Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
Primovie est une SCPI thématique spécialisée dans l’un des secteurs les plus convoités du moment : le secteur de la santé. Mais ce n’est pas son seul terrain d’investissement. Primovie privilégie également le domaine de l’éducation et possède une part relative de bureaux dans son patrimoine. Avec un niveau record de collecte en 2021, la SCPI Primovie occupe une position intéressante dans le paysage des SCPI, comme sa concurrente Pierval Santé. Les experts de Louve Invest se sont penchés sur la question pour vous proposer dans cet article une présentation de la SCPI Primovie.
Primovie a été créée en 2012. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Primonial REIM, une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI pour près de 9,3 milliards de capitalisation. Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Primovie au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
La SCPI Primovie possède un patrimoine immobilier conséquent. Au 31 décembre 2021, elle détient 269 actifs détenus directement et indirectement.
Primovie a enregistré une collecte brute de 840,3 millions d’euros sur l’année 2021, soit une hausse de 96% par rapport à l’année précédente. Cette masse d’épargne a permis à Primovie de déployer un grand programme d’investissement s’élevant à plus de 500 millions d’euros sur l’année 2021. La dynamique d’acquisition devrait se poursuivre en 2022.
Primovie et Pierval Santé sont deux SCPI sérieuses qui ont démontré leur résilience et leur solidité, prouvées par leurs énormes capitalisations : 1,9 milliards d’euros pour Pierval Santé et 4,0 milliards d’euros pour Primovie au 31 décembre 2021. Primovie est donc en avance sur ce critère, car une grosse capitalisation est souvent synonyme de stabilité.
Primovie semble néanmoins en retard par rapport à Pierval Santé sur les critères liés à la performance. Pierval Santé affiche un taux d’occupation de meilleure qualité proche de 99% alors que Primovie est à 97% (en comptabilisant les loyers sous franchise). Aussi, Pierval Santé délivre un meilleur rendement (4,95% contre 4,5% chez Primovie) avec un taux d’endettement moins important (10,9% contre 27,6% chez Primovie). Ces niveaux restent très raisonnables comparativement au marché global des SCPI. N’hésitez pas à consulter notre classement des SCPI 2022 pour en savoir plus.
Sur le plan stratégique, Pierval Santé investit uniquement dans le domaine de la santé tandis que Primovie se diversifie en se tournant progressivement vers les bureaux et l’éducation. Le positionnement très européen de Pierval Santé est un avantage considérable qui lui permet d’offrir une imposition plus intéressante pour ses associés pour ceux ayant une tranche d’imposition supérieur ou égal à 30% (70% hors France contre 50% avec Primovie). Primovie peut toutefois se targuer de déjouer l’imposition IFI plus fortement que Pierval Santé avec un taux valeur IFI / prix de part de 82% (contre 90% chez Pierval Santé), principalement grâce au plus grand recours à l’endettement.
Primovie est l’une des rares SCPI du marché à investir dans le secteur de la santé. Ce secteur a considérablement gagné en attractivité depuis le démarrage de l’épidémie de coronavirus début 2020, en lien avec la prise de conscience de l’importance des structures médicales et paramédicales en France. On parle justement davantage des SCPI de Santé dans notre article dédié.
À la différence de Pierval Santé qui investit uniquement dans des établissements de santé, Primovie poursuit une stratégie de diversification de son patrimoine en s’ouvrant à l’éducation et aux bureaux. Plus précisément, 68,7% des actifs détenus par Primovie concernent le secteur santé/senior (EHPAD, centres d’hébergement), 6,8% sont dédiés à l’éducation et tout le reste est investi dans des bureaux et autres immeubles commerciaux. Cette allocation équilibrée entre la part des actifs cycliques (bureau/commerce) et acycliques (santé) est un véritable atout pour la SCPI Primovie.
La société de gestion Primonial REIM offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primovie en empruntant au Crédit Mutuel Arkea. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus sur les avantages de l’investissement à crédit, consultez notre article sur l'investissement à crédit.
La SCPI Primovie existe depuis longtemps et est, par conséquent, peu exposée aux risques. Sa stratégie d’investissement, par nature moins exposée aux cycles économiques, garantit une source de revenus fiable pour ses associés. Primovie est ainsi relativement protégée des risques liés aux variations du marché immobilier.
Les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Primovie se maintienne à un niveau supérieur que celui du marché, il a connu une érosion progressive ces cinq dernières années. L’année 2022 semble toutefois prometteuse avec un TD qui atteint 4,6% en 2021.
Avec un ratio d’endettement de 24,63% au 31 décembre 2020 correspondant à une dette de 895 millions d’euros, Primovie fait partie des SCPI qui ont le plus recours à l’endettement. En effet, les SCPI ont enregistré un endettement moyen de 17,71% en 2020. Le niveau d’endettement de Primovie demeure raisonnable et modéré, toutefois, en cas de retrait massif de ses locataires, la SCPI Primovie risque de devoir vendre certains actifs plus rapidement que d’autres SCPI moins endettées.
La SCPI Primovie est moins européenne que ses principales concurrentes : seulement 33,8% de son patrimoine est situé en Europe. La diversification géographique ciblée par typologie d’immobilier est un axe de développement important pour la stratégie de Primovie.
Si vous voulez investir dans la SCPI Primovie, utiliser la marketplace Louve Invest peut être une bonne solution. En effet, en investissant aujourd’hui dans la SCPI Primovie depuis la plateforme Louve, vous pourrez bénéficier d’un cashback de 2,5% sur le montant investi. Avec Louve, vous serez également conseillés par des experts pour composer votre patrimoine.
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La stratégie d’investissement de Primovie est axée sur la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié et alloué de façon équilibrée entre actifs cycliques (bureau/commerce) et acyclique (santé, éducation). Ce positionnement innovant dans le paysage des SCPI classiques lui permet de proposer un rendement supérieur au marché s’élevant à 4,6%.
La société de gestion Primonial REIM de la SCPI Primovie n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la diversification immobilière et locative du patrimoine de la SCPI Primovie (269 actifs en 2021).
Primovie et Pierval Santé sont deux acteurs majeurs dans le monde des SCPI de santé. Les deux SCPI délivrent de bonnes performances grâce à une stratégie axée sur la santé.
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