Kyaneos Denormandie 4

Investir SCPI avec Kyaneos Denormandie 4, c'est investir dans les SCPI fiscales, qui sont un investissement indirect dans l'immobilier permettant d'obtenir des avantages fiscaux comme une réduction d'impôts.

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale, créée en septembre 2023, dont la collecte s'est achevée fin 2024. Elle offre 18 % de l'investissement initial en réduction sur 9 ans à raison de 2 % par an.

Kyaneos Asset Management n'est pas sur un coup d'essai et avait proposé dès la fin d'année 2023 le quatrième volet de cette gamme Denormandie, après Kyaneos Denormandie 3 qui avait déjà été un succès. La gamme se poursuit aujourd'hui avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement ouverte aux souscriptions.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

SCPI : un court rappel sur les sociétés « pierre-papier ».

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir besoin d'un gros apport de capital. Du fait de la nature même de ces sociétés, on les surnomme « pierre-papier ».

Acheter les parts d'une SCPI permet d'investir indirectement dans des biens immobiliers. Nul besoin d'avoir à s'occuper de la gestion du bien : vous touchez simplement des dividendes tous les trimestres, proportionnels aux loyers perçus et au nombre de parts que vous détenez.

Les SCPI sont réglementées par l'AMF, qui surveille notamment la transparence dans leur communication, et classées en 3 catégories : les SCPI de rendement (dont Kyaneos AM possède un représentant avec Kyaneos Pierre) ; les SCPI de capitalisation ; et les SCPI fiscales, avantageuses pour réduire votre fiscalité.

La rentabilité des SCPI fiscales vient principalement de l'avantage fiscal dont elles profitent, souvent mal compris des investisseurs à la recherche d'un rendement rapide. Certains dispositifs, dont le Denormandie, ont été mis en place pour les rendre plus attractives financièrement.

Dispositif Denormandie : des SCPI fiscales particulières

Le dispositif Denormandie, lancé en 2019, vise à redynamiser des quartiers anciens nécessitant une rénovation lourde. L'État l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Depuis le 1er janvier 2023, les logements rénovés doivent obligatoirement atteindre au moins la classe E après travaux (puis D à partir de 2025).

Pour un investissement en direct, les réductions d'impôts dépendent de la durée d'engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. Les textes officiels (BOI-IR-RICI-365) précisent que les souscriptions de parts de SCPI éligibles au dispositif sont soumises à un barème différent : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Ceci explique pourquoi Kyaneos Denormandie 4 affiche une réduction d'impôt équivalente à 1,67 % par an sur 9 ans (soit environ 15 % au total), alors que Kyaneos Denormandie 3 bénéficiait auparavant de 2 % par an sous les anciens taux.

Kyaneos Denormandie 4 est un projet qui s'inscrit dans le temps. La collecte, ouverte depuis le 1er septembre 2023, s'est achevée fin 2024 : le patrimoine est désormais constitué et fixé à 11 M€ répartis sur 13 immeubles en France.

Il faut conserver ses parts pendant 12 ans (11 ans de durée de vie de la société et 1 an pour la dissolution), dont 9 ans sont soumis à la défiscalisation. La SCPI est la quatrième édition d'une gamme lancée par Kyaneos Asset Management respectivement en juillet 2020, août 2021 et septembre 2022.

La stratégie repose sur l'acquisition d'immeubles anciens à rénover dans des villes moyennes françaises. Les exemples parlent d'eux-mêmes : à Pamiers, les travaux ont permis de réduire la consommation énergétique de 51 % ; à Arras (avec Kyaneos Denormandie 2), la baisse atteint 78 %. Au quatrième trimestre 2025, la quasi-totalité des travaux de réhabilitation est achevée. Deux chantiers restent en cours : l'immeuble de Nérac et trois logements à Béziers, principal actif de la SCPI (997 m², place Jean Jaurès). À Béziers, des difficultés ont été rencontrées pour la création d'un logement dans les combles, entraînant retard et dépassement de budget. La relocation y débutera au premier trimestre 2026. À Nérac, les mises en location sont attendues pour le deuxième trimestre 2026, sous réserve d'achèvement dans les délais.

Pour consulter les dernières performances et les informations clés de la SCPI, les documents officiels sont disponibles sur le site de Kyaneos AM.

Quels profils pour investir dans Kyaneos Denormandie 4 ?

Kyaneos Denormandie 4 regroupe les avantages d'une SCPI classique : en souscrivant à des parts d'une entreprise à vocation immobilière, l'acheteur investit dans la pierre sans se préoccuper de la gestion des biens. La mutualisation du risque est un atout concret : un impayé sur un des 77 lots du portefeuille pèse très peu sur le rendement global, contrairement à un investissement locatif en direct.

L'approche fiscale de Kyaneos Denormandie 4 s'adresse à un profil précis : il faut conserver ses parts pendant la durée de vie de la société (estimée à 11 ans) et la période de dissolution (1 an), soit 12 ans au total, dont 9 ans de défiscalisation. En investissant en 2023, la fin de l'engagement est fixée à 2034. Néanmoins, les seuils minimaux restent nettement moindres qu'un achat immobilier classique.

Concrètement, comment vais-je gagner de l'argent sur ce projet ?

Prenons l'exemple d'un investisseur qui, en 2023, souscrit à 100 parts avec un engagement de 9 ans, soit un investissement de 100 000 €. Le dispositif Denormandie lui donne droit à une réduction d'impôts de 15 % de la somme investie (barème SCPI), soit 15 000 € répartis sur 9 ans. Entre 2023 et 2031 inclus, il bénéficie de cette déduction annuelle.

En complément de cette réduction d'impôt, la SCPI verse des dividendes au fil de la montée en location de son patrimoine. Au 4e trimestre 2025, l'objectif de Taux de Rendement Interne de 3 % reste la cible visée par Kyaneos Asset Management pour l'ensemble de l'investissement.

Au quatrième trimestre 2025, Kyaneos Denormandie 4 franchit un cap important dans son programme de réhabilitation. Le Taux d'Occupation Financier atteint 51,7 %, en progression de 7,3 points par rapport au trimestre précédent. Cette progression reflète les mises en location progressives du portefeuille, mais la situation reste contrastée selon les actifs. À Béziers, principal immeuble de la SCPI (997 m², place Jean Jaurès), des difficultés ont été rencontrées pour la création d'un logement dans les combles : retard de chantier et dépassement de budget, avec un impact non négligeable sur le rendement de l'immeuble. La relocation ne débutera qu'au premier trimestre 2026. À Nérac, les relocations sont prévues au deuxième trimestre 2026. Kyaneos AM précise que le tableau complet des économies d'énergie et de réduction des émissions de GES sera présenté dans le BT T2 2026.

Le patrimoine reste stable à 13 immeubles, 77 lots et 5 068 m², répartis sur 9 départements. La capitalisation s'établit à 11 M€, sans aucune dette au bilan (ratio d'endettement : 0 %), et la SCPI compte 182 associés. Un dividende brut de 4,00 €/part (2,80 € net) a été versé au T4 2025, niveau le plus élevé de l'année, avec une part croissante de revenus récurrents (79,57 % au T4 contre 0 % au T1). Sur l'ensemble de l'exercice 2025, la Performance Globale Annuelle (PGA) ressort à 1,33 %, le prix de souscription restant stable à 1 000 €, avec une valeur de reconstitution de 941,87 € au 30/06/2025.

Les promesses de Kyaneos Denormandie 4 vont au-delà d'un simple investissement fiscal. La démarche de Kyaneos Asset Management promeut des valeurs d'éthique et d'écologie en France : le dispositif Denormandie vise la revitalisation de quartiers anciens accessibles financièrement aux locataires, avec des plafonds de ressources pour ces derniers. Kyaneos Denormandie 4 se concentre sur un public dont les revenus sont proches de la médiane nationale, dans des quartiers populaires et demandés.

La rénovation des biens respecte des conditions strictes de performance énergétique et de développement durable. Lors des travaux, la priorité est donnée aux artisans se trouvant à moins de 50 km du site, ou à défaut aux entreprises françaises ou européennes. Un suivi de la satisfaction des locataires et du bien-être de la main-d'œuvre fait partie des engagements centraux de la société de gestion.

Avec un TOF qui passe de 44,4 % à 51,7 % au T4 2025, la trajectoire progresse. Mais le rythme de la montée en puissance dépend directement des deux chantiers encore en cours : Béziers (relocation T1 2026) et Nérac (relocation T2 2026). Une fois ces deux immeubles pleinement loués, la part de revenus récurrents devrait continuer à croître et les dividendes à augmenter, rapprochant la SCPI de son objectif de TRI à 3 %.

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale qui répondra avant tout à ceux qui ont une fiscalité élevée à optimiser sur le long terme. Elle est commercialisée chez Louve Invest.

Quelques conseils pour éviter les écueils

Comme toutes les SCPI fiscales, l'engagement est long : 12 ans, dont 9 ans de défiscalisation. Céder ses parts avant la fin de l'engagement initial peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des pénalités. Ce n'est pas un placement à court terme.

L'investissement n'est jamais garanti : le marché immobilier et les loyers peuvent évoluer, à la hausse comme à la baisse. Cela dit, dans une SCPI fiscale, la réduction d'impôts représente une part significative du retour sur investissement, ce qui amortit une partie du risque locatif.

Le TOF à 51,7 % au T4 2025, bien qu'en nette progression, reste en dessous des standards d'une SCPI de rendement mature. La montée en régime locatif est prévue en 2026 : c'est un risque d'exécution à surveiller.

Optimiser son investissement en SCPI avec Louve Invest

Passer par Louve Invest pour investir dans Kyaneos Denormandie 4 présente un avantage concret : un cashback sur l'investissement, qui vient s'ajouter au retour global. La plateforme met également à disposition des conseillers spécialisés qui peuvent vous aider à évaluer si cette SCPI fiscale correspond à votre situation personnelle, notamment votre tranche marginale d'imposition et votre horizon d'investissement.

Kyaneos Denormandie 4 est fermée aux souscriptions depuis fin 2024. Si vous souhaitez souscrire à une SCPI fiscale Denormandie, la gamme continue avec Kyaneos Denormandie 5, actuellement disponible sur Louve Invest.