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Souvent méconnu des investisseurs particuliers, le WALB est pourtant un indicateur central dans l’analyse de la stabilité des revenus d’une SCPI. Contrairement au WALT, qui mesure la durée moyenne des baux jusqu’à leur échéance contractuelle, le WALB intègre une variable essentielle : la possibilité pour le locataire de mettre fin à son bail par anticipation.
Cette approche plus prudente permet d’anticiper les situations où des surfaces pourraient se libérer plus tôt que prévu. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le WALB, comment il se calcule, en quoi il diffère du WALT, et pourquoi il est essentiel de l’intégrer dans une lecture complète du risque locatif en SCPI.
Le WALB, ou Weighted Average Lease Break, désigne la durée moyenne pondérée jusqu’à la première échéance de résiliation possible d’un bail, généralement à l’initiative du locataire. Contrairement au WALT, qui considère la fin contractuelle des baux, le WALB mesure un scénario plus prudent, en intégrant la possibilité que les locataires quittent les lieux avant le terme initial de leur engagement.
Cet indicateur est particulièrement utile pour évaluer la vulnérabilité locative à court ou moyen terme d’un portefeuille immobilier. Il repose sur une pondération par les loyers, ce qui permet de donner plus de poids aux baux les plus importants en valeur.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le WALB permet d’anticiper à quel horizon les flux locatifs pourraient être remis en question, même si aucun défaut n’est constaté à date. Il complète ainsi utilement le WALT en apportant une lecture plus conservatrice des engagements locatifs.
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Le WALB se calcule comme une moyenne pondérée, tout comme le WALT, mais en prenant en compte la première date de résiliation possible du bail, et non sa fin théorique. Cela permet d’estimer à quel moment les revenus locatifs pourraient être remis en cause si les locataires décidaient d’exercer leur droit de sortie.
Formule du WALB :
Exemple avec 3 biens immobiliers :
BienLoyer annuel (€)Prochaine échéance de résiliation (en années)A100 0005 ansB200 0003 ansC150 0002 ans
Étape 1 : Calcul des pondérations
- A : 200 000 × 3,0 = 600 000
- B : 200 000 × 2,8 = 560 000
- C : 100 000 × 2,4 = 240 000
Étape 2 : Somme des loyers :
200 000 + 200 000 + 100 000 = 500 000 €
Étape 3 : Application de la formule :
Dans cet exemple, le WALB de 2,8 ans signifie que les locataires pourraient, en moyenne, résilier leur bail dans un peu moins de trois ans, ce qui donne une estimation plus prudente que le WALT sur la stabilité des loyers à venir.
Le WALB est un indicateur apprécié pour sa capacité à donner une vision plus réaliste et prudente des engagements locatifs d’un portefeuille immobilier. Il présente plusieurs avantages pour les investisseurs soucieux d’évaluer le risque de sortie anticipée des locataires.
Une approche prudente du risque locatif
Contrairement au WALT, qui suppose que tous les baux iront jusqu’à leur terme, le WALB tient compte des clauses de résiliation anticipée. Cela permet d’anticiper à quel moment les flux locatifs pourraient potentiellement cesser si un ou plusieurs locataires choisissaient de quitter les lieux.
Meilleure évaluation de la liquidité des actifs
Le WALB donne une indication sur la rapidité avec laquelle des locaux pourraient être remis sur le marché, volontairement ou non. C’est un outil pertinent pour les sociétés de gestion qui souhaitent ajuster leur stratégie de gestion d’actifs en fonction des échéances locatives à court terme.
Complément utile du WALT
Utilisé en parallèle du WALT, le WALB permet de mieux cerner l’écart entre la stabilité théorique et la stabilité potentielle des revenus. Un écart important entre les deux peut signaler une exposition accrue au risque de vacance à moyen terme.
Bien que le WALB fournisse une lecture prudente de la durée des engagements locatifs, il présente certaines limites qu’il convient de connaître pour en faire un usage éclairé.
Hypothèse pessimiste par défaut
Le WALB repose sur l’hypothèse que les locataires utiliseront leur droit de résiliation à la première date possible. En pratique, de nombreux locataires renouvellent leur bail ou restent au-delà de cette échéance. Le WALB peut donc sous-estimer la durée réelle d’occupation.
Ne reflète pas toujours la réalité du terrain
Certains actifs situés dans des zones attractives, ou occupés par des locataires stratégiques, présentent en réalité un faible risque de départ, même si une clause de résiliation est prévue. Le WALB ne tient pas compte de ce contexte qualitatif, ce qui peut nuire à l’interprétation.
Pondération uniquement financière
Comme le WALT, le WALB est pondéré en fonction du montant des loyers, mais il ne prend pas en compte d’autres facteurs de risque tels que la solidité financière du locataire, la nature du bail (ferme ou non), ou encore la liquidité du marché immobilier local.
Le WALB et le WALT sont deux indicateurs complémentaires qui mesurent la durée moyenne des engagements locatifs, mais selon des approches différentes. Leur distinction repose principalement sur le moment pris en compte dans le bail.
WALB : première échéance de résiliation possible
Le WALB (Weighted Average Lease Break) indique la durée moyenne jusqu’à la première date à laquelle un locataire peut légalement quitter les lieux, souvent au terme d’une période triennale dans les baux commerciaux. C’est une approche prudente, qui suppose que le locataire pourrait mettre fin au bail dès que la loi ou le contrat l’y autorise.
WALT : échéance contractuelle finale
Le WALT (Weighted Average Lease Term) mesure, quant à lui, la durée moyenne restante jusqu’à la fin du bail, sans tenir compte des éventuelles sorties anticipées. Il donne une lecture plus optimiste, en considérant que les locataires resteront jusqu’à la dernière échéance prévue au contrat.
Deux indicateurs à interpréter ensemble
En résumé, le WALT donne une estimation de la durée maximale de stabilité locative, tandis que le WALB donne une estimation de la durée minimale garantie, en intégrant une part de risque. L’écart entre les deux peut constituer un indicateur de sensibilité aux départs anticipés.
Le WALB est un indicateur utile, mais il ne doit pas être interprété comme un critère de performance à lui seul. Son rôle est avant tout de mesurer le niveau de risque locatif à court ou moyen terme, en estimant à quel moment les locataires pourraient légalement résilier leurs baux.
Un indicateur de risque, pas de rendement
Un WALB court peut signaler une exposition plus forte au risque de vacance, mais cela ne signifie pas nécessairement que la SCPI est moins performante. À l’inverse, une SCPI avec un WALB faible peut dégager un excellent rendement si elle réussit à maintenir un bon taux d’occupation et à repositionner rapidement ses actifs.
Un outil d’analyse complémentaire
Le WALB permet d’affiner l’analyse des flux locatifs futurs et d’identifier les périodes sensibles à anticiper dans la gestion du portefeuille. Il est particulièrement utile lorsqu’il est analysé en parallèle d’autres données clés :
- Le taux de distribution (TD) ou le TRI sur longue période, pour mesurer la performance financière réelle.
- Le taux d’occupation financier (TOF), qui reflète la capacité de la SCPI à maintenir ses actifs loués.
- Le WALT, pour disposer d’une lecture complémentaire et comparer durée maximale et durée minimale d’engagements locatifs.
- La qualité du patrimoine : localisation des immeubles, typologie des actifs, solidité des locataires.
- La valeur de reconstitution, qui donne une indication du potentiel de revalorisation ou de dilution.
- La stratégie de gestion, incluant la diversification géographique, sectorielle et le positionnement à long terme.
Une aide à la gestion des risques
En résumé, le WALB n’est pas un indicateur de performance au sens strict, mais un instrument de mesure du risque locatif. Il est particulièrement pertinent pour les SCPI à forte rotation, ou investies dans des zones où la flexibilité des baux est un enjeu important. Utilisé intelligemment, il permet de mieux piloter une stratégie d’investissement à long terme.
