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Les essentiels à retenir :
- Pour une fois n'est pas coutume nous allons commencer par la pratique sur l'imposition SCPI avant d'aborder la théorie ! Directement dans le vif du sujet, suivez notre guide pour faire votre déclaration des revenus SCPI.
- Puis nous pousserons l'expertise. D'abord, nous décortiquerons l'imposition selon la répartition géographique à l'étranger de la SCPI, les SCPI Européennes ont en effet une fiscalité avantageuse. Puis nous verrons l'imposition SCPI appliquée sur les plus-values immobilières.
- Nous détaillerons un cas concret sur un Taux Marginale d'Imposition de 30%, avec une simulation sur un achat en direct, et une autre sur un achat SCPI à crédit.
Les parts de SCPI sont considérées comme transparentes fiscalement. L’investisseur est donc imposé comme s’il détenait des actifs immobiliers classiques.
Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2% pour des SCPI françaises.
Nous verrons aussi comment l'imposition en SCPI fonctionne pour des SCPI étrangères.
Ce guide vous accompagne dans le remplissage de votre déclaration fiscale pour vos revenus de SCPI.
Les cas traités sont :
- Pour les personnes physiques :
- Régime réel (avec cas crédit)
- Régime micro-foncier
- Cas de l’IFI
- Nous ne traitons pas le cas personne morale, nous vous conseillons de vous tourner vers votre comptable si vous avez souscrit via une personne morale.
Dans tous les cas vous aurez besoin de :
- Imprimé Fiscal Unique (IFU) de chaque SCPI, fourni par la société de gestion (Formulaire N°2561).
- Accès à votre espace personnel sur impots.gouv.fr
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
L'un des grands avantages du régime réel est de pouvoir déduire vos charges réelles de vos revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement votre base imposable. Voici les principales charges déductibles.
Si le total de ces charges dépasse vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier, déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Étape 0 : Déclaration en ligne
1- Connexion : Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
2- Renseignements personnels : Complétez vos informations personnelles.
3- Choix des formulaires :
- Cliquez sur "Déclarations ANNEXES" et sélectionnez les formulaires nécessaires
- Formulaires à sélectionner :
- 2044 : Déclaration des revenus fonciers
- 2047 : Déclaration des revenus de source étrangère (si revenus de source étrangère sur vos SCPI)
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Nous vous recommandons de commencer directement par le formulaire 2044 auquel vous pouvez accéder via le menu de gauche. Certains champs de la déclaration de revenus (formulaire 2042) se rempliront en effet automatiquement après remplissage des formulaires 2044 et 2047, il est donc plus efficace de le faire dans cet ordre.
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Étape 1 : Formulaire 2044
Vous allez d’abord devoir choisir le nombre de sociétés dont vous allez déclarer des revenus.
Ce chiffre va automatiquement créer les Immeubles à déclarer pour la suite. La règle standard est une SCPI = un Immeuble mais attention, certaines SCPI vont séparer leurs revenus selon le pays d’origine et créer un Immeuble pour chaque pays, d’autres vont les agréger en un seul Immeuble.
Par exemple, si la SCPI A sépare les revenus pour le formulaire 2044 par pays, et qu’elle investit dans 3 pays, et que la SCPI B regroupe tous les revenus pour le formulaire 2044, vous devrez indiquer 4 (3 pour la SCPI A et 1 pour la SCPI B) dans cette case.
1- Cadre 110 : Remplissez une ligne par Immeuble en indiquant le nom de chaque SCPI, ou la combinaison “<SCPI> <Pays>” si la SCPI sépare par pays.
2- Lignes 111 à 114 (pour chaque Immeuble) :
- Ligne 111 : Revenus bruts : Reportez le montant total des revenus fonciers bruts de la SCPI (y compris de source étrangère).
- Ligne 112 : Frais et charges (sauf intérêts d'emprunt) : Indiquez le montant total des frais et charges déductibles de la SCPI.
- Ligne 113 : Intérêts d'emprunt : Indiquez le montant des intérêts d’emprunt de la SCPI.
- Ligne 114 : Bénéfice (+) ou déficit (-) : Le résultat se calcule automatiquement.
- Rubrique 410 : sautez cette étape sauf si vous avez investi à crédit.
Dans le cas d’un investissement à crédit :
- Ligne 113 : Intérêts d'emprunt : ajoutez au montant indiqué par la SCPI la quote-part des intérêts d'emprunt déductible, calculée au prorata des revenus imposables en France. Ce prorata est généralement donné par la SCPI.
- Rubrique 410 : Si vous avez investi à crédit, indiquez le nom de la SCPI, l'organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts payés.
Étape 2 (si vos SCPI investissent à l’étranger) : Formulaire 2047
Accédez au formulaire par le même menu de gauche que pour le formulaire 2044 et sélectionnez les revenus à déclarer via le formulaire.
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Dans tous les cas vous devrez cocher l’option “Des revenus fonciers imposables en France”.
Ensuite, selon vos SCPI vous devrez sélectionner soit “Des revenus imposables ouvrant droit à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français”, soit “Des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif”, soit les deux.
1- Rubrique 4 :
Indiquez pour chaque pays d'origine des revenus fonciers (hors France), l'adresse des immeubles et le montant des revenus imposables en France. Pour l’adresse vous pouvez indiquer la combinaison “<SCPI> <Pays>”
2- Rubrique 6 :
Rubrique pour les SCPI investissant dans des pays dont les revenus de source étrangère ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français (cas de l'Allemagne et de l'Espagne par exemple).
Indiquez le montant des revenus après imputation des charges, sans déduire l'impôt payé à l'étranger.
3- Rubrique 8 :
Rubrique pour les SCPI investissant dans des pays dont les revenus sont exonérés mais entrent dans le calcul du taux effectif (par exemple Pays-Bas, Irlande).
Indiquez le montant des revenus après déduction de l'impôt payé à l'étranger.
Étape 3 : Formulaire 2042
1- Rubrique 2 :
Vous pouvez avoir à valider des montants notamment sur les cases 2TR, 2TS, 2CG, 2BH, 2CK. Ils sont normalement pré-remplis par la société de gestion.
2- Rubrique 4 :
- Case 4BA : Normalement pré-rempli. Reportez le montant des revenus fonciers imposables (ligne 115 du formulaire 2044).
- Case 4BL : Normalement pré-rempli. Reportez le montant des revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt (total des montants de la rubrique 6 du formulaire 2047).
- Case 4EA : Reportez le montant indiqué dans l’IFU.
3- Rubrique 8 :
- Case 8TI : Normalement pré-rempli. Sinon, reportez le montant total des revenus exonérés (total de la rubrique 8 du 2047 si vos SCPI ont choisi cette méthode déclarative et non la déclaration via la case 4EA, voir le point 3 de l'étape 2 pour plus de détails).
- Case 8TK : Normalement pré-rempli. Sinon, reportez le montant total des revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français (total de la rubrique 6 du 2047).
Cas particulier : Investissement à crédit
Si vous avez investi à crédit, vous devez déduire des montants reportés en cases 4EA, 8TI et 8TK du formulaire 2042-C, la quote-part des intérêts d'emprunt relatifs aux revenus de source étrangère.
Tableau récapitulatif pour la déclaration des revenus de SCPI au régime réel
Le régime micro-foncier est un régime simplifié de déclaration des revenus fonciers.
Vous n'avez pas besoin de remplir la déclaration 2044 (déclaration des revenus fonciers) mais seulement la déclaration 2042 (déclaration de revenus) et potentiellement la 2047 si vos SCPI investissent à l’étranger.
Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur le montant des recettes brutes pour tenir compte des charges. Le revenu net imposable est donc égal à 70 % des recettes brutes.
Étape 0 : Déclaration en ligne :
Même étape que pour le régime réel, sauf que vous n’avez pas à sélectionner le formulaire 2044.
Étape 1 (si vos SCPI investissent à l’étranger) : Formulaire 2047
Même étape que pour le régime réel, renseignez les valeurs correspondantes à la déclaration du régime micro-foncier.
Étape 2 : Formulaire 2042
1- Rubrique 2 :
Vous pouvez avoir à valider des montants notamment sur les cases 2TR, 2TS, 2CG, 2BH, 2CK. Ils sont normalement pré-remplis.
2- Rubrique 4 :
- Case 4BE : Reportez les montants indiqués par les IFU.
- Case 4BK : Reportez les montants indiqués par les IFU.
- Case 4EB : Reportez les montants indiqués par les IFU.
3- Rubrique 8 :
- Case 8TI : Normalement pré-rempli. Sinon, reportez le montant total des revenus exonérés (total de la rubrique 8 du 2047).
- Case 8TK : Normalement pré-rempli. Sinon, reportez le montant total des revenus ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français (total de la rubrique 6 du 2047).
Tableau récapitulatif pour la déclaration des revenus de SCPI au régime micro-foncier
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L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique dès lors que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Si vous détenez des parts de SCPI, elles entrent dans cette assiette — mais pas en totalité.
Seule la fraction représentative des actifs immobiliers taxables est retenue, et non la valeur brute de vos parts. Concrètement, chaque société de gestion vous communique chaque année dans votre IFU un pourcentage ou une valeur "spécial IFI" à déclarer. C'est ce chiffre que vous reportez, sans calcul supplémentaire de votre part.
Conseil de Clément : Si vous détenez vos parts en nue-propriété, vous êtes exonéré d'IFI sur ces parts. C'est l'usufruitier qui assume la totalité de l'imposition.
Où déclarer dans le formulaire :
Le guide pour faire sa déclaration d'impôt en 2026
Victor, conseiller chez Louve Invest, vous présente au début de cette vidéo comment faire votre déclaration d'impôts 2024 pas à pas.
À la fin de la vidéo (timing 24:35), il vous présente notre tout nouvel outil qui vous permet de faire votre déclaration en quelques clics en analysant vos IFU (Imprimés Fiscaux Uniques).
L’IA de Louve Invest pour accélérer sa déclaration
Louve Invest a mis au point un nouvel outil IA d'aide à la déclaration des impôts des SCPI.
Nous avons un outil qui marche déjà pour plus de 45 sociétés de gestion, soit une cinquantaine de SCPI (et nous continuons de l'améliorer). Cet outil gratuit est disponible directement sur notre App Louve Invest.
L'outil fonctionne via de l'IA générative et utilise notamment les derniers modèles dits "LLM" pour extraire, organiser et redonner les tableaux complets pour les déclarations sur les revenus N°2044 et N°2047.
Conseil de Clément : Un fil de discussion sur notre espace communautaire a été mis en place pour échanger sur cet outil et surtout pour toute demande d'ajout de nouvelles SCPI.
Le régime micro-foncier
Il est possible d’opter pour ce régime si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € annuellement pour des actifs immobiliers détenus en direct.
En outre, le revenu imposable bénéficie d’un abattement de 30%.
Le détenteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier si trois conditions sont remplies:
- Plafond de revenus fonciers :
- Les revenus fonciers bruts annuels de votre foyer fiscal ne doivent pas dépasser 15 000 €. Il s'agit du total des loyers perçus, charges non comprises.
- Détention directe des biens :
- Vous devez percevoir des revenus fonciers directement, c'est-à-dire par la location d'immeubles que vous possédez en propre.
- Si vos revenus fonciers proviennent uniquement de parts de SCPI, le régime micro-foncier ne s'applique pas.
- Type de location :
- Les biens immobiliers doivent être loués non meublés (location nue).
- Les biens ne doivent pas être soumis à certains régimes fiscaux spécifiques comme le Robien, Périssol, Borloo, Malraux, etc.
Plus de détails sont indiqués sur le site du gouvernement.
Conseil de Clément : Les investisseurs qui perçoivent uniquement des revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime micro-foncier. Néanmoins, ils peuvent être dispensés de déposer une 2044 et remplir directement une 2042.
Le régime réel
Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel est automatique. Toutefois, vous pouvez choisir ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Cette option étant irrévocable pendant trois ans.
Le régime réel est avantageux si vous avez acheté des parts de SCPI avec un crédit immobilier et que le montant des intérêts d'emprunt est supérieur à l'abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.
S’il y a bénéfice, celui-ci est soumis aux prélèvements sociaux et imposé à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
S’il y a déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10 700 €, puis reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il n’est pas totalement absorbé.
L’imposition des revenus fonciers issus d’un parc immobilier situé à l’étranger suit ses règles propres. En effet, la France a signé des conventions fiscales pour éviter des doubles-impositions superfétatoires.
Ainsi, les revenus fonciers des SCPI sont imposés dans le pays où est situé l’immeuble. Ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France. Par exemple :
- 15,825 % en Allemagne
- 21% en Belgique
Principe d'imposition
Si vous cédez des parts de SCPI, les bénéfices seront soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Néanmoins, sachant que les SCPI sont fiscalement transparentes, l’imposition s’effectue au niveau des porteurs de part.
En cas de cession de parts, la règle est claire : l’investisseur est soumis à l’impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans, et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 ans de détention. Au-delà de ces durées, il y a exonération totale !
Néanmoins, la plus-value nette est obtenue après l’application de l’abattement pour durée de détention. Dès lors, la valeur résiduelle est imposée à 19% majoré de 17,2% de prélèvements sociaux, sachant que toute cession inférieure à 15 000 € ne bénéficiera pas d’exonération.
L’établissement de la déclaration est confiée au notaire de la société de gestion pour le compte des porteurs de parts.
Les abattements pour durée de détention : comment ça marche ?
L'exonération totale ne s'obtient pas du jour au lendemain. Entre la 6ème et la 30ème année de détention, des abattements progressifs s'appliquent et réduisent chaque année un peu plus la facture fiscale. Concrètement, plus vous attendez avant de revendre vos parts, moins vous payez.
Conseil de Clément : Une surtaxe s'applique si la plus-value dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. C'est un point souvent oublié mais à anticiper pour les investisseurs qui détiennent un portefeuille SCPI important.
Un couple marié avec 3 parts fiscales (2 enfants) perçoit 91 000 € de salaires nets après abattement. Il a un TMI de 30%. Le couple investit 100 000 € dans plusieurs SCPI dont Pierval Santé, Eurovalys et Iroko Zen. Calculons maintenant l'imposition sur Pierval Santé. La SCPI Pierval Santé affiche un taux de distribution de 4,06% en 2025. Les prélèvements sociaux sont de 17,2%.
Achat en cash de SCPI
Investissement à crédit sur 15 ans de SCPI
Louve Invest permet d'investir à crédit (via des partenaires que l'on peut avoir) ou sinon au comptant. On vous parle justement des solutions de financement et comment investir en SCPI à crédit sur cet autre article.
Les sociétés civiles de placement immobilier font l’objet d’une déclaration spécifique : la 2044, au titre des revenus fonciers. En règle générale, les sociétés de gestion facilitent la tâche des investisseurs en leur mettant à disposition une synthèse de l’ensemble des éléments à reporter.
Globalement, vous n’avez plus qu’à recopier les chiffres correspondants dans la case prévue à cet effet. Comme vu en supra, les investisseurs qui ont souscrit via un emprunt, doivent scrupuleusement retirer les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.
Pour les détenteurs de SCPI internationales, il s’agira d’une retenue à la source sur les loyers nets perçus, prélevée par l’Etat du pays où est situé l’immeuble. Ces revenus étrangers doivent faire l’objet d’une déclaration 2047 pour être intégrés dans le revenu global. Il s’agit ici de reporter les informations communiquées par la société de gestion dans les cases correspondantes de sa déclaration.
Il existe 2 systèmes
- le crédit d’impôt (Allemagne)
- l’exonération avec calcul du taux effectif (Pays-Bas).
Chacun de ces deux systèmes est avantageux pour l’investisseur Français.
Prêt à diversifier votre portefeuille d'investissement ?
Louve Invest vous permet d'investir en immobilier locatif à partir de seulement 100€, grâce à l'achat de parts de SCPI. Non seulement cela vous permet de diversifier votre portefeuille, mais vous bénéficiez également d'un cashback sur le montant investi pour chacune de vos transactions.
