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SCPI et inflation : quels risques pour l’investisseur ?

Les SCPI sont très pertinentes durant les périodes inflationnistes car elles font partie des rares instruments financiers indexés sur l’inflation.

SCPI et inflation : quels risques pour l’investisseur ?
Louve Team

August 11, 2022

SCPI et inflation : quels risques pour l’investisseur ?
  • Les SCPI sont particulièrement pertinentes en période d’inflation, car les loyers qu’elles génèrent tendent à être indexés dessus.
  • Alors que l’inflation sème la panique sur les marchés financiers et érode l’épargne, les SCPI offrent un refuge et certaines peuvent battre l’inflation.
  • Louve Invest offre un bonus de 2,5 % du montant investi en SCPI pour accroître vos rendements.

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Les SCPI sont particulièrement pertinentes durant les périodes inflationnistes car elles font partie des rares instruments financiers indexés sur l’inflation. Concrètement, quel est l’impact de l’inflation sur les SCPI ? 
 

Rappels sur l’inflation et ses conséquences sur les investisseurs

L’inflation est un indice calculé tous les trimestres par l’Institut National des Études Statistiques (INSEE) et mesure le rythme de l’augmentation des prix sur une année glissante.

L’inflation est un danger pour l’épargne faiblement rémunérée

L’inflation érode passivement le pouvoir d’achat des placements faiblement rémunérés. En effet, les placements garantis de type livret A ou les fonds euros des assurances-vie ont des rendements très faibles, bien souvent en dessous du taux d’inflation.

En revanche, l’investisseur en SCPI bénéficie la plupart du temps d’un rendement supérieur aux placements garantis. Il est donc particulièrement important de ne pas se laisser emporter par le vent de panique qu’ont tendance à insuffler les médias dès que la hausse des prix surprend. Il est possible de faire fructifier son épargne de manière à battre l’inflation sans prendre de risques inconsidérés.

L’inflation menace l’investissement locatif avec effet de levier

En période inflationniste, les banques centrales tendent à avoir recours à la hausse des taux d’intérêt afin de calmer la surchauffe. Le principe, c’est qu’en freinant la demande de biens ou services obtenus à crédit, les prix ralentissent ou baissent. 

Pour le consommateur, cela signifie qu’il devient plus difficile d’obtenir un crédit, ou du moins à un taux d’intérêt bas. 

Pour l’investisseur, cela rend moins intéressante l’utilisation de l’effet de levier pour de l’investissement locatif classique.

Cela ne signifie pas pour autant qu’investir dans de l’immobilier devient moins pertinent. Comme nous allons l’évoquer après, l’inflation n’a pas nécessairement d’impact négatif sur les SCPI. Il est donc toujours possible et performant d’investir en immobilier sans avoir recours à un crédit via les SCPI.

SCPI et inflation : quelles menaces pour le rendement ?

Lorsqu’on investit en SCPI, il existe deux sources de revenus. La première est la distribution (ou loyer, ou dividende), Est-ce qu’une période inflationniste peut avoir un impact négatif sur le montant de la distribution perçue ?

Les loyers des SCPI sont indexés sur l’inflation

Les SCPI sont un des rares instruments financiers indexés sur l’inflation. Chaque trimestre, des indices sur l’évolution des prix sont calculés par l’Institut National des Statistiques et des Études économiques (INSEE) et utilisés pour négocier les loyers à la hausse : 

Pour rappel, les SCPI détiennent principalement des biens immobiliers commerciaux et tertiaires. Certaines comme Kyaneos Pierre sont des SCPI résidentielles.

Entre 1973 (date d’un choc énergétique) et 1990, par exemple, la performance annualisée des SCPI était de 12,7 % alors que l’inflation était en moyenne de 8,4 %.

En 2021, la SCPI Néo offrait un taux de distribution de 6,49 % alors que l’inflation était de 1,6 %.

Par ailleurs, les SCPI proposent de l’immobilier de bonne qualité, ce qui leur permet de trouver facilement des locataires solvables, quel que soit le contexte économique et la hausse des loyers.

Les SCPI ne financent pas ou peu leurs acquisitions à crédit

On l’a dit, une période inflationniste entraîne généralement une hausse des taux d’intérêts. Investir à crédit revient donc plus cher, avec un impact fort sur la rentabilité de l’investissement.

Si les SCPI utilisaient exclusivement de l’effet de levier pour acquérir des biens à gérer, alors le coût du crédit pourrait se répercuter sur la distribution proposée aux associés investisseurs (vous). Ce n’est pas le cas.

Les SCPI financent très majoritairement leur développement grâce à la collecte. Elles sont très peu exposées au risque de crédit.

La collecte quant à elle a de beaux jours devant elle. Une des causes de l’inflation récente est la forte hausse de la quantité d’argent disponible. Suite au Covid 19, les Français ont rarement eu autant d’épargne disponible et sont désireux de la faire fructifier.

SCPI et inflation : quelles menaces pour la valeur des parts ?

La seconde source de revenus lorsqu’on investit en SCPI est la plus-value sur la valeur des parts achetées. Quel est l’impact de l’inflation sur la potentielle hausse de valeur des parts de SCPI ?

La SCPI a comme sous-jacents des biens physiques

Lorsqu’on achète des parts de SCPI, on devient propriétaire des biens immobiliers physiques comme des murs de commerce, des bureaux, des cliniques, des crèches, des entrepôts, etc. Ce sont des actifs tangibles, avec des murs, un terrain, une valeur.

Les parts de SCPI sont réévaluées à un rythme régulier par des experts du secteur, selon l’évolution du marché de l’immobilier. En période d’inflation, la valeur des biens immobiliers a naturellement tendance à augmenter.

Par ailleurs, l’évolution du prix de l’immobilier dépend principalement de l’offre et de la demande. La localisation du bien est donc plus importante que le contexte économique : un bien immobilier bien acheté et stratégiquement positionné a plus de chances de voir sa valeur diminuer.

scpi inflation évolution du prix de parts moyen des scpi
Variation annuelle du prix moyen des parts des SCPI depuis 2012 comparée à l’évolution du taux d'inflation. Source INSEE et ASPIM.

Nous remarquons un décalage dans le temps : une forte inflation au début des années 2010 a été compensée par une forte hausse du prix des parts depuis 2015.

Les SCPI ne s’échangent pas sur les marchés boursiers

On s’en sert souvent pour critiquer la SCPI, mais sa relative illiquidité la protège des fortes variations spéculatives. Pour faire simple : les marchés boursiers ont tendance à sur réagir aux différentes annonces inflationnistes, ce qui peut avoir un impact négatif sur le prix des actions. 

Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse, elles ne subissent donc pas la loi de l’immédiateté et des émotions reines des marchés financiers.


Quelles SCPI sont les plus pertinentes en période d’inflation?

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