Epsicap Nano

Tirer parti des SCPI avec Epsicap Nano (ex Epsilon 360), c'est investir dans une SCPI de rendement, à capital variable, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise "small caps" : des actifs de petite taille, généralement entre 1 et 5 millions d'euros, ciblés en France et en Europe.

Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital), la société de gestion fondée en 2021 et renommée en novembre 2023, a construit un patrimoine rapidement diversifié, aussi bien sur le plan sectoriel que géographique.

Avec un taux de distribution de 7,01 % à fin 2025 et une performance globale annuelle (PGA) de 8,27 % (revalorisations de part incluses), la SCPI Epsicap Nano se situe dans la moyenne haute du marché. Augmentez ce rendement en investissant avec Louve Invest et bénéficiez d'un cashback sur le montant de votre investissement.

Une SCPI jeune tournée vers les actifs de petite taille : la SCPI Epsicap Nano (ex-Epsilon 360) a pour volonté d'investir en majorité dans de l'immobilier d'entreprise "small caps", c'est-à-dire des actifs de petite taille, généralement compris entre 1 et 5 millions d'euros. Dès ses débuts, la SCPI a enchaîné environ 10 acquisitions entre 2021 et fin 2022 pour bâtir rapidement un portefeuille solide.

La SCPI Epsicap Nano a adopté une stratégie d'investissement diversifiée dès le départ, s'intéressant aussi bien aux bureaux, aux commerces, à la logistique qu'à la santé. La diversification est également géographique : initialement centrée sur la France, la SCPI a progressivement élargi son champ d'action à l'Europe, avec des positions au Royaume-Uni, en Espagne, au Portugal et en Pologne.

Les premiers locataires choisis sont des enseignes nationales reconnues (Générale d'Optique, Carrefour, Auchan ou encore Action) gage de stabilité locative et de confiance pour les investisseurs sur le long terme.

Avec un taux de distribution de 7,01 % à fin 2025, la SCPI Epsicap Nano se situe dans la moyenne haute du marché. Le montant distribué aux associés est passé de 3,84 € par part au 2e trimestre 2023 à 4,10 € à la fin du 2e trimestre 2025, puis à 4,09 € au 3e trimestre 2025. Au 4e trimestre 2025 comme au 1er trimestre 2026, le dividende brut de fiscalité étrangère s'établit à 4,50 € par part en jouissance. Au 2e trimestre 2026, il s'établit à 4,34 €.

D'autres indicateurs confirment la qualité de la gestion : un taux d'occupation financier de 97,90 % au 30 juin 2026 et une valeur de reconstitution de 277,46 € au 30 juin 2026, maintenant une décote de 7,37 % par rapport au prix de souscription (257 €).

Epsicap Nano a été lancée avec 84 associés, institutionnels comme particuliers. Au 30 juin 2026, la SCPI compte 5 123 associés, soit une croissance spectaculaire qui témoigne de la confiance croissante des épargnants dans ce positionnement innovant.

Il y a des frais SCPI. Les frais de souscription sont de 5 %, ce qui est très compétitif, et vous trouverez en fin d'article comment investir avec Louve Invest dans des conditions bien plus favorables !

La SCPI a eu recours à l'emprunt dès ses débuts pour financer une expansion rapide, avec un ratio d'endettement de 24,8 % au 30 juin 2026, niveau modéré et conforme aux objectifs de la société de gestion. Sur le seul premier trimestre 2022, 7 acquisitions ont été réalisées pour 14 millions d'euros, portant le portefeuille à 14 actifs et 25 locataires. Au deuxième trimestre 2022, 8,4 millions d'euros supplémentaires ont été investis dans des commerces à Nice et Lunel, avec des locataires comme Rexel, Picard, La Roue Libre, Toolstation ou Optical Center.

Au 30 juin 2026, la SCPI Epsicap Nano comptabilise 57 actifs et 103 locataires, répartis selon les typologies suivantes :

• dans l'immobilier de commerces (54 % du patrimoine)
• dans des locaux d'activités et de la logistique (20 % du patrimoine)
• dans les bureaux (12 % des actifs immobiliers)
• dans des actifs de l'hôtellerie, tourisme et loisirs (7 %)
• dans des actifs de la santé et de l'éducation (5 %)
• ainsi que dans des actifs alternatifs (2 %)

Sur le plan géographique, le patrimoine est réparti entre la France (59 %), le Royaume-Uni (22 %), l'Espagne (13 %), le Portugal (4 %) et la Pologne (2 %), ce dernier pays ayant rejoint le portefeuille au T2 2026 avec une plateforme logistique louée à FedEx pour une durée résiduelle ferme de près de 15 ans.

La collecte nette atteint 13,9 millions d'euros au 2e trimestre 2026, en ligne avec le trimestre précédent. Cette dynamique témoigne d'un intérêt croissant des épargnants pour ce positionnement innovant sur le segment "small caps", et permet à Epsicap Nano de poursuivre sa stratégie d'acquisition à un rythme soutenu.

Des acquisitions dans des actifs variés et responsables

Au cours de l'été 2022, Epsicap Nano (ex Epsilon 360) a obtenu le label ISR, renouvelé pour une nouvelle période triennale en 2025. Ce label récompense une approche qui étend la démarche d'investissement responsable à une catégorie d'actifs, les smallcaps, habituellement exclue de ces démarches en raison de leur taille. La SCPI travaille sur trois axes : amélioration de la performance énergétique, mobilités douces et renforcement de la gouvernance avec les locataires.

Alors qu'historiquement les SCPI étaient investies à plus de 70 % sur des bureaux, Epsicap Nano a pris des positions fortes sur des classes d'actifs jusqu'alors délaissées par les investisseurs institutionnels : commerce de périphérie, actifs mixtes bureaux/activités, hôtellerie économique ou encore logistique last-mile. Ce positionnement différenciant se traduit par des performances en progression constante depuis le lancement : 6,08 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024, et 7,01 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 8,27 % en 2025. En 2026, Finance Héros a désigné Epsicap Nano meilleure SCPI de l'année, récompensant la qualité de sa gestion et la cohérence de sa trajectoire.

Un fonctionnement et des moyens de gestion modernes

La solidité opérationnelle d'Epsicap Nano se lit dans ses indicateurs clés au 30 juin 2026 : un taux d'occupation financier de 97,90 %, une durée d'engagement ferme des locataires (WALB) de 5,2 ans, et seulement 110 parts en attente de retrait, soit un niveau négligeable au regard de la taille du patrimoine. Le prix moyen d'acquisition des actifs s'établit à 3,9 millions d'euros, ce qui confirme un positionnement strictement smallcaps, loin des grandes métropoles où la concurrence fait monter les prix.

Autre avantage significatif pour les souscripteurs : le prix de souscription de 257 € affiche une décote de 7,37 % par rapport à la valeur de reconstitution de 277,46 € au 30 juin 2026. Cela signifie que les nouveaux investisseurs entrent aujourd'hui en dessous de la valeur réelle du patrimoine, avec une marge de revalorisation potentielle intégrée dès l'entrée.

Enfin, les frais de souscription de 5 % restent parmi les plus compétitifs du marché, et Louve Invest permet d'aller encore plus loin en offrant un cashback sur le montant investi, une opportunité exclusive pour optimiser le rendement net de votre placement.

Au 2e trimestre 2026, Epsicap Nano confirme sa trajectoire de croissance avec une capitalisation atteignant 215 M€, une collecte nette de 13,9 millions d'euros sur le trimestre, en ligne avec le trimestre précédent, et 5 123 associés au 30 juin 2026. Le dividende du trimestre s'établit à 4,34 € par part en jouissance brut de fiscalité étrangère, distribué sous forme de 3 acomptes mensuels (1,38 €, 1,32 € et 1,30 €), soit un taux de distribution trimestriel de 1,69 % (les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital).

Côté acquisitions, le trimestre n'a enregistré qu'une seule opération : la plateforme logistique last-mile louée à FedEx à Olsztyn (Pologne), acquise pour 5,3 millions d'euros avec un bail ferme de 15 ans, qui a obtenu la certification BREEAM Very Good peu après son acquisition. En juillet, la dynamique s'accélère avec trois nouvelles opérations : un portefeuille de 3 actifs commerciaux en Italie du Nord (Lentate sul Seveso), loués à des enseignes de premier plan comme Action, DM, Burger King et La Piadineria ; une plateforme logistique de 10 539 m² à Grenade (Espagne), acquise pour 9,3 millions d'euros dans le cadre d'un sale & leaseback avec l'opérateur Ontime pour un bail de 12 ans fermes ; et un centre de formation pour conducteurs poids lourds à Noyal-Châtillon-sur-Seiche (France), acquis pour 1,9 million d'euros avec Promotrans pour un bail résiduel ferme de 6,4 ans.

Sur le plan institutionnel, l'Assemblée Générale Mixte 2025 s'est tenue le 28 avril 2026 : l'ensemble des résolutions a été adopté. Par ailleurs, Epsicap REIM maintient son ambition d'atteindre 500 M€ d'encours d'ici 2028, et Epsicap Nano conserve sa distinction de meilleure SCPI 2026 décernée par Finance Héros.

Une société de gestion avec un track record solide

Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital) s'est lancée avec la conviction que l'immobilier "small caps", des actifs de petite taille entre 1 et 5 millions d'euros, peu disputés par les grandes sociétés de gestion, pouvait créer une valeur durable sur le long terme. Quatre ans après son lancement, cette thèse d'investissement est validée par les chiffres : un taux de distribution en progression chaque année depuis 2022, une capitalisation dépassant 215 M€ à mi-2026.

La société de gestion se démarque par sa capacité à investir sur tous les marchés, tant sur le plan typologique que géographique. Le portefeuille comprend aussi bien des commerces chez des enseignes nationales à Fécamp ou Lorient, des bureaux dans la métropole lyonnaise, que des hôtels économiques en Écosse, des plateformes logistiques en Pologne ou des actifs commerciaux en Italie, preuve d'une exécution opportuniste et rigoureuse.

Une dynamique d'expansion accélérée

Epsicap REIM maintient son ambition d'atteindre 500 M€ d'encours d'ici 2028, contre 215 M€ aujourd'hui. La collecte nette reste soutenue à 13,9 M€ au T2 2026, en ligne avec le trimestre précédent. Plusieurs acquisitions ont été réalisées avant la trêve estivale et en juillet (Italie, Espagne, France), portant la part hors de France à près de 50 % du patrimoine, un virage géographique significatif pour une SCPI qui était encore investie à 62 % en France en début d'année.

Le positionnement sur le segment smallcaps reste structurellement avantageux : les opérateurs de ce marché ont généralement un fort besoin de financement, et dans un environnement de taux encore élevé, Epsicap REIM bénéficie d'une moindre concurrence à l'achat et d'opportunités d'entrée à des niveaux attractifs. Les fondamentaux locatifs restent solides, avec un TOF de 97,90 % et un taux de recouvrement qui demeure très élevé, malgré un contexte géopolitique qui impose une vigilance accrue sur la solidité des locataires à moyen terme.

Pour vous livrer notre avis SCPI sur Epsicap Nano, les experts Louve Invest recommandent cette SCPI pour son positionnement différenciant sur le segment smallcaps européen et la solidité de ses fondamentaux locatifs. Avec un taux d'occupation financier de 97,90 % au 30 juin 2026, une durée d'engagement ferme des locataires de 5,2 ans et seulement 110 parts en attente de retrait, soit un niveau négligeable au regard de la taille du patrimoine, la SCPI affiche une santé opérationnelle remarquable. Son taux de distribution progresse chaque année depuis son lancement, de 6,08 % en 2022 à 7,01 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 8,27 % en 2025. Élue meilleure SCPI 2026 par Finance Héros, Epsicap Nano s'impose désormais comme une référence sur son segment.

En plus, Louve Invest vous propose de bénéficier d'un cashback sur le montant investi, une offre exclusive disponible uniquement sur notre site.

Au 2e trimestre 2026, la SCPI a enregistré 56 815 parts souscrites sur le trimestre. Pour rappel, vous pouvez souscrire aujourd'hui à Epsicap Nano pour un montant de 1 028 €, soit 4 parts au prix unitaire de 257,00 €. Les frais de souscription sont de 5,00 %, parmi les plus compétitifs du marché.

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