Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’un gros apport de capital. Du fait de la nature même de ces sociétés, on les surnomme « pierre-papier ».
Acheter les parts d’une SCPI permet d’investir indirectement dans des biens immobiliers. Nul besoin de s’occuper de la gestion du bien : vous touchez simplement des dividendes tous les mois ou tous les trimestres, proportionnels aux loyers perçus et au nombre de parts que vous détenez.
Les SCPI sont réglementées et contrôlées par l’AMF, qui surveille notamment la transparence dans leur communication.
Les SCPI ne sont pas cotées en bourse et sont classées en 3 catégories, qui couvrent différentes stratégies d’investissement :
La rentabilité de ces dernières vient principalement de l’avantage fiscal dont ces investissements profitent, et ses avantages sont souvent mal compris des investisseurs à la recherche d’un rendement rapide.
Cependant, certains dispositifs, dont le dispositif Denormandie, ont été mis en place ces dernières années pour rendre les SCPI fiscales plus attractives financièrement pour les investisseurs.
Le dispositif Denormandie a été mis en place par le Gouvernement en 2019, dans le but de redynamiser des quartiers populaires qui nécessitent des rénovations de fond.
Ainsi, afin d’y promouvoir le développement des SCPI qui pourraient être découragées par l’ampleur des travaux et le temps avant les premiers loyers perçus, des réductions d’impôts sont accordées aux investisseurs en échange de leur apport.
Ces réductions sont proportionnelles au montant investi (dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an) et sont appliquées à l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
Elles dépendent de l’échelle de temps sur laquelle est prévue la location de la SCPI ainsi que du montant de l’investissement.
Jusqu'en 2022, la réduction d'impôt était de :
Pour 2023, les sources gouvernementales (economie.gouv.fr ou service-public.fr) annoncent le maintien de la réduction d’impôt à hauteur de 18% sur 9 ans pour le dispositif Denormandie. Cependant, les textes (BOI-IR-RICI-365) indiquent également que les souscriptions de parts de SCPI (donc hors investissement en direct) sont concernées par un abaissement du taux à 15% sur 9 ans.
Ceci explique donc pourquoi Kyaneos Denormandie 4 affiche un une réduction d'impôt de 1,67% par an (sur 9 ans), alors que Kyaneos Denormandie 3 en affichait 2% par an.
La SCPI Kyaneos Denormandie 4, est une SCPI fiscale disponible aux souscriptions depuis le 1er septembre 2023.
Il faut conserver ses parts pendant 12 ans (11 ans de durée de vie de la société et 1 an pour la dissolution), dont 9 ans sont soumis à la défiscalisation.
Kyaneos Denormandie 4 est, comme son nom l’indique, la quatrième édition d’une SCPI par Kyaneos Asset Management. Elle fait suite aux 3 projets Kyaneos Denormandie, mis en place respectivement en juillet 2020, en août 2021, et en septembre 2022.
Pour donner un premier exemple de la teneur des projets, voici le descriptif de la rénovation d'un immeuble à Pamiers (avec la SCPI Kyaneos Denormandie):
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Les travaux de rénovation ont permis de diminuer la consommation énergétique des logements de cet immeuble de Pamiers de 51%, permettant ainsi de réduire de manière significative la facture d’électricité des locataires.
Pour donner un deuxième exemple de la teneur des projets, voici le descriptif de la rénovation d'un immeuble à Arras (avec la SCPI Kyaneos Denormandie 2):
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Les travaux de rénovation ont permis cette fois de diminuer la consommation énergétique des logements de cet immeuble d'Arras de 78%, encore plus d'économie sur l’électricité pour les locataires !
Pour consulter par vous-même ses dernières performances en date, les informations clés et autres actualités de cette SCPI, vous pouvez télécharger directement les documents officiels de la SCPI :
Kyaneos Denormandie 4 regroupe les avantages d’une SCPI classique : en souscrivant à des parts d’une entreprise à vocation immobilière, l’acheteur investit dans la pierre, sans se préoccuper de la gestion de ces biens.
Un des exemples notables est la mutualisation du risque et la dilution des loyers impayés, grâce au parc immobilier gérés par une SCPI : contrairement à un appartement donc vous gérez la location, et supportez tous les risques, un impayé dans le cadre d’une SCPI porte très peu de poids dans le rendement final !
De plus, l’apport initial pour souscrire à une SCPI n’est pas aussi élevé que lors d’un achat immobilier direct : investir dans une SCPI peut en conséquence plaire à de plus petites bourses, ou lorsque l’on ne souhaite pas investir une somme importante dans l’immobilier.
Cependant, l’approche fiscale de Kyaneos Denormandie 4 permet de spécifier les profils auxquels ce projet correspond : en effet, il faut être intéressé par la défiscalisation qu’offre cette SCPI, et donc par exemple avoir des impôts sur le revenu suffisants pour profiter de cette opportunité.
Enfin, la souscription initiale impose un minimum de 10 parts, soit 10 000 €. De plus, comme pour tout placement à long terme, il faudra conserver ces parts pendant une période donnée, 12 ans dans ce cas (correspondant à la durée de vie de la société, estimée à 11 ans, et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à un an). Et sur ces 12 ans, 9 sont soumis à la défiscalisation.
En investissant en 2023, la fin de l’engagement sur la souscription sera alors en 2034. Néanmoins, lorsqu’on compare à un investissement immobilier classique, les seuils minimaux de Kyaneos Denormandie 4 restent nettement moindres.
Pour résumer, si vous cherchez un investissement dans la pierre qui vous permet de réduire vos impôts sur le revenu sans s’encombrer de la gestion d’un bien immobilier locatif, Kyaneos Denormandie 4 est fait pour vous !
Plaçons-nous dans le cas d’un investisseur qui, en 2023, souscrit à 100 parts du projet avec un engagement de 9 ans, soit un investissement de 100 000 €.
Le dispositif Denormandie lui donne ainsi droit à une réduction d’impôts de 15 % de la somme de cet investissement. Entre 2023 et 2031 (inclus), il est éligible à une réduction de 1 670 € par an sur ces impôts sur le revenu, soit 15 030 € au total sur les 9 ans.
En complément de cette réduction d’impôt, Kyaneos Denormandie 4 prévoit de verser des dividendes une fois que des loyers commenceront à être perçus.
Malgré la période d’acquisition et travaux pendant laquelle aucun loyer n’est perçu, l’objectif visé par Kyaneos Denormandie 4 est d’atteindre un Taux de Rendement Interne de 3 % pour l’investissement.
La démarche de Kyaneos Asset Management permet aussi de proposer un investissement qui promeut des valeurs d’éthique et d’écologie en France.
En effet, l’un des buts du dispositif Denormandie consiste en la revitalisation du territoire avec un accent sur les quartiers accessibles financièrement pour les locataires, et ce, à travers des plafonds de ressources pour ces derniers.
Kyaneos Denormandie 4 se concentre ainsi sur un public dont les revenus sont proches de la médiane nationale, dans des quartiers populaires et demandés.
De plus, la rénovation des biens immobiliers gérés par la SCPI comporte des conditions sur l’amélioration de leur performance énergétique et autres conditions liées au développement durable du territoire national. Les travaux de rénovation éligibles, définis par décret, doivent être facturés par une entreprise spécialisée dans les travaux de réhabilitation et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Dans cette optique, Kyaneos Denormandie 4 compte s’inscrire dans la lignée de ses prédécesseurs, dont les résultats d’optimisation écologique ont dépassé les plafonds imposés et les espérances de Kyaneos Asset Management.
Enfin, un suivi de la satisfaction des locataires et le bien-être de la main-d'œuvre sont des valeurs centrales pour Kyaneos Denormandie 4.
Par exemple, lors des travaux de rénovation, la priorité est donnée aux artisans se trouvant à moins de 50 km du site, ou à défaut des entreprises françaises ou européennes.
Kyaneos Denormandie 4, comme toutes les SCPI, est un investissement à relativement long terme. De plus, dans le cadre des SCPI fiscales, il peut être compliqué de revendre ou céder ses parts avant la fin de l’engagement initial sans perdre les avantages fiscaux lors de ce transfert, ainsi que des pénalités.
De plus, l’investissement n’est jamais garanti, concernant le rendement dans le cas des SCPI : le marché immobilier et les loyers peuvent évoluer rapidement, à la hausse comme à la baisse !
Cependant, dans le cas d’une SCPI fiscale telle que Kyaneos Denormandie 4, comme la réduction d’impôts est une part importante de la décision d’investissement, ce risque est moins catégorique.
Il est donc nécessaire, comme pour tout autre investissement, de s’informer en profondeur avant de prendre des parts dans une SCPI !
Une bonne solution pour obtenir des conseils d’expert et optimiser son investissement en SCPI peut être de passer par des plateformes spécialisées qui offrent un accompagnement sur le sujet, comme Louve Invest, un service en ligne spécialiste de l’immobilier locatif.
Cette plateforme vous propose non seulement de vous mettre en contact avec un conseiller qui répondra à vos questions sur les SCPI et vous aidera à choisir celles qui vous correspondent, mais aussi d’investir dans les SCPI choisies, dont Kyaneos Denormandie 4, directement à travers la plateforme.
Enfin, Louve Invest propose aussi un cashback de 2,5 % sur chaque investissement, ce qui correspond à un bonus non négligeable par rapport aux retours types des SCPI, et en particulier des SCPI fiscales comme celles gérées par Kyaneos Asset Management.
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"Le produit est susceptible de générer une perte en capital. Il n’existe pas de rendement élevé garanti, un produit présentant un potentiel de rendement élevé implique un risque élevé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures."
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un moyen indirect d’investir dans l’immobilier en souscrivant à des parts dans une société de gestion immobilière. Une sous-catégorie des SCPI, les SCPI fiscales, proposent en général un rendement plus faible que le reste du marché, mais compensent cette différence à travers des avantages fiscaux (déductions d’impôts par exemple).
Inscrite dans le dispositif Denormandie, la SCPI fiscale Kyaneos Denormandie 4 offre une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 15 % de l'investissement initial sur 9 ans, à raison de 1,67 % par an, en plus des dividendes versés une fois que des loyers sont prélevés par la SCPI. Le Taux de Rendement Interne cible de ce projet est 3 %.
Dans tous ses projets de SCPI, Kyaneos Asset Management s’engage sur plusieurs causes : l’écologie (à travers l’amélioration des performances énergétiques et la réduction des émissions de gaz à effet de serre des immeubles qu’ils rénovent), le bien-être de la main d’œuvre (en employant des artisans locaux), la satisfaction des locataires (en redynamisant des quartiers populaires à revenu moyen).
Nos conseillers certifiés AMF sont là pour vous accompagner.
