Novaxia NEO

Investir SCPI avec Néo, c'est investir dans une SCPI qui a affiché en 2025 un taux de distribution de 5,50 %, avec plus de 5 années d'historique.

Il s'agit d'une des premières SCPI à avoir obtenu le label ISR (depuis 2020) et avec 0 % de frais de souscription. Au 31 mars 2026, sa capitalisation est de 427,9 M€ et elle compte 128 locataires.

Novaxia Néo est une SCPI innovante dont l'objectif est de revaloriser les espaces urbains isolés. Toutefois, la SCPI fait face à une illiquidité persistante (125 194 parts en attente de retrait, soit 5,5 % du total) et présente un prix de part supérieur à sa valeur de reconstitution (+5,84 %), ce qui invite à davantage de prudence pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI Néo, une SCPI à impact social et responsable. Créée en 2019, Néo est une SCPI de rendement à capital variable. Elle est gérée par la société de gestion Novaxia Investissement qui s'occupe uniquement de la SCPI Néo. Il est possible d'acquérir des parts de la SCPI Néo au comptant, à crédit ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).

Son patrimoine immobilier est composé principalement de bureaux (94 %) et, à titre accessoire, de locaux d'activité, hôtels et actifs d'enseignement. Au 31 mars 2026, Néo détient 38 actifs pour 128 locataires et 226 969 m² de surface.

Après des débuts hésitants en raison de la crise sanitaire, Néo a enregistré une hausse spectaculaire en 2022 avec 108,3 M€ de collecte nette. La capitalisation se stabilise à 427,9 M€ au 31 mars 2026. Cette dynamique ne constitue plus aujourd'hui un véritable levier de développement, la SCPI évoluant dans un contexte de liquidité dégradée.

Le TRI sur 5 ans s'établit à 7,08 % au 31 mars 2026, un indicateur long terme solide malgré les difficultés récentes. La valeur de reconstitution ressort à 176,68 € par part (en baisse vs 182,79 € au T3 2025) et la valeur de réalisation à 150,41 €, toutes deux en dessous du prix de souscription (187 €).

La SCPI Néo a opté pour une stratégie innovante de renouvellement urbain qui passe par la transformation de bureaux en habitation, la rénovation d'immeubles délaissés, la revalorisation d'espaces urbains isolés, etc. Cette politique d'investissement permet à Novaxia Investissement de figurer parmi les premiers fonds immobiliers labellisés ISR en France (depuis 2020, article 9 SFDR). La note ESG du portefeuille s'établit à 51,6/100 au 31 mars 2026. Néo dispose ainsi d'un avantage concurrentiel pour les épargnants souhaitant donner du sens à leur investissement.

Au 31 mars 2026, la SCPI Néo investit en France et en Europe, avec une part significative de ses actifs hors de France (Pays-Bas, Irlande, Espagne, Allemagne). Cette répartition européenne offre un avantage fiscal pour les investisseurs fortement fiscalisés, les revenus générés à l'étranger étant imposés dans le pays de situation de l'immeuble. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les SCPI européennes.

Le patrimoine se compose à 94 % de bureaux, complété par des hôtels (4 %), des locaux d'activité et des actifs d'enseignement. La WALB s'établit à 3,45 ans, durée résiduelle ferme courte, exposant la SCPI à des renégociations locatives dans un contexte de marché de bureaux encore sous pression. La durée moyenne de l'endettement est de 1,50 an, ce qui implique un risque de refinancement à court terme à surveiller.

Des performances historiquement élevées, mais en perte de vitesse

Néo a affiché pendant plusieurs années des performances attractives, avec un rendement supérieur à 6 % notamment 6,01 % en 2024 puis 5,50 % en 2025. Le TRI sur 5 ans s'établit à 7,08 % au 31 mars 2026, témoignant d'une création de valeur réelle sur la durée. Toutefois, ces performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et la SCPI connaît désormais une dynamique moins favorable.

Un potentiel de revalorisation qui existe, mais moins marqué aujourd'hui

Grâce à une stratégie axée sur la rénovation urbaine et la transformation d'actifs, Néo a démontré un potentiel de revalorisation, notamment avec une hausse du prix de part de +3,8 % en 2021. Cependant, au 31 mars 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 176,68 €, en dessous du prix de la part (187 €).

L'absence de frais de souscription, toujours un avantage structurel

Néo reste l'une des rares SCPI sans frais d'entrée. Cet avantage est réel par rapport aux SCPI traditionnelles dont les frais de souscription tournent autour de 10 %. En revanche, la commission de retrait de 6 % en cas de sortie avant 5 ans demeure applicable.

La possibilité d'investir en nue-propriété, mais dans un contexte plus prudent

Néo propose des clés de répartition pour les investisseurs souhaitant acheter en nue-propriété. Toutefois, la situation actuelle (illiquidité et prix supérieur à la valeur de reconstitution) impose d'être plus prudent sur ce montage.

Au premier trimestre 2026, Novaxia NEO poursuit sa gestion active dans un environnement macroéconomique peu dynamique. La distribution du trimestre s'élève à 1,80 € net par part (3 mensualités de 0,60 € versées en février, mars et avril), pour un objectif de distribution 2026 supérieur à 5 % (non garanti). Le TOF se maintient à 90,6 % avec un taux d'occupation physique de 90,4 %.

Sur le plan locatif, les équipes d'asset management poursuivent activement les discussions avec les locataires les plus significatifs pour sécuriser des engagements de long terme et limiter les risques de vacance. Plusieurs actifs ont été identifiés en vue de cessions potentielles, visant à optimiser la création de valeur du portefeuille et à soutenir la performance globale.

Côté ESG, des panneaux photovoltaïques ont été installés en toiture à Hilversum (Pays-Bas) fin mars 2026 (deuxième site de la SCPI équipé après Saint-Genis-Laval). Cette production permettra d'alimenter environ 10 % de la consommation électrique du site en électricité décarbonée. La note ESG du portefeuille atteint 51,6/100, et l'intensité carbone a déjà été réduite de -19 % par rapport à 2022, sur une trajectoire visant -38 % d'ici 2030.

La situation de liquidité reste préoccupante : 125 194 parts sont en attente de retrait (5,5 % du total), pour une collecte nette nulle au T1 2026 (0,55 M€ brut). L'Assemblée Générale se tiendra le 24 juin 2026 à 17h à Station 45.

Les revenus distribués par une SCPI dépendent des loyers effectivement encaissés et ne sont jamais garantis. La SCPI affiche un taux de distribution de 5,50 % en 2025, avec un objectif supérieur à 5 % pour 2026 (non garanti). La capitalisation se stabilise à 427,9 M€ au 31 mars 2026.

Au-delà des revenus locatifs, les immeubles font chaque année l'objet d'une réévaluation indépendante. Au 31 mars 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 176,68 €, tandis que le prix de la part reste fixé à 187 €. L'écart s'est creusé (vs 182,79 € au T3 2025), ce qui constitue un signal de vigilance croissant pour les investisseurs. Le plan de cessions identifiées pourra contribuer à soutenir la performance globale, avec des distributions potentielles de plus-values.

Néo, comme toutes les SCPI, est agréée et contrôlée par l'AMF. La gestion est soumise à des règles strictes. En revanche, le capital n'est pas garanti et le prix des parts est soumis aux aléas du marché immobilier.

La revente des parts nécessite la présence d'acquéreurs. La SCPI NEO connaît aujourd'hui une liquidité dégradée, avec 125 194 parts en attente de retrait (5,5 % du total) et une collecte nette nulle. La revente peut prendre un temps indéterminé. La durée moyenne d'endettement de 1,50 an constitue également un risque de refinancement à surveiller dans un contexte de taux encore élevés.

Novaxia Néo a longtemps suscité un fort intérêt grâce à son positionnement innovant, son absence de frais de souscription et sa stratégie tournée vers le recyclage urbain. La PGA 2025 s'établit à 5,50 % et le TRI sur 5 ans atteint 7,08 %, des chiffres qui témoignent d'une création de valeur réelle sur la durée.

Cependant, la dynamique s'est nettement dégradée. La SCPI fait désormais face à une situation d'illiquidité avec 125 194 parts en attente de retrait (5,5 % du total), et un prix de part (187 €) supérieur à sa valeur de reconstitution (176,68 €), soit une prime de 5,84 % en dégradation par rapport aux 182,79 € du T3 2025.

La société de gestion Novaxia demeure une entreprise à mission, engagée et labellisée ISR depuis 2020 (SFDR Article 9), mais la situation de la SCPI Néo nécessite aujourd'hui une lecture nuancée. La dimension européenne permet une fiscalité plus favorable, mais ce point ne compense pas les défis actuels liés à la liquidité et à la valorisation.

En l'état, Néo ne peut plus être présentée comme une opportunité particulièrement intéressante, mais comme une SCPI qui traverse une phase de tensions significatives nécessitant une vigilance accrue.