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Les essentiels à retenir :
- Investir en SCPI, c'est bien pour diversifier votre patrimoine et potentiellement générer des revenus passifs, mais quand vais-je toucher mes premiers loyers ?
- Le délai de jouissance en SCPI est une notion clé à connaître pour éviter les mauvaises surprises.
- Découvrez comment anticiper ce délai de jouissance et comprendre pourquoi les SPCI l’utilisent.
Le délai de jouissance détermine la date à laquelle l’associé commence à percevoir ses premiers dividendes. Il est donc important de bien le comprendre, pour éviter toute mauvaise surprise.
Le délai de jouissance en SCPI correspond, par définition, à la période qui sépare la souscription de parts (ou leur acquisition) du moment où ces parts ouvrent réellement droit à la perception des dividendes. Autrement dit, c’est un temps d’attente : vous devenez associé dès la souscription, mais vos parts ne sont pas encore “en jouissance”, donc elles ne déclenchent pas immédiatement le versement des revenus.
Pour bien comprendre la notion : une SCPI investit dans de l’immobilier, encaisse des loyers, puis les redistribue (après frais) aux associés sous forme de dividendes. Le délai de jouissance sert à caler votre entrée dans ce cycle de gestion : le temps que la SCPI intègre votre souscription, affecte les fonds, finalise ses investissements ou acquisitions en cours, et synchronise la distribution des revenus. C’est donc un mécanisme de fonctionnement, pas une pénalité.
Ce délai de jouissance varie selon chaque SCPI (il est fixé dans sa documentation) et mérite d’être regardé de près avant d’investir, car il influence le démarrage de la perception des dividendes. En pratique, plus le délai est long, plus le “point de départ” de vos revenus est décalé — ce qui peut compter si vous investissez avec un objectif de revenus rapides, ou si vous planifiez un calendrier précis (retraite, complément de revenu, etc.).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Après avoir cerné la raison d'être du délai de jouissance, il est nécessaire d'examiner son application pratique. Comment ce délai se manifeste-t-il dans le temps ?
Date de souscription Vs date de jouissance
La première distinction importante à faire est celle entre la date de souscription et la date de jouissance :
- La date de souscription correspond au moment précis où vous achetez vos parts de SCPI. C'est la date où votre ordre d'achat est enregistré par la société de gestion.
- En revanche, la date de jouissance marque le point de départ officiel de votre droit à percevoir des dividendes.
Ce n'est donc pas parce que vous avez acquis vos parts que vous allez automatiquement recevoir un dividende le mois suivant. Ce délai entre la date de souscription et la date de jouissance correspond au délai de jouissance.
La date de jouissance est généralement fixée par la SCPI et communiquée aux investisseurs lors de la souscription.
Versement mensuel ou trimestriel
Une fois la date de jouissance atteinte, vous devenez éligible à la perception des revenus. Cependant, le versement de ces revenus ne se fait pas nécessairement immédiatement. Les SCPI adoptent généralement des échéances de versement prédéfinies : mensuelles ou trimestrielles. La périodicité de ces versements varie d'une SCPI à l'autre.
Pour le cas trimestriel, les dividendes sont versés le mois suivant chaque fin de trimestre civil :
Si vous avez un délai de jouissance de 3 mois, vous serez éligible à la perception de dividendes le 1er jour du 4ème mois suivant la souscription.
Si vous avez acheté vos parts en février, vous êtes éligible en juin, mais votre premier versement n’aura lieu qu’en juillet (et que sur les dividendes du mois de juin).
Il est donc important de se renseigner sur la périodicité des versements avant d'investir afin d'anticiper le moment où vous toucherez vos premiers dividendes. Cette information est généralement disponible dans le document d'information de la SCPI ou sur notre Application Louve Invest.
Impact sur les versements : comment est-ce calculé ?
Le délai de jouissance a un impact sur le calcul de vos revenus. En effet, il est possible que la SCPI applique une "prorata temporis" pour le premier versement. Cela signifie que votre premier revenu sera calculé en fonction de la durée effective de détention de vos parts durant le trimestre ou le mois concerné.
Si vous avez acquis vos parts en milieu de trimestre, vous ne percevrez qu'une partie des revenus correspondant à cette période. Il est donc important de tenir compte du délai de jouissance et de la date effective de votre investissement pour estimer vos revenus réels.
Les sociétés de gestion sont généralement transparentes sur la manière dont les revenus sont calculés, et n'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations précises.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Est-ce que le délai de jouissance est le même partout ?
Le délai de jouissance n’est pas le même partout. Chaque SCPI fixe ses propres règles d’entrée en jouissance (la date à partir de laquelle le nouvel associé “porte jouissance” et commencera la perception des dividendes). Sur le marché, on retrouve très souvent une moyenne de 3 à 6 mois, mais ce n’est pas une norme universelle : certaines SCPI ont un délai plus court, d’autres plus long, et plus rarement certaines peuvent proposer une jouissance quasi immédiate (ex. “jouissance le 1er jour” ou le mois suivant), selon les modalités prévues.
Ce délai dépend surtout de la mécanique interne de la SCPI : la société de gestion doit enregistrer la souscription, encaisser les capitaux, puis les affecter à l’investissement immobilier (acquérir un immeuble, financer d’éventuels travaux, sécuriser la location, organiser la gestion locative). Tant que cette mise en place n’est pas faite — ou tant que la SCPI n’a pas calé son calendrier de distribution — la part est bien achetée au prix de souscription, mais elle ne “produit” pas encore de revenus pour le souscripteur.
* Source basée sur notre Open Data SCPI
Date de souscription : Date à laquelle ta souscription est enregistrée par la SCPI (ordre et règlement pris en compte).
Délai de jouissance : Nombre de mois pendant lesquels les parts ne génèrent pas de revenus, au minimum il faut toujours attendre le 1ᵉʳ jour du mois suivant
Fréquence de versement : mensuelle ou trimestrielle (avec versements en avril, juillet, octobre, janvier, soit le mois suivant la fin du trimestre civil).
Date de perception du 1er loyer : date du premier versement qui se fait à terme échu, et selon la fréquence de versement de la SCPI.
Après avoir examiné les fondements et le fonctionnement du délai de jouissance en SCPI, il convient d'analyser son impact concret sur votre investissement. Comment cette période d'attente affecte-t-elle votre rentabilité et vos revenus ?
Comment le délai de jouissance affecte votre rentabilité ?
Le délai de jouissance exerce une influence directe sur votre rentabilité en tant qu'investisseur en SCPI. En effet, durant cette période, votre capital est investi mais ne génère pas encore de revenus. Cela implique que le rendement global de votre placement peut être légèrement diminué sur les premiers mois ou trimestres, en raison de ce décalage temporel. Il est donc essentiel d'intégrer ce paramètre dans votre évaluation de la performance potentielle de la SCPI sur la première année.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Délai de jouissance et objectifs d'investissement
Enfin, il est primordial de relier le délai de jouissance à vos objectifs d'investissement. N’oublions pas que la SCPI est prévue pour un horizon d'investissement à long terme, de 7 à 8 ans minimum, le délai de jouissance a donc une importance plus relative, car l'accumulation des revenus sur la durée compensera largement cette période initiale sans dividendes.
Lorsque vous avez un délai de jouissance, vous pouvez en atténuer significativement l'impact en choisissant correctement le moment où vous investissez.
Cibler la période juste avant le versement des dividendes
L'objectif est de souscrire vos parts juste avant la date de clôture d'une période de versement. Si une SCPI verse ses dividendes trimestriellement, par exemple, essayez d'investir à quelques semaines avant la fin du trimestre (fin mars, fin juin, fin septembre, fin décembre).
De cette manière, même si le délai de jouissance s'applique, la période d'attente sera écourtée, car vous percevrez vos premiers dividendes lors du prochain versement.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.
Exemple concret sur une SCPI à versement trimestriel
Sur une SCPI à versement trimestriel avec un délai de jouissance de 2 mois, si vous investissez fin mars, vous serez éligible le 1er jour du 3ème mois, donc en juin. Et vous pourrez percevoir les premiers dividendes en juillet.
Anticiper les dates limites de souscription
Soyez attentifs aux dates limites de souscription communiquées par les SCPI. Certaines sociétés de gestion peuvent avoir des contraintes de temps pour enregistrer votre souscription en fin de mois.
Il est donc important de ne pas attendre la dernière minute pour investir. Anticipez votre achat pour vous assurer que votre souscription est bien prise en compte pour la fin du mois en cours.
Le délai de jouissance n'est pas une simple formalité administrative, mais il répond à une logique économique et stratégique bien précise. Il donne à la société de gestion un laps de temps essentiel pour investir de manière optimale l'épargne des nouveaux associés. En effet, l'argent que vous investissez ne commence pas immédiatement à générer des revenus; il doit d'abord être investi dans l'acquisition de biens immobiliers.
La variation du délai de jouissance d’une SCPI à l’autre s’explique par les différences de stratégie d’acquisition et de gestion. Certaines sociétés de gestion vont privilégier un investissement rapide dans des actifs immobiliers, tandis que d’autres vont préférer placer ces nouveaux fonds sur des supports à court terme et à faible rendement, en attendant de trouver des opportunités plus lucratives. Ce choix stratégique, qui a un impact direct sur le délai de jouissance, est propre à chaque SCPI et doit être considéré attentivement lors de votre sélection.
De plus, il est crucial de noter qu'à sa création, une SCPI ne dispose pas encore de revenus fonciers pour verser des dividendes à ses premiers associés. C'est pourquoi ce délai est indispensable.
Par “souci d'équité”, même si une SCPI perçoit des revenus stables plusieurs années après sa création, elle ne souhaite pas amoindrir le délai de jouissance afin de traiter tous les associés de manière égale.
Mais la raison principale pour laquelle les jeunes SCPI conservent un délai de jouissance, c’est quand le couplant habilement avec une bonne collecte, elles peuvent bénéficier de l’effet relutif et ainsi booster leurs premiers rendements.
