Fiscalité

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?

Comment fonctionne l'imposition en SCPI ? Pour les SCPI françaises et étrangères, la fiscalité des revenus locatifs et plus values immobilières. Simulation

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?
Bertrand Dubourg

May 3, 2022

Imposition des SCPI : comment cela fonctionne ?


Les parts de SCPI sont considérées comme transparentes fiscalement. L’investisseur est donc imposé comme s’il détenait des actifs immobiliers classiques. Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2% pour des SCPI françaises. Comment l'imposition en SCPI fonctionne pour des SCPI étrangères ?

Quelle est l’imposition sur les dividendes en SCPI françaises ?

Le régime micro-foncier

Il est possible d’opter pour ce régime si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € annuellement pour des actifs immobiliers détenus en direct.

En outre, le revenu imposable bénéficie d’un abattement de 30%.

Le détenteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier si et seulement si:

  • il perçoit des revenus fonciers via une location nue par ailleurs
  • ses revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € 
  • ce sont des parts de  SCPI de rendement et non des SCPI fiscales de type Malraux ou Pinel.

Plus de détails sont indiqués sur le site du gouvernement.

Bon à savoir : les investisseurs qui perçoivent uniquement des revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du dispositif du micro-foncier. Néanmoins, ils peuvent être dispensés de déposer une 2044 et remplir directement une 2042.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 €, le régime réel est automatique. Toutefois, vous pouvez choisir ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 €. Cette option étant irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel est avantageux si vous avez acheté des parts de SCPI avec un crédit immobilier et que le montant des intérêts d'emprunt est supérieur à l'abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

S’il y a bénéfice, celui-ci  est soumis aux prélèvements sociaux et imposé à hauteur de votre tranche marginale d'imposition (tmi).

S’il y a déficit, celui-ci peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10.700 €, puis reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes,  s’il n’est pas totalement absorbé..

Bon à savoir: la société de gestion ne s’occupe pas des emprunts contractés par les investisseurs. Les intérêts doivent donc être logiquement déduits par le détenteur de parts de ses revenus fonciers. 

Bonne nouvelle: la société de gestion de la SCPI se charge de vous fournir les éléments à déclarer sur la 2044. Tout est fait en amont !

Comment fonctionne l'imposition en SCPI européennes ?

L’imposition des revenus fonciers issus d’un parc immobilier situé à l’étranger suit des règles propres. En effet, la France a signé des conventions fiscales pour éviter des doubles-impositions superfétatoires..

Ainsi, les revenus fonciers des SCPI sont imposés dans le pays où est situé l’immeuble. Ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France. Par exemple:

  • 15,825 % en Allemagne
  • 21% en Belgique 

Cerise sur le gâteau: les revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (actuellement de 17,2%). Vous l’aurez deviné, en investissant dans des SCPI Européennes, l’associé est souvent gagnant, fiscalement parlant, surtout quand votre tmi est supérieur ou égale à 30%.

Quelle est l’imposition sur la plue-value immobilière ? 

Si vous cédez des parts de SCPI, les bénéfices seront soumises à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Néanmoins, sachant que les SCPI sont fiscalement transparentes, l’imposition s’effectue au niveau des porteurs de part selon les règles suivantes :

En cas de cession de parts

La règle est claire: l’investisseur est soumis à l’impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans, et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 ans de détention. Au-delà de ces durées, il y a exonération totale !

Néanmoins, la plus-value nette est obtenue après l’application de l’abattement pour durée de détention. Dès lors, la valeur résiduelle est imposée à 19% majoré de 17,2% de prélèvements sociaux, sachant que toute cession inférieure à 15 000 euros ne bénéficiera pas d’exonération.

L’établissement de la déclaration est confiée au notaire de la société de gestion pour le compte des porteurs de parts.

Simulation d'achat de SCPI avec imposition à 30% 

Un couple marié avec 3 parts fiscales (2 enfants) perçoit 91 000 € de salaires nets après abattement. Il a un TMI de 30%. Le couple investit 100 000 € plusieurs SCPI dont Pierval Santé, Eurovalys et Corum Origin. Calculons maintenant l'imposition sur Pierval Santé. La SCPI Pierval a un rendement de +4,5%./ an. Les prélèvements sociaux sont de 17,2%. 

Achat en cash de SCPI

Calcul de l’impact fiscal de l’investissement :

La SCPI possède 70% de ses parts à l'étranger et 30% de ses parts en France. Ainsi, il faut retirer l'imposition que l'épargnant va payer en France sur les 30% du parc immobilier. Le reste de l'imposition (étrangère) est déjà prélevé à la source, donc les 70% sont net d'imposition.

100 000€ * 4,5% = 4500€ de gain annuel

4500 € x (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) x 30% de parts françaises = 637,2 € d'imposition en France soit 3862,8€ de gain net par an

Investissement à crédit sur 15 ans de SCPI

intérêt d’emprunt annuel = 4300 €

Calcul de l’impact fiscal = (4500 – 4300) x (30% de TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) x 30% de parts françaises = 28,32€ d'imposition française.

Louve Invest permet d'investir à crédit (via des partenaires que l'on peut avoir) ou sinon au comptant. On parle justement des solutions de financement à crédit ici.

Comment déclarer les revenus en SCPI ? 

Les sociétés civiles de placement immobilier font l’objet d’une déclaration spécifique: la 2044, au titre des revenus fonciers. En règle générale, les sociétés de gestion facilitent la tâche des investisseurs en leur mettant à disposition une synthèse de l’ensemble des éléments à reporter. 

Globalement, vous n’avez plus qu’à recopier les chiffres correspondants dans la case prévue à cet effet.  Comme vu en supra, les investisseurs qui ont souscrit via un emprunt, doivent scrupuleusement retirer les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.

Pour les détenteurs de SCPI internationales, il s’agira d’une retenue à la source sur les loyers nets perçus, prélevée par l’Etat du pays où est situé l’immeuble. Ces revenus étrangers doivent faire l’objet d’une déclaration 2047 pour être intégrés dans le revenu global. Il s’agit ici de reporter les informations communiquées par la société de gestion dans les cases correspondantes de sa déclaration.

Il existe 2 systèmes

  • le crédit d’impôt (Allemagne)
  • l’exonération avec calcul du taux effectif (Pays-Bas).

Chacun de ces deux systèmes est avantageux pour l’investisseur Français.

Bon à savoir: certaines SCPI génèrent des revenus financiers qui correspondent à des intérêts générés par des placements temporaires et des revenus générés par des OPCI. Ces revenus financiers sont imposés à la flat tax de 30%.


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