Primovie

Investir SCPI avec Primovie, c'est s'exposer à une SCPI thématique ancrée dans l'immobilier de santé et d'éducation, deux secteurs soutenus par des tendances démographiques de long terme. Cliniques, EHPAD, résidences seniors, crèches, établissements scolaires : le portefeuille est construit sur des actifs à vocation sociale, peu cycliques dans leur nature. La SCPI est également présente dans plusieurs pays européens, ce qui apporte une dimension de diversification fiscale à l'investissement.

La réalité du 4e trimestre 2025 est plus difficile à lire. Le prix de souscription reste maintenu à 164 € depuis début 2025, après deux baisses successives depuis 185 €. La valeur de reconstitution s'établit à 152,74 € au 31/12/2025, en dessous du prix de souscription, et 1 355 899 parts sont en attente de retrait à cette date, témoignant de tensions persistantes sur la liquidité.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Primovie a été créée en 2012. C'est une SCPI classique à capital variable, dont la taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), société de gestion créée en 1989, qui gère également Primopierre, Primofamily, Patrimmo Croissance, Patrimmo Commerce, Ufifrance Immobilier et Patrimmo Habitation 1.

Il est possible d'acquérir des parts au comptant, à crédit ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit), ce qui en fait une solution flexible d'un point de vue patrimonial.

Primovie a obtenu le label ISR le 31 mars 2022. Cet engagement se traduit par des actions concrètes : installation de panneaux solaires sur certaines cliniques, valorisation des espaces vacants (accueil d'associations, services publics) et réduction de l'empreinte carbone des bâtiments.

Primovie cible prioritairement les établissements liés à la santé des seniors et à la dépendance (EHPAD, cliniques MCO, soins de suite et de réadaptation), mais aussi ceux liés à l'accompagnement de la petite enfance et de l'éducation (crèches, écoles, universités, centres de formation). Ce choix sectoriel repose sur la conviction que ces besoins structurels se maintiendront à long terme, indépendamment des cycles économiques.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI affiche une capitalisation de 4,2 milliards d'euros pour un parc de 301 immeubles et 1 713 133 m² gérés. Son portefeuille compte 461 baux en cours, avec une durée résiduelle ferme moyenne (WALB) de 9,52 ans et une durée résiduelle totale (WALT) de 9,82 ans.

La répartition sectorielle (valeur vénale) se concentre sur le Santé/Sénior (78,2 %), les Bureaux (16,6 %), l'Éducation (4,0 %) et l'Hôtellerie (1,2 %). Géographiquement, la France représente environ deux tiers du patrimoine (France hors région parisienne 37,4 %, Île-de-France hors Paris 24,0 %, Paris 4,8 %), complétée par l'Allemagne (18,4 %), l'Italie (12,7 %), l'Espagne (1,9 %), la Belgique (0,5 %) et les Pays-Bas (0,3 %).

La SCPI s'inscrit dans une démarche responsable intégrant des critères ESG, visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du patrimoine.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

L'investissement dans le secteur de la santé

Primovie est l'une des rares SCPI du marché à être historiquement positionnée sur le secteur de la santé, un segment qui a considérablement gagné en visibilité depuis la crise sanitaire de 2020. Les établissements de santé bénéficient généralement de baux longs, d'une faible vacance locative et de locataires souvent subventionnés ou régulés. Nous abordons d'ailleurs les atouts des SCPI de Santé dans notre article dédié.

Les top locataires au T4 2025 illustrent la qualité du portefeuille : Colisee (14 % des loyers annuels), Clariane (12 %), Vivalto (6,5 %), Elsan (5,4 %) et Charleston (4,8 %) sont tous des opérateurs de santé et de services à la personne reconnus, ce qui sécurise les flux locatifs. En parallèle, Primovie est présente dans l'éducation et les bureaux, une diversification qui contribue à lisser les risques de vacance.

La possibilité d'investir dans Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkéa

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) propose l'investissement à crédit via un partenariat avec le Crédit Mutuel Arkéa, avec un montant minimum de 100 000 € et sans condition de souscription préalable. Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié à l'investissement en SCPI à crédit.

Primovie clôture l'exercice 2025 avec une PGA de -7,31 % (Performance Globale Annuelle, qui intègre le taux de distribution et la variation du prix de souscription). Le taux de distribution brut s'établit à 4,04 % sur la base d'un prix de souscription de 185 € au 1er janvier 2025, soit une distribution annuelle de 7,48 € par part (dont 7,00 € pour une personne physique résidente). Le dividende du 4e trimestre, de 2,71 € par part, a été versé le 30 janvier 2026. Pour 2026, la distribution prévisionnelle est estimée à 7,0 € par part, soit un TD indicatif de 4,4 % sur la base du prix actuel de 164 €.

Au T4 2025, Primovie a mené deux cessions dans le cadre de son plan d'arbitrage visant à réduire l'endettement : la clinique ophtalmologique de Kiel en Allemagne (Lindenstrasse 21-23, 3 524 m², vendue le 01/10/2025 pour 18,25 M€) et une école avenue Parmentier à Paris détenue via l'OPCI Parmentier (cédée le 05/11/2025 ; Primovie conserve 28,2 % dans cet OPCI). Aucune acquisition n'a été réalisée ce trimestre.

Le TOF atteint 94,7 % au 31/12/2025, avec un taux de recouvrement des loyers de 99 % et 50 325 associés. Le ratio d'endettement ressort à 29,2 % selon la méthode ASPIM, exclusivement constitué d'emprunts bancaires. La trésorerie directe s'établit à 64,3 M€.

Sur le front de la liquidité, Praemia REIM a mis en place un fonds de remboursement approuvé à l'assemblée générale de juin 2025, doté en décembre 2025 à hauteur de 15 millions d'euros. Ce fonds est réservé aux associés dont les parts sont en attente depuis plus de 12 mois, dans la limite de 300 parts par associé et par an, avec un prix de retrait fixé à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue. Au 31/12/2025, 1 355 899 parts restent en attente de retrait, illustrant des tensions persistantes sur la liquidité.

Pour 2026, la société de gestion entend poursuivre son plan d'arbitrage, maintenir la qualité du portefeuille et accompagner les opérateurs dans leurs programmes de capex, avec un objectif de désensibilisation progressive à l'immobilier de bureau.

L'érosion du rendement

La distribution 2025 s'établit à 4,04 % brut sur la base du prix au 1er janvier 2025. Pour 2026, la société de gestion estime une distribution naturelle de 6,7 € par part, avec un TD prévisionnel de 4,4 % sur le prix actuel de 164 €. Ces niveaux restent inférieurs à ce que proposent aujourd'hui de nombreuses SCPI diversifiées ou européennes, selon les chiffres de l'ASPIM.

Un taux d'endettement à surveiller

Au 4e trimestre 2025, le ratio d'endettement ressort à 29,2 % selon la méthode ASPIM. La société de gestion a engagé un plan d'arbitrage pour le réduire progressivement, avec deux cessions réalisées au T4 2025 pour plus de 18 M€. Toutefois, un endettement élevé constitue un risque en phase de retrait ou de baisse de valorisation.

Une présence européenne significative

Au 31/12/2025, environ un tiers du patrimoine est investi hors de France, principalement en Allemagne (18,4 %) et en Italie (12,7 %), complété par l'Espagne, la Belgique et les Pays-Bas. Cette diversification géographique contribue à atténuer les risques locatifs français tout en apportant une diversification fiscale aux investisseurs résidents.

Une valeur de reconstitution sous le prix de souscription

La valeur de reconstitution au 31/12/2025 s'établit à 152,74 €, en recul par rapport aux 160,45 € du T3 2025, et sensiblement inférieure au prix de souscription de 164 €, soit une surcote de l'ordre de 7,4 %. La valeur de réalisation ressort à 129,10 € et la valeur de retrait à 149,24 €. Cette configuration est un élément clé à intégrer dans toute décision d'investissement.

Cette SCPI n'est pas commercialisée chez Louve Invest. Nous partageons néanmoins notre analyse à titre informatif, sur la base du bulletin trimestriel T4 2025 publié par Praemia REIM France.

Primovie est une SCPI ancienne, ancrée dans un secteur structurellement solide : la santé et les services à la personne. La qualité des locataires (Colisee, Clariane, Vivalto, Elsan), les baux longs et le label ISR sont des points positifs réels. Mais les chiffres de 2025 sont difficiles à ignorer.

La PGA 2025 de -7,31 % reflète la chute cumulée du prix de part depuis 185 € vers 164 €. La valeur de reconstitution (152,74 €) est désormais nettement inférieure au prix d'achat, signalant une surcote persistante d'environ 7,4 %. Et 1 355 899 parts sont en attente de retrait au 31/12/2025, soit plus de 5 % du capital. La mise en place d'un fonds de remboursement de 15 M€ est une réponse positive, mais partielle face à ce volume.

Ce n'est pas une SCPI que nous recommandons pour un investisseur en quête de visibilité à court ou moyen terme. Pour qui s'intéresse au secteur de la santé, des alternatives méritent d'être explorées : Épargne Pierre Sophia, plus récente et axée sur les sciences de la vie, ou Foncière des Praticiens, spécialisée dans les cabinets et centres médicaux, avec une structure plus légère et une liquidité meilleure à ce jour.