Fiscalité

SCPI fiscales : ont-elles réellement un intérêt ?

Les SCPI fiscales semblent a priori séduisantes pour faire des économies d’impôts. Il y a néanmoins mieux à faire pour allier rendement et avantage fiscal.

SCPI fiscales : ont-elles réellement un intérêt ?
Louve Team

August 11, 2022

SCPI fiscales : ont-elles réellement un intérêt ?
  • Les SCPI fiscales permettent d’obtenir une réduction d’impôt au moment de l’investissement si l’investisseur les conserve plusieurs années.
  • Le rendement d’une SCPI fiscale est faible. 2 % par an en moyenne, contre 4,5 % pour la plupart des SCPI de rendement.
  • Les SCPI européennes et les SCPI démembrées permettent de préserver le rendement tout en bénéficiant de coups de pouce fiscaux.

Achetées à l’aide d’un prêt bancaire, en cash ou par le biais d’une assurance-vie, les parts détenues dans une SCPI fiscale permettent de défiscaliser au prorata des fonds investis dans celle-ci. Soit généralement entre 12 et 30 % de réduction d’impôts pour une durée d’engagement de 6 à 15 ans. Revers de la médaille, cette réduction d’impôt s'accompagne d’un faible rendement (environ 2% par an).

Investir dans une SCPI fiscale est donc un placement de longue haleine et peu rentable. Contrairement aux apparences, le recours à des SCPI de rendement peut s’avérer plus payant, sous réserve de trouver les plus adaptées (juridiquement ou géographiquement) à votre situation patrimoniale.

SCPI fiscales investir

Rappel du principe des SCPI fiscales

Une SCPI, une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d’investissement qui collecte des fonds auprès d’investisseurs privés pour les investir ensuite dans un parc immobilier tertiaire (commerces, bureaux, établissements de santé, etc.) ou résidentiel.

Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales sont commercialisées par des cabinets de gestion de patrimoine ou via des plateformes en ligne comme Louve Invest

Les fonds collectés par les SCPI fiscales sont investis dans des actifs immobiliers qui respectent les conditions d'éligibilité de dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le Denormandie ou encore le Malraux.

Les investisseurs en SCPI fiscales profitent des mêmes avantages fiscaux que s’ils avaient investi en immobilier locatif directement en Pinel, Denormandie ou Malraux, sans avoir à s’occuper de la gestion de leur bien au quotidien.

Les différentes SCPI fiscales

Il existe différentes SCPI fiscales. Néanmoins, il faut savoir que les SCPI Pinel et les SCPI Denormandie sont concernées par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Les autres ne le sont pas.

La SCPI Pinel

Les titulaires de parts de SCPI Pinel disposent des mêmes avantages fiscaux que les investisseurs Loi Pinel en direct. A la condition toutefois que la société de gestion en charge de votre SCPI fiscale Pinel respecte bien évidemment les conditions générales du Pinel, à savoir de mettre en location les immeubles neufs ou en l’état futur d'achèvement (VEFA) pour une durée allant de 6 à 12 ans.

L’investisseur bénéficie de la perception de revenus fonciers, au prorata de ses parts, et d’une réduction d’impôt qui peut grimper à 21 %, dans la limite d’un plafond de 63 000 €.

​​Exemple d’un investissement en SCPI Pinel

  • Un investisseur achète pour  200 000 € de parts de SCPI Pinel 
  • Durée : 9 ans
  • Réduction d’impôt de (200 000 x 18%*) : 36 000 € de réduction d’impôt 
  • soit 4 000 € par an.

*18%= taux de réduction d’impôts sur 9 ans

La SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie investissent dans de l’immobilier dégradé, situé en cœur de ville avec l’objectif de le rénover.

25 % du prix du bien immobilier doit être consacré à des travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique. 

Le bien immobilier rénové doit être loué ensuite, dans les mêmes conditions que le dispositif Pinel. A savoir : entre 6 à 12 ans, offrant les mêmes possibilités de réductions fiscales (21% maximum).

Bon à savoir sur le dispositif Denormandie

  • Les capitaux investis sont bloqués au minimum 10 ans. Pour les récupérer, l’investisseur doit attendre la liquidation de la SCPI.
  • Les loyers ne sont perçus qu’au bout de 3 ans de détention des parts dans la SCPI.
  • Les frais de souscription sont élevés.
  • La rentabilité de l’investissement n’est pas garantie.

En résumé, investir dans une SCPI Denormandie peut être rentable fiscalement parlant (encore faut-il bien calculer !), mais il faut prévoir d'investir sur le long terme (au minimum 10 ans) et ne pas avoir besoin de liquidités dans l’intervalle.

La SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des immeubles à rénover, elles aussi. Ici, les investisseurs peuvent déduire les travaux liés à la rénovation de tous leurs revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Notons au passage que ce déficit foncier est reportable pendant 10 ans.

Exemple d’investissement dans une SCPI de déficit foncier

  • Montant des parts de SCPI : 50 000 €

=> Quote-part affectée aux travaux : 54 % imputable sur 2 ans, soit  27 000 € sur 2 ans

  • Revenus fonciers annuels : 20 000 €
  • TMI : 30 %
  • Prélèvements sociaux : 17,2%

=> Economie fiscale sur l’IR : 27 000€ x 30% = 8 100 €

=> Economie de prélèvements sociaux : 27 000€ x 17,2% = 4 644 €

=> Économie fiscale globale: 12 744 € sur 2 ans. ( 25,48 % du montant de l’investissement).

La SCPI Malraux

Les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI Malraux doivent acquérir un parc immobilier résidentiel historique qu’elles vont ensuite rénover. L’investisseur, en contrepartie, touche une quote-part des loyers et bénéficie d’une réduction d’impôt.

Le plafond des travaux est de 400 000 € et peut être étalé sur 4 ans soit 100 000 € tous les ans. La réduction oscille entre 22 et 30 % du montant des travaux, selon la localisation des immeubles. 

Exemple d’investissement en SCPI Malraux :

  • Souscription de 150 parts de SCPI Malraux 
  • Valeur de la part : 500 € 
  • Total investissement en SCPI : 75 000 €
  • Quote part des travaux : 43 600 €
  • Montant de la réduction d’IR en une fois : 13 080 € (18% du montant souscrit).

Quels sont les avantages d’une SCPI fiscale ?

En investissant dans une SCPI fiscale, vous bénéficierez donc d’une réduction de votre imposition.

Vous aurez par ailleurs certains des avantages que l’on retrouve en investissant dans une SCPI de rendement classique :

  • Vous déléguez la gestion du parc immobilier. Vous n’aurez donc pas à chercher de locataires ni à vous assurer qu’il paie bien.
  • Contrairement à un investissement locatif en direct, vous allez pouvoir mutualiser votre risque entre plusieurs typologies de biens et plusieurs locataires.
  • Le ticket d’entrée est faible et l’on peut trouver des SCPI fiscales accessibles dès  5 000 € sur le marché. 

Quels sont les défauts d’une SCPI fiscale ?

La carotte fiscale ne peut toutefois pas justifier un investissement dans une SCPI fiscale. En effet, elles présentent trop de défauts :

  • Les SCPI fiscales ne sont pas du tout liquides. La durée d’engagement est souvent très longue, ce qui bloque le capital pendant une longue durée si on ne veut pas que le fisc revienne sur la réduction d’impôt obtenue en début d’investissement.
  • Le risque de perte en capital est bien réel : puisque la réduction d’impôt a lieu uniquement lors de la première commercialisation de la SCPI, vos parts vont perdre en attractivité dès que vous les aurez acquises. Qui voudrait vous acheter une SCPI proposant un simple rendement de 2 % sans carotte fiscale ?
  • Elles sont souvent commercialisées à un prix prohibitif par les sociétés de gestion. Les frais de souscription et les frais de gestion sont généralement de l’ordre de 12%.
  • Enfin, les porteurs de parts ne pourront pas espérer un rendement important avec leur SCPI fiscale : 2 % contre 4,5% environ pour une SCPI de rendement.

Face à tous ces inconvénients, notre conseil est le plus souvent de se tourner vers d’autres solutions permettant un petit avantage fiscal, sans pour autant amoindrir vos rendements. C’est le cas des SCPI démembrées et des SCPI européennes notamment.

La SCPI démembrée

Les parts de SCPI démembrées sont détenues à la fois par un nu-propriétaire qui ne touchera pas les loyers et un usufruitier qui les percevra pendant la durée de vie de l'usufruit. Cet usufruit peut être temporaire ou viager.

Zéro fiscalité pour le nu-propriétaire

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’aura aucun impôt sur le Revenu, prélèvement social, ou Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à régler. Il sera toutefois nu-propriétaire d’un patrimoine immobilier investi en SCPI.

La décote sur le prix des parts

Les parts de SCPI achetées en nue-propriété sont généralement vendues avec une décote allant de 20 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété.

Pour une décote de 30 %, au lieu de payer 10 000 € pour un bien immobilier qui en vaut 10 000, l’investisseur en nu-propriété ne déboursera que 7 000 €. À la fin du démembrement (pouvant aller de 3 à 20 ans), il sera plein propriétaire d’un bien qui vaut 10 000 €, alors qu’il ne l’a payé que 7 000 €. Cela fait en rendement immédiat de 43 % non imposable !

A noter que le prix du bien peut aussi avoir bénéficié de la hausse (ou de la baisse) du marché de l’immobilier le temps du démembrement. Par exemple, si le marché a gagné 5 % sur la période, alors la valeur du bien acheté 7 000 € sera de 10 500 €. La plus-value de 500 € est elle soumise à la fiscalité des SCPI si vous vendez vos parts.

Usufruit et nue-propriété enfin réunis!

Le recouvrement de la pleine propriété n’est donc soumis à aucune taxation. Dès lors, vous pouvez commencer à votre tour à percevoir des loyers lesquels seront imposés comme les autres revenus fonciers.

Néanmoins, il existe un système d'abattement. En effet, la plus-value d’une part est en franchise d'impôt sur le revenu après 22 ans. Et est en franchise de prélèvements sociaux après 30 ans.

Exemple d’un investissement en nue-propriété

Investissement classique

  • Un investisseur achète 100 parts de SCPI
  • Prix de souscription unitaire de 100 €
  • Son investissement en pleine propriété sera donc de 100 000 €. 
  • TDVM 5% = 5 000€ de loyers annuels, soumis à l’imposition des revenus fonciers.
  • La valeur de ces parts est prise en compte pour calculer l’IFI.

Investissement en nue-propriété

  • Achat de SCPI en nue propriété pendant 5 ans
  • Décote : 20%. 
  • Valeur de la part en nue propriété : 80€ (100 € - 20 %). 
  • En investissant 10 000€, il sera nu-propriétaire de 125 parts (10 000 €/80 €). 
  • Les 5 premières années : aucun revenu (les loyers vont à l’usufruitier) 
  • 6ème année : pleine propriété des 125 parts à 100€. 
  • Le rendement est de 25 % en année 6, non imposable.
  • Début de perception des loyers en année 6 (en moyenne 4,5 % de la valeur de l’investissement par an).

Les SCPI Européennes

Une stratégie gagnante pour diversifier

Les SCPI européennes permettent de bénéficier de l’attractivité des marchés immobiliers en Europe. En outre, la SCPI européenne permet à l’investisseur de diversifier encore plus son patrimoine immobilier, entre différents actifs (bureaux, commerces, etc…) et/ou sur plusieurs zones géographiques!

Une fiscalité attractive

Les SCPI européennes permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. D’une part, les loyers perçus par les SCPI européennes ne subissent pas les prélèvements sociaux au taux de 17,2% et d’autre part, elles investissent dans un parc immobilier où la fiscalité est plus douce qu’en France. Elles vont donc pouvoir bénéficier d’une fiscalité plus légère, via des conventions fiscales visant à pallier en amont une double imposition.

Ces conventions prévoient en général deux dispositifs : 

  • Le mécanisme du crédit d’impôt (Allemagne, Italie)
  • Le mécanisme du taux effectif (Belgique, Finlande, Pays-Bas)

Ainsi, Outre Rhin,  le taux d’imposition est de 15,825%. La convention fiscale franco-allemande dispose que les loyers issus d’immeubles situés en Allemagne seront soumis à l’impôt français avec un crédit d'impôt, le tout sans prélèvements sociaux !

Notre avis sur les SCPI fiscales

Vous l’avez compris : si une SCPI fiscale peut sembler attractive de prime abord, il est souvent plus judicieux de chercher à optimiser son rendement avant de chercher à défiscaliser. Grâce aux SCPI démembrées et aux SCPI européennes, il est même possible d’obtenir un rendement intéressant tout en bénéficiant de montages fiscaux astucieux.

Louve Invest permet d’investir en ligne dans plus d’une cinquantaine de SCPI tout en bénéficiant d’un cashback de 2,5 % sur les montants investis. Il est possible d’investir dans des SCPI européennes et même de le faire en démembrement. Pour vous lancer, rendez-vous sur la plateforme de Louve !

Notre sélection d'articles pour vous !