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- Investir en SCPI en 2025, devrait offrir la possibilité d'investir sur des SCPI à haut rendement :
- le Taux de Distribution (TD) moyen de 2024 a augmenté par rapport à 2023, passant de 4,52% à 4,72%,
- la meilleure SCPI a atteint un rendement record de 11,18%,
- et au total 8 SCPI affichent plus de 7% de rendement.
- Rappelons néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- La palme des meilleures SCPI revient aux jeunes SCPI, la plus “ancienne” des SCPI du podium a été créée en décembre 2023 (Comète). Les SCPI diversifiées et opportunistes, notamment celles visant le marché européen, sont omniprésentes dans le haut du classement. La “mode” des SCPI thématiques à laquelle les investisseurs avaient adhéré, semble être passée.
- Enfin, nous regarderons les meilleures SCPI en prenant en compte la performance globale, c'est-à-dire en prenant en compte la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations.
”2024 a de nouveau été une année dure pour l’immobilier, et nous assistons à une polarisation du monde des SCPI.
Un premier pôle, dont le portrait robot est la SCPI bancaire de bureaux plutôt ancienne, qui peine à relever la tête, face à un pôle de jeunes SCPI diversifiées et européennes qui atteignent des sommets de performance, en profitant pleinement des opportunités des marchés. Un marché qui reste plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs.”
Clément Renault, CEO Louve Invest
L’année 2024 voit entrer directement en tête du classement la SCPI Comète, avec un taux de distribution record de 11,18%. Ce TD a été calculé selon les règles de l’ASPIM en prenant le prix de la part au 1er janvier 2024, soit le prix de la part sponsor. En extrapolant avec un calcul sur le prix de souscription actuel, le TD serait de 10,62%.
Les SCPI Transitions Europe, Remake Live et Iroko Zen, respectivement première, deuxième et troisième du classement en 2023 continuent sur d'excellentes performances, mais se font éjecter du podium par de nouvelles jeunes SCPI.
80% des SCPI dans le TOP 15 sont des SCPI diversifiées.
Nouveau classement 2025 des meilleures SCPI, selon TD 2024 :
Rappel du classement des meilleures SCPI, selon TD 2023 :
Les nouvelles venues sont donc la SCPI Comète, Osmo Énergie, et Mistral Sélection, qui font leur entrée fracassante dans le classement en prenant directement les 3 premières places.
Comète dépasse la barre des 11%, Osmo Énergie celle des 9%, et Mistral Sélection celles des 8,5%, tout en étant bien au-dessus des 8,16% que Transitions Europe affichait en 2023.
A noter tout de même, que le TD de Osmo Énergie a été calculé selon les règles de l’ASPIM en prenant le prix de la part au 1er janvier 2024, soit le prix de la part fondateur, qui était deux fois moins important que le prix actuel (150€ au lieu des 300€ actuel).
Les 3 SCPI les plus performantes en 2024 établissent un TD moyen de 9,70%, contre 7,69% pour les 3 meilleures SCPI de 2023, soit plus de 2 points supplémentaires. Une dynamique intéressante qui confirme que même si le TD moyen de 2024 (toutes SCPI confondues) reste sensiblement équivalent à 2023, l’écart se creuse fortement entre les très bonnes SCPI, qui maintiennent, voire améliorent leur TD et les SCPI qui ont continué de souffrir de la situation économique de cette année.
Nous avions reçu les gérants des 3 meilleures SCPI de 2023, celles qui affichaient les taux de distribution les plus élevés. Avec Pierre-Antoine Burgala de la SCPI Iroko, Yann Videcoq de la SCPI Transitions Europe et Nicolas Kert de la SCPI Remake Live, nous sommes revenus sur les performances de leurs SCPI en 2023 et leurs ambitions pour l'année 2024 :
Apparues en 2019, avec comme précurseur la SCPI Novaxia Neo, les SCPI sans frais d’entrée ont démontré le succès de leur modèle et sont aujourd’hui devenues incontournables.
En 2023, 3 SCPI sans frais étaient dans le TOP 5 des meilleurs rendements (en 2ème position Remake Live, en 3ème Iroko Zen, et en 4ème Néo), ce qui démontrait le succès de leur modèle.
En 2024 le succès est toujours au rendez-vous, néanmoins il ne s’agit plus des mêmes SCPI avec :
- Mistral Sélection, en 3ème position
- Upêka, en 4ème,
- Remake Live, en 5ème,
- et Iroko Zen, en 6ème.
En revanche, Novaxia Néo disparaît totalement du TOP 15, accusant une baisse de rendement de -7,7% et se positionnant à la 20ème position avec un TD de 6,01%.
Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.
Avec l’inflation et la hausse des taux en 2024, le recours au crédit s’est raréfié entraînant une diminution des prix de l’immobilier. Une situation très favorable pour les SCPI qui achètent cash, et particulièrement pour les jeunes SCPI qui ont pu se constituer un patrimoine d’entrée sur des acquisitions à la rentabilité intéressante.
Les jeunes SCPI profitent des opportunités immobilières qui leur sont offertes en France et sur le marché européen.
Zoom sur les 5 premières du classement avec cette vidéo :
Pour rappel, le taux de distribution est la division du dividende brut (versé au titre de l’année n) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.
Si une SCPI s’est lancée après le janvier de l’année n, elle ne peut donc pas communiquer sur un TD sur l’année n.
Or certaines jeunes SCPI lancées sur 2024, communiquent sur un Taux de Distribution annualisé (TD annualisé), cela peut être par exemple :
- les revenus obtenus sur 1 trimestre, multipliés par 4 et divisés par le prix de souscription
- ou encore les revenus obtenus sur 2 trimestres, multipliés par 2 et divisés par le prix de souscription
- …
L’ASPIM a précisé sa position en 2023, en indiquant clairement “qu’il n’est pas possible d’annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d’année”.
Plus récemment sur mars 2025, l'AMF, à son tour, a rappelé "qu'il n’est pas autorisé de communiquer sur la performance d’une SCPI ayant moins de 12 mois d’historique".
Néanmoins, ils ont été publiés et communiqués pour ces SCPI :
- Reason
- Patrimonia Capital et Rendement
- Wemo One
- EDR Europa
- Sofidynamic
Rappelons encore une fois que les TD annualisés ne peuvent pas être utilisés dans les classements officiels.
Les SCPI à la stratégie diversifiée sont celles qui s’en sortent le mieux :
- avec le meilleur TD moyen, et de loin avec plus de 0,8 points d’avance sur la logistique (qui ne représentent que 3 SCPI)
- avec une importante progression de près de +12% comparé à 2023.
Le TOP 12 des SCPI de 2024 est d'ailleurs composé uniquement de SCPI à la stratégie diversifiée.
Les SCPI de commerces ont aussi une belle augmentation de leur TD moyen 2024 avec un peu plus de 5% de hausse.
Sur les SCPI de bureaux, le TD moyen est en augmentation (un peu plus de 2%). Mais la collecte sur ce type d’actifs a très fortement baisée (la collecte nette au 3ème trimestre 2024 était de 99 millions d’euros sur la catégorie des bureaux contre 1 952 millions d’euros pour la catégorie des diversifiées).
Les SCPI dont la stratégie est basée sur l'hôtellerie est le secteur en plus fort recul par rapport à 2023. La baisse de 7,4% du TD moyen est due à la SCPI Cap’HebergImmo dont le TD diminue de 20,7% et à Atream Hôtel dont le TD diminue de 4,7%. Logipierre 3 conserve, elle, un TD stable par rapport à 2023.
L’écart se creuse entre SCPI Européennes et SCPI Françaises.
En 2023, le TD moyen des SCPI Européennes était déjà supérieur de 0,33 points à celui des SCPI Françaises.
Or en 2024, le TD moyen des SCPI Européennes a augmenté plus vite que celui des SCPI Françaises, portant l’écart à 0,63 points.
Cela confirme que la proportion des SCPI européennes est très importante dans le TOP du classement :
* Calcul de la moyenne effectué à partir de la répartition géographique réelle de la SCPI et non sur son déclaratif de stratégie. Dès qu’une SCPI a plus de 50% hors de France, elle a été définie comme “SCPI Européenne”.
À noter pour les SCPI Européennes, que les rendements sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises. Par ailleurs, les SCPI Européennes qui figurent dans le haut du classement, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse.
Face à l’incertitude du marché immobilier au cours de l’année 2023, l’AMF a demandé de façon exceptionnelle à l’ensemble des SCPI d'évaluer la valeur de leur parc immobilier à la mi-année (contre une seule fois en fin d’année habituellement).
Au regard de certains écarts entre le prix de part et la valeur de reconstitution actualisée à la mi-année, certaines SCPI se sont vues contraintes de faire évoluer leur prix de part, afin de rester dans un delta de +/- 10% de la valeur de reconstitution.
La performance globale des SCPI, qui intègre la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations, fait évoluer le classement et voit la SCPI Remake Live première avec une performance proche des 10%.
Une année 2024 toujours chahutée, malgré des baisses de taux
La hausse brutale des taux d’intérêt en 2023, qui a provoqué l’attentisme des investisseurs, a effectivement fortement ralenti la collecte des SCPI ces deux dernières années. Sur certaines SCPI, les demandes de retrait ont même continué à progresser sur 2024, mais dans une moindre mesure au regard de 2023. Les sociétés de gestion les plus en difficultés prévoient en 2025 de poursuivre leur plan d’arbitrage et de doter des fonds de remboursement.
Dans ce contexte immobilier très chahuté, au cours de l’année 2024, la maîtrise de l’inflation a permis à la Banque Centrale Européenne d’inverser sa politique monétaire avec 4 baisses de taux successives. Ce retour progressif à la normale de la courbe des taux d’intérêts a été synonyme d’un atterrissage des valorisations immobilières en 2024, observé notamment pour les actifs de qualité.
En fin d’année 2024, les acheteurs ont vu leurs conditions de financement s’améliorer et l’investissement immobilier présente des rendements immédiats plus attractifs que les placements de taux court terme.
Un contexte 2024 qui n’a pas empêché les gérants de fonds de lancer de nouvelles SCPI sur ce marché agité :
- en 2023, on comptait 7 lancements de nouvelles SCPI,
- en 2024, c’est 18 nouvelles SCPI qui ont été créées
- et déjà en janvier 2025, 2 nouvelles SCPI.
Les gérants, qui sont autant des nouveaux acteurs que des acteurs historiques, souhaitent profiter des opportunités intéressantes qu’offrent le marché actuel. Les SCPI ont de grandes marges de négociation à l ‘acquisition et négocient des baisses de prix à l’acquisition. Un avantage pour les SCPI qui peuvent acheter cash sans avoir recours au crédit. Encore faut-il parvenir à collecter …
Une collecte 2024 en net recul, mais des taux de distribution à la hausse
En 2023, la collecte brute des SCPI avait déjà connu un fort ralentissement (-34%). En 2024, cette tendance baissière s’est confirmée (-39%), et la collecte brute des SCPI devrait osciller autour des 4,7 milliards d’euros, renouant ainsi avec un montant sensiblement équivalent à celui observé sur l’année 2015.
Diverses raisons expliquent la baisse de la collecte :
- notamment la difficulté d’accès au crédit pour les investisseurs, qui profitent moins de l’effet de levier,
- les mauvaises nouvelles à répétition de baisse de prix de parts sur certaines SCPI (54 annonces depuis mars 2023 et déjà 9 sur ce début d’année 2025). Avec parfois des corrections violentes sur le prix de part comme la pire d’entre elles à près de -50%.
- Les investisseurs se sont tournés également en 2024 vers d’autres types d’investissements dont l’attrait a été renforcé par la hausse des taux, comme le livret A, par exemple (mais qui le sera moins sur 2025), ou les fonds euros boostés.
Malgré tout, la collecte n’est pas en recul pour toutes les SCPI, bien au contraire et certaines continuent d’enregistrer un afflux important d’investisseurs. C’est le cas par exemple de Transitions Europe et Iroko Zen qui sont les 2 plus grosses collectes de 2024.
Malgré un contexte difficile, le taux de distribution moyen des SCPI va augmenter par rapport à 2023, et se retrouver sur une valeur que nous n’avions pas vu depuis 2015.
On observe cependant de plus grandes différences entre les TD avec un écart de 8 points entre le plus fort et le plus faible TD 2024, contre 6 points d’écart en 2023 (qui était déjà un écart important)
Plusieurs facteurs viennent expliquer les très bonnes performances de certaines SCPI :
- Les SCPI jeunes trustent le haut du classement avec des TD dépassant souvent les 7%. Dynamiques et agiles, elles profitent d’opportunités actuelles aux meilleurs rendements (grâce à davantage de négociations lors de l’acquisition). Elles n’ont pas à supporter le poids d’investissements passés dont les rendements pouvaient être moins élevés en raison du contexte économique de l’époque.
- Les SCPI à la stratégie diversifiée s’en sont le mieux sorties, avec un TD moyen de 6,60%.
Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI résidentielle, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux parisiens. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.
Plus que de donner des informations et des études, Louve Invest vous permet d’accéder à l’investissement en SCPI de façon commode et accessible, avec la complétion de votre dossier en ligne et la réception de vos bulletins de souscriptions en moins de 48h.
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