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- Investir en SCPI, c'est bien pour diversifier votre patrimoine et potentiellement générer des revenus passifs, mais quand vais-je toucher mes premiers loyers ?
- Le délai de jouissance en SCPI est une notion clé à connaître pour éviter les mauvaises surprises.
- Découvrez comment anticiper ce délai de jouissance et comprendre pourquoi les SPCI l’utilisent.
Le délai de jouissance détermine la date à laquelle l’associé commence à percevoir ses premiers dividendes. Il est donc important de bien le comprendre, pour éviter toute mauvaise surprise.
Le délai de jouissance en SCPI est la période qui s'écoule entre le moment où vous souscrivez des parts et celui où vous commencez effectivement à percevoir les revenus locatifs générés par la SCPI.
En d'autres termes, il s'agit du temps d'attente avant que votre investissement ne commence à vous rapporter des dividendes (les loyers, moins les frais). Il faut comprendre que votre argent ne commence pas à travailler pour vous immédiatement après votre souscription.
Ce délai est variable selon les SCPI, et il est un élément important à considérer lors de votre choix. Il ne s'agit pas d'un délai de carence durant lequel vous n'êtes pas considéré comme associé, mais bien d'une période nécessaire au fonctionnement et à la gestion de la SCPI.
Après avoir cerné la raison d'être du délai de jouissance, il est nécessaire d'examiner son application pratique. Comment ce délai se manifeste-t-il dans le temps ?
Date de souscription Vs date de jouissance
La première distinction importante à faire est celle entre la date de souscription et la date de jouissance :
- La date de souscription correspond au moment précis où vous achetez vos parts de SCPI. C'est la date où votre ordre d'achat est enregistré par la société de gestion.
- En revanche, la date de jouissance marque le point de départ officiel de votre droit à percevoir des dividendes.
Ce n'est donc pas parce que vous avez acquis vos parts que vous allez automatiquement recevoir un dividende le mois suivant. Ce délai entre la date de souscription et la date de jouissance correspond au délai de jouissance.
La date de jouissance est généralement fixée par la SCPI et communiquée aux investisseurs lors de la souscription.
Versement mensuel ou trimestriel
Une fois la date de jouissance atteinte, vous devenez éligible à la perception des revenus. Cependant, le versement de ces revenus ne se fait pas nécessairement immédiatement. Les SCPI adoptent généralement des échéances de versement prédéfinies : mensuelles ou trimestrielles. La périodicité de ces versements varie d'une SCPI à l'autre.
Pour le cas trimestriel, les dividendes sont versés le mois suivant chaque fin de trimestre civil :
Si vous avez un délai de jouissance de 3 mois, vous serez éligible à la perception de dividendes le 1er jour du 4ème mois suivant la souscription.
Si vous avez acheté vos parts en février, vous êtes éligible en juin, mais votre premier versement n’aura lieu qu’en juillet (et que sur les dividendes du mois de juin).
Il est donc important de se renseigner sur la périodicité des versements avant d'investir afin d'anticiper le moment où vous toucherez vos premiers dividendes. Cette information est généralement disponible dans le document d'information de la SCPI ou sur notre Application Louve Invest.
Impact sur les versements : comment est-ce calculé ?
Le délai de jouissance a un impact sur le calcul de vos revenus. En effet, il est possible que la SCPI applique une "prorata temporis" pour le premier versement. Cela signifie que votre premier revenu sera calculé en fonction de la durée effective de détention de vos parts durant le trimestre ou le mois concerné.
Si vous avez acquis vos parts en milieu de trimestre, vous ne percevrez qu'une partie des revenus correspondant à cette période. Il est donc important de tenir compte du délai de jouissance et de la date effective de votre investissement pour estimer vos revenus réels.
Les sociétés de gestion sont généralement transparentes sur la manière dont les revenus sont calculés, et n'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations précises.
Est-ce que le délai de jouissance est le même partout ?
Le délai de jouissance n'est pas uniforme et il varie d’une SCPI à une autre. Chaque société de gestion fixe son propre délai en fonction de sa stratégie d'acquisition, de son calendrier de gestion, et de ses objectifs de rendement.
Certaines SCPI peuvent avoir un délai de jouissance nul, voire très court (par exemple, un ou deux mois), tandis que d'autres peuvent avoir un délai plus long (par exemple, un trimestre ou plus).
* Source basée sur notre Open Data SCPI
Après avoir examiné les fondements et le fonctionnement du délai de jouissance en SCPI, il convient d'analyser son impact concret sur votre investissement. Comment cette période d'attente affecte-t-elle votre rentabilité et vos revenus ?
Comment le délai de jouissance affecte votre rentabilité ?
Le délai de jouissance exerce une influence directe sur votre rentabilité en tant qu'investisseur en SCPI. En effet, durant cette période, votre capital est investi mais ne génère pas encore de revenus. Cela implique que le rendement global de votre placement peut être légèrement diminué sur les premiers mois ou trimestres, en raison de ce décalage temporel. Il est donc essentiel d'intégrer ce paramètre dans votre évaluation de la performance potentielle de la SCPI sur la première année.
Délai de jouissance et objectifs d'investissement
Enfin, il est primordial de relier le délai de jouissance à vos objectifs d'investissement. N’oublions pas que la SCPI est prévue pour un horizon d'investissement à long terme, de 7 à 8 ans minimum, le délai de jouissance a donc une importance plus relative, car l'accumulation des revenus sur la durée compensera largement cette période initiale sans dividendes.
Lorsque vous avez un délai de jouissance, vous pouvez en atténuer significativement l'impact en choisissant correctement le moment où vous investissez.
Cibler la période juste avant le versement des dividendes
L'objectif est de souscrire vos parts juste avant la date de clôture d'une période de versement. Si une SCPI verse ses dividendes trimestriellement, par exemple, essayez d'investir à quelques semaines avant la fin du trimestre (fin mars, fin juin, fin septembre, fin décembre).
De cette manière, même si le délai de jouissance s'applique, la période d'attente sera écourtée, car vous percevrez vos premiers dividendes lors du prochain versement.
Exemple concret sur une SCPI à versement trimestriel
Sur une SCPI à versement trimestriel avec un délai de jouissance de 2 mois, si vous investissez fin mars, vous serez éligible le 1er jour du 3ème mois, donc en juin. Et vous pourrez percevoir les premiers dividendes en juillet.
Anticiper les dates limites de souscription
Soyez attentifs aux dates limites de souscription communiquées par les SCPI. Certaines sociétés de gestion peuvent avoir des contraintes de temps pour enregistrer votre souscription en fin de mois.
Il est donc important de ne pas attendre la dernière minute pour investir. Anticipez votre achat pour vous assurer que votre souscription est bien prise en compte pour la fin du mois en cours.
Le délai de jouissance n'est pas une simple formalité administrative, mais il répond à une logique économique et stratégique bien précise. Il donne à la société de gestion un laps de temps essentiel pour investir de manière optimale l'épargne des nouveaux associés. En effet, l'argent que vous investissez ne commence pas immédiatement à générer des revenus; il doit d'abord être investi dans l'acquisition de biens immobiliers.
La variation du délai de jouissance d’une SCPI à l’autre s’explique par les différences de stratégie d’acquisition et de gestion. Certaines sociétés de gestion vont privilégier un investissement rapide dans des actifs immobiliers, tandis que d’autres vont préférer placer ces nouveaux fonds sur des supports à court terme et à faible rendement, en attendant de trouver des opportunités plus lucratives. Ce choix stratégique, qui a un impact direct sur le délai de jouissance, est propre à chaque SCPI et doit être considéré attentivement lors de votre sélection.
De plus, il est crucial de noter qu'à sa création, une SCPI ne dispose pas encore de revenus fonciers pour verser des dividendes à ses premiers associés. C'est pourquoi ce délai est indispensable.
Par “souci d'équité”, même si une SCPI perçoit des revenus stables plusieurs années après sa création, elle ne souhaite pas amoindrir le délai de jouissance afin de traiter tous les associés de manière égale.
Mais la raison principale pour laquelle les jeunes SCPI conservent un délai de jouissance, c’est quand le couplant habilement avec une bonne collecte, elles peuvent bénéficier de l’effet relutif et ainsi booster leurs premiers rendements.
