Simulation

SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI

Vous cherchez un simulateur SCPI complet, fiable et gratuit ? Voici plusieurs simulateurs en SCPI, des outils pour prendre vos décisions d’investissement

SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI
Clément Renault

May 20, 2022

SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI
  • La première base donnée collaborative qui rassemble toutes les informations dont vous avez besoin pour plus d'une cinquantaine de SCPI
  • Un outil de simulation d'investissement en SCPI
  • Exemple d'un cas en pleine propriété et en nue propriété

Vous cherchez des informations pour comparer plusieurs SCPI mais vous n'avez pas envie d'éplucher des pages entières des rapports annuels et trimestriels de chaque SCPI ?

Nous avons crée pour vous la première base de donnée gratuite qui rassemble toutes les données les plus importantes sur plus d'une cinquantaine de SCPI.

Que ce soit les données de rendement, le prix de souscription et de retrait, la capitalisation ou les répartitions typologiques et géographiques en passant par les historiques de performance ainsi que les clés de démembrement, vous trouverez toutes les informations dont vous avez besoin pour faire votre investissement dans un seul et même document ! Vous y trouverez également les liens vers les documents officiels des sociétés de gestion comme les rapports annuels ou trimestriels ainsi que les liens vers leurs sites officiels.

Les experts de Louve Invest ont décidé de lancer le mouvement d'Open Data sur les SCPI en proposant pour la première fois une base de données collaborative qui permet de mener toutes les analyses d’investissements SCPI. C’est donc la première base de données gratuite présentant les performances des SCPI. Notre objectif : vous donner toutes les informations nécessaires à votre décision, en toute transparence, pour faciliter votre investissement.‍

Simulation SCPI investissement

Pourquoi utiliser notre simulateur SCPI ?

Mener son analyse est primordial avant d'investir, quel que soit le produit d'investissement. Toutefois, il n'est pas toujours facile de s'y retrouver entre les différentes sources de données en ligne. C'est pourquoi, nous proposons la première base de données collaborative de performance SCPI. Celle-ci vous permet d'obtenir en un coup d'œil des informations sur la performance des SCPI proposées par Louve Invest, leurs caractéristiques principales, ainsi qu'une analyse de leurs performances passées.


Une prise en main facile

Pour faciliter la prise en main de la base de données, n’hésitez pas à consulter notre vidéo explicative très simple. 


Nous comptons enrichir cette base avec vos contributions ainsi qu’avec des informations supplémentaires. Nous espérons ainsi créer la source la plus complète d'informations sur les SCPI, afin de permettre à tous de réaliser un investissement en ayant toutes les cartes en main.

Simulation SCPI : Le cas de la pleine propriété

Faire un achat en pleine propriété signifie que vous êtes totalement propriétaire de la part de la SCPI que vous détenez. En particulier, vous en avez l’usufruit et percevez donc les loyers de votre bien. 


Vous trouverez ci-dessous une simulation d’un investissement en SCPI en pleine propriété afin de :

  • calculer le rendement brut et net de fiscalité de la SCPI choisie
  • comparer une SCPI française et européenne 


En effet, en France, le calcul de la fiscalité se fait sur votre tranche d’imposition où on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour le reste de l’Europe, la fiscalité diffère selon les pays et elle dépend entièrement du pays en question. 

En fonction de votre situation (tranche d’imposition), grâce à cet exemple, vous allez pouvoir rapidement déterminer si les SCPI françaises ou européennes sont les plus adaptées à votre profil. 

Cas pratique : quel choix faire selon mon taux marginal d’imposition ?

Nous allons comparer deux SCPI : ActivImmo, une SCPI française spécialisée dans le secteur porteur de la logistique et qui a délivré en 2021 un taux de distribution autour des 6%. Ainsi qu’Eurovalys, SCPI 100% allemande et spécialisée dans le secteur des bureaux. Avec une petite simulation sur un investissement en pleine propriété, nous allons pouvoir voir quel investissement est le plus avantageux selon notre TMI.


Hypothèse 1 : TMI de 11% 

Si j'investis 10 000 € chez ActivImmo sur la base du TDVM de 2020 à environ 6% :

  • Je suis imposé en France sur la base du TMI (11 % ici) auquel j’ajoute des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %, soit 28,2 % en tout. 
  • Je gagne alors 600  € brut, soit 430,80 € net de fiscalité, soit un rendement de 4,3% net

Les calculs sont récapitulés dans le tableau ci-dessous.

simulation SCPI, exemple TMI 11% Activimmo

Si j'investis 10 000 € chez Eurovalys sur la base du TDVM de 2020 à environ 4,5% :

  • Je suis imposé en Allemagne à la source à 15,8%, 
  • Le TDVM de 2020 affiché par les SCPI européennes est net de fiscalité étrangère, le gain est de 450 € pour le montant investi. 
  • Il reste un frottement fiscal à payer en France. Cela signifie que pour remplir la fiche d'imposition, l’État fait un crédit d'impôt du taux moyen d'imposition (présent sur la fiche de paie), par exemple 4 %, ce qui représente 18 € de crédit d'impôts.
  • La personne est imposée à son TMI, soit 11 %, ce qui donne 49,50 € (=450*11%). 
  • Les loyers touchés nets de fiscalité étrangère sont de : 
  •  450 € - le frottement fiscal à payer en France (=49,50 €) + le crédit d'impôts (=18 €) Finalement, le rendement atteint une valeur totale de 418,50 € net, soit 4,18% de rendement net de fiscalité
Simulation SCPI, exemple TMI 11% Eurovalys


En conclusion, grâce à cette simulation, nous pouvons voir qu’avec un TMI égal à 11 %, il semble plus intéressant de choisir d’investir dans des SCPI françaises que dans des SCPI étrangères. De plus, les SCPI françaises proposent une plus grande diversité de secteurs où investir, ce qui est un atout supplémentaire. 


Hypothèse 2 : TMI de 30 % 

Faisons la même simulation avec un TMI égal à 30 %.


Si j'investis 10 000 € chez ActivImmo en gardant un TDVM de 6% :

  • Je suis imposé en France sur la base du TMI + prélèvement sociaux (17,2 %), soit 47,2 %. 
  • Je gagne alors 600 € brut, soit 316,80 € net (=600*(1-0,472))



Si j'investis 10 000 € chez Eurovalys en gardant un TDVM de 4,5%:

  • Je suis imposé en Allemagne à la source à 15,8 %
  • Le rendement affiché par les SCPI européennes est net de fiscalité étrangère, il est de 450 € pour le montant investi. 
  • Il reste à payer le frottement fiscal en France. Considérons que le taux moyen d'imposition (présent sur la fiche de paie) auquel l'État fait un crédit d'impôt soit égal à 12 %. Cela représente alors 54 € de crédit d'impôts.
  • La personne est imposée à son TMI, soit 30 % de 450 €, ce qui donne 135 €. 
  • Les loyers touchés nets de fiscalité étrangère sont de 450 € - le frottement fiscal à payer en France soit 135 € + le crédit d'impôts 54 €. Soit un total de 369 € net.


Dans ce deuxième cas, avec un TMI égal à 30 %, on voit qu’il est plus intéressant d’investir à l’étranger pour un rendement à 3,69% net sur Eurovalys et 3,16% net sur ActivImmo. 


Nous le rappelons, il n’y a pas une SCPI meilleure que les autres ou une zone géographique à privilégier : tout dépend de votre profil, de votre stratégie et de vos besoins. Cette simulation est là pour vous aider à voir rapidement quelles SCPI correspondent le plus à votre projet et lesquelles sont les plus avantageuses pour vous, n’hésitez pas à faire appel à un de nos experts pour confirmer votre interprétation des simulations et en discuter.

Simulation SCPI : Le cas de la nue propriété

Il est possible d’investir dans l'immobilier de deux manières différentes. Soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire, c’est-à-dire en nue-propriété. Ainsi, si vous souhaitez acheter des parts de SCPI, sans être assujetti à la fiscalité, l’option du démembrement temporaire peut être une excellente idée afin de faire fructifier votre patrimoine. Vous pouvez investir en nue-propriété dans toutes les SCPI que Louve Invest propose.Pour plus d'informations consultez notre article sur le démembrement en SCPI.


Si vous souhaitez investir en nue-propriété, notre simulateur SCPI vous permettra de voir en un coup d'œil quels sont les meilleurs taux de rendement interne (TRI) en fonction de la durée du démembrement. Certaines SCPI peuvent avoir de meilleurs rendements pour une durée courte de démembrement et d’autres être plus adaptées à un démembrement de plus longue durée et se révéler plus avantageuses (par exemple, si vous souhaitez investir tôt, mais percevoir des loyers qu’une fois à la retraite). 


Dans l’exemple ci-dessous, on compare les SCPI à 0% de frais de souscription comme Iroko Zen et Néo qui dégage un TRI intéressant sur du court/ moyen-terme et les SCPI plus traditionnelles avec des frais de souscription autour de 10% comme Kyaneos Pierre (11%) dans le résidentiel. 

Ces TRI prennent en compte les frais de souscription dans le cas d’une revente des parts de SCPI. 


Toutes les SCPI n’atteignent pas leur taux de rendement interne maximal avec la même durée de démembrement. L’image ci-dessous compare différents cas : 

  • Si pour Iroko Zen, le plus haut taux de rendement interne est atteint pour un démembrement de 5 ans, 
  • Pour Néo, le meilleur TRI est également atteint à 5 ans. 
  • Pour Kyaneos Pierre on le trouvera avec un démembrement de 10 ans




Simulation SCPI, TRI démembrement


Ce simulateur est donc très utile pour déterminer la meilleure durée et comparer le TRI des SCPI en démembrement temporaire. 


Il est important de prendre en compte la durée du démembrement quand vous souhaitez  investir dans une SCPI en nue-propriété. Il faut également s’assurer que les spécificités de la SCPI entrent dans une stratégie d’investissement bien précise et pertinente par rapport à votre profil.  

Pour avoir accès à ce simulateur, il suffit de nous contacter par mail à contact@louveinvest.com ou prendre un rendez-vous avec un conseiller Louve. 

Simulation d'un portefeuille de SCPI en pleine propriété

Enfin, vous pouvez également faire une simulation qui intègre plusieurs SCPI. Ainsi, vous pourrez rapidement et facilement avoir une vision globale des répartitions géographique et sectorielle des actifs que vous obtiendrez dans votre portefeuille. Plus de place au hasard, vous pourrez faire votre investissement en toute transparence et modifier vos choix à votre guise jusqu’à atteindre la répartition qui vous convient.


Nos conseillers vous proposent de réaliser ce type de simulation selon votre profil, afin de construire ensemble le portefeuille qui vous correspond le plus. En faisant part à un de nos experts de vos caractéristiques et de vos objectifs, il sera à même de réaliser une simulation comme celle qui suit, pour vous proposer un portefeuille diversifié adapté à vos besoins et avec des actifs localisés selon le taux d’imposition auquel vous êtes soumis.

Simulation SCPI, exemple de portefeuille


Une fois votre portefeuille déterminé, un tableau de bord sera accessible sur la plateforme, vous permettant de garder un œil en permanence sur la répartition sectorielle et géographique de vos actifs, que vous pourrez ensuite ajuster comme bon vous semble à l’aide des conseils des experts de LouveInvest.


Simulation SCPI, dashboard Louve



Nous espérons que cet article vous aura permis de comprendre comment utiliser les simulateurs que l’on propose pour optimiser votre investissement sur les données que l’on peut avoir, et ce grâce à notre base de données complète, gratuite et collaborative sur les SCPI. Vous pourrez ainsi visualiser beaucoup plus facilement quel investissement vous correspond le mieux, s’il est préférable pour vous d’investir en pleine propriété ou en nue-propriété, en France ou dans un autre pays européen, dans des bureaux ou dans la santé. Ce simulateur a vocation à vous aiguiller dans vos décisions d’investissement de façon autonome, mais n’oubliez pas que nos experts restent à votre disposition pour vous informer, vous conseiller et répondre à toutes vos questions : si vous avez la moindre interrogation, n’hésitez pas à en parler à un expert LouveInvest !


Notre sélection d'articles pour vous !