI sont en majorité dans les premières places, sur le TOP 5 des meilleurs rendements, aucune SCPI n'a été lancée avant 2022.
L’investissement dans une SCPI européenne est avantageux à plus d’un titre, en voici 5 avantages :
Avantage #1 : Bénéficier du marché dynamique européen
L’investissement en SCPI permet de profiter du dynamisme du marché immobilier européen, qui continue d’offrir des opportunités attractives dans plusieurs secteurs stratégiques. En 2025, les SCPI diversifient leurs acquisitions au-delà des bureaux, en ciblant également la logistique, la santé, les commerces, les résidences seniors et l’hôtellerie, répondant ainsi aux grandes tendances économiques et démographiques du continent.
Avantage #2 : Investir en SCPI européenne avec un ticket d’entrée modeste
Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, le choix d’une SCPI est à la portée de tous. En effet, le ticket d’entrée débute souvent à 1 000 € pour une SCPI européenne. Par ailleurs, vous pouvez investir dans plusieurs SCPI européennes pour vous diversifier et mutualiser votre risque.
Avantage #3 : Investir en SCPI européenne pour bénéficier d'une belle rentabilité
Les rendements affichés par les sociétés de gestion qui ont des biens en Europe laissent présager des performances oscillant entre 6 et 8%. En effet, les cycles du marché immobilier laissent entrevoir de belles opportunités lorsque l’on sait que de grandes villes sont encore sous-cotées.
Et vous le verrez par la suite, les rendements des meilleures SCPI Européennes sont parmi les plus élevés.
Avantage #4 : Des secteurs immobiliers variés avec les SCPI Européennes
En investissant sur une SCPI européenne, vous pouvez investir sur de nombreux et divers actifs immobiliers :
Cette multitude de possibilités va permettre à la société de gestion d’obtenir un taux d’occupation financier élevé tout en réduisant le risque final pour l’investisseur.
Avantage #5 : La fiscalité allégée des SCPI Européennes
L'attrait fiscal des SCPI européennes réside dans leur régime d'imposition avantageux pour les investissements hors de France, souvent inférieur à celui appliqué localement. Les revenus locatifs sont d'abord soumis à l'impôt dans le pays où se trouve le bien, puis en France, avec des accords bilatéraux en place pour prévenir la double imposition, bénéficiant ainsi aux investisseurs. C'est pourquoi les investisseurs souhaitent connaître le Taux de Distribution net (TD net) des SCPI européennes.
Ce cadre fiscal spécifique renforce l’intérêt de l’investissement immobilier via des SCPI européennes, qui offrent une fiscalité avantageuse tout en ouvrant la voie à de nouvelles opportunités d’acquisition sur des marchés dynamiques à travers le continent.
Comme tout investissement immobilier, les SCPI européennes ne sont pas exemptes de risques. Malgré leur fiscalité avantageuse et leur diversification géographique, elles peuvent être soumises à des aléas économiques, financiers et monétaires.
Investir dans une SCPI européenne nécessite donc de bien comprendre les facteurs de risque qui peuvent impacter la performance et la valeur de vos parts. En voici 5 principaux risques à connaître avant d’investir :
Risque #1 : Le risque de perte en capital
Comme tout placement en immobilier, une SCPI n’offre aucune garantie sur le capital investi. La valeur des parts peut baisser en fonction de l’évolution du marché immobilier européen, des conditions économiques ou de la vacance locative des locaux détenus. Ce risque de perte en capital signifie que vous pouvez récupérer moins que votre mise initiale lors de la revente de vos parts, notamment en période de correction du marché ou de hausse des taux d’intérêt.
Risque #2 : Le risque de change
Certaines SCPI européennes investissent dans des pays hors zone euro (comme le Royaume-Uni, la Pologne ou la Suède). Les revenus locatifs perçus dans une autre devise peuvent donc être affectés par les variations du taux de change. Ce risque de change peut réduire la performance réelle du placement, même lorsque la SCPI affiche de bons résultats dans sa devise d’origine. C’est un paramètre essentiel à considérer pour tout investisseur souhaitant élargir son exposition à l’international.
Ce point est d’autant plus important pour les épargnants qui souhaitent investir en tant qu’expatriés. En vivant à l’étranger, ils peuvent être soumis à des régimes fiscaux différents ou à des variations de change plus marquées selon leur pays de résidence. Les SCPI européennes constituent alors une solution souple pour conserver un lien patrimonial avec l’Europe, tout en bénéficiant d’une gestion centralisée en France et d’une fiscalité claire.
Risque #3 : Le risque lié à la gestion et aux frais
La performance d’une SCPI dépend directement du travail de la société de gestion, qui sélectionne, administre et entretient les actifs. Des erreurs dans la stratégie d’acquisition, une mauvaise gestion locative ou une sous-estimation du taux d’occupation peuvent impacter les revenus distribués. Par ailleurs, il faut prendre en compte les frais de gestion, inhérents à toute société civile de placement immobilier, qui viennent réduire la performance nette.
Malgré leur fiscalité avantageuse et leur diversification géographique, les SCPI européennes présentent des risques réels — notamment de perte en capital, de risque de change et liés à la gestion des actifs. Ces placements restent adaptés aux investisseurs recherchant un rendement régulier sur le long terme, conscients des aléas qui accompagnent toute stratégie d’investissement immobilier.
.jpeg)
Pour rappel, l’imposition des SCPI françaises dépend du taux d’imposition des investisseurs et est donc taxée sous le régime des revenus fonciers, c'est-à-dire à la double peine de la TMI, la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux de 17,2%.
En revanche, une SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité nettement plus confortable. En effet, les loyers perçus d’immeubles étrangers, sont considérés comme des revenus de sources étrangères.
En matière d’imposition SCPI, les investisseurs bénéficient d’un cadre plus souple sur les revenus perçus à l’étranger, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation. Cette fiscalité optimale permet aux investisseurs de maximiser leur rendement tout en profitant d’une forme d’exonération fiscale partielle sur les revenus perçus à l’étranger.
Selon le pays, où se trouvent les actifs, il existe 2 méthodes, qu’il faut prendre en considération pour le calcul de la fiscalité :
- le crédit d’impôt
- ou le taux effectif global.
Les deux méthodes de calcul ont le même impact fiscal.
En outre, il n’y a pas de prélèvements sociaux. Ce qui constitue un avantage fiscal extrêmement avantageux et permet, in fine, de doper la rentabilité d’une SCPI Européenne. On parle justement de cette partie de fiscalité SCPI dans un autre article de blog.
Voyons maintenant, de plus près, les deux méthodes.
La méthode du crédit d’impôt
Les conventions fiscales prévoient l’imposition des revenus fonciers issus de SCPI européennes en France, il y a donc une double imposition, en France et dans le pays dans lequel ils trouvent leur source. Heureusement, cette double imposition est limitée grâce aux accords bilatéraux entre la France et les pays européens. Vous obtenez par ce biais un crédit d’impôt dont la valeur sera proportionnelle à votre taux d’imposition moyen.
Ainsi, en France vous ne payez que la différence entre votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et votre taux moyen d’imposition.
C’est le cas, par exemple, des SCPI Allemandes, Espagnols, Italiennes, Belges. Dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition local retenu est de 15,825 %. Il est de 21% pour la Belgique.
La méthode du taux effectif
Avec la méthode du taux effectif, les revenus de sources étrangères sont exonérés d’impôt en France, mais pris en compte pour le calcul du taux moyen d’imposition qui s’appliquera sur les revenus français de l’investisseur. Ces revenus doivent donc tout de même être déclarés
La méthode du taux effectif global aide l’administration fiscale à calculer et définir le taux moyen d’imposition du contribuable. Par la suite, elle la reporte à la base d’imposition française sans tenir compte des revenus fonciers provenant des SCPI européennes. Autrement dit, les revenus de source étrangère sont pris en compte de façon fictive pour le calcul d’un taux d’imposition théorique, dans une logique de fiscalité optimisable pour l’investisseur.
La déclaration fiscale des SCPI Européennes
Le formulaire 2047 est utilisé pour la déclaration des revenus provenant des SCPI européennes. Son remplissage est obligatoire pour les associés ayant investi de l’argent dans un placement immobilier situé en dehors de la France.
Pour simplifier la vie de leurs associés, les SCPIs fournissent un Imprimé Fiscal Unique (obligation légale) et de nombreuses aides pour compléter votre déclaration fiscale.
Choisir une SCPI européenne demande une approche méthodique afin d’éviter les placements inadaptés à votre profil d’investisseur. Toutes les SCPI sont différentes, tant par leur stratégie que par leur exposition géographique. Il est donc essentiel d’examiner la diversification géographique et sectorielle pour vérifier que la SCPI répartit ses actifs sur plusieurs pays et typologies (bureaux, logistique, santé, commerces, résidentiel…), un critère fondamental pour mutualiser les risques et investir en toute sérénité.
Ensuite, analysez la qualité des indicateurs de performance : le taux de distribution, le taux d’occupation financier (TOF), la capitalisation ou la valeur de reconstitution. Ces données reflètent la hauteur du rendement potentiel que vous pouvez percevoir au fil du temps, conformément à la stratégie d’investissement annoncée par la société de gestion. Prenez également en compte les frais de gestion, parfois variables d’une SCPI à l’autre, qui influencent directement la performance nette de votre placement.
Enfin, veillez à sélectionner une société de gestion reconnue pour son expérience et sa transparence, agissant conformément aux réglementations européennes. Pour faire le bon choix, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer précieux : il vous aidera à constituer un portefeuille adapté à votre profil, à votre horizon de placement et à vos objectifs financiers.
À Louve Invest, vous pouvez facilement comparer et sélectionner les meilleures SCPI européennes grâce à notre outil de simulation en ligne. En quelques clics, vous estimez les revenus que vous pourriez percevoir, visualisez la répartition de votre investissement et ajustez votre stratégie
Il est également possible d’investir dans une SCPI à crédit, une stratégie utilisée par de nombreux épargnants pour o
Les SCPI Européennes rencontrent un franc succès. Les sociétés de gestion l'ont d'ailleurs remarqué et de plus en plus d'entre elles lancent leur SCPI Européenne, ce qui leur procure plus d'agilité dans l'acquisition des meilleurs biens au meilleur rendement AEM (Acte en Main).
Il faut noter tout de même que, pour les SCPI Européennes, les Taux de Distribution sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises.
Enfin, les SCPI Européennes qui figurent dans les meilleures SCPI, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse, en acquérant d’excellent actif qui booste le rendement de leur parc immobilier qui n'est pas encore très important. Il est donc à surveiller la progression de la capitalisation de chacune, leur TOF, valeur de reconstitution...etc...
Chez Louve Invest, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à notre offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
.png)
