Primovie

Investir SCPI avec Primovie, c'est s'exposer à une SCPI thématique ancrée dans l'immobilier de santé et d'éducation, deux secteurs soutenus par des tendances démographiques de long terme. Cliniques, EHPAD, résidences seniors, crèches, établissements scolaires : le portefeuille est construit sur des actifs à vocation sociale, peu cycliques dans leur nature. La SCPI est également présente dans plusieurs pays européens, ce qui apporte une dimension de diversification fiscale à l'investissement.

La réalité du premier trimestre 2026 est plus difficile à lire. Le prix de souscription reste maintenu à 164 € depuis début 2025, après deux baisses successives depuis 185 €. La valeur de reconstitution s'établit à 152,74 € au 31/12/2025, en dessous du prix de souscription, et 1 438 276 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, témoignant de tensions persistantes sur la liquidité.

Primovie a été créée en 2012. C'est une SCPI classique à capital variable, dont la taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), société de gestion créée en 1989, qui gère également Primopierre, Primofamily, Patrimmo Croissance, Patrimmo Commerce, Ufifrance Immobilier et Patrimmo Habitation 1.

Il est possible d'acquérir des parts au comptant, à crédit ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit), ce qui en fait une solution flexible d'un point de vue patrimonial.

Primovie a obtenu le label ISR le 31 mars 2022. Cet engagement se traduit par des actions concrètes : installation de panneaux solaires sur certaines cliniques, valorisation des espaces vacants (accueil d'associations, services publics) et réduction de l'empreinte carbone des bâtiments.

Primovie cible prioritairement les établissements liés à la santé des seniors et à la dépendance (EHPAD, cliniques MCO, soins de suite et de réadaptation), mais aussi ceux liés à l'accompagnement de la petite enfance et de l'éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation). Ce choix sectoriel repose sur la conviction que ces besoins structurels se maintiendront à long terme, indépendamment des cycles économiques.

Au 31 mars 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 4,2 milliards d'euros pour un parc de 298 immeubles et 1 711 648 m² gérés. Son portefeuille compte 456 baux en cours, avec une durée résiduelle ferme moyenne (WALB) de 9,39 ans et une durée résiduelle totale (WALT) de 9,69 ans.

La répartition sectorielle (valeur vénale) se concentre sur le Santé/Sénior (78,6 %), les Bureaux (16,3 %), l'Éducation (3,9 %) et l'Hôtellerie (1,2 %). Géographiquement, la France représente environ deux tiers du patrimoine (France hors région parisienne 37,5 %, Île-de-France hors Paris 23,7 %, Paris 4,8 %), complétée par l'Allemagne (18,5 %), l'Italie (12,8 %), l'Espagne (2,0 %), la Belgique (0,5 %) et les Pays-Bas (0,3 %).

La SCPI s'inscrit dans une démarche responsable intégrant des critères ESG, visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du patrimoine.

L'investissement dans le secteur de la santé

Primovie est l'une des rares SCPI du marché à être historiquement positionnée sur le secteur de la santé, un segment qui a considérablement gagné en visibilité depuis la crise sanitaire de 2020. Les établissements de santé bénéficient généralement de baux longs, d'une faible vacance locative et de locataires souvent subventionnés ou régulés. Nous abordons d'ailleurs les atouts des SCPI de Santé dans notre article dédié.

Au 31 mars 2026, les principaux locataires illustrent la qualité du portefeuille : Colisee (14,1 % des loyers annuels), Clariane (12,1 %), Vivalto (6,6 %), Elsan (5,4 %) et Charleston (4,9 %) sont tous des opérateurs de santé et de services à la personne reconnus, ce qui sécurise les flux locatifs. En parallèle, Primovie est présente dans l'éducation et les bureaux, une diversification qui contribue à lisser les risques de vacance.

La possibilité d'investir dans Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkéa

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) propose l'investissement à crédit via un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa, avec un montant minimum de 100 000 € et sans condition de souscription préalable. Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié à l'investissement en SCPI à crédit.

Primovie a clôturé l'exercice 2025 avec une PGA de -7,31 %, un taux de distribution de 4,04 % et une distribution annuelle de 7,48 € par part. La valeur de reconstitution s'établit à 152,74 € au 31/12/2025, en dessous du prix de souscription de 164 €. Pour 2026, la société de gestion maintient ses prévisions de distribution à 7,0 € par part, soit un TD indicatif de 4,4 % sur la base du prix actuel.

Au premier trimestre 2026, le dividende versé s'élève à 1,70 € brut par part (versé le 30/04/2026), composé de 1,26 € de revenus locatifs et 0,44 € de revenus financiers, sans revenus non récurrents ni fiscalité étrangère ce trimestre. Les loyers quittancés sur le trimestre atteignent 42,22 M€, avec un taux de recouvrement de 98 %.

Sur le plan des arbitrages, Primovie a cédé trois crèches au T1 2026 dans le cadre de son plan de rotation : une crèche à Fréjus (83, 383 m², 1,48 M€) et une crèche à Versailles (78, 352 m², 1,46 M€), toutes deux vendues le 16 mars 2026, ainsi qu'une troisième crèche à Joinville-le-Pont (94) cédée indirectement via une SCI. Le montant cumulé s'élève à environ 2,9 M€. Aucune acquisition n'a été réalisée sur le trimestre. Le portefeuille compte désormais 298 actifs.

Sur le front de la liquidité, le fonds de remboursement doté à hauteur de 15 M€ en décembre 2025 a été utilisé à environ 50 % par les associés éligibles à fin mars 2026, soit 61 095 parts remboursées au T1. Une deuxième vague de courriers a été envoyée aux associés éligibles suivants début avril. Malgré cette action, 1 438 276 parts restent en attente de retrait au 31 mars 2026, en hausse par rapport aux 1 355 899 de fin 2025, illustrant des tensions persistantes sur la liquidité. Le TOF s'établit à 94,7 % et la trésorerie directe à 55,4 M€.

L'érosion du rendement

La distribution 2025 s'établit à 4,04 % brut sur la base du prix au 1er janvier 2025. Pour 2026, la société de gestion maintient ses prévisions d'une distribution de 7,0 € par part, soit un TD prévisionnel de 4,4 % sur le prix actuel de 164 €. Ces niveaux restent inférieurs à ce que proposent aujourd'hui de nombreuses SCPI diversifiées ou européennes, selon les chiffres de l'ASPIM.

Un taux d'endettement à surveiller

Le ratio d'endettement ressort à 29,2 % selon la méthode ASPIM. La société de gestion a engagé un plan d'arbitrage pour le réduire progressivement : deux cessions au T4 2025 (clinique de Kiel, école Paris) pour plus de 18 M€, suivies de trois cessions de crèches au T1 2026 pour environ 2,9 M€. Toutefois, un endettement de cet ordre constitue un risque en phase de baisse de valorisation.

Une présence européenne significative

Au 31 mars 2026, environ un tiers du patrimoine est investi hors de France, principalement en Allemagne (18,5 %) et en Italie (12,8 %), complété par l'Espagne (2,0 %), la Belgique et les Pays-Bas. Cette diversification géographique contribue à atténuer les risques locatifs français tout en apportant une diversification fiscale aux investisseurs résidents.

Une valeur de reconstitution sous le prix de souscription

La valeur de reconstitution au 31/12/2025 s'établit à 152,74 €, sensiblement inférieure au prix de souscription de 164 €, soit une surcote de l'ordre de 7,4 %. La valeur de réalisation ressort à 129,10 € et la valeur de retrait à 149,24 €. Cette configuration est un élément clé à intégrer dans toute décision d'investissement.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, sur la base du bulletin trimestriel T1 2026 publié par Praemia REIM France.

Primovie est une SCPI ancienne, ancrée dans un secteur structurellement solide : la santé et les services à la personne. La qualité des locataires (Colisee, Clariane, Vivalto, Elsan), les baux longs (WALB de 9,39 ans) et le label ISR sont des points positifs réels. Mais les chiffres de 2025 sont difficiles à ignorer.

La PGA 2025 de -7,31 % reflète la chute cumulée du prix de part depuis 185 € vers 164 €. La valeur de reconstitution (152,74 €) est désormais nettement inférieure au prix d'achat, signalant une surcote persistante d'environ 7,4 %. Et 1 438 276 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026, en hausse par rapport à fin 2025. La mise en place d'un fonds de remboursement de 15 M€ est une réponse positive (61 095 parts déjà remboursées au T1), mais partielle face à ce volume.

Ce n'est pas une SCPI que nous recommandons pour un investisseur en quête de visibilité à court ou moyen terme. Pour qui s'intéresse au secteur de la santé, des alternatives méritent d'être explorées : Épargne Pierre Sophia, plus récente et axée sur les sciences de la vie, ou Foncière des Praticiens, spécialisée dans les cabinets et centres médicaux, avec une structure plus légère et une liquidité meilleure à ce jour.

La SCPI Primovie n'est pas commercialisée par Louve Invest.