SCPI Primovie

Tirer parti des SCPI avec Primovie, c'est s'exposer à une SCPI thématique ancrée dans l'immobilier de santé et d'éducation, deux secteurs soutenus par des tendances démographiques de long terme. Cliniques, EHPAD, résidences seniors, crèches, établissements scolaires : le portefeuille est construit sur des actifs à vocation sociale, peu cycliques dans leur nature. La SCPI est également présente dans plusieurs pays européens, ce qui apporte une dimension de diversification fiscale à l'investissement.

La situation de Primovie reste sous surveillance. Lors de l'Assemblée Générale du 23 juin 2026, les associés ont approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Cette décision entraîne la clôture du fonds de remboursement ouvert fin 2025 et l'ouverture d'un marché secondaire des parts, dont le prix sera fixé par l'offre et la demande. La première confrontation est prévue le 24 septembre 2026, puis le dernier jeudi de chaque mois. Les demandes de retrait précédemment enregistrées ont été annulées. Il n'existe plus de prix de souscription à date : la valeur de référence est désormais la dernière valeur de réalisation connue, soit 123,76€ au 30 juin 2026. La valeur de reconstitution s'établit à 146,51€ au 30 juin 2026, en repli par rapport aux 152,74€ de fin 2025. L'acompte sur dividende T2 2026 s'élève à 1,70€ par part, stable par rapport au T1 2026.

Primovie a été créée en 2012. C'est une SCPI à capital variable, gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), société de gestion créée en 1989, qui gère également Primopierre, Primofamily, Patrimmo Croissance, Patrimmo Commerce, Ufifrance Immobilier et Patrimmo Habitation 1. Suite à la décision de l'Assemblée Générale du 23 juin 2026, la variabilité du capital a été temporairement suspendue. Les nouvelles souscriptions ne sont plus possibles à ce stade : les échanges de parts s'effectuent désormais sur un marché secondaire dont la première confrontation est prévue le 24 septembre 2026.

L'acquisition de parts au comptant, à crédit ou en SCPI à démembrement (nue-propriété ou usufruit) reste une caractéristique structurelle de la SCPI. Les conditions d'accès sont toutefois conditionnées au fonctionnement du marché secondaire jusqu'à la levée de la suspension.

Primovie a obtenu le label ISR le 31 mars 2022. Cet engagement se traduit par des actions concrètes : installation de panneaux solaires sur certaines cliniques, valorisation des espaces vacants (accueil d'associations, services publics) et réduction de l'empreinte carbone des bâtiments.

Primovie cible prioritairement les établissements liés à la santé des seniors et à la dépendance (EHPAD, cliniques MCO, soins de suite et de réadaptation), mais aussi ceux liés à l'accompagnement de la petite enfance et de l'éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation). Ce choix sectoriel repose sur la conviction que ces besoins structurels se maintiendront à long terme, indépendamment des cycles économiques.

Suite à la décision de l'Assemblée Générale du 23 juin 2026, la stratégie évolue vers un recentrage explicite sur l'immobilier de santé. Les actifs de bureaux (16,1% du patrimoine en valeur vénale), identifiés comme un facteur de sous-performance, seront cédés progressivement dans les meilleures conditions possibles. Cette concentration renforcée sur la santé vise à améliorer la résilience et la lisibilité du portefeuille pour les associés.

Au 30 juin 2026, la SCPI compte 297 actifs et 1 713 237 m² gérés. Son portefeuille compte 459 baux en cours, avec une durée résiduelle ferme moyenne (WALB) de 9,64 ans et une durée résiduelle totale (WALT) de 9,79 ans. Le TOF s'établit à 94,6%, avec 5,4% de locaux vacants en recherche de locataires.

La répartition sectorielle (valeur vénale) se concentre sur le Santé/Sénior (78,7%), les Bureaux (16,1%), l'Éducation (4,0%) et l'Hôtellerie (1,2%). Géographiquement, la France représente environ deux tiers du patrimoine (France hors région parisienne 36,9%, Île-de-France hors Paris 23,5%, Paris 4,7%), complétée par l'Allemagne (18,9%), l'Italie (13,2%), l'Espagne (2,0%), la Belgique (0,5%) et les Pays-Bas (0,3%).

La SCPI s'inscrit dans une démarche responsable intégrant des critères ESG, visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du patrimoine.

L'investissement dans le secteur de la santé

Primovie est l'une des rares SCPI du marché à être historiquement positionnée sur le secteur de la santé, un segment qui a considérablement gagné en visibilité depuis la crise sanitaire de 2020. Les établissements de santé bénéficient généralement de baux longs, d'une faible vacance locative et de locataires souvent subventionnés ou régulés. Au 30 juin 2026, le TOF s'établit à 94,6%, avec une WALB de 9,64 ans et un taux de recouvrement de 98%, des indicateurs solides pour ce type de portefeuille.

Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 3,2 Mds€ pour 50 162 associés, un patrimoine de 297 actifs représentant 1 713 237 m². Les principaux locataires illustrent la qualité du portefeuille : Colisee (14,2% des loyers annuels), Clariane (12,2%), Vivalto (6,6%), Elsan (5,4%) et Charleston (4,9%) sont tous des opérateurs de santé et de services à la personne reconnus. Des négociations avec Clariane, qui représente 19 actifs, ont abouti courant juillet 2026, levant une incertitude qui pesait sur le portefeuille. En parallèle, Primovie est présente dans l'éducation, une diversification qui contribue à lisser les risques de vacance.

La possibilité d'investir dans Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkéa

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) propose l'investissement à crédit via un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa, avec un montant minimum de 100 000€ et sans condition de souscription préalable. À noter : suite à la suspension temporaire de la variabilité du capital décidée en juin 2026, les conditions d'accès aux parts sont désormais liées au fonctionnement du marché secondaire. Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié à l'investissement en SCPI à crédit.

En 2025, Primovie a affiché une PGA de -7,31% et un taux de distribution de 4,04% (7,48€ par part distribués sur l'année). La valeur de reconstitution ressortait à 152,74€ fin 2025, en dessous du prix de souscription de 164€. Au T1 2026, le dividende versé s'élève à 1,70€ par part, les loyers quittancés atteignent 42,22 M€ et 61 095 parts ont été remboursées via le fonds de remboursement. Trois crèches ont été cédées pour environ 2,9 M€. Malgré ces efforts de liquidité, 1 438 276 parts restaient en attente de retrait à fin mars 2026.

Le T2 2026 est marqué par une décision structurante. Lors de l'Assemblée Générale du 23 juin 2026, les associés ont approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Cette mesure entraîne la clôture du fonds de remboursement (utilisé à 75%, soit 93 031 parts remboursées au total) et l'ouverture d'un marché secondaire des parts dont le prix sera déterminé par l'offre et la demande. La première confrontation est prévue le 24 septembre 2026, puis le dernier jeudi de chaque mois. Toutes les demandes de retrait précédemment enregistrées ont été annulées. Il n'existe plus de prix de souscription : la valeur de référence est désormais la dernière valeur de réalisation, soit 123,76€ au 30 juin 2026.

Les expertises du S1 2026 font ressortir une évolution de -2,70% (-5,6% sur un an). Les actifs de santé résistent mieux (-2,2% sur le semestre) tandis que les bureaux accusent -5,2%. La valeur de reconstitution s'établit à 146,51€ au 30 juin 2026. Une cession de crèche a été réalisée au T2, portant le nombre d'actifs à 297. Aucune acquisition n'a eu lieu. Le dividende T2 2026 s'élève à 1,70€ par part, les loyers quittancés atteignent 42,54 M€ avec un taux de recouvrement de 98%. La société de gestion maintient ses prévisions de distribution pour 2026. Des négociations avec l'opérateur Clariane (12,2% des loyers, 19 actifs) ont abouti courant juillet 2026.

Un rendement sous pression mais des prévisions maintenues

La distribution 2025 s'établit à 4,04% brut. Pour 2026, la société de gestion maintient ses prévisions à 7,0€ par part (soit un TD prévisionnel d'environ 5,7% sur la base de la dernière valeur de réalisation de 123,76€). Ces niveaux restent inférieurs à ce que proposent aujourd'hui de nombreuses SCPI diversifiées ou européennes, selon les chiffres de l'ASPIM.

Un taux d'endettement à surveiller

Le ratio d'endettement ressort à 30,1% selon la méthode ASPIM au 30 juin 2026, en légère hausse par rapport au trimestre précédent. La société de gestion poursuit un plan d'arbitrage pour le réduire : cessions de cliniques et de crèches en 2025 et 2026, et désormais cession progressive des actifs de bureaux (16,1% du patrimoine en valeur vénale) suite à la décision de l'AGM de juin 2026. Un endettement de cet ordre constitue un risque amplificateur en phase de baisse de valorisation.

Une présence européenne significative

Au 30 juin 2026, environ un tiers du patrimoine est investi hors de France, principalement en Allemagne (18,9%) et en Italie (13,2%), complété par l'Espagne (2,0%), la Belgique et les Pays-Bas. Cette diversification géographique contribue à atténuer les risques locatifs français tout en apportant une diversification fiscale aux investisseurs résidents.

Un marché secondaire qui s'ouvre

Suite à la suspension de la variabilité du capital, les échanges de parts s'effectueront désormais sur un marché secondaire dont la première confrontation est prévue le 24 septembre 2026. Le prix sera déterminé par l'offre et la demande, et sera dissocié de l'ancienne valeur de souscription. La valeur de reconstitution au 30 juin 2026 s'établit à 146,51€, tandis que la valeur de réalisation ressort à 123,76€. La résolution des négociations avec Clariane courant juillet 2026 réduit une incertitude importante sur le portefeuille, mais l'ouverture du marché secondaire crée une nouvelle inconnue sur le prix d'équilibre que fixeront acheteurs et vendeurs.

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Pour vous dévoiler notre avis SCPI sur Primovie, cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, sur la base du bulletin trimestriel T2 2026 publié par Praemia REIM France.

Primovie est une SCPI ancienne, ancrée dans un secteur structurellement solide. La qualité des locataires, les baux longs et le label ISR sont des points positifs réels. La décision de recentrer le patrimoine sur la santé en cédant les bureaux va dans le bon sens stratégiquement. Mais les chiffres de 2025 restent difficiles à ignorer, et la suspension de la variabilité du capital introduit une nouvelle incertitude : le prix d'équilibre sur le marché secondaire, qui ouvrira le 24 septembre 2026, est encore inconnu.

Ce n'est pas une SCPI que nous recommandons pour un investisseur en quête de visibilité à court ou moyen terme. Pour qui s'intéresse au secteur de la santé, des alternatives méritent d'être explorées : Épargne Pierre Sophia, plus récente et axée sur les sciences de la vie, ou Foncière des Praticiens, spécialisée dans les cabinets et centres médicaux, avec une structure plus légère et une liquidité meilleure à ce jour.

La SCPI Primovie n'est pas commercialisée par Louve Invest.