Épargne Foncière

Se constituer un patrimoine en SCPI avec Épargne Foncière, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. Elle se positionne principalement sur l'immobilier d'entreprise, avec une dominante bureaux (67,9 % du patrimoine), complétée par des commerces, de la santé-éducation, de la logistique et de l'hôtellerie.

Son patrimoine est implanté en France et en Europe, avec une forte présence en Île-de-France (35,5 % en valeur vénale) et dans les métropoles régionales, ainsi qu'une exposition internationale (Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande).

La SCPI s'adresse aux investisseurs recherchant une exposition large à l'immobilier tertiaire, à travers un véhicule géré de manière institutionnelle et inscrit dans une logique de détention long terme. Avec 6,18 millions de parts et 57 409 associés, Épargne Foncière est l'une des plus grandes SCPI du marché français.

Créée en 1968, la SCPI Epargne Foncière est une vieille demoiselle sur le marché de la Pierre Papier. Elle a été créée en 1968 et a fusionné depuis plusieurs fonds immobiliers, et est aujourd’hui gérée par La Française Real Estate Managers, une société de gestion reconnue pour son expérience dans l’immobilier collectif et institutionnel, qui développe principalement 4 métiers :

• Solutions d'Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l'Économie.

Le groupe La Française gère plus de 155 milliards d'euros d'encours et est présent dans les plus grandes places européennes (Paris, Londres, Milan, Luxembourg, Francfort).

Depuis sa création, la SCPI poursuit une stratégie orientée vers la constitution d'un patrimoine immobilier d'entreprise diversifié, avec une logique de détention de long terme. Initialement centrée sur le territoire français, Épargne Foncière a progressivement élargi son périmètre à certains marchés européens, tout en conservant une gestion prudente et centralisée.

La vision de la SCPI repose sur une large mutualisation des risques, qu'ils soient géographiques, sectoriels ou locatifs, dans une optique de stabilité et de régularité des flux locatifs.

Au 30 juin 2026, Épargne Foncière compte 232 immeubles en direct et 173 via des SCI, pour une capitalisation de 4,14 milliards d'euros. Son patrimoine est principalement composé de bureaux (67,94 % en valeur vénale), confirmant son positionnement de SCPI de bureaux, avec une diversification progressive vers d'autres typologies : commerces (20,73 %), santé et éducation (6,59 %), hôtellerie, tourisme et loisirs (4,25 %) et logistique et locaux d'activités (0,49 %).

La répartition géographique reste dominée par l'Île-de-France (Paris 21,89 % + reste IDF 35,48 % = 57,37 % au total), tandis que les régions (33,83 %) et l'international (Allemagne 5,83 %, Pays-Bas 1,50 %, Royaume-Uni 1,05 %, Irlande 0,42 %) occupent une place significative, témoignant d'une volonté de mutualisation du risque locatif à l'échelle européenne.

Cette stratégie repose sur une gestion institutionnelle à grande échelle, inscrite dans une logique de long terme, avec une attention particulière portée à l'équilibre sectoriel et géographique du portefeuille. Dans le contexte actuel de marché, la SCPI poursuit un plan d'arbitrage actif (5 actifs cédés au T2, 15 472 m², 31,2 M€) destiné à financer les travaux en cours et à rembourser sa dette.

Épargne Foncière s'appuie sur une implantation large, avec un patrimoine réparti entre la France et plusieurs grandes villes européennes. Bien que la SCPI ait intégré différentes typologies d'actifs dans son portefeuille (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé), les bureaux restent de loin prédominants, représentant 67,94 % du patrimoine au 30 juin 2026. La diversification sectorielle reste donc partielle.

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 88,3 % et le taux d'occupation physique (TOP) à 85,1 %, en léger repli par rapport au T1 (respectivement 88,7 % et 86,0 %), sous l'effet des libérations du Smart'Up à Châtillon (92), de l'Axialys 2 à La Plaine-Saint-Denis (93, libéré par le ministère des Finances) et du Sadena à Villeurbanne (69). Ces départs reflètent les tensions persistantes sur le marché des bureaux franciliens, où l'offre disponible dépasse désormais 6,6 millions de m², soit plus de quatre années de demande placée.

Quant au rendement, le taux de distribution 2025 atteint 4,86 %, dans la moyenne du marché, sans avantage concurrentiel marqué. La société de gestion a prévenu qu'une révision à la baisse de la distribution pourrait intervenir au second semestre 2026, en fonction de l'évolution locative et des encaissements.

Pour estimer ce que ce rendement pourrait représenter pour votre investissement, utilisez notre simulateur de revenus SCPI et projetez vos gains en quelques clics.

Au 2e trimestre 2026, Épargne Foncière a poursuivi son plan d'arbitrage en cédant 5 actifs (15 472 m², 31,2 M€), sans aucune nouvelle acquisition. Le produit de ces cessions a permis de financer les travaux en cours et de rembourser une partie de la dette. La collecte brute reste quasi nulle (45 k€ sur le trimestre).

Sur le plan locatif, l'activité a été particulièrement soutenue mais le solde reste négatif (-9 312 m² nets). Les principales libérations concernent le Smart'Up à Châtillon (92), l'Axialys 2 à La Plaine-Saint-Denis (93, libéré par le ministère des Finances), et le Sadena à Villeurbanne (69). En face, un nouveau locataire a pris place dans l'Antipolis à Blagnac (31), immeuble entièrement libéré par Airbus en février 2026. À noter également la fermeture administrative de la Tour Montparnasse, dont les travaux ont été suspendus en cours de trimestre. Le TOF ressort à 88,3 % (vs 88,7 % au T1) et le TOP à 85,1 % (vs 86,0 %).

La campagne d'expertise au 30 juin confirme que la baisse des valeurs n'est pas achevée : la valeur d'expertise recule de -6,3 % à périmètre constant sur le semestre, avec une chute particulièrement marquée sur les bureaux franciliens de grande taille (-11,1 % pour les bureaux IDF, jusqu'à -58,5 % pour ceux dépassant 50 M€). La valeur de réalisation s'établit à 526,14 €/part (-9,5 % vs 31/12/2025) et la valeur de reconstitution à 637,91 €, soit en dessous du prix de souscription actuel (670 €) qui se positionne désormais en surcote de 5,0 %. Les parts en attente de retrait représentent 523 947 parts, soit 8,5 % de la capitalisation (vs 7,8 % fin mars 2026).

L'acompte T2 est maintenu à 5,52 €/part (versé le 30 juillet 2026), au même niveau qu'au T1. Toutefois, la société de gestion prévient qu'une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette, ce qui pourrait conduire à réviser à la baisse la distribution pour le second semestre 2026.

Au T1 2026, 13 actifs avaient été cédés pour 35,6 M€, avec des signaux locatifs positifs (Orano au Wellcome à Malakoff, nouveau locataire au Confluence à Bordeaux) insuffisants pour compenser les surfaces libérées. Sur l'ensemble de l'année 2025, 39 cessions avaient été réalisées pour 177,7 M€.

En 2024, La Française REM a engagé un plan d'arbitrage d'ampleur, avec la cession de 45 actifs pour un montant cumulé supérieur à 400 millions d'euros. Cette dynamique s'est poursuivie tout au long de 2025 avec 39 cessions supplémentaires, sans nouvelle acquisition. En 2026, les arbitrages continuent (13 actifs au T1 pour 35,6 M€, 5 actifs au T2 pour 31,2 M€) mais dans un contexte de cessions de plus en plus difficiles à réaliser dans des conditions satisfaisantes. La société de gestion a indiqué que le marché dégradé limitait sa capacité à s'appuyer sur ces ressources, au risque de céder à des conditions défavorables.

Sur le plan distributif, les deux premiers trimestres 2026 s'établissent à 5,52 € par part, conformes aux anticipations. Toutefois, la société de gestion a clairement prévenu qu'une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette au second semestre, ce qui pourrait conduire à une révision à la baisse de la distribution pour le S2 2026. Des échéances significatives de refinancement sont attendues entre 2027 et 2030 pour plusieurs SCPI du secteur, ce qui impose de préserver dès aujourd'hui les marges de manœuvre financières.

Le marché immobilier de bureaux reste structurellement sous pression. En Île-de-France, l'offre immédiate atteint 6,6 millions de m², soit plus de quatre années de demande placée au rythme actuel (1,6 million de m² sur les douze derniers mois). Les valeurs d'expertise continuent de reculer : -6,3 % à périmètre constant sur le seul premier semestre 2026, avec des baisses atteignant -11,1 % sur les bureaux franciliens et -58,5 % sur les actifs de plus de 50 M€. La fermeture administrative de la Tour Montparnasse et les interrogations sur l'Axialys 2 illustrent les arbitrages complexes qui attendent la gestion dans les prochains mois.

La gestion reste concentrée sur la préservation des loyers et l'amélioration progressive du patrimoine via des restructurations ciblées, dans l'attente d'une stabilisation du marché.

Au regard de notre avis SCPI sur Epargne Foncière, Épargne Foncière traverse une période durablement difficile. Son exposition importante au secteur des bureaux, combinée à une dynamique d'arbitrage dans un marché peu liquide et une collecte quasi nulle, continue de peser sur ses performances et sa liquidité. Les distributions du 1er semestre 2026 se maintiennent à 5,52 € par part, mais la société de gestion a prévenu qu'une révision à la baisse pourrait intervenir au second semestre si une partie des loyers devait être affectée au remboursement de la dette.

La situation bilancielle s'est encore dégradée au 30 juin 2026 : la valeur de reconstitution tombe à 637,91 €, soit en dessous du prix de souscription actuel (670 €). Le prix d'achat affiche désormais une surcote de 5,0 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui signifie que l'investisseur paie plus que la valeur estimée des actifs. La valeur de réalisation s'établit à 526,14 €, soit un écart de 21,5 % par rapport au prix de souscription, reflétant l'impact de l'endettement sur la valeur nette du patrimoine. Par ailleurs, 8,5 % de la capitalisation est en attente de retrait (523 947 parts, 324,7 M€), et le fonds de remboursement n'a pas été reconduit en 2026, réduisant encore les mécanismes de sortie disponibles.

Aujourd'hui, Épargne Foncière dispose d'une capitalisation importante, mais ne peut plus être qualifiée de valeur refuge. Cette SCPI n'est pas, à ce stade, une SCPI que nous positionnons parmi les plus attractives de notre sélection. Comparer les meilleures SCPI entre elles est une étape incontournable avant de prendre toute décision d'investissement.

La SCPI Épargne Foncière n'est pas commercialisée par Louve Invest.