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Pourquoi choisir d'investir dans les SCPI de santé ? Quels avantages ?

Pourquoi investir dans les SCPI de santé ? En quoi sont-elles plus intéressantes que les autres SCPI du marché ? Quels avantages ?

Pourquoi choisir d'investir dans les SCPI de santé ? Quels avantages ?
Clément Renault

October 21, 2022

Pourquoi choisir d'investir dans les SCPI de santé ? Quels avantages ?
  • Les SCPI de santé ont un intérêt certain car elles sont sur un secteur porteur vers lequel se tournent de plus en plus d'investisseurs.
  • Pierval Santé et Primovie sont les deux principales SCPI de ce secteur, mais nous en verrons d'autres.
  • Nous vous conseillons de vous renseigner sur les SCPI de santé, qui permettent de diversifier son patrimoine dans un secteur qui a encore démontré son importance (encore plus depuis la crise sanitaire).

SCPI Santé, investir

Une SCPI de santé est une Société Civile de Placement Immobilier qui appartient à la grande famille des SCPI de rendement et dont la stratégie est axée sur le domaine de la santé.

Pour être plus précis, la société de gestion, en charge de la SCPI, collecte des fonds auprès d’investisseurs privés. Elle investit principalement dans des structures immobilières médicalisées comme des cliniques privées, des EHPAD, des résidences séniors, des laboratoires d’analyses médicales, des commerces paramédicaux, des cabinets médicaux et des hôpitaux.

Les SCPI de santé ont actuellement le vent en poupe avec des taux de rendement avoisinant chaque année 5 %.  D’autre part, la conjoncture démographique française vieillissante est favorable à l’essor de ce véhicule d’investissement. Rappelons qu’en 2030, l'État prévoit d’injecter 6 milliards € dans le secteur de la santé, avec l’objectif avoué, d'offrir 30 000 places supplémentaires, dans les EHPAD. 

La Liste des SCPI de santé : une thématique de plus en plus porteuse

La SCPI Pierval Santé 

La SCPI Pierval Santé est gérée par Euryale Asset Management et affiche un taux d’occupation de 99,39%. C’est une SCPI à capital variable créée en 2013. Actuellement elle est positionnée dans 7 pays de l'Union Européenne. C’est l’une des seules SCPI sur le marché de la pierre-papier, totalement dédiée à la santé.  Son parc immobilier se décompose de la façon suivante: 

  • 31 % dans le secteur sanitaire et la médecine de ville
  • 60 % dans le secteur médico-social
  • 9 % dans les autres secteurs de la santé 

La SCPI Primovie

La SCPI Primovie est une SCPI à capital variable gérée par Primonial Reim. Elle date de 2012 avec une forte présence dans l’immobilier parisien. En outre, 68,7 % de son patrimoine immobilier est destiné au secteur de la santé. le reliquat étant distribué dans de l’immobilier tertiaire et scolaire. Le taux d’occupation de la SCPI est plus qu’honorable et atteint les 93,2 %. Des chiffres flatteurs qui font de la SCPI Primovie, un acteur remarquable dans le monde des SCPI de santé.

La SCPI LF Avenir Santé 

La SCPI LF Avenir Santé (nouvelle venue dans le paysage de la SCPI dédié à la santé), est une SCPI de rendement à capital variable gérée par le Groupe La Française. La société de gestion a donc lancé en 2021 sa première SCPI thématique dédiée à la santé. Avec ce nouveau véhicule, LF Avenir Santé veut bâtir un parc diversifié d’actifs en lien avec le secteur médico-social. En outre, la société de gestion “La Française” a voulu engager une démarche responsable en mettant en place un fonds de partage pour la Fondation des Hôpitaux. L’objectif affiché par la Française est de prévenir, soigner et accompagner les patients dans des conditions de proximité optimales. 
La SCPI LF Avenir Santé, à l’instar de Pierval Santé, souhaite constituer un parc immobilier à hauteur de 90% d’actifs en lien avec le secteur de la santé.
Néanmoins, LF Avenir Santé pourra s'octroyer, au besoin, d’autres biens immobiliers comme des parkings, des immeubles en VEFA, des commerces ou des entrepôts, s’ils sont déjà sous bail commercial. 

La SCPI PF Hospitalité Europe de Perial 

Cette SCPI a été créée en 2020 par la société de gestion Perial. C’est une SCPI dédiée à l’accueil et à l’hébergement, des personnes âgées et des étudiants. PF Hospitalité Europe souhaite développer principalement ses acquisitions dans le secteur des EHPAD et des résidences gérées étudiantes avec une démarche responsable et respectueuse des critères ESG. Cette stratégie mène à un rendement honorable, avec un Taux de Distribution (TD) de 4,53% en 2021.

La SCPI Cristal Life 

Cristal Life est une SCPI de la société de gestion Intergestion. Cette SCPI est à capital variable. Comme PH Hospitalité Europe, elle a été créée en 2021. Cristal Life est une SCPI diversifiée.

Inter Gestion a lancé un véhicule immobilier conçu spécialement au regard de la crise sanitaire actuelle qui a pour objectif d’investir dans actifs non cycliques comme l’alimentaire, le logement, et la santé, qui ont de beaux jours devant eux. 


La stratégie immobilière des SCPI de Santé

Les SCPI de santé vise à se constituer un parc immobilier diversifié dans le secteur médical composé d’actifs répartis dans les principaux états européens. Globalement, (mis à part Primovie), le patrimoine immobilier a pour objectif d'être investi à 90% dans des biens en lien direct (ou indirect) avec la santé. (50% de son chiffre d’affaires doit être généré par une activité médicale).

Comparaison entre Pierval Santé et Primovie

En temps de CoViD, plus besoin d’être médecin ou infirmier pour soutenir les métiers de la santé. Investir et soutenir les efforts de la crise sanitaire, c’est possible, il existe aujourd’hui des SCPI spécialisées dans les établissements de santé. Deux grandes maisons se détachent dans ce monde : Primonial REIM et Euryale AM. Ces deux sociétés gèrent les SCPI Pierval Santé et Primovie. Mais comment choisir entre l’une et l’autre ? Voici quelques éléments pour vous aider dans votre analyse.

Les Grands Chiffres de Pierval Santé et Primovie

Quel que soit votre choix, vous investissez avec deux maisons sérieuses dans des SCPI qui existent chacune depuis des années  (Pierval Santé : 2014, Primovie : 2012) et des sociétés de gestion ayant prouvé leur résilience et leur solidité. Par ailleurs les deux SCPI montrent leur succès avec des énormes capitalisations : Pierval Santé : 1,4 Md€ / Primovie 3,4Md€. Un léger avantage pour Primovie donc, car la grande capitalisation est souvent un signe de meilleure stabilité future. 

Les performances de Pierval Santé et Primovie

Regardons le rendement bien évidemment et l’endettement (il est important de toujours regarder l’endettement en face d’un rendement car celui-ci booste le rendement mais augmente aussi la volatilité).

SCPI Santé comparaison

Pierval Santé semble délivrer un meilleur rendement avec un taux d’endettement moins important. Concernant l'endettement de Primovie, celui-ci veut dire qu’en cas de retrait massif de ses locataires, la SCPI risque de devoir vendre certains actifs  plus rapidement que Pierval. Dans les deux cas, celui-ci reste très raisonnable et modéré.

Le meilleur Taux de Rendement Interne à 5 ans de Primovie malgé un Taux de Distribution plus faible vient en partie des frais de souscription plus faibles combiné avec une revalorisation du prix de la part en avril 2017 qui tire le TRI vers le haut.

Le portefeuille de Pierval Santé et Primovie

Pierval semble adopter une stratégie plus « pure » vraiment tournée vers la santé quand Primovie prend certaines expositions un peu différentes avec des bureaux et de l’éducation, le tout évidemment tourné vers le secteur de la santé.

SCPI Santé Pierval répartition géographique
Répartition des biens de Pierval Santé

SCPI Santé Primovie répartition géographique
Patrimoine immobilier de Primovie

Par ailleurs, Pierval Santé semble afficher un taux d’occupation de meilleure qualité avec 99% quand Primovie plafonne à 97% (en comptabilisant les loyers sous franchise).

L'imposition des deux SCPI de santé

Un vrai avantage de la SCPI Pierval Santé est sa capacité à déployer ses investissements hors de France générant ainsi une imposition très intéressante pour ses associés (Pierval Santé : 63% hors France - Primovie 30%). En revanche Primovie peut se targuer de déjouer l’imposition IFI plus fortement que Pierval santé (taux valeur IFI / prix de part : Pierval Santé : 90% - Primovie 82%, principalement grâce au plus grand recours à l’endettement).

Les frais de souscription et gestion

Les deux se concurrencent ici : Pierval Santé un peu plus gourmande sur les frais de souscription (10,51% TTC) que Primovie (9,%). 

En revanche Primovie affiche des frais de gestion de 12% TTC alors que Pierval Santé n’est qu’à 8,40%.

Bilan de la comparaison Pierval et Primovie

Pas de miracle, ces quelques éléments devraient vous aider à choisir une SCPI plutôt qu’une autre sans pour autant qu’il existe une « bonne réponse ».

Certains préfèrent la stabilité et la sûreté, d'autres aiment prendre un peu plus de risque pour le rendement. Certains sont sensibles à l’imposition sur le revenu, d'autres à l’IFI, et d'autres investissent dans les deux SCPI pour avoir le meilleur des deux mondes. Dans tous les cas, ces deux SCPI santé sont des choix solides pour investir dans un secteur qui a le vent en poupe.

Vous pouvez trouver plus d'informations directement dans la documentation mise à disposition par les sociétés de gestion, le rapport annuel donne de bonnes indications sur la performance globale d'une SCPI. Le TD, le minimum de souscription, le délais de jouissance, la capitalisation ... sont autant d'autres indicateurs de la performance d'une SCPI qui vous aiderons à faire votre choix pour un futur investissement immobilier.

Pourquoi investir dans les SCPI de santé ?

En préambule, nous pouvons d’ores et déjà affirmé que les parts de SCPI suscitent un réel engouement grâce à :

  • des locataires de qualité
  • la mutualisation du risque
  • la garantie des revenus et la solidité du patrimoine
  • les enjeux démographiques et sociaux.

Diversifier son patrimoine avec les SCPI de santé

L’adage dit “il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier”.  Investir dans des SCPI de rendement permet ainsi une bonne diversification de son patrimoine immobilier. 

De plus, en investissant dans des parts de SCPI, Il est possible d’obtenir des revenus immédiats ou différés et se constituer un patrimoine. Grâce aux SCPI de santé, vous investissez dans de nombreux immeubles dédiés à la santé et au secteur para-médical en évitant de ne prendre un risque uniquement sur un seul bien immobilier détenu en direct.

Investir dans un placement rentable et peu risqué

Les SCPI de santé permettent d’obtenir des revenus immobiliers (mensuels ou trimestriels) réguliers. Elles offrent de belles rentrées d’argent avec un rendement compris actuellement entre 4 à 5 %. (loin devant le livret A ou les fonds euros des assurances-vie). 

De plus, les parts de SCPI de santé sont souvent revalorisées. Ce qui peut vous permettre d’empocher une plus value substantielle au bout de quelques années, du moins, si vous décidez de revendre vos parts. 

Mutualiser le risque locatif

Par nature, un placement dans l’immobilier comporte des risques. Néanmoins, investir dans des SCPI de santé revient à investir dans une classe d’actifs où le risque locatif est fortement dilué grâce à la mutualisation.  

En effet, vous vous positionnez sur des parts d’une société, qui investit elle-même sur pléthore d’établissements de santé, qu’elle va ensuite louer auprès de nombreux  locataires. Concrètement, le risque de vacance locative est très faible sur les SCPI de santé, compte tenu d’une demande exponentielle et l’arrivée des Boomers, dans la tranche d'âge-cible. 

Rester à l’écart des cycles économiques classiques avec les SCPI de santé

Le marché des SCPI de santé est corrélé à la démographie, et non aux variations du CAC 40 ou du Nasdaq. Le vieillissement de la population est inéluctable. L’allongement de la durée de vie crée un appel d’air dans le besoin de centres médicalisés. Le marché est donc loin d’être arrivé à maturité et reste à l’écart de la volatilité inhérente des marchés financiers.


Souscrire en nue-propriété a une SCPI de santé

Les avantages 

C’est une excellente idée pour les personnes désireuses de: 

  • préparer leur retraite
  • qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, et qui ne souhaitent pas alourdir leur fiscalité
  • ne pas être impactées par l’IFI
  • valoriser un capital immobilier et faire fructifier leur patrimoine.

Les inconvénients

  • Le risque de perte en capital

Une SCPI de santé démembrée est un investissement risqué par nature. En effet, la valeur des parts n’est pas garantie sur le long cours. Il est donc possible (même si tous les indicateurs sont actuellement au vert) de ressortir, à terme, en moins-value sur une SCPI de santé.

  • Un marché secondaire inexistant

Pendant la période de démembrement, vos parts de SCPI de santé sont figées dans le marbre. Certes vous pouvez en disposer, mais sous réserve d’obtenir l’accord de l’usufruitiern, ce qui sera peu probable.

SCPI de santé investir avec Louve

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