Présentation de Primovie
Investir SCPI avec Primovie, c'est investir dans une classe d'actif relativement inaccessible en immobilier direct (avec un patrimoine immobilier composé principalement d’actifs loués à des acteurs de la santé, de l’hébergement des seniors et de l’éducation).
Primovie est une SCPI thématique spécialisée dans l’un des secteurs, le secteur de la santé, dont le marché est soutenu par des tendances structurelles comme le vieillissement de la population. Mais ce n’est pas son seul terrain d’investissement, Primovie privilégie également le domaine de l’éducation et possède une part relative de bureaux dans son patrimoine.
Primovie a fait des investissements hors France, dans d'autres pays Européens, ce qui est un très bon point pour la fiscalité.
Par contre, la SCPI Primovie est en dessous de la moyenne des SCPI depuis 2022 et a connu une forte baisse de son prix de part en février 2024, ce qui la laisse toujours en surcote à fin 2024.
Frais de la SCPI
Avantages Louve Invest
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Origines et vision de Primovie
Primovie a été créée en 2012. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI dont :
- Primovie
- Primopierre
- Primofamily
- Patrimmo Croissance
- Patrimmo Commerce
- Ufifrance Immobilier
- Patrimmo Habitation 1
Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Primovie au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
La SCPI Primovie possède un patrimoine immobilier conséquent. À fin 2024, elle détenait 306 actifs détenus directement et indirectement.
Primovie a obtenu le label ISR le 31 mars 2022 suite à la mise en place d'actions concrètes telles que :
- Mise en place de panneaux solaires sur le toit de cliniques
- Utilisation sociale et citoyenne de surfaces vacantes
Chiffres clés des loyers
Chiffres d'expertise
Stratégie de la SCPI Primovie
La santé est depuis des années un secteur porteur dans l'immobilier avec des locataires de qualité (cliniques, médecins, ephads) souvent subventionnés par les états et peu endettés. Le Covid nous a d'ailleurs montré l'importance d'avoir un secteur de la santé résilient et correctement financé. Primovie est un acteur majeur sur le marché de l'immobilier de santé avec près de 5 milliards d'euros de capitalisation
La SCPI Primovie investit principalement dans la santé des seniors et de la dépendance : maisons de retraites, EHPAD, Cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), résidences seniors, mais aussi dans les secteurs de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités, centres de formation. Avec environ 35% de son patrimoine à l'étranger, elle offre une diversification géographique à ses investisseurs. La SCPI possède plus de 450 baux et 1,7M de m2 de surface, il s'agit sans aucun doute d'un mastodonte de la SCPI, qui souhaite profiter de baux longs à 9,6 ans.
Répartition géographique des actifs
Patrimoine immobilier (types d'actifs)
Les atouts de Primovie
L'investissement dans le secteur de la santé
Primovie est l’une des rares SCPI du marché à investir dans le secteur de la santé. Ce secteur a considérablement gagné en attractivité depuis le démarrage de l’épidémie de coronavirus début 2020, en lien avec la prise de conscience de l’importance des structures médicales et paramédicales en France. On parle justement davantage des SCPI de Santé dans notre article dédié.
De plus, Primovie a entamé une stratégie de diversification de son patrimoine en s’ouvrant à l’éducation et aux bureaux.
La possibilité d’investir dans la SCPI Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkea
La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primovie en empruntant au Crédit Mutuel Arkea. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus sur les avantages de l’investissement à crédit, consultez notre article sur l'investissement à crédit.
Perspectives pour la SCPI Primovie
L’érosion du rendement depuis 2014
Les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Primovie se maintienne à la moyenne des rendements annuels des SCPI (4,53% de moyenne selon les chiffres de l'ASPIM), il a connu une érosion progressive.
Un taux d’endettement relativement important
Avec un ratio d’endettement de 27,2% au 30/06/2024, Primovie faisait partie des SCPI qui ont le plus recours à l’endettement. Le risque avec ce niveau d’endettement de Primovie est qu'en cas de retrait massif de ses locataires, la SCPI Primovie risque de devoir vendre certains actifs plus rapidement que d’autres SCPI moins endettées. Hors ses mauvaises performances de 2024, laisse présager un avenir de ce type.
Un axe européen renforcé, mais minoritaire
La SCPI Primovie est moins européenne que ses principales concurrentes : environ 35% de son patrimoine est situé en Europe. La diversification géographique ciblée par typologie d’immobilier est un axe de développement important pour la stratégie de Primovie.
Une valeur de reconstitution qui s'effondre
Primovie a déjà procédé à une baisse de son prix de part en février 2024, et malgré ça, son prix de souscription reste bien plus élevé que la valeur de reconstitution (qui a encore chuté en juin 2024). Primovie se retrouve sur une surcote inquiétante proche des 10%, ce qui augure encore une prochaine baisse de prix de part. De très mauvais résultats pour les associés de Primovie.
Évolution du Taux de Distribution
Évolution du prix de la part
Avis Louve Invest sur Primovie
Primovie a déjà baissé par 2 fois son prix de part et sa valeur de reconstitution reste encore inférieure à son prix de part ! Nous sommes même encore sur une surcote proche des 10%, pour rappel à 10% Primovie sera obligé encore une fois de procéder à une dévalorisation de son prix de part. Dans ces conditions, il est difficile de conseiller d'investir sur cette SCPI.
Mais si vous avez confiance dans le secteur de la santé, vous pouvez étudier la SCPI Épargne Pierre Sophia qui investit dans l'immobilier dédié aux sciences de la vie et de la santé, dans toutes ses dimensions, dans les métropoles et leurs régions en France et en Europe. Et si cette dernière, vous parait trop jeune, il existe la SCPI Foncière des Praticiens.
La SCPI Primovie n'est pas commercialisée par Louve Invest.
"Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Leur liquidité et leur rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Retrouver tous les risques d'un investissement en SCPI sur notre page dédiée."
Vidéo de Primovie
Si vous souhaitez comparer Primovie à nos autres SCPI, vous pouvez revoir notre vidéo sur le classement des SCPI, basée sur les performances 2023.
Au programme :
- TOP des SCPI Françaises et UE
- Meilleurs rendements par géographie
- Classement par stratégie sectorielle