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SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI

Vous cherchez un simulateur SCPI complet, fiable et gratuit ? Voici plusieurs simulateurs en SCPI, des outils pour prendre vos décisions d’investissement

SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI
Clément Renault

October 13, 2022

SCPI Simulation : Simulez votre investissement en SCPI
  • Louve Invest propose plusieurs options de simulation SCPI : rendement, nue-propriété, SCPI à crédit ou comparatif face à l’investissement locatif.
  • Une base de données SCPI a été créée afin que vous puissiez exploiter les indicateurs de votre choix.
  • Louve améliore la rentabilité de votre investissement SCPI en offrant un cashback de 2,5% du montant investi. J’en profite.

Simulation SCPI investissement

Vous cherchez à simuler un potentiel investissement en SCPI ? Vous êtes au bon endroit !

Mener son analyse est primordial avant d'investir, quel que soit le produit d'investissement. Toutefois, il n'est pas toujours facile de s'y retrouver entre les différentes sources de données en ligne.

C'est pourquoi, nous proposons un simulateur de performance SCPI. Celle-ci vous permet d'obtenir en un coup d'œil des informations sur la performance des SCPI proposées par Louve Invest, leurs caractéristiques principales, ainsi qu'une analyse de leurs performances passées.

Nous avons aussi mis en place des simulateurs de placement en nue-propriété, ou à crédit.

La source des données que nous utilisons pour simulations SCPI

Puisque la donnée est difficile à rassembler et bien souvent peu accessible, nous avons décidé de constituer une liste de SCPI qui reprend les principaux indicateurs des SCPI les plus intéressantes du marché.

Cette base de données gratuites et collaborative permet de centraliser : 

  • le prix des SCPI,
  • leur valeur de reconstitution,
  • les frais de souscription,
  • leur taux de distribution,
  • leur répartition géographique,
  • leur clé de démembrement,

Pour y accéder, cliquez sur l’image ci-dessous :

Simulation SCPI base de données Louve Invest

Simulation SCPI : investir en pleine propriété (option la plus classique)

Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez le faire en pleine-propriété (vous touchez les loyers et êtes propriétaires des biens), en nue-propriété (vous êtes seulement propriétaire des biens, vous ne touchez pas les loyers temporairement) ou en usufruit (vous touchez les loyers uniquement, temporairement).

Faire un achat en pleine propriété signifie que vous êtes totalement propriétaire de la part de la SCPI que vous détenez. C’est la façon la plus classique d’investir en SCPI.

Le simulateur d’investissement SCPI en pleine propriété

Dans cette simulation SCPI, vous pourrez calculer le rendement réel à attendre de votre placement en fonction de la SCPI choisie.

Afin d’obtenir un résultat, il faudra choisir une SCPI (aidez-vous de notre base de données SCPI), indiquer le montant initial que vous souhaitez investir, la durée du placement ainsi que votre taux marginal d’imposition.

Vous obtenez ainsi un revenu locatif mensuel net de frais de gestion et d’imposition (ligne Revenus Locatifs Mensuels Net). Comme il est impossible de prédire les taux de distribution (performance) futurs des SCPI, nous prenons pour hypothèse un taux de distribution constant sur la période de votre investissement, égal à celui de l’année précédente.

La plus-value annuelle potentielle est une hypothèse faite sur la moyenne des plus-values annuelles réalisées par les SCPI. Elle n’est donc pas garantie. Attention, le montant affiché prend en compte la fiscalité applicable aux plus-values immobilières, mais pas les abattements dont vous pourriez bénéficier en fonction de la durée de détention des parts (régime fiscal des plus-values immobilières).

Enfin, il convient de rappeler qu’il existe des frais de souscription à l’achat de parts de SCPI (sauf dans certains cas). L’offre de 2,5 % de cashback de Louve Invest permet de réduire l’impact de ces frais; ce sont les lignes que vous trouverez en bas à droite de ce simulateur de SCPI.

Cas pratique : comment choisir sa SCPI en fonction de son TMI

Lorsqu’on investit en SCPI, il est primordial de prendre en compte leur fiscalité. Selon votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), choisir ou non des SCPI françaises ou étrangères a un impact important sur votre rendement net.

En effet, pour les SCPI françaises, le calcul de la fiscalité se fait sur votre tranche d’imposition à laquelle on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. L’imposition peut donc, pour les contribuables les plus imposés, atteindre les 60,2 % des loyers perçus ! Pour le reste de l’Europe, la fiscalité diffère selon les pays et elle dépend entièrement du pays en question. 

En fonction de votre situation (tranche d’imposition), grâce à cet exemple, vous allez pouvoir rapidement déterminer si les SCPI françaises ou européennes sont les plus adaptées à votre profil.

Simulation SCPI française ou européenne en fonction de son TMI

Nous allons comparer deux SCPI. ActivImmo, une SCPI française spécialisée dans le secteur porteur de la logistique et qui a délivré en 2021 un taux de distribution (TD) autour des 6%. Ainsi qu’Eurovalys, SCPI 100% allemande et spécialisée dans le secteur des bureaux.

Avec une petite simulation sur un investissement en pleine propriété, nous allons pouvoir voir quel investissement est le plus avantageux selon notre TMI.

Hypothèse 1 : TMI de 11% 

Si j'investis 10 000 € chez ActivImmo sur la base du TD de 2021 à environ 6% :

  • Je suis imposé en France sur la base du TMI (11 % ici) auquel j’ajoute des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %, soit 28,2 % en tout. 
  • Je gagne alors 600  € brut, soit 430,80 € net de fiscalité, soit un rendement de 4,3% net

Les calculs sont récapitulés dans le tableau ci-dessous.

Hyp 1 : TMI à 11% SCPI Activimmo
Investissement initial 10 000 €
Rendement brut 600 €
- TMI -600 € * 11% = -66 €
- Prélèvements sociaux -600 € * 17,2% = -103,2 €
= Rendement net de fiscalité = 600 € -66 -103,2 = 430,80 €

Si j'investis 10 000 € chez Eurovalys sur la base du TD de 2021 à environ 4,74% (meilleure SCPI européenne en 2021) :

  • Je suis imposé en Allemagne à la source à 15,8% sur les revenus locatifs d'Eurovalys (les dividendes ne sont pas composés à 100% de revenus locatifs)
  • Le TD net d'imposition allemande de 2021 d'Eurovalys est de 4,36% (source rapport annuel Eurovalys 2021), soit un gain net de fiscalité de 436 € pour le montant investi. 
  • Il reste un frottement fiscal à payer en France. Cela signifie que pour remplir la fiche d'imposition, l’État fait un crédit d'impôt du taux moyen d'imposition (présent sur la fiche de paie), par exemple 4 %, ce qui représente 18,96 € de crédit d'impôts.
  • La personne est imposée à son TMI, soit 11 %, ce qui donne 52,14 € (=474*11%). 
  • Les loyers touchés nets de fiscalité étrangère sont de : 436 € - le frottement fiscal à payer en France (=52,14 €) + le crédit d'impôts (=18,96 €)
  • Finalement, le rendement atteint une valeur totale de 402,82 € net, soit environ 4% de rendement net de fiscalité
Hyp 1 : TMI à 11% SCPI Eurovalys
Investissement initial 10 000 €
Rendement net de fiscalité allemande sur les revenus locatifs 436 €
+ crédits d'impôts +474€ * 4% = 18,96 €
- Imposition au TMI -474 € * 11% = -52,14 €
= Rendement net = 436 € + 18,96 - 52,14 = 402,82 €

En conclusion, grâce à cette simulation, nous pouvons voir qu’avec un TMI égal à 11 %, il semble plus intéressant de choisir d’investir dans des SCPI françaises que dans des SCPI étrangères. En effet, même avec une fiscalité plus favorable, les SCPI européennes tendent à afficher des taux de distribution plus faibles que les SCPI françaises. De plus, les SCPI françaises proposent une plus grande diversité de secteurs où investir, ce qui est un atout supplémentaire. 

Hypothèse 2 : TMI de 30 % 

Faisons la même simulation avec un TMI égal à 30 %.

Si j'investis 10 000 € chez ActivImmo en gardant un TD de 6% :

  • Je suis imposé en France sur la base du TMI + prélèvement sociaux (17,2 %), soit 47,2 %. 
  • Je gagne alors 600 € brut, soit 316,80 € net (=600*(1-0,472))

Si j'investis 10 000 € chez Eurovalys en gardant un TD de 4,74%:

  • Je suis imposé en Allemagne à la source à 15,8% sur les revenus locatifs d'Eurovalys (les dividendes ne sont pas composés à 100% de revenus locatifs)
  • Le TD net d'imposition allemande de 2021 d'Eurovalys est de 4,36% (source rapport annuel Eurovalys 2021), soit un gain net de fiscalité de 436 € pour le montant investi.
  • Il reste à payer le frottement fiscal en France. Considérons que le taux moyen d'imposition (présent sur la fiche de paie) auquel l'État fait un crédit d'impôt soit égal à 12 %. Cela représente alors 56,89 € de crédit d'impôts.
  • La personne est imposée à son TMI, soit 30 % de 474 €, ce qui donne 142,20 €. 
  • Les loyers touchés nets de fiscalité étrangère sont de 436 € - le frottement fiscal à payer en France soit 142,20 € + le crédit d'impôts 56,89 €. Soit un total de 350,69 € net.

Dans ce deuxième cas, avec un TMI égal à 30 %, on voit qu’il est plus intéressant d’investir à l’étranger pour un rendement à 3,51% net sur Eurovalys et 3,17% net sur ActivImmo.

Nous le rappelons, il n’y a pas une SCPI meilleure que les autres ou une zone géographique à privilégier : tout dépend de votre profil, de votre stratégie et de vos besoins.

Cette simulation est là pour vous aider à voir rapidement quelles SCPI correspondent le plus à votre projet et lesquelles sont les plus avantageuses pour vous, n’hésitez pas à faire appel à un de nos experts pour confirmer votre interprétation des simulations et en discuter.

Simuler un investissement en combinant plusieurs SCPI

Il est extrêmement courant, lorsqu’on investit en SCPI, d’acheter des parts de plusieurs SCPI différentes. Il peut donc être utile de simuler son rendement sur un portefeuille complet. Nous avons créé pour cela un simulateur de portefeuille SCPI.

Il peut toutefois être difficile de faire un choix sur les SCPI à intégrer dans son portefeuille.

Nos conseillers financiers agréés peuvent vous aider à bâtir le portefeuille qui convient le plus à votre situation personnelle et à vos objectifs. Ils prendront notamment en compte l’aspect fiscal, afin de minimiser l’impact de l’imposition sur votre rendement.

Pour bénéficier de l’aide gratuite de nos conseillers financiers, inscrivez-vous sur Louve Invest.

Exemple de portefeuille qui peut vous être proposé :

scpi simulation portefeuille de scpi

Simulation SCPI : investir en nue-propriété

Rappels sur le démembrement

Une part de SCPI peut être démembrée. D’un côté la nue-propriété, qui signifie détenir la propriété de la part de SCPI. De l’autre, l’usufruit, qui signifie détenir le droit de percevoir le dividende généré par la part de SCPI (issus des loyers perçus). Ce démembrement est temporaire, il dure généralement de 3 à 20 ans.

Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix de souscription. Il faut bien une contrepartie à la renonciation temporaire aux dividendes ! Le montant de la décote est régi par une clé de démembrement, selon la SCPI et la durée du démembrement. C’est la société de gestion derrière la SCPI qui détermine généralement cette clé.

Par exemple, pour un démembrement d’une durée de 10 ans sur la SCPI Activimmo, la clé de démembrement est de 65 %. Cela signifie que le prix de souscription pour le nue-propriétaire est réduit de 35 %. C’est l’usufruitier qui va prendre à sa charge les 35% décotés.

A noter qu’il est possible pour le nu-propriétaire et l’usufruitier de négocier entre eux une autre clé de démembrement. Cela peut être particulièrement intéressant lorsque les deux parties sont une seule et même personne, physique (particulier) et morale (particulier via son entreprise). Il faut toutefois que la nouvelle clé ne soit pas défavorable à l’une ou l’autre partie. Dans les faits, il est rare qu’une autre clé de démembrement soit utilisée.

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété (et donc le droit de toucher les dividendes). Dans l’exemple ci-dessus avec la SCPI Activimmo, cela revient à une plus-value immédiate sur la valeur de la part de 53,8 % pour le nu-propriétaire. Cette plus-value issue du démembrement n’est pas imposable !

Pourquoi et comment investir en nue-propriété ?

Investir en nue-propriété est une excellente idée lorsque vous êtes fortement imposés et que vous n’avez pas un besoin immédiat de revenus.

A noter que certaines SCPI ont une clé de démembrement plus favorable que d’autres selon la durée. Il vous faudra choisir la bonne SCPI selon votre horizon afin d’optimiser votre performance à terme.

Dans l’exemple ci-dessous, on compare les SCPI à 0% de frais de souscription comme Iroko Zen et Néo qui dégagent un TRI intéressant sur du court/ moyen-terme et les SCPI plus traditionnelles avec des frais de souscription autour de 10% comme Kyaneos Pierre (11%) spécialisée dans le résidentiel. 

Ces TRI prennent en compte les frais de souscription dans le cas d’une revente des parts de SCPI. 

Toutes les SCPI n’atteignent pas leur taux de rendement interne maximal avec la même durée de démembrement :

  • Si pour Iroko Zen, le plus haut taux de rendement interne est atteint pour un démembrement de 5 ans.
  • Pour Néo, le meilleur TRI est également atteint à 5 ans. 
  • Pour Kyaneos Pierre on le trouvera avec un démembrement de 10 ans.

Voici un tableau récapitulatif du TRI de ces 3 SCPI en fonction de la durée du démembrement.

scpi simulation tri nue propriété

Vous voulez calculer le TRI d'autres SCPI démembrées ? Rendez-vous sur notre simulateur dédié !

Le simulateur de SCPI en nue-propriété

Dans cette simulation en nue-propriété, vous pouvez voir en quelques clics quel serait le prix de la part d’une SCPI en fonction de la durée du démembrement envisagée.

Vous pouvez aussi vous projeter en fonction du choix que vous ferez à l’issue du démembrement :

  • le gain (non imposable) réalisé en cas de vente,
  • le loyer mensuel potentiel (brut de fiscalité) que vous pouvez espérer si vous ne vendez pas les parts.

Louve Invest permet d’investir en nue-propriété dans toutes les SCPI disponibles sur sa plateforme. Je crée un compte gratuit.

Simulation SCPI : investir en usufruit

Comme évoqué précédemment, investir en usufruit revient à toucher les dividendes générés par les parts de SCPI sur une période de temps déterminée. 

Il est donc important que le montant dépensé pour acquérir l’usufruit soit (largement) compensé par les loyers nets de fiscalité perçus. En effet, à la fin du démembrement, l’usufruit est rendu au nu-propriétaire.

A noter qu’une personne morale peut amortir comptablement de façon linéaire l’acquisition d’un usufruit de SCPI. C’est donc une solution de placement de trésorerie plébiscitée par les entrepreneurs, puisqu’elle permet de faire fructifier l’excédent de trésorerie tout en limitant fortement l’impact fiscal des rendements.

(outil de SIMULATION SCPI Usufruit à venir)

Il est possible d’investir en usufruit chez Louve Invest. Pour cela, n’hésitez pas à demander l’accès à notre marketplace usufruit à nos conseillers : contact@louveinvest.com.

Simulation SCPI : investir à crédit

Investir en SCPI à crédit est un excellent moyen d’utiliser l’effet de levier pour développer son patrimoine dans le temps.

Nous avons mis en place un simulateur pour vous aider à estimer la rentabilité d’une telle opération.

Dans cette simulation d’investissement SCPI à crédit, vous pouvez voir l’effort d’épargne mensuel minimum à fournir selon les caractéristiques de votre prêt. L’hypothèse de rendement des SCPI retenue est de 5% net de frais de gestion, mais pas de fiscalité.

Il convient donc de retrancher aux revenus locatifs 17,2 % de prélèvements sociaux et votre TMI si vous choisissez une SCPI 100 % française. Le calcul est plus complexe si vous choisissez une SCPI détenant des biens à l’étranger. N’hésitez pas à contacter nos conseillers financiers pour une simulation précise une fois inscrit sur Louve Invest.

Simulation SCPI : comparer des SCPI entre elles

Quelle SCPI choisir ? Nous avons mis en place un simulateur rapide pour comparer jusqu’à 3 SCPI entre elles.

Simulation SCPI : comparer la SCPI à l’investissement locatif

Investir en SCPI ou en immobilier locatif ? Louve a mis au point un simulateur qui permet d’identifier les grands centres de coûts et de revenus pour les deux types d'opérations.

Investir en SCPI permet de limiter la probabilité d’événements ayant un impact négatif sur votre rendement. En revanche, l’immobilier locatif classique expose à des charges élevées, des risques d’impayés ou de vacance locative.

Simulation SCPI : note sur le cashback Louve Invest

Dans nos simulateurs de SCPI, vous avez aperçu à plusieurs reprises des lignes en vert faisant mention d’un “Cashback Louve Invest”.

Ce cashaback de 2,5 % du montant investi est versé pour chaque transaction réalisée sur notre plateforme.  Il se matérialise par un virement sur votre compte bancaire. Ce bonus est un excellent moyen d’améliorer la rentabilité de votre investissement !

Le cashback est disponible sur toutes les SCPI distribuées par Louve Invest, à l’exception des SCPI sans frais d’entrée.

Pour investir en SCPI et bénéficier du cashback de 2,5 %, créez-vous un compte gratuit sur Louve Invest.

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