Praemia Hotels Europe

Acheter des parts de SCPI avec Praemia Hotels Europe, c'est investir dans une SCPI qui a achevé sa mue. Anciennement appelée Primofamily et historiquement qualifiée de résidentielle, elle s'est transformée en une SCPI à dominante hôtelière : au 31 mars 2026, l'hôtellerie représente 67,3 % de la valeur vénale du patrimoine.

Sa stratégie d'investissement est désormais centrée sur les actifs hôteliers en France et en Europe. Praemia Hotels Europe affiche également une diversification géographique avec des actifs localisés en Grèce, en Irlande, en Belgique, en Espagne et en Italie.

En 2025, la Performance Globale Annuelle (PGA) de Praemia Hotels Europe s'établit à 3,90 %, un niveau qui reste en dessous de la moyenne du marché des SCPI. Le prix de souscription est resté stable à 204 € toute l'année, ce qui signifie que la PGA correspond ici au taux de distribution.

Praemia Hotels Europe est une SCPI à capital variable. Autrement dit, il s'agit d'un véhicule d'investissement qui permet aux particuliers, comme vous, de devenir associé d'une société qui détient des biens immobiliers et de recevoir en contrepartie des revenus réguliers.

La SCPI Praemia Hotels Europe a été créée en 2017 sous le nom Primofamily par la société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM), avec l'objectif initial de construire un patrimoine immobilier tourné exclusivement sur les besoins des étudiants, des jeunes actifs et des familles. Cette vision a profondément évolué : l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 septembre 2025 a validé une réorientation complète vers l'hôtellerie, et l'Autorité des Marchés Financiers a officialisé ce changement de stratégie et de nom le 10 février 2026.

La SCPI Praemia Hotels Europe appartient à Praemia REIM (ex-Primonial REIM France), une société de gestion agréée par l'AMF et fondée en 2011. Praemia REIM gère environ 35 milliards d'euros d'encours, plus de 1 300 immeubles à travers 73 fonds d'investissement, et emploie près de 450 collaborateurs dans 7 pays européens. Elle compte plus de 96 000 investisseurs, dont 55 % d'institutionnels et 45 % de particuliers.

Praemia REIM est filiale du groupe Praemia (ex-Primonial), acteur de référence dans le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d'actifs immobiliers en Europe.

La stratégie d'investissement de Praemia Hotels Europe a connu un tournant majeur en 2025. À l'origine, la SCPI se positionnait comme une SCPI résidentielle : logements résidentiels traditionnels, résidences étudiantes, appart'hôtels, hôtels urbains, commerces de pieds d'immeuble. L'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 septembre 2025 a validé une réorientation complète vers l'hôtellerie, et l'AMF a officialisé ce changement de stratégie et de nom le 10 février 2026.

Au 31 mars 2026, la répartition du patrimoine en valeur vénale se compose de 67,3 % d'hôtellerie, 15,1 % de résidentiel, 10,0 % de commercial et 7,6 % de mixte résidentiel/commercial. La SCPI détient 117 immeubles totalisant 90 499 m² de surface.

Le patrimoine est situé en grande partie en France (58,6 % au total : 37,8 % France hors Île-de-France, 12,9 % Île-de-France hors Paris, 7,9 % Paris), mais également en Grèce (15,9 %), en Irlande (15,5 %), en Belgique (5,5 %), en Espagne (4,2 %) et en Italie (0,3 %). La stratégie prévoit la cession progressive des actifs résidentiels pour financer de nouvelles acquisitions hôtelières et alimenter le fonds de remboursement destiné à améliorer la liquidité. Deux premiers actifs résidentiels ont déjà été cédés au 1er trimestre 2026 pour un total de 17 M€.

Le prix de souscription s'élève à 204,00 €, avec une valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 de 201,43 €. La valeur de retrait s'établit à 185,64 € et la valeur de réalisation à 170,19 €.

Un repositionnement hôtelier désormais officiel

La stratégie d'investissement de Praemia Hotels Europe (anciennement Primofamily) repose désormais en grande partie sur l'hôtellerie (67,3 % du patrimoine en valeur vénale au 31 mars 2026). L'hôtellerie est la classe d'actifs qui a le mieux résisté ces dernières années, avec des volumes d'investissement repartis à la hausse et une demande touristique soutenue en Europe.

Ce pivot stratégique, entériné par l'AMF le 10 février 2026, vise à améliorer le rendement à moyen terme, avec un objectif non garanti de dépasser les 5 % de taux de distribution d'ici deux ans. La qualité des baux hôteliers se reflète dans la durée moyenne ferme des baux (WALB de 7,18 ans) et la durée résiduelle moyenne (WALT de 8,40 ans), qui offrent une visibilité locative solide.

Une diversification géographique européenne

Praemia Hotels Europe a une répartition géographique de ses actifs diversifiée sur 6 pays : France, Grèce, Irlande, Belgique, Espagne et Italie.

Cette diversification géographique est un moyen pour la SCPI de mutualiser le risque et d'offrir à ses associés des avantages fiscaux intéressants. Pour en savoir plus sur les SCPI investies à l'étranger, n'hésitez pas à lire notre article sur la fiscalité des SCPI.

Au 31 mars 2026, la SCPI Praemia Hotels Europe affiche une capitalisation stable de 252,5 millions d'euros, pour 1 237 661 parts en circulation et 2 179 associés. Le changement de nom, anciennement Primofamily, a été officialisé par l'AMF le 10 février 2026, actant également la nouvelle stratégie d'investissement centrée sur l'hôtellerie européenne. La collecte reste quasi inexistante sur le trimestre (16 parts souscrites, compensées par les retraits), ce qui témoigne d'un marché primaire à l'arrêt.

Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 120 187 au 31 mars 2026, soit environ 9,7 % du capital. Pour répondre à ce besoin de liquidité, le fonds de remboursement, approuvé à l'Assemblée Générale de juin 2025, a été doté à hauteur de 1,5 million d'euros ce trimestre. Les associés éligibles, c'est-à-dire ceux dont les parts sont en attente depuis plus de 12 mois, peuvent retirer jusqu'à 200 parts par an via ce fonds, à un prix de retrait de 154 € (soit 90 % de la dernière valeur de réalisation connue de 170,19 €).

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 97,7 % au 31 mars 2026. Le taux d'endettement reste à 30,9 % (méthode ASPIM). Sur le plan locatif, 12 nouveaux baux ont été signés au cours du trimestre pour 696 m² et 104 867 € de loyers annualisés, tandis que 9 libérations ont été enregistrées pour 511 m².

Dans le cadre de la cession progressive des actifs résidentiels, 2 immeubles ont été vendus au 1er trimestre 2026 pour un total de 17 millions d'euros : un bien à Levallois-Perret (92) cédé le 12 janvier 2026 pour 8,4 M€, et un bien rue Berryer à Paris (75) cédé le 15 janvier 2026 pour 8,6 M€. Aucune acquisition n'a été réalisée sur le trimestre.

L'acompte sur dividende versé pour le 1er trimestre 2026 s'élève à 1,40 € brut par part (versé le 30 avril 2026), dont 0,95 € de revenus locatifs et 0,45 € de revenus financiers. À titre de rappel, la PGA 2025 s'établissait à 3,90 % pour un dividende annuel de 7,95 € par part, en légère amélioration par rapport au taux de distribution 2024 de 3,66 %, mais toujours sous la moyenne du marché des SCPI.

Un pivot stratégique en cours d'exécution

L'événement majeur pour Praemia Hotels Europe (anciennement Primofamily) est la concrétisation de sa réorientation complète vers le secteur hôtelier. Le changement de stratégie et de nom, validé par l'AGE du 17 septembre 2025, est désormais officiel depuis la délivrance du visa AMF le 10 février 2026. La cession progressive des actifs résidentiels est lancée : deux premiers immeubles ont été vendus au 1er trimestre 2026 pour 17 M€, et d'autres arbitrages sont prévus pour financer de nouvelles acquisitions hôtelières en France et en Europe.

L'objectif annoncé (non garanti) est d'atteindre un taux de distribution supérieur à 5 % d'ici deux ans. Les prévisions établies en début d'année par la société de gestion sont inchangées : pour 2026, la distribution provisionnelle est estimée à 8,30 € par part, soit un taux de distribution cible d'environ 4,0 %.

Un contexte géopolitique à surveiller

Le début du conflit entre les États-Unis et l'Iran fin février 2026 constitue un facteur d'incertitude pour la SCPI, à deux titres. D'une part, la hausse des prix de l'énergie et le risque de regain d'inflation pourraient conduire les banques centrales à revoir leurs taux directeurs, avec un impact sur les valeurs immobilières. D'autre part, un conflit prolongé pourrait peser sur les flux touristiques en Europe, secteur dont Praemia Hotels Europe dépend directement. La durée du conflit sera déterminante pour en mesurer les effets réels.

Un rendement historiquement sous le marché

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Depuis sa création, le rendement de Praemia Hotels Europe est resté inférieur à la moyenne du marché des SCPI. La PGA 2025 de 3,90 % confirme cette tendance, alors que les SCPI de premier plan du marché affichent des rendements proches de 6 à 7 %.

Les interrogations liées à Praemia REIM

Les dévalorisations successives du prix de souscription d'autres SCPI gérées par Praemia REIM (Primopierre, Primovie) peuvent légitimement susciter des questions chez les associés de Praemia Hotels Europe. Si Praemia Hotels Europe a pour l'instant mieux résisté en maintenant son prix de part, la situation reste à surveiller.

Pour vous faire part de notre avis SCPI sur Praemia Hotels Europe, elle traverse une période de transition profonde. La SCPI, qui n'a jamais réellement trouvé son modèle entre rendement locatif et plus-value immobilière, fait le pari d'un repositionnement complet vers l'hôtellerie européenne. Ce pari est désormais engagé concrètement : le changement de nom est officiel depuis février 2026 et deux premiers actifs résidentiels ont été cédés au 1er trimestre pour 17 M€.

Le point le plus préoccupant reste la liquidité. Avec 120 187 parts en attente de retrait (soit 9,7 % du capital), il est actuellement très difficile de revendre ses parts. Le fonds de remboursement doté à 1,5 M€ constitue une première réponse, mais avec un prix de retrait via ce fonds à 154 € et un plafond de 200 parts par an, le dispositif reste limité face à l'ampleur du stock.

Côté rendement, la PGA 2025 de 3,90 % reste en dessous de la moyenne du marché. C'est mieux que les 3,66 % de 2024, mais encore loin des SCPI les plus performantes. Le TRI 5 ans s'établit à 2,42 %, un niveau qui traduit des performances historiques décevantes. Le pivot hôtelier pourrait changer la donne à moyen terme (objectif non garanti de plus de 5 % d'ici deux ans), mais cette transformation implique une période d'incertitude, d'autant plus que le contexte géopolitique (conflit USA-Iran) pourrait peser sur les flux touristiques européens.

Quelques éléments positifs tout de même : le TOF de 97,7 % montre un patrimoine quasi intégralement loué, les baux hôteliers affichent une durée résiduelle moyenne de 8,40 ans (WALT), et l'hôtellerie est un secteur qui bénéficie d'une dynamique porteuse en Europe. En revanche, la valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 s'établit à 201,43 €, soit en dessous du prix de souscription de 204 € : l'investisseur achète aujourd'hui avec une légère surcote par rapport à la valeur intrinsèque du patrimoine.

Parmi les SCPI de la société de gestion Praemia REIM, les SCPI Primopierre, Primovie, Patrimmo Croissance et Patrimmo Commerce ne font pas partie du catalogue de SCPI distribuées par Louve Invest.

La SCPI Praemia Hotels Europe (anciennement Primofamily) n'est pas commercialisée par Louve Invest.