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- La nue-propriété permet d’acheter des parts de SCPI avec une décote intéressante. L’investisseur ne touche rien temporairement, et à la fin de la durée de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts et n'est pas imposé sur le delta qu'il récupère. De plus, ses parts peuvent être revalorisées chaque année, il est ainsi possible pour lui de bénéficier d'une plus-value immobilière lors de la revente des parts.
- Le mécanisme du démembrement s’avère particulièrement avantageux pour les personnes qui souhaitent préparer l’avenir, transmettre leur patrimoine et / ou optimiser leur fiscalité.
- Louve Invest est une marketplace permettant d’investir dans une cinquantaine de SCPI avec un parcours 100 % digital. Il est possible d’acheter des parts en démembrement sur Louve, nous nous chargeons de trouver un usufruitier et vous bénéficiez en plus du bonus de souscription sur toutes les SCPI éligibles.
Si la souscription en pleine propriété est la plus répandue dans l’investissement en SCPI, il est possible d’opter pour le démembrement. Ce mécanisme comporte beaucoup d’avantages et peut même s’avérer plus adapté pour certains !
Le démembrement correspond au fait de séparer la nue-propriété (les murs du bien), de l'usufruit (les loyers locatifs).
L’usufruit est le droit d’user d’un bien ou d’en percevoir les loyers sans en être pleinement propriétaire.
À l’inverse, le nu-propriétaire dispose du bien, sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
Il existe 2 types de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.
Le démembrement viager
Lors d'un démembrement viager, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier.
À ce moment, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts détenues. C’est un investissement sur le long terme, généralement intéressant dans un cadre familial.
Les décotes sont fixées selon l’âge de l’usufruitier et il est généralement plus intéressant de mettre en place ce système le plus tôt possible.
Le démembrement temporaire
De son côté, le démembrement temporaire a lieu sur une durée fixe, c'est une durée déterminée par un contrat entre les parties. En générale, cette durée est comprise entre 3 et 20 ans. On considère que la durée idéale d’un démembrement temporaire pour le nu-propriétaire se situe entre 7 et 10 ans, tout dépend des SCPI.
Le nu-propriétaire, qui détient les parts, ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement, ses parts peuvent toutefois être revalorisées chaque année et il est ainsi possible pour lui de bénéficier d'une plus-value immobilière lors de la revente des parts.
À la fin de la durée de démembrement, le nu-propriétaire, qui a acheté ses parts à décote, obtient la pleine propriété des parts et n'est pas imposé sur le delta qu'il récupère.
Le nu-propriétaire peut également décider, au besoin, de vendre ses droits avant l'arrivée à terme du contrat et ce sans perdre ses avantages acquis. Il faut bien prendre en considération cependant que la revente des droits est très compliquée.
Certains indicateurs permettent de se faire un bon avis sur les SCPI proposant ce mécanisme :
- Par exemple, la clé de démembrement, appelée aussi la clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier. Pour une durée de 10 ans, la clé est en moyenne de 69 % pour le nu-propriétaire et 31 % pour l'usufruitier. Dit différemment, elle exprime aussi la décote sur le prix de la part pour le nu-propriétaire. Au bout de 10 ans, le nu-propriétaire récupérera 100% de la part (la pleine propriété), en ayant payé au départ 69% de cette part de SCPI.
- Il faut également se renseigner sur la stratégie de revalorisation des parts des SCPI.
- Ainsi que sur les frais de ces SCPI.
Lorsque l'on souscrit en nue-propriété, on bénéficie d’une décote sur le prix de la part qui dépend de la durée du démembrement. La durée de démembrement pour obtenir une décote idéale se situe généralement autour de 7 à 10 ans.
Le nu-propriétaire peut ainsi bénéficier d’une décote moyenne du prix d’achat de - 30 % ou plus. Retenez cependant que les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance s’appliquent aussi bien pour le nu-propriétaire que pour l'usufruitier dans le cas d’un démembrement.
Il est par exemple possible d’investir en démembrement dans la SCPI Kyaneos Pierre, spécialisée dans les biens résidentiels en province. La clé de démembrement sur Kyaneos Pierre est de 64,5 % pour le nu-propriétaire avec une durée de démembrement de 10 ans.
Ainsi pour un exemple d'investissement souhaité à 100 000 € maximum. Le prix en pleine propriété de la part de Kyaneos Pierre est à 1 080 €, le montant de la part pour le nu-propriétaire revient donc à 696,60 € (1 080 * 0,645 = 696,60).
Le nu-propriétaire pourra investir dans 143 parts (100 000 / 696,60 = 143,55). Ce qui représente un montant total d’investissement s’élevant à 99 613,80 € (143 * 696,6). Aucun loyer n'est touché pendant la période du démembrement.
Lorsque l’on achète des parts de SCPI en nue-propriété, il faut qu’un autre investisseur veuille concomitamment investir en usufruit. Si vous ne connaissez pas de potentiel usufruitier, Louve se charge de le trouver. Pour toutes les personnes souhaitant investir en usufruit, nous proposons régulièrement des opportunités d'achat en usufruit par mail. Si cela vous intéresse, contactez-nous !
Pour plus de calcul, selon vos hypothèses, rendez-vous sur notre article simulation SCPI ou alors directement sur notre App Web :
Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété est avantageux à plus d’un titre.
Recourir à la nue-propriété pour obtenir des revenus différés
Tout d’abord, ce mécanisme permet d'obtenir des revenus différés relativement sûrs à terme.
Ensuite, lorsque le temps du démembrement sera révolu, cela permet de bénéficier d’une décote sur le prix des parts et de réaliser éventuellement d'une belle plus-value lors de la consolidation des parts (la récupération de l’usufruit).
Par exemple, dans le cas de Kyaneos Pierre, la part a été revalorisée à 1,89 % en 2021, 1,92% en 2020 et 4,00 % en 2019. Prenons le cas hypothétique, où la revalorisation moyenne des parts se situe à 1,5 % pour Kyaneos. Sur 10 ans, cela ferait une revalorisation de la part de 1 080 € à environ 1 235 €.
La nue-propriété est intéressante fiscalement
D’un point de vue fiscal, le démembrement est également une opération intéressante. Le nu-propriétaire n’est en effet pas imposé pendant toute la durée du démembrement car il ne touche aucun dividende. De plus, il n’y a pas d’imposition sur le delta lors de la consolidation des parts et il y a un non-assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts de SCPI.
De son côté, le mécanisme du démembrement viager s’avère être un très bon moyen pour transmettre son patrimoine.
Les meilleures SCPI en nue-propriété : les meilleurs Taux de Rendement Interne (TRI)
Les investisseurs qui ont des entrées d’argent sans en avoir besoin dans l’immédiat
Les investisseurs en SCPI démembrées ont le souci de préparer l'avenir et de placer leur épargne.
Ainsi, acquérir des parts en nue-propriété peut être la bonne solution pour toute personne qui reçoit une entrée d’argent (héritage, donation, prime) sans en avoir besoin dans l’immédiat.
En effet, le TRI (Taux de Rendement Interne) d’un placement en nu-propriété s’avère plus intéressant sur le moyen / long terme que les autres alternatives.
Les épargnants qui souhaitent préparer la retraite
La nue-propriété est également avantageuse pour l’épargnant qui souhaite préparer sa retraite.
En coordonnant la fin de sa vie active avec la fin du démembrement, l’investisseur pourra alors obtenir des revenus complémentaires réguliers qui combleront la baisse de ses revenus, lors de la cessation de son activité.
Investisseurs lourdement imposés
Investir en nue-propriété est également particulièrement adapté pour les investisseurs lourdement imposés.
Dans cette hypothèse, l'épargnant ne souhaite pas de revenus additionnels afin de ne pas alourdir encore plus sa note fiscale.
En effet, l’absence de dividende lors de la durée du démembrement ne vient pas augmenter l'impôt sur le revenu. De plus, les parts de SCPI ne sont pas assujetties à l'impôt sur la fortune immobilière.
Plus d'informations sur notre article sur le placement retraite.
Les entreprises souhaitant placer leur trésorerie
À l’inverse, choisir d’investir en usufruit peut être une bonne solution pour les entreprises souhaitant placer leur trésorerie.
Ce type d’investissement offre un rendement plus intéressant grâce au mécanisme d’amortissement des charges qui réduit fortement la fiscalité des revenus tirés de l’investissement.
En effet, l’amortissement de l’investissement dans de l’usufruit de parts de SCPI du résultat comptable de l’entreprise engendre des économies d’impôt non négligeables.
Pour acheter des parts en démembrement sur Louve, la procédure est aussi simple que pour la pleine propriété et vous bénéficiez en plus du bonus de souscription sur toutes les SCPI éligibles qui ont des frais de souscriptions.
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