Meilleures SCPI 2025 : TOP 15 des rendements, focus des 3 premières

Présentation des meilleures SCPI 2025, avec un TOP 15 puis un focus TOP 3 avec les meilleurs rendements SCPI, les meilleures stratégies.

Les meilleures SCPI 2025, le TOP 15 des rendements
Clément Renault
Mise à jour le 

14/2/2025

Les meilleures SCPI 2025, le TOP 15 des rendements
  • Investir en SCPI en 2025, offre la possibilité d'investir sur des SCPI à haut rendement :
    • le Taux de Distribution (TD) moyen de 2024 a augmenté par rapport à 2023, passant de 4,52% à 4,72%,
    • la meilleure SCPI a atteint un rendement record de 11,18%,
    • et 7 autres SCPI affichent plus de 7% de rendement.
  • La palme des meilleures SCPI revient aux jeunes SCPI, la plus “ancienne” des SCPI du podium a été créée en novembre 2022 (Transitions Europe). Les SCPI diversifiées et opportunistes, notamment celles visant le marché européen, sont omniprésentes dans le haut du classement. La “mode” des  SCPI thématiques à laquelle les investisseurs avaient adhéré, semble être passée.
  • Enfin, nous regarderons les meilleures SCPI en prenant en compte la performance globale, c'est-à-dire en prenant en compte la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations.

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”2024 a de nouveau été une année dure pour l’immobilier, et nous assistons à une polarisation du monde des SCPI.
Un premier pôle, dont le portrait robot est la SCPI bancaire de bureaux plutôt ancienne, qui peine à relever la tête, face à un pôle de jeunes SCPI diversifiées et européennes qui atteignent des sommets de performance, en profitant pleinement des opportunités des marchés. Un marché qui reste plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs.”

Clément Renault, CEO Louve Invest

Les meilleures SCPI : TOP 15 des SCPI par Taux de distribution

L’année 2024 voit entrer directement en tête du classement la SCPI Comète, avec un taux de distribution record de 11,18%. Ce TD a été calculé selon les règles de l’ASPIM en prenant le prix de la part au 1er janvier 2024, soit le prix de la part sponsor.  En extrapolant avec un calcul sur le prix de souscription actuel, le TD serait de 10,62%.

Les SCPI Remake Live et Iroko Zen, respectivement deuxième et troisième du classement en 2023 continuent sur d'excellentes performances, mais se font éjecter du podium par de nouvelles jeunes SCPI.

80% des SCPI dans le TOP 15 sont des SCPI diversifiées.

SCPI TD 2024 TD 2023 Delta Stratégie Géographie
1 🥇 Comète 11,18% / / Diversifiée 🇪🇺 🌎 Europe / Monde
2 🥈 Osmo Énergie 9,33% / / Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
3 🥉 Transitions Europe 8,25% 8,16% 1,1% Diversifiée 🇪🇺 Europe
4 Upêka 7,96% / / Diversifiée 🇪🇺 Europe
5 Remake Live 7,50% 7,79% -3,7% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
6 Iroko Zen 7,32% 7,12% 2,8% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
7 NCap Continent 7,01% / / Diversifiée 🇪🇺 Europe
8 Épargne Pierre Europe 6,75% 6,26% 7,8% Diversifiée 🇪🇺 Europe
9 Epsilon 360 6,55% 6,25% 4,8% Diversifiée 🇫🇷 France
10 Cristal Life 6,51% 6,02% 8,1% Diversifiée 🇫🇷 France
11 Optimale 6,51% 6,02% 8,1% Diversifiée 🇫🇷 France
12 Alta Convictions 6,50% / / Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
13 Log In 6,30% 6,21% 1,4% Logistique 🇪🇺 Europe
14 PFO 6,27% 5,70% 10,0% Bureaux 🇫🇷 France
15 Cap Foncières et Territoires 6,24% 6,00% 4,0% Bureaux 🇫🇷 France

Les meilleures SCPI : Zoom sur le TOP 3

Nouveau classement 2025 des meilleures SCPI, selon TD 2024 :

SCPI TD 2024
1 🥇 Comète 11,18%
2 🥈 Osmo Énergie 9,33%
3 🥉 Transitions Europe 8,25%

Rappel du classement des meilleures SCPI, selon TD 2023 :

SCPI TD 2023
1 🥇 Transitions Europe 8,16%
2 🥈 Remake Live 7,79%
3 🥉 Iroko Zen 7,12%

Bien que toujours présente dans le TOP 3 du classement 2024, la SCPI Transitions Europe perd 2 places au profit des SCPI Comète et Osmo Énergie, qui font leur entrée fracassante dans le classement en prenant directement la première et la deuxième place.

Comète dépasse la barre des 11% et Osmo Énergie celle des 9%, donc bien au-dessus des 8,16% que Transitions Europe affichait en 2023.

A noter tout de même, que le TD de Osmo Énergie a été calculé selon les règles de l’ASPIM en prenant le prix de la part au 1er janvier 2024, soit le prix de la part fondateur, qui était deux fois moins important que le prix actuel (150€ au lieu des 300€ actuel). 

Les 3 SCPI les plus performantes en 2024 établissent un TD moyen de 9,59%, contre 7,69% pour les 3 meilleures SCPI de 2023, près de 2 points supplémentaires. Une dynamique intéressante qui confirme que même si le TD moyen de 2024 (toutes SCPI confondues) reste sensiblement équivalent à 2023,  l’écart se creuse fortement entre les très bonnes SCPI, qui maintiennent, voire améliorent leur TD et les SCPI qui ont continué de souffrir de la situation économique de cette année.

Nous avions reçu les gérants des 3 meilleures SCPI de 2023, celles qui affichaient les taux de distribution les plus élevés. Avec Pierre-Antoine Burgala de la SCPI Iroko, Yann Videcoq de la SCPI Transitions Europe et Nicolas Kert de la SCPI Remake Live, nous sommes revenus sur les performances de leurs SCPI en 2023 et leurs ambitions pour l'année 2024 :

Les meilleures SCPI sans frais d'entrée

Apparues en 2019, avec comme précurseur la SCPI Novaxia Neo, les SCPI sans frais d’entrée ont démontré le succès de leur modèle et sont aujourd’hui devenues incontournables.

En 2023, 3 SCPI sans frais étaient dans le TOP 5 des meilleurs rendements (en 2ème position Remake Live, en 3ème Iroko Zen, et en 4ème Néo), ce qui démontrait le succès de leur modèle. 

En 2024 le succès est toujours au rendez-vous, néanmoins il ne s’agit plus des mêmes SCPI avec :

  • Upêka, en 4ème position, 
  • Remake Live, en 5ème,
  • et Iroko Zen, en 6ème.

En revanche, Novaxia Néo disparaît totalement du TOP 15, accusant une baisse de rendement de -7,7% et se positionnant à la 20ème position avec un TD de 6,01%.

SCPI TD 2024 TD 2023 Delta Stratégie Géographie
4 Upêka 7,96% / / Diversifiée 🇪🇺 Europe
5 Remake Live 7,50% 7,79% -3,7% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
6 Iroko Zen 7,32% 7,12% 2,8% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe

Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.

Les meilleures SCPI jeunes, qui tirent leur épingle du jeu

Avec l’inflation et la hausse des taux en 2024, le recours au crédit s’est raréfié entraînant une diminution des prix de l’immobilier. Une situation très favorable pour les SCPI qui achètent cash, et particulièrement pour les jeunes SCPI qui ont pu se constituer un patrimoine d’entrée sur des acquisitions à la rentabilité intéressante. 

Les jeunes SCPI profitent des opportunités immobilières qui leur sont offertes en France et sur le marché européen.

SCPI TD 2024 TD 2023 Delta Stratégie Année de création
1 🥇 Comète 11,18% / / Diversifiée 2023
2 🥈 Osmo Énergie 9,33% / / Diversifiée 2024
3 🥉 Transitions Europe 8,25% 8,16% 1,1% Diversifiée 2022
4 Upêka 7,96% / / Diversifiée 2023
5 Remake Live 7,50% 7,79% -3,7% Diversifiée 2022
6 Iroko Zen 7,32% 7,12% 2,8% Diversifiée 2020
7 NCap Continent 7,01% / / Diversifiée 2023
8 Épargne Pierre Europe 6,75% 6,26% 7,8% Diversifiée 2022
9 Epsilon 360 6,55% 6,25% 4,8% Diversifiée 2021
10 Cristal Life 6,51% 6,02% 8,1% Diversifiée 2021
11 Optimale 6,51% 6,02% 8,1% Diversifiée 2020
12 Alta Convictions 6,50% / / Diversifiée 2023
13 Log In 6,30% 6,21% 1,4% Logistique 2022
14 PFO 6,27% 5,70% 10,0% Bureaux 1992
15 Cap Foncières et Territoires 6,24% 6,00% 4,0% Bureaux 2014

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Les très jeunes SCPI et leur TD annualisé

Pour rappel, le taux de distribution est la division du dividende brut (versé au titre de l’année n) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.

Si une SCPI s’est lancée après le janvier de l’année n, elle ne peut donc pas communiquer sur un TD sur l’année n.

Or certaines jeunes SCPI lancées sur 2024, communiquent sur un TD annualisé, cela peut être par exemple : 

  • les revenus obtenus sur 1 trimestre, multipliés par 4 et divisés par le prix de souscription
  • ou encore les revenus obtenus sur 2 trimestres, multipliés par 2 et divisés par le prix de souscription

L’ASPIM a précisé sa position en 2023, en indiquant clairement “qu’il n’est pas possible d’annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d’année”.

Néanmoins, ils ont été publiés et communiqués pour ces SCPI : 

SCPI TD 2024
Reason 12,60%
Patrimonia Capital et Rendement 10,00%
Wemo One 10,00%
EDR Europa 9,66%
Sofidynamic 9,52%
Mistral Sélection 8,59%

En mixant TD et TD annualisé, nous obtenons ce nouveau classement pour le TOP 10 :

SCPI TD 2024 Stratégie Géographie
1 Reason 12,60% Diversifiée 🇪🇺 Europe
2 Comète 11,18% Diversifiée 🇪🇺 🌎 Europe / Monde
3 Patrimonia Capital & Rendement 10,00% Diversifiée 🇫🇷 France
4 Wemo One 10,00% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
5 EDR Europa 9,66% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
6 Sofidynamic 9,52% Diversifiée 🇪🇺 Europe
7 Osmo Énergie 9,33% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
8 Mistral Sélection 8,59% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
9 Transitions Europe 8,25% Diversifiée 🇪🇺 Europe
10 Upêka 7,96% Diversifiée 🇪🇺 Europe

Les meilleures SCPI par stratégie

Stratégie TD 2024 TD 2023 Delta Nombre de SCPI
Diversifiée 6,60% 5,91% 11,7% 22
Logistique 5,81% 5,73% 1,3% 3
Commerces 5,03% 4,79% 5,1% 8
Bureaux 4,89% 4,72% 3,6% 24
Santé 4,79% 7,79% 5,1% 8
Hôtels 4,51% 4,87% -7,4% 3
Résidentiel 4,31% 4,45% -3,1% 2

Les SCPI à la stratégie diversifiée sont celles qui s’en sortent le mieux : 

  • avec le meilleur TD moyen, et de loin avec plus de 0,8 points d’avance sur la logistique (qui ne représentent que 3 SCPI)
  • avec une importante progression de près de +12% comparé à 2023. 

Le TOP 12 des SCPI de 2024 est d'ailleurs composé uniquement de SCPI à la stratégie diversifiée.

Les SCPI de commerces ont aussi une belle augmentation de leur TD moyen 2024 avec un peu plus de 5% de hausse.

Sur les SCPI de bureaux, le TD moyen est en augmentation (un peu plus de 2%). Mais la collecte sur ce type d’actifs a très fortement baisée (la collecte nette au 3ème trimestre 2024 était de 99 millions d’euros sur la catégorie des bureaux contre 1 952 millions d’euros pour la catégorie des diversifiées). 

Les SCPI dont la stratégie est basée sur l'hôtellerie est le secteur en plus fort recul par rapport à 2023. La baisse de 7,4% du TD moyen est due à la SCPI Cap’HebergImmo dont le TD diminue de 20,7% et à Atream Hôtel dont le TD diminue de 4,7%. Logipierre 3 conserve, elle, un TD stable par rapport à 2023.

Les meilleures SCPI Européennes qui profitent de nouvelles opportunités

L’écart se creuse entre SCPI Européennes et SCPI Françaises.

En 2023, le TD moyen des SCPI Européennes était déjà supérieur de 0,33 points à celui des SCPI Françaises. 

Or en 2024, le TD moyen des SCPI Européennes a augmenté plus vite que celui des SCPI Françaises, portant l’écart à 0,63 points.

Cela confirme que la proportion des SCPI européennes est très importante dans le TOP du classement :

SCPI Européennes En nombre En %
Dans le TOP 5 4 80%
Dans le TOP 10 9 90%
Dans le TOP 15 12 80%
Taux de Distribution moyens par géographie entre 2023 et 2024
TD moyens par géographie entre 2023 et 2024

* Calcul de la moyenne effectué à partir de la répartition géographique réelle de la SCPI et non sur son déclaratif de stratégie. Dès qu’une SCPI a plus de 50% hors de France, elle a été définie comme “SCPI Européenne”.

À noter pour les SCPI Européennes, que les rendements sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises. Par ailleurs, les SCPI Européennes qui figurent dans le haut du classement, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse.

Les meilleures SCPI en prenant en compte la valeur de reconstitution

Face à l’incertitude du marché immobilier au cours de l’année 2023, l’AMF a demandé de façon exceptionnelle à l’ensemble des SCPI d'évaluer la valeur de leur parc immobilier à la mi-année (contre une seule fois en fin d’année habituellement). 

Au regard de certains écarts entre le prix de part et la valeur de reconstitution actualisée à la mi-année, certaines SCPI se sont vues contraintes de faire évoluer leur prix de part, afin de rester dans un delta de +/- 10% de la valeur de reconstitution

La performance globale des SCPI, qui intègre la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations, fait évoluer le classement et voit la SCPI Remake Live première avec une performance proche des 10%.

SCPI TD 2024 Performance globale Stratégie Géographie
1 Comète 11,18% 11,18% Diversifiée 🇪🇺 🌎 Europe / Monde
2 Osmo Énergie 9,33% 9,33% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
3 Iroko Zen 7,32% 8,32% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
4 Transitions Europe 8,25% 8,25% Diversifiée 🇪🇺 Europe
5 Alta Convictions 6,50% 8,17% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
6 Epsilon 360 6,55% 8,07% Diversifiée 🇫🇷 France
7 Upêka 7,96% 7,96% Diversifiée 🇪🇺 Europe
8 Remake Live 7,50% 7,50% Diversifiée 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe
9 Cristal Life 6,51% 7,49% Diversifiée 🇫🇷 France
10 Cristal Rente 5,06% 7,33% Commerces 🇫🇷 France
11 Cap Foncières et Territoires 6,24% 7,02% Bureaux 🇫🇷 France
12 Ncap Continent 7,01% 7,01% Diversifiée 🇪🇺 Europe
13 Épargne Pierre Europe 6,75% 6,75% Diversifiée 🇪🇺 Europe
14 Optimale 6,51% 6,51% Diversifiée 🇫🇷 France
15 Log In 6,30% 6,30% Logistique 🇪🇺 Europe

Avis Louve Invest sur les meilleures SCPI

Une année 2024 toujours chahutée, malgré des baisses de taux

La hausse brutale des taux d’intérêt en 2023, qui a provoqué l’attentisme des investisseurs, a effectivement fortement ralenti la collecte des SCPI ces deux dernières années. Sur certaines SCPI, les demandes de retrait ont même continué à progresser sur 2024, mais dans une moindre mesure au regard de 2023. Les sociétés de gestion les plus en difficultés prévoient en 2025 de poursuivre leur plan d’arbitrage et de doter des fonds de remboursement.

Dans ce contexte immobilier très chahuté, au cours de l’année 2024, la maîtrise de l’inflation a permis à la Banque Centrale Européenne d’inverser sa politique monétaire avec 4 baisses de taux successives. Ce retour progressif à la normale de la courbe des taux d’intérêts a été synonyme d’un atterrissage des valorisations immobilières en 2024, observé notamment pour les actifs de qualité.

En fin d’année 2024, les acheteurs ont vu leurs conditions de financement s’améliorer et l’investissement immobilier présente des rendements immédiats plus attractifs que les placements de taux court terme.

Un contexte 2024 qui n’a pas empêché les gérants de fonds de lancer de nouvelles SCPI sur ce marché agité :

  • en 2023, on comptait 7 lancements de nouvelles SCPI,
  • en 2024, c’est 18 nouvelles SCPI qui ont été créées
  • et déjà en janvier 2025,  2 nouvelles SCPI.

Les gérants, qui sont autant des nouveaux acteurs que des acteurs historiques,  souhaitent profiter des opportunités intéressantes qu’offrent le marché actuel. Les SCPI ont de grandes marges de négociation à l ‘acquisition et négocient des baisses de prix à l’acquisition. Un avantage pour les SCPI qui peuvent acheter cash sans avoir recours au crédit. Encore faut-il parvenir à collecter …

Une collecte 2024 en net recul, mais des taux de distribution à la hausse

En 2023, la collecte brute des SCPI avait déjà connu un fort ralentissement (-34%). En 2024, cette tendance baissière s’est confirmée (-39%), et la collecte brute des SCPI devrait osciller autour des 4,7 milliards d’euros, renouant ainsi avec un montant sensiblement équivalent à celui observé sur l’année 2015.

Diverses raisons expliquent la baisse de la collecte :

  • notamment la difficulté d’accès au crédit pour les investisseurs, qui profitent moins de l’effet de levier,
  • les mauvaises nouvelles à répétition de baisse de prix de parts sur certaines SCPI (54 annonces depuis mars 2023 et déjà 9 sur ce début d’année 2025). Avec parfois des corrections violentes sur le prix de part comme la pire d’entre elles à près de -50%.
  • Les investisseurs se sont tournés également en 2024 vers d’autres types d’investissements dont l’attrait a été renforcé par la hausse des taux, comme le livret A, par exemple (mais qui le sera moins sur 2025), ou les fonds euros boostés.
Evolution de la collecte brute globale des SCPI (milliards d’euros)
Evolution de la collecte brute globale des SCPI (milliards d’euros)

Malgré tout, la collecte n’est pas en recul pour toutes les SCPI, bien au contraire et certaines continuent d’enregistrer un afflux important d’investisseurs. C’est le cas par exemple de Transitions Europe et Iroko Zen qui sont les 2 plus grosses collectes de 2024.

TOP 10 de la collecte nette globale 2024 (millions d’euros)
TOP 10 de la collecte nette globale 2024 (millions d’euros)

* T4 2024 estimatif, en attente de l’ensemble des données communiquées par les SCPI

Malgré un contexte difficile, le taux de distribution moyen des SCPI va augmenter par rapport à 2023, et se retrouver sur une valeur que nous n’avions pas vu depuis 2015.

On observe cependant de plus grandes différences entre les TD avec un écart de 8 points entre le plus fort et le plus faible TD 2024, contre 6 points d’écart en 2023 (qui était déjà un écart important).

Evolution du taux de distribution moyen des SCPI
Evolution du taux de distribution moyen des SCPI

Plusieurs facteurs viennent expliquer les très bonnes performances de certaines SCPI :

  • Les SCPI jeunes trustent le haut du classement avec des TD dépassant souvent les 7%. Dynamiques et agiles, elles profitent d’opportunités actuelles aux meilleurs rendements (grâce à davantage de négociations lors de l’acquisition). Elles n’ont pas à supporter le poids d’investissements passés dont les rendements pouvaient être moins élevés en raison du contexte économique de l’époque.
  • Les SCPI à la stratégie diversifiée s’en sont le mieux sorties, avec un TD moyen de 6,60%.

Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI résidentielle, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux parisiens. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.

Plus que de donner des informations et des études, Louve Invest vous permet d’accéder à l’investissement en SCPI de façon commode et accessible, avec la complétion de votre dossier en ligne et la réception de vos bulletins de souscriptions en moins de 48h.

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Les questions fréquentes

Quelles sont les 15 SCPI proposant le meilleur taux de distribution ?

SCPI 2025 N°1 : Comète / SCPI 2025 N°2 : Osmo Énergie / SCPI 2025 N°3 : Transitions Europe / SCPI 2025 N°4 : Upêka / SCPI 2025 N°5 : Remake Live / SCPI 2025 N°6 : Iroko Zen / SCPI 2025 N°7 : Ncap Continent / SCPI 2025 N°8 : Épargne Pierre Europe / SCPI 2025 N°9 : Epsilon 360 / SCPI 2025 N°10 : Cristal Life / SCPI 2025 N°11 : Optimale / SCPI 2025 N°12 : Alta Convictions / SCPI 2025 N°13 : Log In / SCPI 2025 N°14 : PFO / SCPI 2025 N°15 : Cap Foncières et Territoires

Quelles sont les meilleures SCPI sans frais d'entrée ?

SCPI 2025 sans frais d'entrée N°1 : Upêka / SCPI 2025 sans frais d'entrée N°2 : Remake Live / SCPI 2025 sans frais d'entrée N°3 : Iroko Zen

Quelles sont les 3 meilleures SCPI en prenant en compte la valeur de reconstitution ? Quelles sont les 3 meilleures SCPI en performance globale ?

SCPI 2025 en performance globale N° 1 : Comète / SCPI 2025 en performance globale N° 2 : Osmo Énergie / SCPI 2025 en performance globale N° 3 : Iroko Zen

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