Épargne Foncière

Investir SCPI avec Epargne Foncière, c'est investir dans une SCPI de rendement à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. Elle se positionne principalement sur l'immobilier d'entreprise, avec une dominante bureaux. Son patrimoine est implanté en France et en Europe, avec une forte présence en Île-de-France et dans les métropoles régionales.

La SCPI s'adresse aux investisseurs recherchant une exposition large à l'immobilier tertiaire, à travers un véhicule géré de manière institutionnelle et inscrit dans une logique de détention long terme.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Créée en 1968, la SCPI Epargne Foncière est une vieille demoiselle sur le marché de la Pierre Papier. Elle a été créée en 1968 et a fusionné depuis plusieurs fonds immobiliers, et est aujourd’hui gérée par La Française Real Estate Managers, une société de gestion reconnue pour son expérience dans l’immobilier collectif et institutionnel, qui développe principalement 4 métiers :

• Solutions d'Investissements
• Valeurs Mobilières
• Immobilier
• Financement de l'Économie.

Le groupe La Française gère plus de 155 milliards d'euros d'encours et est présent dans les plus grandes places européennes (Paris, Londres, Milan, Luxembourg, Francfort).

Depuis sa création, la SCPI poursuit une stratégie orientée vers la constitution d'un patrimoine immobilier d'entreprise diversifié, avec une logique de détention de long terme. Initialement centrée sur le territoire français, Épargne Foncière a progressivement élargi son périmètre à certains marchés européens, tout en conservant une gestion prudente et centralisée.

La vision de la SCPI repose sur une large mutualisation des risques, qu'ils soient géographiques, sectoriels ou locatifs, dans une optique de stabilité et de régularité des flux locatifs.

Au 4e trimestre 2025, Épargne Foncière compte 247 immeubles en direct et 172 via des SCI, pour une capitalisation de 4,14 milliards d'euros. Son patrimoine est principalement composé de bureaux (69,79 % en valeur vénale), confirmant son positionnement de SCPI de bureaux, même si elle continue de se diversifier progressivement vers d'autres typologies d'actifs : commerces (19,79 %), hôtellerie, tourisme et loisirs (6,21 %), santé et éducation (3,78 %) et logistique (0,43 %).

La répartition géographique reste dominée par l'Île-de-France (Paris 22,30 % + reste IDF 36,79 % = 59,09 % au total), tandis que les régions (32,41 %) et l'international (Allemagne (5,53 %), Pays-Bas (1,58 %), Royaume-Uni (0,98 %), Irlande (0,41 %)) occupent une place significative, témoignant d'une volonté de mutualisation du risque locatif à l'échelle européenne.

Cette stratégie repose sur une gestion institutionnelle à grande échelle, inscrite dans une logique de long terme, avec une attention particulière portée à l'équilibre sectoriel et géographique du portefeuille.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Épargne Foncière s'appuie sur une implantation large, avec un patrimoine réparti entre la France et plusieurs grandes villes européennes. Bien que la SCPI ait intégré différentes typologies d'actifs dans son portefeuille (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé), les bureaux restent de loin prédominants, représentant 69,79 % du patrimoine au 4e trimestre 2025. La diversification sectorielle reste donc partielle.

Au cours du même trimestre, le taux d'occupation financier (TOF) s'établissait à 89,2 % et le taux d'occupation physique (TOP) à 86,2 %, en léger repli par rapport au trimestre précédent (respectivement 90,0 % et 87,1 %), sous l'effet notamment du départ de BNP Paribas de l'immeuble Step Up à Pantin (14 000 m²). Quant au rendement, le taux de distribution 2025 atteint 4,86 %, dans la moyenne du marché, sans avantage concurrentiel marqué.

Au 4e trimestre 2025, Épargne Foncière a poursuivi son plan d'arbitrage avec la cession de 11 actifs pour 60,7 millions d'euros, représentant près de 22 000 m². Sur l'ensemble de l'année 2025, 39 cessions ont été réalisées pour plus de 55 000 m², correspondant à un montant de 177,7 millions d'euros. Ces fonds ont permis de financer les travaux et restructurations en cours, de rembourser une partie des emprunts et d'alimenter le fonds de remboursement.

L'événement marquant du trimestre est la libération de l'immeuble Step Up à Pantin (93) par BNP Paribas, qui a souhaité regrouper ses entités sur un site voisin. Cet immeuble de plus de 14 000 m² (QP 65 %) est en cours de commercialisation et va bénéficier de travaux pour faciliter la multi-location. Par ailleurs, la livraison d'une résidence tourisme à Serre-Chevalier, acquise en VEFA en 2023, a été actée le 5 décembre 2025. Cette résidence est entièrement louée à MMV et génère déjà des revenus pour la SCPI.

En 2024, La Française REM a engagé un plan d'arbitrage d'ampleur, avec la cession de 45 actifs pour un montant cumulé supérieur à 400 millions d'euros. Cette dynamique s'est poursuivie tout au long de 2025 avec 39 cessions supplémentaires, sans nouvelle acquisition, la société de gestion se concentrant sur l'optimisation du patrimoine existant.

En 2026, la société de gestion anticipe une baisse sensible des loyers perçus et du résultat de la SCPI, se traduisant par une diminution attendue de l'acompte du premier trimestre comprise entre 25 et 30 %. L'objectif annuel de distribution pour 2026 est compris entre 21,80 € et 23,40 € par part, contre 31,20 € distribués en 2025.

La SCPI s'oriente donc vers une phase de consolidation. La gestion reste concentrée sur la préservation des loyers, l'amélioration progressive de la qualité du portefeuille notamment via des restructurations (Cinq à Bordeaux, Step Up à Pantin) et l'ajustement prudent de la stratégie locative face aux enjeux persistants de liquidité.

SCPI historique et longtemps plébiscitée pour la solidité de son patrimoine, Épargne Foncière a traversé une période difficile entre 2023 et 2025. Son exposition importante au secteur des bureaux, combinée à une dynamique d'arbitrage tardive et à une collecte quasi nulle, a pesé lourdement sur ses performances et sa liquidité. La baisse de prix de part de -19,76 % début 2025 a marqué un tournant, et les perspectives de distribution 2026 sont en net recul.

Ce réalignement de prix reflète un effort de correction face aux nouvelles conditions du marché, mais l'incertitude reste élevée à moyen terme. Le prix d'achat actuel affiche une décote de 4,8 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui peut sembler attractif, mais les tensions de liquidité demeurent significatives (7,2 % de la capitalisation en attente de retrait) et la visibilité sur les loyers futurs est réduite.

Aujourd'hui, Épargne Foncière dispose d'une capitalisation importante, mais ne peut plus être qualifiée de valeur refuge. Cette SCPI n'est pas, à ce stade, une SCPI que nous positionnons parmi les plus attractives de notre sélection.

La SCPI Epargne Foncière n'est pas commercialisée par Louve Invest.