Novaxia NEO

Investir SCPI avec Néo, c'est investir dans une SCPI qui a affiché en 2024 un taux de distribution de 6,01 %, avec plus de 3 années d'historique.

Il s'agit d'une des premières SCPI à avoir le label ISR et avec 0 % de frais de souscription.

Au 3e trimestre 2025, sa capitalisation est de 427,9 millions € et elle compte 129 locataires, ce qui permet de baisser le risque de variation de performance.

Novaxia Néo est une SCPI innovante dont l’objectif est de revaloriser les espaces urbains isolés. La société de gestion a d'ailleurs le statut de société à mission et la SCPI Néo se démarque dans le paysage des SCPI classiques grâce à un modèle nouveau dans le secteur : 0 % de frais de souscription.

Novaxia Néo avait bien démarré avec un rendement attractif, mais depuis quelque temps, la SCPI fait face à une illiquidité persistante et présente désormais un prix de part supérieur à sa valeur de reconstitution, ce qui invite à davantage de prudence pour les nouveaux investisseurs.

Dans cet article, Louve Invest vous propose une analyse complète de ce modèle de SCPI qui avait initialement bousculé les codes de l’investissement immobilier locatif classique, mais qui fait désormais face à plusieurs points de vigilance, notamment une liquidité dégradée et un prix de part supérieur à sa valeur de reconstitution. Il est bien entendu possible de consulter la fiche détaillée de la SCPI Néo sur Louve Invest pour vous informer en toute transparence.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

La SCPI Néo, une SCPI à impact social et responsable. Créée en 2019, Néo est une SCPI de rendement à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par la société de gestion Novaxia Investissement qui s’occupe uniquement de la SCPI Néo. Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Néo au comptant, à crédit ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).

Son patrimoine immobilier est composé de bureaux et de locaux d’activité. Au 31 décembre 2022, Néo détenait 31 actifs immobiliers avec plus de 126 locataires ; à fin juin 2023, 33 actifs pour 126 locataires ; à la fin du 2e trimestre 2025, 39 actifs pour 129 locataires ; et au 3e trimestre 2025, toujours 39 actifs pour 129 locataires.

Après des débuts hésitants en termes de collecte en raison de la crise sanitaire, Néo a enregistré une hausse spectaculaire en 2022 en atteignant 108,3 millions € de collecte nette, soit près de 8 fois le montant collecté sur l’ensemble de l’année 2021 (12,5 millions €).

La capitalisation est passée de plus de 350 millions € début 2023 à 402 millions € au 2ᵉ trimestre 2023, puis à 427,9 millions € au 3ᵉ trimestre 2025, avant de reculer puisqu’elle s’établissait encore à 429,4 millions € au 1ᵉʳ trimestre 2025.

Cette dynamique, qui avait auparavant soutenu la croissance de la SCPI, ne constitue plus aujourd’hui un véritable levier de développement, la SCPI Néo évoluant désormais dans un contexte marqué par une liquidité dégradée et un recul récent de sa capitalisation.

Une stratégie d’avenir

La SCPI Néo a opté pour une stratégie innovante de renouvellement urbain qui passe par la transformation de bureaux en habitation, la rénovation d’immeubles délaissés, la revalorisation d’espaces urbains isolés, etc. Cette politique d’investissement permet à Novaxia Investissement de figurer parmi les premiers fonds immobiliers labellisés ISR (à Impact Social et Responsable) en France. Néo dispose ainsi d’un véritable avantage concurrentiel dans le paysage des SCPI classiques en proposant une solution aux épargnants qui souhaitent donner du sens à leur investissement.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions d'obtention d'un label ISR, vous pouvez lire notre article "Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?".

Une diversification géographique en progression

Au 3e trimestre 2025, la SCPI Néo investit également en Europe, avec 46 % de ses actifs localisés hors de la France :

• 28 % aux Pays-Bas,
• 7 % en Irlande
• 8 % en Espagne
• et 3 % en Allemagne.

Cette répartition géographique en Europe offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants de la SCPI Néo.

En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, par exemple, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français. N’hésitez pas à consulter notre article sur les SCPI européennes pour en savoir plus.

Des performances historiquement élevées, mais en perte de vitesse

Néo a affiché pendant plusieurs années des performances attractives, avec un rendement supérieur à 6 % et un taux de distribution de 6,01 % en 2024. Ces résultats expliquent une partie de son succès initial. Toutefois, ces performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et la SCPI connaît désormais une dynamique moins favorable. L’historique reste positif, mais la situation récente doit être intégrée dans l’analyse.

Un potentiel de revalorisation qui existe, mais moins marqué aujourd’hui

Grâce à une stratégie axée sur la rénovation urbaine et la transformation d’actifs, Néo a déjà démontré un potentiel de revalorisation, notamment avec une hausse du prix de part de +3,8 % en 2021. Cependant, cette tendance s’est essoufflée : au 3ᵉ trimestre 2025, la valeur de reconstitution s’établit à 182,79 €, un niveau inférieur au prix de la part, ce qui constitue aujourd’hui un signal de vigilance plutôt qu’un indicateur de revalorisation.

L’absence de frais de souscription, toujours un avantage structurel

Néo reste l’une des rares SCPI sans frais d'entrée. Cet avantage est réel, notamment par rapport aux SCPI traditionnelles dont les frais de souscription tournent généralement autour de 10 %. En revanche, la commission de retrait de 6 % en cas de sortie avant 5 ans demeure applicable, et doit être prise en compte dans une perspective d’investissement long terme, tout comme les frais de gestion.

La possibilité d’investir en nue-propriété, mais dans un contexte plus prudent

Néo propose des clés de répartition attractives pour les investisseurs souhaitant acheter en nue-propriété temporaire — par exemple, une clé à 80 % sur 5 ans, soit un rendement théorique lissé de 4,56 % par an net de fiscalité. Toutefois, la situation actuelle de la SCPI (illiquidité et prix de part supérieur à la valeur de reconstitution) impose d’être plus prudent sur ce montage, qui reste intéressant sur le papier mais dépend fortement de la capacité de la SCPI à retrouver un équilibre financier, en tenant compte également de l’imposition des SCPI.

Novaxia Investissement nomme Mathieu Demandolx et Séverin Baschet directeurs adjoints du Fund Management, respectivement pour les investisseurs institutionnels et le Grand Public. Cette évolution s’inscrit dans la structuration de la société et l’intégration des deux pôles à la gouvernance, afin d’adapter la gestion aux profils d’investisseurs variés. « Leur solide expérience, alliée à une compréhension fine des enjeux de marché, va permettre d’élever encore notre exigence de pilotage tout en renforçant la cohérence stratégique de notre gestion », déclare Guillaume Pinlon, Directeur du Fund Management et membre du Directoire.

Promu à la tête du pôle institutionnel, Mathieu Demandolx supervise l’évolution des capitaux institutionnels. Il coordonne les équipes internes, veille aux exigences de conformité et au respect d’objectifs de performance de long terme. Il contribue au déploiement de stratégies d’investissement à fort enjeu, en cohérence avec les engagements responsables de la société de gestion.

En tant que Directeur adjoint du Fund Management Grand Public, Séverin Baschet prend en charge les capitaux des particuliers. Il pilote notamment la SCPI Novaxia NEO, ainsi que les fonds Novaxia R et Novaxia One, et encadre les équipes dédiées à leur conception, gestion quotidienne et évolution. Il garantit la cohérence entre la stratégie d’impact et la promesse faite aux associés, tout en fluidifiant les relations avec les partenaires distributeurs.

Et la SCPI Néo rapporte combien ?

Les revenus distribués par une SCPI dépendent des loyers effectivement encaissés et ne sont jamais garantis. Après une phase de forte croissance, la capitalisation de Novaxia NEO — qui atteignait 429,4 M€ au T1 2025 — ressort à 427,9 M€ au T3 2025, ce qui confirme un léger repli. Sur le plan des performances, la SCPI affiche un taux de distribution de 6,01 % en 2024 et une fourchette prévisionnelle 2025 comprise entre 5,25 % et 5,75 %, non garantie.

Au-delà des revenus locatifs, les immeubles font chaque année l’objet d’une réévaluation indépendante, ce qui peut entraîner une variation de la valeur des parts. Au 30 septembre 2025, la valeur de reconstitution s’établit à 182,79 €, tandis que le prix de part est fixé à 187 €, ce qui signifie que la part se situe désormais au-dessus de sa valeur de reconstitution, un point de vigilance important pour les investisseurs.

Quelles sont les garanties et les risques de la SCPI Néo ?

Néo, comme toutes les SCPI, est agréée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela signifie que la gestion est soumise à des règles strictes qui permettent de protéger les investisseurs et garantir que leur intérêt est préservé.

En revanche, on investit en immobilier et de ce fait le prix des parts est soumis aux aléas du marché immobilier. Cela signifie que le capital n’est pas garanti.

De même, la revente des parts nécessite la présence d’acquéreurs, ce qui expose l’investisseur à un risque de liquidité. Contrairement aux années précédentes, la SCPI NEO connaît aujourd’hui une liquidité dégradée, avec un volume significatif de parts en attente de retrait et un marché secondaire moins dynamique. La revente des parts peut donc prendre plus de temps qu’auparavant, et n’est plus garantie dans des délais courts.

Novaxia Néo a longtemps suscité un fort intérêt grâce à son positionnement innovant, son absence de frais de souscription et sa stratégie tournée vers le recyclage urbain. Elle a effectivement accompagné la transformation d’actifs (comme la conversion de bureaux en logements) et s’inscrivait dans une tendance forte de rénovation énergétique et de réversibilité des usages immobiliers. Présente en France et en Europe, elle a été l’une des premières SCPI à bousculer les codes du marché avec un modèle plus flexible et digital.

Cependant, sa dynamique s’est nettement dégradée ces derniers trimestres. La SCPI fait désormais face à une situation d’illiquidité, avec une liste d’attente au retrait importante, et un prix de part supérieur à sa valeur de reconstitution, ce qui constitue un signal de prudence pour les investisseurs. Si la performance passée (notamment autour de 6 %) a contribué à sa popularité, elle ne reflète plus fidèlement son contexte opérationnel actuel.

La société de gestion Novaxia demeure une entreprise à mission, engagée et labellisée ISR, mais la situation de la SCPI Néo nécessite aujourd’hui une lecture plus nuancée. L’investissement reste 100 % en ligne sur Louve Invest, avec une souscription simple et un délai de jouissance de trois mois, comme pour la plupart des SCPI.

Enfin, la dimension européenne (notamment Allemagne et Espagne) permet une fiscalité plus favorable grâce aux conventions fiscales internationales, mais ce point ne compense pas les défis actuels liés à la liquidité et à la valorisation.

En l’état, Néo ne peut plus être présentée comme une opportunité “particulièrement intéressante”, mais comme une SCPI qui a connu une forte croissance initiale et qui traverse aujourd’hui une phase de tensions significatives nécessitant une vigilance accrue.