Kyaneos Denormandie 4

Investir SCPI avec Kyaneos Denormandie 4, c'est investir dans une SCPI fiscale, qui est un investissement indirect dans l'immobilier permettant d'obtenir des avantages fiscaux sous forme de réduction d'impôts.

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale, créée en septembre 2023, dont la collecte s'est achevée fin 2024. Elle offre une réduction d'impôts de 15 % sur 9 ans à raison de 1,67 % par an (barème SCPI).

Kyaneos Asset Management avait proposé le quatrième volet de cette gamme Denormandie après Kyaneos Denormandie 3. La gamme se poursuit aujourd'hui avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement ouverte aux souscriptions.

SCPI : un court rappel sur les sociétés « pierre-papier »

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir besoin d'un gros apport de capital. Acheter des parts d'une SCPI permet d'investir indirectement dans des biens immobiliers, sans avoir à s'occuper de la gestion : vous touchez des dividendes proportionnels aux loyers perçus et au nombre de parts détenues.

Les SCPI sont réglementées par l'AMF et classées en 3 catégories : les SCPI de rendement (dont Kyaneos AM possède un représentant avec Kyaneos Pierre) ; les SCPI de capitalisation ; et les SCPI fiscales, avantageuses pour réduire votre fiscalité.

Dispositif Denormandie : des SCPI fiscales particulières

Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, vise à redynamiser des quartiers anciens nécessitant une rénovation lourde. L'État l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Les textes officiels (BOI-IR-RICI-365) précisent que les souscriptions de parts de SCPI éligibles au dispositif sont soumises à un barème différent : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Ceci explique pourquoi Kyaneos Denormandie 4 affiche une réduction d'impôt équivalente à 1,67 % par an sur 9 ans (soit 15 % au total), alors que Kyaneos Denormandie 3 bénéficiait auparavant de 2 % par an sous les anciens taux.

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 858,13 € par part (vs 941,87 € au 30/06/2025) et la valeur de réalisation à 708,57 €. L'écart par rapport au prix de souscription (1 000 €) est caractéristique d'une SCPI fiscale en phase de montée en location avec l'avantage fiscal (15 % sur 9 ans) compense cette différence dans le calcul du TRI global.

Kyaneos Denormandie 4 est un projet qui s'inscrit dans le temps. La collecte, ouverte depuis le 1er septembre 2023, s'est achevée fin 2024 : le patrimoine est désormais constitué et fixé à 11 M€ répartis sur 13 immeubles en France, répartis sur 9 départements, 77 lots et 5 068 m² de surface habitable.

Il faut conserver ses parts pendant 12 ans (11 ans de durée de vie de la société jusqu'au 26/07/2034, et 1 an pour la dissolution), dont 9 ans sont soumis à la défiscalisation.

La stratégie repose sur l'acquisition d'immeubles anciens à rénover dans des villes moyennes françaises. À Pamiers, les travaux ont permis de réduire la consommation énergétique de 51 % ; à Arras (avec Kyaneos Denormandie 2), la baisse atteint 78 %. Un tableau complet des économies d'énergie et de réduction des émissions de GES sera présenté dans le BT T2 2026.

Au T1 2026, la quasi-totalité des travaux est achevée à l'exception d'un unique logement dans l'immeuble de Béziers (place Jean Jaurès, 997 m²), qui bloque la relocation de 2 autres logements. Les relocation à Béziers et à Nérac sont en cours et devraient contribuer à une hausse du dividende dans les prochains trimestres. Cette montée en régime se reflète déjà dans le TOF de 63,60 % au T1 2026 (vs 51,7 % au T4 2025 et 44,4 % au T3 2025).

Quels profils pour investir dans Kyaneos Denormandie 4 ?

Kyaneos Denormandie 4 regroupe les avantages d'une SCPI classique : en souscrivant à des parts, l'acheteur investit dans la pierre sans se préoccuper de la gestion des biens. La mutualisation du risque est un atout concret : un impayé sur l'un des 77 lots du portefeuille pèse très peu sur le rendement global, contrairement à un investissement locatif en direct.

L'approche fiscale s'adresse à un profil précis : il faut conserver ses parts pendant 12 ans (dont 9 ans de défiscalisation). En investissant en 2023, la fin de l'engagement est fixée à 2034. Les seuils minimaux restent nettement moindres qu'un achat immobilier classique.

Concrètement, comment vais-je gagner de l'argent ?

Prenons l'exemple d'un investisseur qui, en 2023, souscrit à 100 parts, soit un investissement de 100 000 €. Le dispositif Denormandie lui donne droit à une réduction d'impôts de 15 % de la somme investie (barème SCPI), soit 15 000 € répartis sur 9 ans (de 2023 à 2031 inclus).

En complément, la SCPI verse des dividendes au fil de la montée en location. Au T1 2026, la distribution s'établit à 3,00 €/part et pour la première fois, la totalité provient des revenus fonciers récurrents (loyers), et non plus des revenus financiers de trésorerie. C'est un signal de maturité locative important. La montée en régime se confirme également avec un TOF de 63,60 % au T1 2026. L'objectif de TRI global de 3 % reste la cible visée par Kyaneos Asset Management pour l'ensemble de l'investissement.

Le premier trimestre 2026 marque une nouvelle étape dans la montée en location de Kyaneos Denormandie 4. Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 63,60 % en progression de +11,9 points par rapport au T4 2025 (51,7 %) grâce aux nouvelles mises en location. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 90 782 €.

Le fait marquant de ce trimestre est la nature de la distribution : 3,00 €/part versés au T1 2026 et pour la première fois, la totalité provient de revenus fonciers récurrents (loyers des locataires). Les trimestres précédents reposaient sur des revenus financiers (placement de la trésorerie) ; ce changement de composition témoigne de la maturité croissante de la SCPI.

La situation à Béziers (place Jean Jaurès, 997 m², principal actif) reste en cours de résolution : un logement dans les combles est encore en travaux, ce qui bloque la relocation de 2 autres appartements. À Nérac, les relocations progressent également. Ces deux actifs, une fois pleinement loués, devraient contribuer à une nouvelle hausse du dividende dans les prochains trimestres.

Le patrimoine demeure stable à 13 immeubles, 77 lots, 5 068 m², sur 9 départements, sans aucune dette (endettement 0 %) et 182 associés. La capitalisation reste fixée à 11 M€. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 858,13 €/part (contre 941,87 € au 30/06/2025) et la valeur de réalisation à 708,57 €/part. La PGA 2025 ressort à 1,33 %. Le tableau complet des économies d'énergie et de réduction des émissions de GES sera présenté dans le BT T2 2026.

Les promesses de Kyaneos Denormandie 4 vont au-delà d'un simple investissement fiscal. La démarche de Kyaneos Asset Management promeut des valeurs d'éthique et d'écologie en France : le dispositif Denormandie vise la revitalisation de quartiers anciens accessibles financièrement aux locataires, avec des plafonds de ressources pour ces derniers. Kyaneos Denormandie 4 se concentre sur un public dont les revenus sont proches de la médiane nationale, dans des quartiers populaires et demandés.

La rénovation des biens respecte des conditions strictes de performance énergétique et de développement durable. Lors des travaux, la priorité est donnée aux artisans se trouvant à moins de 50 km du site, ou à défaut aux entreprises françaises ou européennes. Un suivi de la satisfaction des locataires et du bien-être de la main-d'œuvre fait partie des engagements centraux de la société de gestion.

Avec un TOF passant de 44,4 % (T3 2025) à 51,7 % (T4 2025) puis à 63,60 % au T1 2026, la trajectoire de montée en location est nettement positive. L'objectif à court terme est la pleine location des deux derniers actifs en cours : Béziers (résolution du logement dans les combles, 2 appartements en attente) et Nérac (relocation en cours). Une fois ces deux immeubles pleinement loués, les dividendes devraient encore progresser, rapprochant la SCPI de son objectif de TRI global à 3 %. Le passage à 100 % de revenus récurrents (loyers) au T1 2026, une première, est un signal encourageant dans cette direction.

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale qui répond avant tout à ceux qui ont une fiscalité élevée à optimiser sur le long terme.

L'engagement est long est de 12 ans, dont 9 ans de défiscalisation. Céder ses parts avant la fin de l'engagement peut entraîner la perte des avantages fiscaux. Ce n'est pas un placement à court terme.

Au T1 2026, la montée en régime locatif se confirme : le TOF atteint 63,60 % (+11,9 points vs T4 2025) et, pour la première fois, la distribution de 3,00 €/part provient à 100 % de revenus fonciers récurrents (loyers). Les derniers actifs de Béziers et Nérac sont encore en cours de relocation, le risque d'exécution reste à surveiller jusqu'à la pleine location du portefeuille.

Kyaneos Denormandie 4 est fermée aux souscriptions depuis fin 2024. Si vous souhaitez investir dans une SCPI fiscale Denormandie, la gamme continue avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement disponible sur Louve Invest.