SCPI Kyaneos Denormandie 4

Investir pierre-papier avec Kyaneos Denormandie 4, c'est investir dans une SCPI fiscale, qui est un investissement indirect dans l'immobilier permettant d'obtenir des avantages fiscaux sous forme de réduction d'impôts.

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale, créée en septembre 2023, dont la collecte s'est achevée fin 2024. Elle offre une réduction d'impôts de 15 % sur 9 ans à raison de 1,67 % par an (barème SCPI).

Kyaneos Asset Management avait proposé le quatrième volet de cette gamme Denormandie après Kyaneos Denormandie 3. La gamme se poursuit aujourd'hui avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement ouverte aux souscriptions.

SCPI : un court rappel sur les sociétés « pierre-papier »

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir besoin d'un gros apport de capital. Acheter des parts d'une SCPI permet d'investir indirectement dans des biens immobiliers, sans avoir à s'occuper de la gestion : vous touchez des dividendes proportionnels aux loyers perçus et au nombre de parts détenues.

Les SCPI sont réglementées par l'AMF et classées en 3 catégories : les fonds de rendement immobilier (dont Kyaneos AM possède un représentant avec Kyaneos Pierre) ; les SCPI de capitalisation ; et les SCPI de défiscalisation, avantageuses pour réduire votre fiscalité.

Dispositif Denormandie : des SCPI fiscales particulières

Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, vise à redynamiser des quartiers anciens nécessitant une rénovation lourde. L'État l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Les textes officiels (BOI-IR-RICI-365) précisent que les souscriptions de parts de SCPI éligibles au dispositif sont soumises à un barème différent : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Ceci explique pourquoi Kyaneos Denormandie 4 affiche une réduction d'impôt équivalente à 1,67 % par an sur 9 ans (soit 15 % au total), alors que Kyaneos Denormandie 3 bénéficiait auparavant de 2 % par an sous les anciens taux.

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 858,13 € par part (vs 941,87 € au 30/06/2025) et la valeur de réalisation à 708,57 €. L'écart par rapport au prix de souscription (1 000 €) est caractéristique d'une SCPI fiscale en phase de montée en location : l'avantage fiscal (15 % sur 9 ans) compense cette différence dans le calcul du TRI global.

Kyaneos Denormandie 4 est un projet qui s'inscrit dans le temps. La collecte, ouverte depuis le 1er septembre 2023, s'est achevée fin 2024 : le patrimoine est désormais constitué et fixé à 11 M€ répartis sur 13 immeubles en France.

Il faut conserver ses parts pendant 12 ans (11 ans de durée de vie de la société et 1 an pour la dissolution), dont 9 ans sont soumis à la défiscalisation. La SCPI est la quatrième édition d'une gamme lancée par Kyaneos Asset Management respectivement en juillet 2020, août 2021 et septembre 2022.

La stratégie repose sur l'acquisition d'immeubles anciens à rénover dans des villes moyennes françaises. Au deuxième trimestre 2026, Kyaneos AM a publié pour la première fois les données d'économies d'énergie issues des travaux sur 11 des 13 immeubles du portefeuille. Les résultats dépassent largement les prérequis du dispositif Denormandie : les réductions de consommation d'énergie varient de 34 % à 75 % selon les sites, et les réductions d'émissions de gaz à effet de serre atteignent jusqu'à 97 %. À Châteaurenard, par exemple, la consommation est passée de 277 à 70 kWh/m² (−75 %), avec des émissions GES divisées par plus de quatre.

La quasi-totalité des travaux est désormais achevée. Un seul logement reste en chantier à Béziers (place Jean Jaurès), dont l'achèvement est attendu fin 2026. Ce retard bloque temporairement la relocation de deux autres logements dans cet immeuble.

Pour consulter les dernières performances et les informations clés de la SCPI, les documents officiels sont disponibles sur le site de Kyaneos AM.

‍Quels profils pour investir dans Kyaneos Denormandie 4 ?

Kyaneos Denormandie 4 regroupe les avantages d'une SCPI classique : en souscrivant à des parts, l'acheteur investit dans la pierre sans se préoccuper de la gestion des biens. La mutualisation du risque est un atout concret : un impayé sur l'un des 77 lots du portefeuille pèse très peu sur le rendement global, contrairement à un investissement locatif en direct.

L'approche fiscale s'adresse à un profil précis : il faut conserver ses parts pendant 12 ans (dont 9 ans de défiscalisation). En investissant en 2023, la fin de l'engagement est fixée à 2034. Les seuils minimaux restent nettement moindres qu'un achat immobilier classique.

Concrètement, comment vais-je gagner de l'argent ?

Prenons l'exemple d'un investisseur qui, en 2023, souscrit à 100 parts, soit un investissement de 100 000 €. Le dispositif Denormandie lui donne droit à une réduction d'impôts de 15 % de la somme investie (barème SCPI), soit 15 000 € répartis sur 9 ans (de 2023 à 2031 inclus).

En complément, la SCPI verse des dividendes au fil de la montée en location. Au T2 2026, la distribution s'établit à 5,00 €/part brut (3,50 € nets), en hausse par rapport aux 3,00 € nets du trimestre précédent. La montée en régime se confirme avec un TOF de 77,4 % au T2 2026, contre 63,6 % au T1. L'objectif de TRI global de 3 % reste la cible visée par Kyaneos Asset Management pour l'ensemble de l'investissement.

Au deuxième trimestre 2026, la montée en location de Kyaneos Denormandie 4 s'accélère. Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 77,4 %, en hausse de +13,8 points par rapport au T1 2026 (63,6 %), grâce aux nouvelles mises en location intervenues sur la période. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 101 849 €.

Ce trimestre est également marqué par la publication du tableau des économies d'énergie réalisées sur 11 des 13 immeubles du portefeuille. Les résultats dépassent largement les prérequis du dispositif Denormandie : les réductions de consommation d'énergie varient de 34 % à 75 % selon les sites, et les réductions d'émissions de GES atteignent jusqu'à 97 %. À Châteaurenard, par exemple, la consommation a chuté de 277 à 70 kWh/m² (−75 %), avec des émissions divisées par plus de quatre.

Le dividende progresse à 5,00 €/part brut (3,50 € nets), contre 3,00 € nets au T1 2026, reflétant directement la hausse du TOF.

La situation à Béziers (place Jean Jaurès) reste le principal point d'attention : un logement dans les combles est encore en chantier, ce qui bloque la relocation de deux autres appartements. L'achèvement est attendu fin 2026. À Nérac, les relocations sont désormais finalisées. Une fois le chantier de Béziers soldé, la SCPI devrait atteindre son plein potentiel locatif dans le courant de 2027 et le dividende poursuivre sa progression.

Le patrimoine demeure stable à 13 immeubles, 77 lots, 5 068 m², répartis sur 9 départements, sans aucune dette (endettement 0 %) et 182 associés. La capitalisation reste fixée à 11 M€. La PGA 2025 ressort à 1,33 %.

Les promesses de Kyaneos Denormandie 4 vont au-delà d'un simple investissement fiscal. La démarche de Kyaneos Asset Management promeut des valeurs d'éthique et d'écologie en France : le dispositif Denormandie vise la revitalisation de quartiers anciens accessibles financièrement aux locataires, avec des plafonds de ressources pour ces derniers. Kyaneos Denormandie 4 se concentre sur un public dont les revenus sont proches de la médiane nationale, dans des quartiers populaires et demandés.

La rénovation des biens respecte des conditions strictes de performance énergétique et de développement durable. Lors des travaux, la priorité est donnée aux artisans se trouvant à moins de 50 km du site, ou à défaut aux entreprises françaises ou européennes. Un suivi de la satisfaction des locataires et du bien-être de la main-d'œuvre fait partie des engagements centraux de la société de gestion.

Avec un TOF passant de 44,4 % (T3 2025) à 51,7 % (T4 2025), 63,6 % (T1 2026) puis 77,4 % (T2 2026), la trajectoire de montée en location est nettement positive. Le seul obstacle encore en suspens est le chantier du dernier logement à Béziers (place Jean Jaurès), dont l'achèvement est attendu fin 2026 et qui conditionne la relocation de deux appartements supplémentaires. Une fois ce point soldé, les dividendes devraient encore progresser, rapprochant la SCPI de son objectif de TRI global à 3 %, avec un plein potentiel locatif attendu dans le courant de 2027.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Kyaneos Denormandie 4, c'est une SCPI fiscale qui répond avant tout à ceux qui ont une fiscalité élevée à optimiser sur le long terme.

L'engagement est de 12 ans, dont 9 ans de défiscalisation. Céder ses parts avant la fin de l'engagement peut entraîner la perte des avantages fiscaux. Ce n'est pas un placement à court terme.

Au T2 2026, la montée en régime locatif se confirme : le TOF atteint 77,4 % (+13,8 points vs T1 2026) et le dividende progresse à 3,50 €/part nets (5,00 € brut). Seul Béziers reste en cours de résolution — un logement encore en chantier bloque deux relocations supplémentaires.

Kyaneos Denormandie 4 est fermée aux souscriptions depuis fin 2024. Si vous souhaitez investir dans une SCPI fiscale Denormandie, la gamme continue avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement disponible sur Louve Invest.