Fiscalité

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?

Comment fonctionne l'imposition en SCPI ? Pour les SCPI françaises et étrangères, la fiscalité des revenus locatifs et plus values immobilières. Simulation

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?
Louve Team

October 24, 2022

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?
  • Dans un premier temps, nous décortiquerons l'imposition selon la géographie de la SCPI. C'est à dire s'il s'agit d'une SCPI française ou d'une SCPI Européenne.
  • Nous montrerons ensuite quelle est l'imposition appliquée sur les plus-values immobilières.
  • Nous appliquerons la "théorie" sur un cas concret.
  • Puis nous finirons sur des explications sur la déclaration de revenus.

Comparatif frais SCPI investir

Les parts de SCPI sont considérées comme transparentes fiscalement. L’investisseur est donc imposé comme s’il détenait des actifs immobiliers classiques.

Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2% pour des SCPI françaises.

Nous verrons aussi comment l'imposition en SCPI fonctionne pour des SCPI étrangères.

Quelle est l’imposition des SCPI françaises ?

Le régime micro-foncier

Il est possible d’opter pour ce régime si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € annuellement pour des actifs immobiliers détenus en direct.

En outre, le revenu imposable bénéficie d’un abattement de 30%.

Le détenteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier si et seulement si:

  • il perçoit des revenus fonciers via une location nue par ailleurs
  • ses revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15 000 € 
  • ce sont des parts de SCPI de rendement et non des SCPI fiscales de type Malraux ou Pinel.

Plus de détails sont indiqués sur le site du gouvernement.

Bon à savoir : les investisseurs qui perçoivent uniquement des revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du dispositif du micro-foncier. Néanmoins, ils peuvent être dispensés de déposer une 2044 et remplir directement une 2042.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel est automatique. Toutefois, vous pouvez choisir ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Cette option étant irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel est avantageux si vous avez acheté des parts de SCPI avec un crédit immobilier et que le montant des intérêts d'emprunt est supérieur à l'abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

S’il y a bénéfice, celui-ci est soumis aux prélèvements sociaux et imposé à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (TMI).

S’il y a déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10 700 €, puis reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il n’est pas totalement absorbé.

Imposition SCPI françaises
Bon à savoir : la société de gestion ne s’occupe pas des emprunts contractés par les investisseurs. Les intérêts doivent donc être logiquement déduits par le détenteur de parts de ses revenus fonciers. 

Bonne nouvelle: la société de gestion de la SCPI se charge de vous fournir les éléments à déclarer sur la 2044. Tout est fait en amont !

Comment fonctionne l'imposition des SCPI européennes ?

L’imposition des revenus fonciers issus d’un parc immobilier situé à l’étranger suit ses règles propres. En effet, la France a signé des conventions fiscales pour éviter des doubles-impositions superfétatoires.

Ainsi, les revenus fonciers des SCPI sont imposés dans le pays où est situé l’immeuble. Ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France. Par exemple:

  • 15,825 % en Allemagne
  • 21% en Belgique 

Cerise sur le gâteau: les revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (actuellement de 17,2%). Vous l’aurez deviné, en investissant dans une SCPI Européenne, l’associé est souvent gagnant, fiscalement parlant, surtout quand votre TMI est supérieur ou égale à 30%.

Imposition SCPI Européennes

Imposition SCPI et imposition sur la plue-value immobilière

Si vous cédez des parts de SCPI, les bénéfices seront soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Néanmoins, sachant que les SCPI sont fiscalement transparentes, l’imposition s’effectue au niveau des porteurs de part.

En cas de cession de parts, la règle est claire: l’investisseur est soumis à l’impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans, et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 ans de détention. Au-delà de ces durées, il y a exonération totale !

Néanmoins, la plus-value nette est obtenue après l’application de l’abattement pour durée de détention. Dès lors, la valeur résiduelle est imposée à 19% majoré de 17,2% de prélèvements sociaux, sachant que toute cession inférieure à 15 000 € ne bénéficiera pas d’exonération.

L’établissement de la déclaration est confiée au notaire de la société de gestion pour le compte des porteurs de parts.

Imposition immobilière : la plus-value

Simulation d'achat de SCPI avec imposition à 30%

Un couple marié avec 3 parts fiscales (2 enfants) perçoit 91 000 € de salaires nets après abattement. Il a un TMI de 30%. Le couple investit 100 000 € dans plusieurs SCPI dont Pierval Santé, Eurovalys et Corum Origin. Calculons maintenant l'imposition sur Pierval Santé. La SCPI Pierval a un rendement de +4,5% par an. Les prélèvements sociaux sont de 17,2%. 

Achat en cash de SCPI

Calcul de l’impact fiscal de l’investissement :

La SCPI possède 70% de ses parts à l'étranger et 30% de ses parts en France. Ainsi, il faut retirer l'imposition que l'épargnant va payer en France sur les 30% du parc immobilier. Le reste de l'imposition (étrangère) est déjà prélevé à la source, donc les 70% sont net d'imposition.

100 000 € * 4,5% = 4 500 € de gain annuel

4 500 € x (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) x 30% de parts françaises = 637,2 € d'imposition en France soit 3 862,8€ de gain net par an

Investissement à crédit sur 15 ans de SCPI

intérêt d’emprunt annuel = 4 300 €

Calcul de l’impact fiscal = (4 500 – 4 300) x (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) x 30% de parts françaises = 28,32€ d'imposition française.

Louve Invest permet d'investir à crédit (via des partenaires que l'on peut avoir) ou sinon au comptant. On vous parle justement des solutions de financement et comment investir en SCPI à crédit sur cet autre article.


Imposition SCPI : comment déclarer les revenus ? 

Les sociétés civiles de placement immobilier font l’objet d’une déclaration spécifique: la 2044, au titre des revenus fonciers. En règle générale, les sociétés de gestion facilitent la tâche des investisseurs en leur mettant à disposition une synthèse de l’ensemble des éléments à reporter. 

Globalement, vous n’avez plus qu’à recopier les chiffres correspondants dans la case prévue à cet effet.  Comme vu en supra, les investisseurs qui ont souscrit via un emprunt, doivent scrupuleusement retirer les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.

Pour les détenteurs de SCPI internationales, il s’agira d’une retenue à la source sur les loyers nets perçus, prélevée par l’Etat du pays où est situé l’immeuble. Ces revenus étrangers doivent faire l’objet d’une déclaration 2047 pour être intégrés dans le revenu global. Il s’agit ici de reporter les informations communiquées par la société de gestion dans les cases correspondantes de sa déclaration.

Il existe 2 systèmes

  • le crédit d’impôt (Allemagne)
  • l’exonération avec calcul du taux effectif (Pays-Bas).

Chacun de ces deux systèmes est avantageux pour l’investisseur Français.

Bon à savoir: certaines SCPI génèrent des revenus financiers qui correspondent à des intérêts générés par des placements temporaires et des revenus générés par des OPCI. Ces revenus financiers sont imposés à la flat tax de 30%.

Un bref récapitulatif sur l'imposition SCPI

Récapitulatif Imposition SCPI

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