Investir SCPI avec Primofamily, c'est investir dans une SCPI en pleine mutation. Historiquement qualifiée de résidentielle, Primofamily s'est progressivement transformée en une SCPI à dominante hôtelière : au 31 décembre 2025, l'hôtellerie représente 63,4 % de la valeur vénale du patrimoine.

Sa stratégie d'investissement est tournée vers les biens immobiliers du quotidien comme les résidences, les hôtels et les commerces. La SCPI Primofamily a également une stratégie de diversification géographique avec une partie de ses actifs localisés à l'étranger, notamment en Grèce, en Irlande, en Belgique, en Espagne et en Italie.

En 2025, la Performance Globale Annuelle (PGA) de Primofamily s'établit à 3,90 %, un niveau qui reste en dessous de la moyenne du marché des SCPI. Le prix de souscription est resté stable à 204 € toute l'année, ce qui signifie que la PGA correspond ici au taux de distribution.

Primofamily est une SCPI à capital variable. Autrement dit, il s'agit d'un véhicule d'investissement qui permet aux particuliers, comme vous, de devenir associé d'une société qui détient des biens immobiliers et de recevoir en contrepartie des revenus réguliers.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

La SCPI Primofamily a été créée en 2017 par la société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) avec l'objectif de construire un patrimoine immobilier tourné exclusivement sur les besoins des étudiants, des jeunes actifs et des familles. Cette vision initiale a évolué : la SCPI s'oriente désormais vers l'hôtellerie en France et en Europe.

La SCPI Primofamily appartient à Praemia REIM (ex-Primonial REIM France), une société de gestion agréée par l'AMF et fondée en 2011. Praemia REIM gère environ 35 milliards d'euros d'encours, plus de 1 300 immeubles à travers 73 fonds d'investissement, et emploie près de 450 collaborateurs dans 7 pays européens. Elle compte plus de 96 000 investisseurs, dont 55 % d'institutionnels et 45 % de particuliers.

Praemia REIM est filiale du groupe Praemia (ex-Primonial), acteur de référence dans le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d'actifs immobiliers en Europe.

La stratégie d'investissement de Primofamily a connu un tournant majeur en 2025. À l'origine, la SCPI se positionnait comme une SCPI résidentielle : logements résidentiels traditionnels, résidences étudiantes, appart'hôtels, hôtels urbains, commerces de pieds d'immeuble. Mais l'assemblée générale extraordinaire du 17 septembre 2025 a validé une réorientation complète vers l'hôtellerie, avec un changement de nom prévu en « Praemia Hotels Europe ».

Au 31 décembre 2025, la répartition du patrimoine en valeur vénale se compose de 63,4 % d'hôtellerie, 14,3 % de résidentiel, 12,9 % de mixte résidentiel/commercial et 9,4 % de commercial. La SCPI détient 119 immeubles totalisant 92 854 m² de surface.

Le patrimoine est situé en grande partie en France, mais également en Grèce (14,9 %), en Irlande (14,7 %), en Belgique (5,2 %), en Espagne (3,9 %) et en Italie (0,3 %). La stratégie prévoit la cession progressive des actifs résidentiels pour financer de nouvelles acquisitions hôtelières et alimenter le fonds de remboursement destiné à améliorer la liquidité.

Le prix de souscription s'élève à 204,00 € au T4 2025, avec une valeur de reconstitution de 205,70 €. La valeur de retrait s'établit à 185,64 € et la valeur de réalisation à 173,79 €.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.

Un repositionnement hôtelier porteur

La stratégie d'investissement de Primofamily repose désormais en grande partie sur l'hôtellerie (63,4 % du patrimoine en valeur). L'hôtellerie est la classe d'actifs qui a le mieux résisté ces dernières années, avec des volumes d'investissement repartis à la hausse et une demande touristique soutenue en Europe.

Ce pivot stratégique, validé en assemblée générale, vise à améliorer le rendement à moyen terme, avec un objectif non garanti de dépasser les 5 % de taux de distribution d'ici deux ans.

Une diversification géographique européenne

La SCPI Primofamily a une répartition géographique de ses actifs diversifiée sur 6 pays : France, Grèce, Irlande, Belgique, Espagne et Italie.

Cette diversification géographique est un moyen pour la SCPI de mutualiser le risque et d'offrir à ses associés des avantages fiscaux intéressants. Pour en savoir plus sur les SCPI européennes, n'hésitez pas à lire notre article sur la fiscalité des SCPI.

Au 31 décembre 2025, la SCPI Primofamily affiche une capitalisation de 252,2 millions d'euros, pour 1 237 661 parts en circulation et environ 2 164 associés. La collecte reste quasi inexistante sur le trimestre (16 parts souscrites, compensant exactement les retraits), ce qui témoigne d'un marché primaire à l'arrêt.

Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 118 566 au 31 décembre 2025, soit environ 9,6 % du capital. C'est un point de vigilance important : la liquidité est très contrainte et les associés qui souhaitent revendre leurs parts doivent patienter.

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 98,1 % à fin décembre. Le taux d'endettement s'élève à 30,90 % (méthode ASPIM). Aucun investissement ni cession n'a été réalisé sur le trimestre.

La distribution brute du T4 2025 s'élève à 2,85 € par part, portant le total annuel 2025 à 7,95 € par part, soit une PGA de 3,90 %. C'est une légère amélioration par rapport au taux de distribution 2024 de 3,66 %, mais cela reste sous la moyenne du marché des SCPI.

Un pivot stratégique vers l'hôtellerie

L'événement majeur pour Primofamily est la validation par l'AGE du 17 septembre 2025 d'une réorientation complète vers le secteur hôtelier. La SCPI va changer de nom pour devenir « Praemia Hotels Europe » et procéder à la cession progressive de ses actifs résidentiels au profit d'acquisitions hôtelières en France et en Europe.

L'objectif annoncé (non garanti) est d'atteindre un taux de distribution supérieur à 5 % d'ici deux ans. Pour 2026 spécifiquement, la distribution provisionnelle est estimée à 8,30 € par part, soit un taux de distribution cible d'environ 4,0 %.

Un rendement historiquement sous le marché

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Depuis sa création, le rendement de Primofamily est resté inférieur à la moyenne du marché des SCPI. La PGA 2025 de 3,90 % confirme cette tendance, alors que les meilleures SCPI du marché affichent des rendements proches de 6 à 7 %.

Les interrogations liées à Praemia REIM

Les dévalorisations successives du prix de souscription d'autres SCPI gérées par Praemia REIM (Primopierre, Primovie) peuvent légitimement susciter des questions chez les associés de Primofamily. Si Primofamily a pour l'instant mieux résisté en maintenant son prix de part, la situation reste à surveiller.

Primofamily traverse une période de transition profonde. La SCPI, qui n'a jamais réellement trouvé son modèle entre rendement locatif et plus-value immobilière, fait le pari d'un repositionnement complet vers l'hôtellerie européenne.

Le point le plus préoccupant est la liquidité. Avec 118 566 parts en attente de retrait (soit 9,6 % du capital), il est actuellement très difficile de revendre ses parts. Pour un investisseur qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital, c'est un frein majeur.

Côté rendement, la PGA 2025 de 3,90 % reste en dessous de la moyenne du marché. C'est mieux que les 3,66 % de 2024, mais encore loin des SCPI les plus performantes. Le pivot hôtelier pourrait changer la donne à moyen terme (objectif non garanti de plus de 5 % d'ici deux ans), mais cette transformation implique une période d'incertitude.

Quelques éléments positifs tout de même : le TOF de 98,1 % montre un patrimoine bien loué, le prix de souscription (204 €) reste inférieur à la valeur de reconstitution (205,70 €), et l'hôtellerie est un secteur qui bénéficie d'une dynamique porteuse en Europe.

Parmi les SCPI de la société de gestion Praemia REIM, les SCPI Primopierre, Primovie, Patrimmo Croissance et Patrimmo Commerce ne font partie du catalogue de SCPI distribuées par Louve Invest. Pour vous aider à faire le bon choix, consultez notre article sur les meilleures SCPI.

La SCPI Primofamily n'est pas commercialisée par Louve Invest.