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SCPI Risques : quels sont-ils et comment les éviter ?

Très appréciées des investisseurs en immobilier, les SCPI ne sont toutefois pas un placement sans risques. Comment les éviter ?

SCPI Risques : quels sont-ils et comment les éviter ?
Théophile Lambert

June 20, 2022

SCPI Risques : quels sont-ils et comment les éviter ?
  • Comme tous les investissements, les SCPI ne sont pas sans risques.
  • Les SCPI présentent un risque relativement faible par rapport aux autres investissements rentables.


La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, offre un rendement annuel moyen de 4,5 %. C'est un rendement particulièrement attractif et relativement stable compte tenu de la fiabilité du marché de l'immobilier. Mais attention, il n'existe jamais de rendement sans risque !

Bien que l'aversion au risque dépende de la sensibilité de chacun, les SCPI demeurent soumises à quelques aléas qu’il est impératif de connaître avant de se lancer. Evolution du marché immobilier, impact de la fiscalité, perte de valeur, manque de liquidité, érosion du rendement, arnaques ou encore fermeture des sociétés de gestion… Zoom sur les 10 principaux risques d’un placement en SCPI ! 

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SCPI Risques

Les risques de marché pour les SCPI

SCPI Risque #1 : la baisse du marché de l'immobilier

Investir en SCPI revient à investir dans l'immobilier. Autrement dit, la SCPI est soumise aux aléas du marché immobilier dans son ensemble. À titre d’exemple, la crise sanitaire en 2020 a considérablement modifié la dynamique du secteur. On a longtemps cru que le confinement, l'avènement du télétravail ou le report de vacances auraient un impact négatif durable sur l'immobilier de commerces, de bureaux ou d'hospitalité.

En réalité, la fragilisation des commerces et la désertion des bureaux n’a eu qu’un impact limité sur les valorisations patrimoniales de ces secteurs en SCPI, car les locataires ont dans l'ensemble continué de payer. Au global, l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) estime pour 2021 un rendement moyen des SCPI autour de 4,36%, contre 4,18% en 2020. En hausse donc !

Comment se prémunir de ce risque ? Ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier ! Même si l'immobilier n'a jamais vraiment connu de baisse durable, l'investisseur avisé cherchera à diversifier son patrimoine avec d'autres actifs (livrets garantis, obligations, actions, etc.).


SCPI Risque #2 : la non-diversification de votre portefeuille

Les résultats en hausse des SCPI face à la crise du Covid-19 s’expliquent en partie par la bonne performance des SCPI diversifiées. En effet, les différents secteurs n’ont pas tous réagi de la même manière à la crise sanitaire. Si les SCPI résidentielles se sont montrées résiliantes, ce n’est pas le cas des SCPI de bureaux ou de commerces, qui ont subi les effets des confinements à répétition. D’autres secteurs de niche, comme les SCPI de logistique ou SCPI de santé, bénéficient en parallèle d'un fort dynamisme.

Comment se prémunir de ce risque ? Encore une fois, penser à bien diversifier, même au sein de la même classe d'actifs. Par conséquent, ne mettez pas toutes vos économies dans une SCPI à la stratégie trop restrictive. Choisissez des SCPI généralistes ou répartissez votre capital entre plusieurs SCPI thématiques. Il est aussi possible de diversifier géographiquement avec des SCPI européennes. N’hésitez pas à en parler avec un conseiller Louve qui saura vous aiguiller vers les bonnes solutions ! 

Les risques liés aux sociétés de gestion des SCPI

SCPI Risque #3 : la perte de valeur des parts

Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine géré par la société de gestion. Ce prix peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de deux choses :

  • la conjoncture immobilière (on en a parlé un peu avant)
  • la façon dont la société de gestion valorise ce parc.

Ce second point est important : c'est la société de gestion qui va s'occuper de l'achat, des travaux, de la rénovation et de l'entretien des biens. Si un maillon de la chaîne est défaillant, le parc peut être dévalorisé, et par conséquent le prix de part peut baisser dans le temps.

Dans les faits, il est extrêmement rare qu'une part perde de la valeur. D'une part, les secousses sur le marché de l'immobilier doivent être violents (au moins 15 % de baisse) pour que les sociétés de gestion les répercutent sur les prix. D'autre part, en France, c'est surtout l'emplacement du bien qui fait la valeur d'un bien immobilier (et donc de votre part de SCPI) : un mauvais entretien a peu de chance d'avoir d'un impact.

Comment se prémunir de ce risque ? Difficile de faire le travail à la place de la société de gestion ! Gardez toutefois en tête qu’un placement en SCPI de rendement (la très grande majorité des SCPI) n’est pas destiné à générer une plus-value au moment de la revente. C’est avant tout un investissement à long terme qui vise à procurer des rendements stables (les loyers). Les SCPI de capitalisation, à l’inverse, ont tendance à générer un gain lors de la revente des parts avec un rendement faible, voire nul. Dans cette optique, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative puisqu’elle n’occasionne aucune perte réelle.

SCPI risques

SCPI Risque #4 : l'érosion du rendement

Les revenus générés par un investissement en SCPI dépendent du taux d’occupation des biens détenus par la SCPI. Ce dernier correspond au nombre de biens mis à la location par rapport au nombre de biens à louer que possède la SCPI. Un taux inférieur à 85% peut provoquer une diminution du montant global des loyers versés par les locataires et par conséquent, une baisse du rendement pour les détenteurs des parts de SCPI.

Naturellement, le risque de vacance locative est plus important pour une SCPI résidentielle que pour une SCPI de bureaux. Prenons l’exemple de la SCPI Kyaneos Pierre, dont le patrimoine est composé à 90% de résidences, en comparaison avec la SCPI Eurovalys qui ne possède que des bureaux. Le taux d’occupation de Kyaneos Pierre ne s’élève qu’à 86%, là où Eurovalys avoisine les 95%.

En vérité, la mutualisation des risques permet de limiter les effets d’érosion des rendements. La société de gestion peut en effet contrer une éventuelle baisse de rendement en diversifiant ses investissements (zones géographiques, secteurs différents, types de locataires, etc.).

Comment se prémunir de ce risque ? Encore une fois, en diversifiant votre portefeuille de SCPI ! Sur Louve Invest, vous pourrez trier et filtrer les différentes SCPI en fonction de plusieurs critères, géographiques ou sectoriels. Si vous avez besoin d'aide, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers certifiés AMF.

Risque SCPI #5 : La défaillance de la société de gestion

Avant d’investir en parts de SCPI, pensez à vous renseigner sur la société de gestion qui encadre la SCPI en question. Ses agréments, ses performances, son ancienneté ou sa capacité à gérer sa trésorerie pour assurer un rendement locatif font parti des critères à étudier. Il n’est pas exclu que la société de gestion en charge de votre SCPI fasse faillite.

La loi prévoit toutefois la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée si l’une d’entre elles connaît des difficultés. C’est notamment ce qu’il s’est passé lors de la fermeture de l’activité de gestion de portefeuille de Vendôme Capital Partners en janvier 2018. Sa SCPI, Vendôme Régions, a été récupérée par la société Norma Capital.

Comment se prémunir de ce risque ? Choisissez un intermédiaire distributeur de SCPI de confiance ! Louve Invest par exemple a sélectionné une cinquantaine de SCPI parmi les plus rentables et aux sociétés de gestion les plus fiables. Même si ce n'est pas courant, il arrive que les sociétés de gestion distribuent elles-mêmes leurs propres SCPI. Dans ce cas, il faudra que vous puissiez faire l'analyse vous-même.

Les risques liés à la détention de parts de SCPI

Risque SCPI #6 : la liquidité des parts

La liquidités des parts de SCPI fait beaucoup parler.

En effet, les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les valeurs mobilières, comme les actions. Cela signifie qu'il n'est pas aussi facile de vendre une part de SCPI qu'une action. La SCPI reste de l'immobilier ; à titre de comparaison, cela peut prendre plusieurs mois pour vendre un appartement. Rassurez-vous, ce ne sera pas aussi long !

Le caractère « illiquide » des parts de SCPI doit effectivement être nuancé. Les difficultés rencontrées sur le marché des SCPI dans les années 90 et lors de la crise financière en 2008 ont poussé l’ASPIM à mettre en place une réforme destinée à former un « prix d’équilibre » sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. Pour ce qui est des SCPI à capital variable, leur fonctionnement autorise la constitution d’un fonds de réserve au cas où le nombre des parts cédées dépasse durablement celui des parts souscrites, leur garantissant ainsi une liquidité satisfaisante et permettant aux épargnants de vendre leurs parts. En 2022, il faut compter en moyenne 15 jours pour vendre une part de SCPI. Louve Invest, grâce à son propre marché secondaire, cherche à réduire drastiquement ce délai.

Comment se prémunir de ce risque ? La liquidité d'un placement est un critère important à prendre en compte lorsque vous décidez de faire fructifier votre épargne. Dans le cas des SCPI, il est donc important de ne pas y investir son épargne de précaution. Ainsi, pas de mauvaises surprises si vous avez un besoin urgent de fonds !

Risque SCPI #7 : une fiscalité inadaptée à votre situation

Depuis la dernière réforme fiscale, le placement en SCPI est considéré comme un investissement immobilier en direct, à la fiscalité moins avantageuse qu’un placement financier. En effet, les revenus locatifs générés par des parts en SCPI sont à la fois :

  • taxés au taux marginal d’imposition ;
  • soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% ;
  • intégrés à la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Les plus-values réalisées sur la valeur des parts détenues sont elles taxées selon le régime de la plus-value immobilière.

Il est toutefois possible d'optimiser son imposition selon ses propres caractéristiques fiscales lorsqu'on investit en SCPI. Pour les contribuables fortement imposés, il est possible d’adoucir la fiscalité en achetant des parts en démembrement, en choisissant des SCPI européennes où le niveau de fiscalité du pays est beaucoup plus faible qu’en France, ou en souscrivant à crédit pour profiter de la déduction des intérêts.

Le conseil de Louve : Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous avez besoin d'un complément de revenus immédiatement ? Tournez-vous vers des SCPI européennes. Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires durant les prochaines années ? Pensez au démembrement. Si votre TMI est inférieure à 30 % alors la fiscalité aura moins d'impact pour vous, toutes les options peuvent donc convenir.

Les autres risques à garder en tête

SCPI Risque #8 : l'investissement en SCPI n'est pas garanti

D’un point de vue juridique, les revenus provenant des SCPI ne sont pas garantis. La SCPI est par conséquent un véhicule d’investissement immobilier qui ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité. 

De l'avis des experts, le placement en SCPI demeure toutefois sécurisé. Les revenus générés par ce type d’investissement sont « protégés » par le caractère stable de l'immobilier et par la mutualisation des risques de carence locative. Les SCPI disposent également de fonds en cas de dépenses imprévues par l’intermédiaire du report à nouveau. Dans l'échelle qui mesure les risques des placements, les SCPI sont notées 3/7 (faiblement risqué), là où les actions ont une note de 7/7 (très risqué).

SCPI Risque #9 : attention aux performances passées

Vous connaissez la chanson : les performances passées ne préjugent pas des performance futures.

Les performances passées des SCPI ne sont donc pas un indicateur des performances futures. Ainsi, une SCPI qui affiche un taux de distribution de 7 % une année n'est pas à l'abri du baisse les années suivantes.

Des rendements trop élevés risquent en effet d’affriander un nombre conséquent d’acquéreurs qui vont alors générer une collecte excessive pour la société de gestion. Cette masse d’épargne devra être rapidement réinvestie, or, il est très compliqué de gérer de plus en plus de biens en maintenant un rendement élevé sur la durée. Voilà pourquoi en moyenne et pour l'ensemble des SCPI, les performances tendent à converger vers 4,5 % par an.


SCPI Risque #10 : attention aux arnaques

Comme pour tout investissement, il est important de se méfier des arnaques. Depuis 2019, les escroqueries aux fausses SCPI se multiplient. D’après l’AMF, le préjudice moyen des arnaques aux SCPI s’élève à plus de 63 500 euros par personne avec une chance infime de recouvrer une partie des sommes volées.

Pour éviter toute arnaque, l’AMF a publié plusieurs recommandations et mis en place une liste noire qui recense les fausses SCPI. Nos experts sont là pour vous renseigner et vous aider à faire les meilleurs choix de placements.

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Louve Invest a développé un outil qui facilite la souscription en parts de SCPI et qui permet d’investir son argent rapidement, simplement et à moindre risque ! La plateforme offre la possibilité de choisir parmi un large panel de SCPI sélectionnées par des experts, de suivre son investissement depuis un espace personnel 100% digitalisé, et de revendre ses parts sur un marché secondaire. 

Louve Invest propose également un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner vos SCPI en toute sérénité. Des conseillers certifiés AMF (Autorité des Marchés Financiers) sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.

Dernier point (et pas des moindres !), Louve Invest offre 2,5% du montant investi pour chacune de vos transactions. Cela signifie que si vous investissez 10 000 € via Louve Invest, nous verserons sous 60 jours 250 € sur votre compte courant. Pour découvrir Louve Invest, c'est par ici !

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