Les réponses à vos questions
La FAQ sur Louve Invest et ses produits financiers distribués.
Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure réglementée par l'AMF qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, cliniques, résidences gérées…
En souscrivant des parts, vous devenez associé de la société. La société de gestion, agréée par l'AMF, se charge de toute la gestion locative : sélection des locataires, baux, travaux, recouvrement des loyers. Les revenus locatifs nets peuvent être redistribués sous forme de revenus potentiels, selon la politique de distribution de chaque SCPI.
La valeur des parts évolue dans le temps en fonction du marché immobilier. Un investissement en SCPI s'envisage sur un horizon d'au moins 8 à 10 ans.
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques qu'il est important de connaître avant d'investir :
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse, notamment en cas de correction du marché immobilier. Vous n'êtes pas assuré de récupérer le montant initialement investi.
- Risque sur les revenus : les distributions dépendent du taux d'occupation des immeubles et de la santé financière des locataires. Elles ne sont pas garanties et peuvent varier d'une année à l'autre.
- Risque de liquidité : la revente des parts n'est pas immédiate. Elle dépend de l'existence d'acheteurs sur le marché secondaire ou des conditions de retrait propres à chaque SCPI.
- Risque de change : pour les SCPI investies hors zone euro, les fluctuations de devises peuvent impacter les rendements.
Un investissement en SCPI s'envisage sur un horizon long terme, généralement 8 à 10 ans minimum.
Il n'existe pas de minimum universel : chaque SCPI fixe librement son prix de part et son ticket d'entrée. Certaines SCPI sont accessibles dès quelques centaines d'euros, ce qui permet d'investir progressivement sans mobiliser un capital important.
Sur Louve Invest, vous pouvez investir sur plus de 60 SCPI, avec des tickets d'entrée variables selon les sociétés de gestion. Il est également possible d'investir en SCPI à crédit, ce qui permet de construire un patrimoine immobilier sans apport initial conséquent, sous réserve d'acceptation par l'établissement prêteur.
Le montant à investir doit toujours être calibré en fonction de votre situation financière, de votre épargne de précaution et de votre horizon d'investissement.
La quasi-totalité des SCPI appliquent un délai de jouissance entre la date de souscription et le début des distributions. Ce délai est généralement compris entre 1 et 6 mois selon les SCPI, il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour déployer les capitaux collectés.
Pendant cette période, vous êtes bien associé et propriétaire de vos parts, mais vous ne percevez pas encore de revenus. Ensuite, les distributions éventuelles sont versées selon la fréquence définie par la SCPI : le plus souvent trimestriellement, parfois mensuellement pour certaines SCPI récentes.
Pour connaître le délai de jouissance exact d'une SCPI, consultez sa fiche sur Louve Invest ou son document d'information clé (DIC), disponible avant toute souscription.
Les SCPI intègrent deux types de frais principaux. Les frais de souscription (entre 0 % et 12 % selon les SCPI) sont prélevés à l'entrée et rémunèrent les réseaux de distribution. Les frais de gestion annuels (entre 10 % et 15 % des loyers perçus) couvrent la gestion quotidienne du patrimoine par la société de gestion.
En tant que courtier digital, Louve Invest perçoit une commission de la société de gestion lors de chaque souscription. Sur les SCPI éligibles, nous reversons intégralement une partie de cette commission sous forme de cashback (jusqu'à 5 % du montant investi sur les SCPI éligibles), directement sur votre compte bancaire.
Ce cashback constitue un avantage financier réel, mais il ne doit pas être le critère principal de sélection d'une SCPI. La qualité de la société de gestion, la solidité du patrimoine et la cohérence avec votre profil restent les critères déterminants.
La liquidité des parts de SCPI est limitée, c'est une caractéristique structurelle de ce placement qu'il faut intégrer avant d'investir.
La revente dépend du type de SCPI. Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion peut racheter vos parts si la demande de nouveaux investisseurs est suffisante. Pour les SCPI à capital fixe, la cession passe par un marché secondaire, où vous devez trouver un acheteur.
Dans tous les cas, les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois selon les conditions du marché. C'est pourquoi un investissement en SCPI s'envisage toujours sur le long terme et ne doit jamais mobiliser une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
Il n'existe pas de "meilleure SCPI" universelle : le choix dépend entièrement de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Plusieurs critères sont à analyser : votre objectif principal (revenus complémentaires, préparation à la retraite, constitution de patrimoine, transmission), votre horizon d'investissement, votre tranche marginale d'imposition,qui orientera vers des SCPI en direct ou via assurance-vie, voire vers des SCPI européennes à fiscalité allégée et votre tolérance au risque.
La diversification entre plusieurs SCPI (secteurs, géographies, sociétés de gestion différentes) est généralement recommandée pour limiter la concentration du risque.
Nos conseillers Louve Invest peuvent vous accompagner gratuitement pour construire une allocation cohérente avec votre profil. Vous pouvez également utiliser notre simulateur SCPI pour estimer les revenus potentiels selon votre apport.
Louve Infinity est le contrat d'assurance vie proposé par Louve Invest. Il a été conçu pour offrir des frais parmi les plus bas du marché, une sélection rigoureuse de supports (fonds euro et unités de compte) et une expérience d'investissement simple et transparente. L'objectif : que votre épargne travaille pour vous, sans que les frais n'en captent une part disproportionnée.
Louve Infinity applique 0 % de frais sur les versements, les arbitrages et les rachats, et 0,39 % de frais de gestion annuels sur les supports en unités de compte. À titre de comparaison, les contrats d'assurance vie traditionnels affichent en moyenne 2 à 3 % de frais sur versements et des frais de gestion souvent supérieurs à 0,80 %. Chaque unité de compte peut également avoir ses propres frais internes, indiqués dans le document d'informations clés (DIC) de chaque support.
Le ticket d'entrée de Louve Infinity est fixé à 5 000 €. Ce seuil nous permet de sélectionner des supports de qualité et de négocier des conditions tarifaires avantageuses pour l'ensemble des épargnants. Si vous souhaitez commencer à investir avec un montant inférieur, notre simulateur peut vous aider à évaluer d'autres options adaptées à votre situation.
Comme tout placement financier, l'assurance vie comporte des risques à connaître avant d'investir. Le risque de marché : la valeur des unités de compte fluctue en fonction des marchés financiers, à la hausse comme à la baisse. Le risque de liquidité : en période de crise, les assureurs peuvent, dans des cas extrêmes, restreindre temporairement les rachats. Le risque de crédit : en cas de défaillance de l'assureur, le capital n'est pas garanti au-delà des plafonds du FGAP.
Le risque de taux : les fonds euros peuvent voir leur rendement se comprimer dans un contexte de taux bas. Ces risques sont atténués par une approche long terme et une diversification des supports. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Vos avoirs sont encadrés par la réglementation française en matière d'assurance vie. En cas de défaillance de l'assureur, le Fonds de Garantie des Assurances de Personnes (FGAP) couvre vos encours à hauteur de 70 000 € par assureur et par personne, ou 90 000 € dans le cas d'une rente. Au-delà de ce plafond, il est recommandé de répartir son épargne entre plusieurs assureurs.
Oui. L'assurance vie est un placement liquide : vous pouvez effectuer des rachats partiels ou totaux à tout moment, sans blocage. En revanche, le moment du rachat a un impact fiscal. Avant 8 ans, les gains retirés sont soumis à l'impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Après 8 ans, vous bénéficiez d'un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple), ce qui réduit significativement la fiscalité applicable. Louve Infinity prend donc tout son sens comme placement de long terme, même si votre capital reste accessible à tout moment.
Le fonds euro est un support à capital garanti : votre mise de départ ne peut pas baisser et les intérêts sont définitivement acquis chaque année (effet cliquet). En contrepartie, son rendement est plus limité, généralement entre 2 et 3 % par an selon les contrats. Les unités de compte (UC) sont des supports investis sur les marchés financiers (actions, obligations, immobilier, ETF...).
Leur valeur fluctue à la hausse comme à la baisse, sans garantie du capital, mais avec un potentiel de rendement supérieur sur le long terme. La plupart des épargnants combinent les deux selon leur profil de risque et leur horizon de placement.
Oui, il n'existe aucune limite légale au nombre de contrats d'assurance vie que vous pouvez détenir. Avoir plusieurs contrats présente plusieurs avantages : diversifier les assureurs (et donc le risque de contrepartie), désigner des bénéficiaires différents selon vos objectifs, et faire courir plusieurs antériorités fiscales en parallèle.
En revanche, attention à ne pas diluer inutilement votre épargne sur des contrats aux frais élevés : la qualité du contrat prime sur la quantité.
Les revenus distribués par une SCPI sont traités fiscalement comme des revenus fonciers, exactement comme si vous louiez un bien immobilier en direct. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,20 %.
Concrètement, si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %, vos revenus SCPI supportent une fiscalité totale de 47,2 % (30 % + 17,2 %).
⚠️ Les performances affichées par les SCPI sont généralement brutes de fiscalité. Pensez à intégrer votre TMI dans le calcul de votre rendement net réel.
Vous pouvez choisir le régime fiscal auquel seront imposés vos revenus fonciers : le micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts. Il n'est accessible que si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, et uniquement si vous détenez également un bien immobilier que vous louez nu en dehors de vos parts de SCPI. C'est l'option la plus simple, idéale pour les petits revenus sans charges significatives à déduire.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux sur d'éventuels biens détenus en direct…). Il devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos revenus bruts.
Oui. Tous les revenus SCPI, qu'ils soient fonciers ou financiers, doivent être déclarés dans votre déclaration d'impôt sur le revenu.
Chaque société de gestion vous transmet chaque année un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui regroupe l'ensemble des montants à reporter dans votre déclaration. En détention directe, vous déclarez vos revenus sur le formulaire 2042 (micro-foncier) ou 2044 (régime réel). Louve Invest a mis en place une IA pour vous aider, vous retrouverez cette dernière sur notre application.
Via une assurance-vie, rien n'est à déclarer tant que vous ne retirez pas d'argent.
Oui. Les parts de SCPI doivent être déclarées dans votre IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si vous y êtes assujetti. La valeur à déclarer est la valeur de la part au 31 décembre de l'année écoulée.
Exception : les parts détenues via un contrat d'assurance-vie peuvent bénéficier d'un traitement différent selon la structure du contrat, renseignez-vous auprès de votre conseiller.
Les SCPI sont transparentes fiscalement en vertu de l'article 8 du Code Général des Impôts. Cela signifie que les investisseurs porteurs de parts sont soumis au même régime fiscal que s'ils avaient réalisé un achat immobilier en direct.
En pratique, la SCPI ne paie pas d'impôt en son nom propre : c'est chaque associé qui est imposé sur sa quote-part de revenus, en fonction de sa propre situation fiscale. Deux investisseurs dans la même SCPI peuvent donc avoir des rendements nets très différents selon leur TMI.
Louve Invest est un service en ligne qui permet d'investir en immobilier locatif en quelques clics, à partir de 100 €, via l'achat de parts de SCPI.
En prime, nous vous offrons un cashback de 3% du montant investi pour chacune de vos transactions (SCPI éligibles et hors usufruit).
Vous pouvez bénéficier gratuitement d’un conseil financier par l’intermédiaire d’Optima Capital, notre branche conseil.
Optima Capital est enregistré à l’ORIAS sous le numéro 21000042 et est membre de l'ANACOFI-CIF, association professionnelle agréée par l'Autorité des Marchés Financiers.
De 0 à 260M€ : comment Louve Invest a bousculé le monde des SCPI ? (storytime)
Dans cette vidéo, nous revenons ensemble sur l'évolution et la genèse de Louve Invest. De 2021 à aujourd'hui, Clément Renault, le CEO de Louve Invest vous explique comment il a bousculé le monde des SCPI. Découvrons ensemble pourquoi il a crée Louve Invest et comment elle est devenue la meilleure plateforme pour investir en SCPI.
Au programme :
- Le parcours de Clément Renault, le CEO de Louve Invest
- Comment est née l'idée de Louve Invest ?
- Les débuts de Louve Invest
- L'histoire et les raisons derrière le cashback
- L'évolution de Louve Invest
- L'heure du bilan
- Quoi de prévu pour l'avenir ?
Une SCPI est un ensemble d'immeubles sélectionnés et gérés par des experts.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous percevez les loyers et la plus-value immobilière associée.
Chaque SCPI suit une stratégie d'investissement qui lui est propre. Vous choisissez donc la SCPI qui met en oeuvre la stratégie qui vous plaît.
Clément, CEO de Louve Invest, répond en vidéo à toutes les questions que vous nous avez posées sur les réseaux sociaux et le forum :
- À quand le landement d'une application mobile ?
- Comment se porte Louve ?
- L'arrêt de la Meute ?
- Louve se diversifie ?
- Quoi de prévu pour Louve en 2025 ?
- Un marché de gré à gré ?
- Comment consulter la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
Clément, CEO de Louve Invest, répond en vidéo à toutes les questions que vous nous avez posées sur les réseaux sociaux et le forum :
- Des nouvelles sur l'intégration et la synchronisation avec Finary ?
- Une levée de fonds est-elle prévue ?
- Des vidéos plus poussées sur notre chaîne ?
- Des vidéos dédiées aux nouvelles régulations ?
- Comment et quand renégocier un taux ?
- Les dernières fonctionnalités dans l'espace Louve ?
Dans cette troisième partie de notre format F.A.Q, Clément Renault, CEO de Louve Invest répond aux dernières questions que vous nous avez posées :
- Investissement à crédit et auto-financement
- Peut-on devenir rentier avec des SCPI ?
- SCPI en nue-propriété, intérêts et déduction fiscale
- SCPI française et fiscalité
- Plus il y a de parts émises, moins il y a de rendement ?
- Un mécanisme type ETF sur les SCPI ?
Dans cette quatrième partie de notre format F.A.Q, Clément Renault, CEO de Louve Invest répond aux dernières questions que vous nous avez posées :
- Bénéficier de l'effet de levier du crédit
- Outil d'aide à la déclaration d'impôts Imprimé Fiscal Unique
- Comment se passe l'investissement à crédit ?
- Critères de sélection des SCPI
- Investir en SCPI via une SCI
- Marché des SCPI & concurrence
- Test d'éligibilité au crédit
Dans cette cinquième partie de notre format F.A.Q, Clément Renault, CEO de Louve Invest répond aux dernières questions que vous nous avez posées :
- Quelle répartition ETF et SCPI dans son portefeuille ?
- Intégration avec Finary
- L'accompagnement chez Louve Invest est gratuit ?
- La nue-propriété est-elle compatible avec le versement programmé ?
- Outil gratuit d'analyse d'IFU
- Comment se passe un retrait de parts de SCPI ?
- À quand l'application mobile Louve Invest ?
- Comment choisir sa SCPI ?
Vous investissez dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). En tant qu'intermédiaire, Louve simplifie l'accès à ces produits d'investissement immobilier.
Votre argent ne transite jamais par Louve Invest. Les investissements via notre plateforme se font par virement directement aux SCPI. Ces dernières vous envoient ensuite un titre de propriété.
Les gérants de SCPI prennent un pourcentage des loyers (généralement environ 10%), le reste est reversé aux investisseurs. Ils ont donc tout intérêt à maximiser les loyers, ce qui aligne leurs intérêts avec ceux des investisseurs.
Les performances historiques affichées incluent déjà ces frais. De manière générale, les gérants communiquent sur les performances nettes de frais de gestion.
Selon les SCPI, des frais de souscription qui varient entre 0 et 12% peuvent également exister.
Louve est rémunéré par les sociétés de gestion des SCPI. En effet, les sociétés de gestion rémunèrent les distributeurs un pourcentage de l'investissement. Louve reverse une partie de cette rémunération aux clients sur certaines SCPI.
Grâce à son efficacité opérationnelle, Louve Invest est en capacité d’offrir un cashback de 3% du montant investi dans des SCPI depuis sa plateforme (sur les SCPI éligibles et hors usufruit). Ces 3% correspondent à la moitié de ce que les sociétés de gestion nous reversent pour avoir distribué leurs SCPI.
Chez Louve Invest, on partage !
Cette prime en euros est versée directement sur votre compte bancaire, dans les 10 jours suivant la réception des paiements de la part de la société de gestion. Les sociétés de gestion mettent en général 3 mois à payer Louve Invest. Attention, ce cashback n’est disponible que sur les SCPI éligibles et hors usufruit.
Votre argent est investi en totalité dans les SCPI, pas chez Louve et votre argent ne transite jamais chez nous.
Tout investissement en immobilier comporte notamment des risques de délais lors de la revente (appelé liquidité). La liquidité n'est pas garantie.
Aujourd'hui, la revente des parts s'effectue rapidement sur la plupart des SCPI. Mais cela pourrait ne pas être le cas dans le futur.
De plus les prix de l'immobilier peuvent fluctuer. Le capital n'est donc pas garanti.
Le marché immobilier a connu des phases de hausse et de baisse dans le passé. Sur les dernières années, ces variations ont plutôt été positives, mais les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures.
Enfin, les loyers versés aux investisseurs dépendent du paiement des loyers par les locataires. Le montant des loyers versés aux investisseurs n'est donc pas garanti.
Oui ! Lors d’un premier investissement chez Louve, il est possible de cliquer sur un lien de parrainage et de s'inscrire.
Le cas échéant, le nouveau client et son parrain gagneront une prime de parrainage (un montant de 50 € pour le parrain et de 25 € pour le filleul).
Cette prime est versée directement sur les comptes bancaires, dans les 60 jours suivant la transaction.
Oui ! Au moment d'acheter des parts de SCPI depuis la place de marché Louve, vous pouvez choisir d'investir en nue-propriété. Nous nous chargeons de vous trouver un usufruitier.
Nous avons rassemblé les clés de démembrement des SCPI dans notre Base de donnée, onglet Démembrement.
Oui ! Nous avons mis en place un marché d'usufruit. Pour y avoir accès, créez-vous un compte sur Louve Invest et demandez à nos conseillers de vous y donner accès.
L'investissement en usufruit se déroule directement sur notre plateforme.
Investir comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier, du marché financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis. Investir s’envisage sur le long terme.
Parlons de votre projet d’investissement
Nos conseillers sont là pour vous accompagner.
