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- La liquidité SCPI est la possibilité de vendre rapidement ses parts SCPI, pour récupérer son capital au plus vite. C’est pourquoi, on parle souvent de risque de liquidité sur un investissement SCPI.
- La SCPI étant un investissement immobilier à long terme, elle n’est pas par nature liquide. Le délai moyen de revente de parts peut aller de quelques semaines à plusieurs mois, tout dépend aussi si vous êtes sur une SCPI à capital fixe ou capital variable.
- La liquidité des SCPI dépend intrinsèquement du nombre de souscriptions par rapport aux nombres de retraits, ce qui se reflète aussi sur la collecte nette des SCPI. Il est donc intéressant de suivre ces indicateurs
- L’augmentation des retraits de parts en attente en 2023 et en 2024 sur certaines SCPI demande une surveillance attentive.
La SCPI est plus liquide que l’immobilier traditionnel, mais des interrogations demeurent chez les investisseurs sur la liquidité associée à un investissement en parts de SCPI :
- Qui assure la liquidité SCPI ?
- Est ce que la liquidité SCPI est garantie ?
En réalité, il convient de distinguer la liquidité sur deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Liquidité des SCPI à capital fixe
Dans le cadre de son fonctionnement, une SCPI à capital fixe établit un plafond de capital via ses règlements internes. Pour atteindre ce plafond, elle peut procéder à des augmentations de capital lors d'opérations d'achat ou de vente, sous la direction de la société de gestion qui détermine le montant, le volume des augmentations, et la périodicité de ces phases d'expansion. Une fois le capital maximum atteint, ou entre les périodes d'augmentation, le capital de la SCPI demeure inchangé, sans émission de nouvelles parts.
Dans cette configuration, un investisseur désirant vendre ses parts doit identifier d'autres associés intéressés par leur reprise ou se tourner vers le marché secondaire. Les acheteurs potentiels, face à une SCPI ne libérant pas de nouvelles parts, doivent spécifier le nombre de parts souhaitées et le prix maximal basé sur les informations du carnet d'ordres du marché secondaire.
Le processus de vente s'effectue sur une durée allant de 1 à 4 semaines, aboutissant à la détermination d'un prix d'équilibre, aussi connu sous le nom de prix d'exécution, qui représente le revenu net pour le vendeur des parts. Il est important de noter que l'achat de parts sur le marché secondaire d'une SCPI à capital fixe entraîne inévitablement le paiement de droits d'enregistrement.
Liquidité des SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable offrent une fluidité dans la gestion de leur capital, ajustant leur volume en fonction des entrées et sorties des investisseurs. La liquidité sur ce type de SCPI y est donc plus facile, un investisseur peut demander à la SCPI de racheter ses parts à un prix établi à l'avance, calculé à partir du prix de souscription initial, après déduction des frais.
Le prix de souscription est déterminé en tenant compte de la valeur totale des biens immobiliers de la SCPI, suivant des critères établis par l'Autorité des Marchés Financiers. Cela permet de minimiser l'écart entre la valeur des parts et celle du patrimoine immobilier, contrairement aux transactions directes où le prix peut varier selon la perception des investisseurs, affectant ainsi la liquidité.
Lorsqu'une demande de retrait est effectuée, la SCPI cherche à équilibrer cette sortie par un nouvel investissement ou en utilisant ses réserves de trésorerie, assurant ainsi une meilleure liquidité sans que le vendeur ait à chercher un acheteur ou dépendre des offres sur le marché.
Cependant, la liquidité des SCPI à capital variable n'est pas infaillible. Si les demandes de retrait excèdent les nouvelles souscriptions sur plusieurs trimestres, les fonds disponibles peuvent s'avérer insuffisants pour racheter les parts, forçant la société de gestion à vendre des actifs pour rembourser ses investisseurs.
Il est donc crucial pour les investisseurs dans les SCPI à capital variable de surveiller régulièrement les mouvements de collecte et de retraits, ainsi que leur rapport, afin de pouvoir agir en conséquence si la tendance des retraits devient préoccupante.
La liquidité des SCPI est un sujet de débat en raison de la baisse des prix de souscription et du ralentissement de la collecte, ce qui a entraîné une augmentation des parts en attente. Qu'en est-il de la stabilité de ces véhicules d'investissement et de leur résilience ? Décryptage
Liquidité SCPI reflété par la collecte nette
La collecte nette correspond à la collecte brute à laquelle on soustrait les retraits effectués par les investisseurs.
Une collecte nette qui baisse et qui se rapproche de 0 est donc mauvais signe
Liquidité SCPI : retraits Vs souscriptions
En suivant les retraits par rapport au nombre de souscriptions, nous voyons aussi rapidement l’état de liquidité de la SCPI. C’est un statut que nous avons mis en place sur notre Open Data :
Une résilience historique
Au cours de leurs plus de cinq décennies d'existence, les SCPI ont démontré une capacité remarquable à surmonter des périodes turbulentes, y compris les turbulences immobilières des années 1990 et la récession financière survenue en 2008. Le rapport entre les parts en attente de vente et la capitalisation totale n'a pas excédé 3% sur une base longue durée, atteignant seulement un pic de 3,5% durant les moments les plus critiques.
L'arrivée de la crise sanitaire en 2020 a soulevé des préoccupations concernant la liquidité des SCPI. Néanmoins, une analyse commanditée par l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et réalisée par Pierre Schoeffler, conseiller principal à l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), a mis en lumière des perspectives positives.
À l'horizon d'octobre 2023, seulement 20% des SCPI à capital variable sont confrontées à un volume significatif de parts en attente de vente. Parmi celles-ci, 13% affichent un ratio excédant 1%, et 5 SCPI se situent au-dessus du seuil de 3,5%. Toutefois, aucune n'a franchi le seuil de 7,5%. Pour renforcer leur liquidité, la majorité de ces sociétés ont opté pour une réduction du prix de leurs parts.
Signes de tension sur la liquidité SCPI
La proportion de parts en attente par rapport à la capitalisation a atteint 2,35 % à la fin du quatrième trimestre 2023.
Echaudés par ces baisses en cascade, certains épargnants ont souhaité revendre leurs parts de SCPI. Ceux qui en détiennent à travers l’assurance-vie (la majorité d’entre eux) ont pu en sortir facilement, l’assureur étant chargé de la revente. Les autres, qui en détiennent en direct, commencent à se heurter à des problèmes de liquidité sur certaines SCPI.
Suite à ces dévaluations successives, certains épargnants ont donc souhaité revendre. Les détenteurs de parts de SCPI via des contrats d'assurance-vie, représentant la majorité, ont trouvé moins de difficultés à vendre, l'opération de revente étant prise en charge par leur assureur. En revanche, ceux possédant des parts directement font face à des difficultés croissantes liées à la liquidité pour certaines SCPI.
« Sur un total de 212 SCPI, 98 d’entre elles, gérées par 17 sociétés de gestion, avaient des parts en attente de rachat au 30 septembre 2023 », selon l’Aspim.
Et voici en détail, un tableau sur la liquidité SCPI qui donne un classement des SCPI selon le % de parts en attente au 31/12/2023 en millions d’euros :
* exprimé en prix de souscription
Source: ASPIM
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