Meilleures SCPI 2026 : TOP 15 des rendements, focus des 3 premières

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Cette année, la performance globale (PGA) met en avant de nouveaux leaders.

‍Wemo One prend la première place avec 15,27 %, devant Sofidynamic (14,04 %) et Reason (13,90 %). Juste derrière, Iroko Atlas confirme sa solidité (9,41 %), suivi par MomenTime (9,25 %) puis Comète (9,00 %).

Ce classement est d’autant plus intéressant qu’il ne se limite pas au taux de distribution : le PGA mesure la performance globale de l’année. Autrement dit, une SCPI peut bien se classer même si son TD est plus modéré, parce qu’une partie de la performance peut venir d’autres composantes. Et quand on compare d’une année sur l’autre, on voit aussi des évolutions marquées : Sofidynamic progresse fortement (de 9,52 % en 2024 à 14,04 % en 2025), tandis que Comète recule (de 11,18 % à 9,00 %). À l’inverse, Upêka et Transitions Europe progressent plus modestement, respectivement de 7,96 % à 8,71 % et de 8,25 % à 8,60 %.

Derrière le top 5, on retrouve un groupe très homogène au-dessus de 8,5 %, avec EDR Europa (8,75 %), Upêka (8,71 %), Transitions Europe (8,60 %), Darwin RE01 (8,54 %) et Optimale (8,50 %). Le reste du classement reste très proche : Epsicap Nano (8,27 %), Cœur d’Europe (8,25 %), Elevation Tertiom (8,25 %) et Log In (8,21 %).

Enfin, la tendance de fond ne bouge pas : les SCPI diversifiées dominent largement ce top 10.

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En 2025, le classement du taux de distribution (TD) est clairement rebattu, et ce sont surtout de toutes jeunes SCPI qui s’installent en tête. Wemo One conserve la première place avec un TD 2025 de 15,27 %, devant Reason (12,90 %) et Iroko Atlas (9,41 %).

Ce top 10 illustre aussi un phénomène fréquent sur les SCPI récentes : l’effet relutif lié à la collecte et au délai de jouissance. Quand une SCPI collecte fortement, une partie des nouvelles parts n’entre pas immédiatement en jouissance et ne perçoit donc pas de dividendes. Les revenus distribués peuvent alors se répartir sur un nombre plus réduit de parts en jouissance, ce qui booste mécaniquement le TD au démarrage. C’est souvent un bon signal de lancement, mais à interpréter avec recul : cet effet n’est pas forcément durable une fois la SCPI arrivée à maturité.

Derrière le podium, on retrouve un peloton dense de SCPI au-delà de 8 %, avec MomenTime (9,25 %), Sofidynamic (9,04 %), Comète (9,00 %), EDR Europa (8,75 %), Elevation Tertiom (8,25 %) et Mistral Sélection (8,07 %), tandis que CORUM USA ferme ce top 10 avec 7,70 %.

Côté objectifs long terme, plusieurs véhicules affichent des TRI cibles entre 6 % et 7 %, avec un point haut notable pour Elevation Tertiom, qui annonce un TRI cible de 9 % sur 10 ans. Et comme pour le PGA, la tendance de fond se confirme : les SCPI diversifiées dominent largement le classement, puisqu’on retrouve ici une majorité de stratégies multi-actifs.

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TOP 3 par TD

En 2025, le top 3 des taux de distribution est complètement rebattu :  Wemo One dépasse 15% et Reason 12%, soit bien au-dessus des meilleurs niveaux observés en 2024 (Comète à 11,18%). Cette dynamique est aussi cohérente avec ce qu’on observe sur les SCPI les plus récentes, où l’effet relutif peut fortement tirer le TD vers le haut.

Concrètement, une SCPI en phase de lancement collecte souvent beaucoup… mais les nouvelles parts ne touchent pas les loyers immédiatement à cause du délai de jouissance (quelques mois). Pendant une partie de l’année, il y a donc plus d’argent qui entre que de parts réellement “en service” à rémunérer. Les revenus sont alors répartis sur un nombre plus faible de parts en jouissance, ce qui peut augmenter mécaniquement la performance observée sur l’année, surtout au début. Dit autrement, ce n’est pas forcément que les immeubles “rapportent énormément” d’un coup : c’est aussi que la SCPI est dans une phase où tout le monde n’est pas encore payé en même temps.

À l’inverse, le podium 2024, composé de Comète, Osmo Énergie et Mistral Sélection , disparaît du TOP 3, preuve que la hiérarchie peut évoluer très vite d’une année sur l’autre.

Les 3 SCPI les plus performantes en 2025 affichent un TD moyen de 12,53%, contre 9,70% pour le TOP 3 de 2024, soit près de 3 points supplémentaires. Une évolution marquante qui confirme que l’écart continue de se creuser entre les SCPI capables de maintenir (ou d’améliorer) des niveaux de distribution très élevés, et celles qui restent plus pénalisées par le contexte.

Nouveau classement des meilleures SCPI, selon TD 2025 :

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.

Ancien classement des meilleures SCPI, selon TD 2024 :

TOP 3 par PGA

Le classement par PGA 2025 met, lui aussi, en avant un trio de tête très récent : Wemo One, Sofidynamic et Reason s’installent directement sur le podium avec des PGA élevés (15,27 %, 14,04 % et 13,90 %).

Le fait que certaines SCPI aient un PGA identique à leur TD s’explique simplement : cela signifie que, sur l’année, la performance provient uniquement (ou quasi uniquement) de la distribution, sans variation significative du prix de part prise en compte dans le calcul. C’est typiquement le cas de Wemo One, dont le PGA 2025 (15,27 %) est égal à son TD 2025 (15,27 %) : la performance mesurée vient donc essentiellement des revenus distribués.

Côté objectifs long terme, les TRI cibles annoncés sont de 7,50 % sur 8 ans pour Wemo One, 7 % sur 5 ans pour Sofidynamic et 7 % sur 8 ans pour Reason.

Nouveau classement des meilleures SCPI, selon PGA 2025 :

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.

Ancien classement des meilleures SCPI, selon PGA 2024 :

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Les meilleures SCPI sans frais d'entrée par PGA

En 2025, sur le même classement PGA, les SCPI sans frais d’entrée confirment leur place dans le haut du tableau. Dans le TOP 20, on compte désormais 6 SCPI sans frais d’entrée

• Iroko Atlas (4ᵉ), 
• Upêka (8ᵉ), 
• Elevation Tertiom (14ᵉ), 
• Log In (15ᵉ), 
• Iroko Zen (16ᵉ) 
• et Mistral Sélection (17ᵉ).

Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.

Les meilleures SCPI sans frais d'entrée par TD

ur le classement par taux de distribution (TD), les SCPI sans frais d’entrée confirment aussi leur présence dans le haut du tableau. En 2024, elles étaient déjà 4 dans le TOP 15 (Mistral Sélection, Upêka, Remake Live et Iroko Zen).

En 2025, on en compte 6 (surlignées en jaune) dans le TOP 20 : Iroko Atlas (3ᵉ) en tête de file, puis Élévation Tertiom (8ᵉ), Mistral Sélection (9ᵉ), Eden (10ᵉ), Iroko Zen (15ᵉ) et Remake Live (18ᵉ). Autrement dit, leur présence ne se dément pas, elle s’élargit même par rapport à l’an dernier.

À noter enfin que, par rapport au classement PGA, la hiérarchie diffère : certaines SCPI sans frais ressortent davantage en PGA (où l’on retrouve par exemple Cœur d’Europe et Log In), alors qu’en TD, ce sont plutôt Eden et Remake Live qui apparaissent. C’est logique, car le TD mesure uniquement le revenu distribué sur l’année, tandis que la PGA peut aussi intégrer un effet prix de part (hausse/baisse) : selon que la performance vient surtout du revenu ou davantage de la variation du prix, le classement peut donc changer.

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Les meilleures jeunes SCPI par TD

Avec l’inflation et la hausse des taux en 2024, le recours au crédit s’est raréfié, entraînant une diminution des prix de l’immobilier. Une situation très favorable pour les SCPI qui achètent cash, et particulièrement pour les SCPI récemment lancées, qui ont pu se constituer rapidement un patrimoine sur des acquisitions à la rentabilité intéressante. 

Les jeunes SCPI profitent ainsi des opportunités immobilières qui leur sont offertes en France comme sur le marché européen, avec des stratégies majoritairement diversifiées.

Un autre facteur joue en faveur des SCPI jeunes : l’effet relutif. Elles collectent rapidement, mais tout cet argent n’est pas investi immédiatement. Pendant cette phase, une partie de la collecte peut encore contribuer à la distribution des dividendes, ce qui peut faire apparaître un TD — et parfois une PGA — plus élevés. Une fois la collecte progressivement investie et le patrimoine constitué, cet effet tend à s’atténuer.

Retour sur les 5 premières du classement de l’an dernier (2024) avec cette vidéo :

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Les meilleures jeunes SCPI par PGA

Comme pour le TD, la PGA 2025 met en évidence un phénomène très clair : les SCPI jeunes tirent largement leur épingle du jeu.

Le podium est particulièrement parlant : Wemo One (15,27%) et Sofidynamic (14,04%), toutes deux créées en 2024, devancent Reason (13,90%), également très récente (créée en 2024). Et la dynamique se prolonge juste derrière : Iroko Atlas (9,41%) et MomenTime (9,25%), lancées en 2025, s’installent déjà dans le haut du classement.

À l’inverse, la performance n’est pas linéaire d’une année sur l’autre : Comète illustre bien ce marché “à plusieurs vitesses”, avec une PGA 2025 de 9,00% en recul par rapport à 2024, quand d’autres SCPI accélèrent fortement, comme Sofidynamic.

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Le taux de distribution (TD) correspond au dividende brut versé au titre de l’année n, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année n. Par conséquent, une SCPI lancée en cours d’année ne peut pas publier un TD “officiel” sur cette même année.

Certaines SCPI communiquent parfois un TD annualisé (projection à partir de quelques mois de distribution). Mais l’ASPIM a rappelé dès 2023 qu’il n’est pas possible d’annualiser un TD pour un fonds créé en cours d’année, et l’AMF a également réaffirmé en 2025 qu’une SCPI de moins de 12 mois d’historique ne peut pas communiquer sur sa performance.

En conséquence, les TD annualisés ne sont pas retenus dans les classements officiels. Dans notre classement, seuls les taux de distribution publiés sur un exercice complet sont pris en compte. Cette année, aucune SCPI de notre panel n’a communiqué de TD annualisé.

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TD : Les meilleures SCPI par stratégie

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.

En 2025, les SCPI à stratégie diversifiée restent celles qui affichent le meilleur TD moyen, avec 7,33% contre 6,87% en 2024 (soit +7 points), et sur un échantillon largement représentatif (37 SCPI). La logistique suit à distance (5,85%), mais avec seulement 2 SCPI, ce qui rend la moyenne plus sensible au cas de chacun.

Derrière, les commerces sont globalement stables et légèrement en hausse (4,97% vs 4,95%, +0,5 points), tandis que la santé progresse aussi (4,79% vs 4,55%, +5 points). L’hôtellerie reste, elle, parfaitement stable à 5,18%. À l’inverse, les bureaux reculent légèrement (4,73% vs 4,83%, -2 points) et le résidentiel baisse davantage (4,13% vs 4,31%, -4 points).

Il est important de préciser que ce tableau n’intègre pas encore les SCPI des sociétés de gestion Inter Gestion et La Française (que nous n’avons pas à ce stade). Les moyennes présentées sont donc susceptibles d’évoluer, à la hausse comme à la baisse, à mesure que ces SCPI seront intégrées au panel.

PGA : Les meilleures SCPI par stratégie

Sur notre un échantillon significatif (35 SCPI), nous voyons que les SCPI à stratégie diversifiée sont celles qui s’en sortent aussi le mieux en performance globale (PGA) : avec une PGA moyenne de 7,87% en 2025, en hausse de +11,4 points par rapport à 2024.

La logistique suit de près avec 6,85% (+16,1 points), mais sur un univers beaucoup plus réduit (seulement 2 SCPI).

À l’inverse, certaines stratégies restent nettement plus sous pression. Les SCPI bureaux ressortent à seulement 2,58% de PGA moyenne en 2025, et chutent fortement par rapport à 2024 (-610 points). Le résidentiel recule à -1,89% contre 3,66% en 2024 (-152 points). Les commerces sont également en baisse (4,30% vs 4,90%, soit -12 points).

À l’opposé, les stratégies santé (2,89%, +3 points) et hôtels (5,18%, stable) apparaissent plus résilientes, même si les effectifs restent limités sur certaines catégories (notamment hôtels, logistique, résidentiel avec 2 SCPI chacun).

Il est important de préciser que ce tableau n’intègre pas encore les SCPI des sociétés de gestion Inter Gestion et La Française (que nous n’avons pas à ce stade). Les moyennes présentées sont donc susceptibles d’évoluer, à la hausse comme à la baisse, à mesure que ces SCPI seront intégrées au panel.

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TD : Les meilleures SCPI européennes

L’écart se creuse encore entre SCPI européennes et SCPI françaises. En 2024, le TD moyen des SCPI européennes était déjà supérieur (6,22 % contre 5,04 %), soit +1,18 point. En 2025, la hausse se poursuit et l’écart devient encore plus marqué : le TD moyen des SCPI européennes atteint 6,93 %, contre 5,37 % pour les SCPI françaises, soit +1,56 point.

Cela confirme que la proportion des SCPI européennes est très importante dans le haut du classement :

Enfin, à garder en tête : ce tableau n’intègre pas encore les TD des SCPI gérées par Inter Gestion et La Française (que nous n’avons pas pour le moment). Les moyennes présentées sont donc susceptibles d’évoluer, à la hausse comme à la baisse, une fois ces SCPI intégrées au panel.

* Calcul de la moyenne effectué à partir de la répartition géographique réelle de la SCPI et non sur son déclaratif de stratégie. Dès qu’une SCPI a plus de 50% hors de France, elle a été définie comme “SCPI Européenne”.

A noter que pour les SCPI Européennes, les TD sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au TD des SCPI Françaises. Par ailleurs, les SCPI Européennes qui figurent dans le haut du classement, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse. Enfin, toutes les SCPI n’ayant pas encore communiqué leur TD, ces moyennes restent susceptibles d’évoluer, à la hausse comme à la baisse, au fur et à mesure que les données seront complétées.

PGA : Les meilleures SCPI européennes

L’écart est tout aussi marqué en performance globale annuelle (PGA) entre SCPI européennes et SCPI françaises. En 2024, la PGA moyenne des SCPI européennes atteignait 5,84 %, contre 3,10 % pour les SCPI françaises (soit +2,74 points).

En 2025, la hausse se poursuit et l’écart se renforce : la PGA moyenne des SCPI européennes monte à 7,32 %, contre 3,84 % pour les SCPI françaises, soit +3,48 points.

Ce constat est cohérent avec le graphique du taux de distribution. Les SCPI européennes affichent déjà un rendement distribué moyen plus élevé, mais l’écart apparaît encore plus net en PGA, ce qui suggère qu’au-delà du seul niveau de distribution, la dynamique de performance globale a davantage bénéficié aux SCPI européennes sur la période.

Cette surperformance se reflète directement dans le classement :

Enfin, comme pour le TD, il faut garder en tête que toutes les SCPI n’ont pas encore communiqué l’ensemble de leurs données : ces moyennes restent donc susceptibles d’évoluer, à la hausse comme à la baisse, à mesure que le panel se complète.

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Un nouvel indicateur cette année : la Performance Globale Annuelle (PGA)

Cette année, nous ajoutons un indicateur devenu incontournable dans la lecture des performances des SCPI : la Performance Globale Annuelle (PGA). La PGA vise à donner une vision plus complète qu’un simple taux de distribution, en intégrant à la fois ce qui a été distribué sur l’année et l’évolution du prix de part sur la même période.

Cet indicateur s’est imposé dans un contexte où le marché connaît des dévalorisations de prix de part importants, et où il n’est plus possible de ne prendre en compte que le rendement (TD). La PGA est donc plus lisible pour comparer les SCPI.

Cependant, il convient de toujours compléter la lecture du PGA avec d’autres indicateurs. Le TRI (Taux de Rendement Interne) en fait partie, il permet de prendre en compte les frais de souscription dans son calcul (par exemple), ce qui n’est pas le cas de la PGA.

Une année 2025 encore chahutée, mais des signaux de stabilisation

Après un choc de taux de 2023 et une année 2024 marquée par des tensions de liquidité sur certaines SCPI, 2025 reste un marché encore sous surveillance. Certaines SCPI ont abaissé leur prix de part, d'autres ont même adapté leur fonctionnement (jusqu’à passer en capital fixe pour mieux encadrer les souscriptions et retraits). 

Dans ce contexte, l’enjeu est double : 

• obtenir une dynamique de collecte, alors que la confiance et la liquidité restent des critères déterminants pour les épargnants,
• tout en saisissant les opportunités d’acquisition dans un marché encore favorable à la négociation, un terrain plutôt porteur pour des SCPI qui investissent majoritairement en fonds propres.

Ce marché encore agité n’a pas empêché les gérants de poursuivre les lancements : après 7 créations en 2023 et 18 en 2024, 5 nouvelles SCPI ont été créées en 2025. 

Une collecte qui se stabilise en 2025, malgré un marché encore sous pression

Après le net coup d’arrêt de 2023 (-34%) et la poursuite du recul en 2024 (-39%), la collecte brute des SCPI se stabilise en 2025 : elle remonte à environ 5,5 Md€ (+17% vs 2024), après un point bas autour de 4,7 Md€. 

On reste toutefois loin du record de 2022 (11,6 Md€), ce qui évoque davantage un début de normalisation qu’un véritable rebond.

Plusieurs facteurs continuent d’expliquer pourquoi la collecte reste contenue malgré ce rebond :

• Un accès au crédit toujours plus sélectif qu’avant : même si les conditions se sont améliorées en 2025 (production de crédit en rebond, taux en baisse par rapport au pic), l’effet de levier reste moins “facile” qu’en 2021–2022, ce qui limite mécaniquement les montants investis.
• La baisse des prix de parts et l’ajustement des valorisations : la correction immobilière a entraîné des révisions de prix sur certaines SCPI, ce qui a durablement pesé sur la confiance et nourri l’attentisme.
• La liquidité / les parts en attente de retrait : Au-delà du “rendement”, beaucoup d’épargnants ont surtout retenu le risque de ne pas pouvoir revendre rapidement sur certaines SCPI, ce qui a freiné la collecte grand public.
• Un marché à triple vitesse : la collecte se concentre d’abord sur quelques SCPI en forte dynamique (souvent récentes, diversifiées et bien positionnées), un second groupe résiste avec des flux plus réguliers, tandis qu’un troisième reste à la traîne, pénalisé par des enjeux de liquidité, des ajustements de prix et/ou une exposition sectorielle plus fragile. 
• La crise de l’immobilier tertiaire (notamment bureaux) et la visibilité locative : la remontée des taux et les mutations d’usage ont prolongé l’incertitude sur certains segments, ce qui renforce la sélectivité des investisseurs.
• La concurrence des placements “sans effort” : une partie de l’épargne a été captée par les produits de taux (en particulier fonds euros et offres à taux), jugés plus lisibles dans une phase d’incertitude immobilière. 

Malgré tout, la collecte n’est pas en recul pour toutes les SCPI, bien au contraire : certaines continuent d’attirer massivement les investisseurs. C’est le cas notamment de Transitions Europe, qui signe la plus grosse collecte avec environ 560 M€, devant CORUM Origin (532 M€) et Iroko Zen (513 M€). 

À noter qu’Iroko Zen figurait déjà sur le podium l’an dernier, confirmant sa capacité à capter une part importante des souscriptions. Juste derrière, Comète se distingue également avec près de 399 M€ de collecte.

En 2025, le TD moyen progresse (4,91% vs 4,72% en 2024) et repasse au-dessus de 2015 (4,85%), mais cette hausse doit être interprétée avec prudence. Le taux de distribution est un ratio (dividende annuel / prix de souscription au 1er janvier) : lorsque des SCPI abaissent leur prix de part, le pourcentage peut être mécaniquement soutenu, voire augmenté, sans que cela traduise une amélioration des revenus réellement distribués.

C’est d’autant plus important que, selon le bilan de l’ASPIM, une SCPI sur deux a réduit ses dividendes en 2025, avec une baisse moyenne d’environ 10% pour celles concernées. Autrement dit, un TD affiché “élevé” peut parfois coexister avec une diminution des dividendes, si le prix de part a été ajusté.

C’est précisément pour éviter ces biais de lecture que nous introduisons cette année la PGA (Performance Globale Annuelle), qui combine distribution et évolution du prix de part. En 2025, la PGA moyenne ressort à +1,46%, offrant une lecture plus fidèle de la performance totale dans un marché toujours très contrasté.

Il reste toutefois essentiel de considérer le TRI, qui reflète la performance réelle sur la durée et permet de comparer plus justement les SCPI jeunes et les plus matures.

Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI résidentielle, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux parisiens. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.

Plus que de donner des informations et des études, Louve Invest vous permet d’accéder à l’investissement en SCPI de façon commode et accessible, avec la complétion de votre dossier en ligne et la réception de vos bulletins de souscriptions en moins de 48h.

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Pour choisir la meilleure SCPI, un épargnant doit avant tout analyser plusieurs indicateurs permettant d’investir en SCPI sereinement, même dans un contexte de crise ou de marché immobilier en berne. Une SCPI de rendement rentable se distingue par sa capacité à maintenir un taux de distribution régulier, une gouvernance solide et un patrimoine immobilier diversifié, composé de locaux tertiaires ou d’actifs adaptés aux nouvelles attentes des locataires. Les sociétés civiles de placement immobilier qui ont traversé les dernières années avec un bilan stable ou un résultat en progression sont souvent mieux classées dans le palmarès des meilleures SCPI.

Pour cela, il est essentiel d’examiner le taux de distribution 2025, l’historique du taux de rendement interne, le niveau de loyer réalisé, la qualité des actifs détenus et la régularité des performances. Une SCPI rentable doit également afficher une diversification adaptée au profil de l’investisseur : par secteur, par typologie de locaux ou par géographie (France, Europe). Les véhicules les plus robustes – comme certaines SCPI Corum (Corum Origin), ou encore les SCPI gérées par La Française – montrent souvent une évolution cohérente de leur allocation aux bureaux, commerces ou actifs spécialisés.

Il est également important de tenir compte du minimum de souscription, des frais de souscription, des frais de gestion, de la fiscalité associée (au comptant, via assurance-vie ou à crédit), ainsi que du délai de jouissance des parts de SCPI. Une société civile de placement bien gérée doit proposer un produit clair, une méthodologie transparente et des informations régulières permettant de suivre l’impact des fluctuations du marché. La diversification pierre-papier reste un objectif central pour un particulier qui souhaite retenir un véhicule capable de traverser les cycles immobiliers sans volatilité excessive.

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