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Les essentiels à retenir :
- La PGA (performance globale annuelle) additionne le rendement distribué et la variation du prix de la part sur une année donnée.
- Une SCPI peut afficher un bon rendement tout en ayant une PGA plus faible si le prix de part baisse.
- La PGA est aujourd’hui un indicateur largement diffusé par les sociétés de gestion, dans un contexte de renforcement des exigences de transparence sur la performance des SCPI.
- Cet indicateur permet de mieux analyser une SCPI mais il doit être combiné à d'autres indicateurs tels que le TRI, le RAN, LA TLV...
- La PGA complète le taux de distribution, sans se substituer à une analyse globale de la SCPI
Quand on parle de performance d’une SCPI, beaucoup de gens regardent d’abord le taux de distribution. C’est le rendement versé sur l’année, autrement dit l’argent distribué aux associés.
Le problème, c’est que ce chiffre ne dit pas tout. Une SCPI peut verser un bon revenu, tout en voyant le prix de sa part baisser. Dans ce cas, l’investisseur touche des revenus, mais la valeur de son investissement recule.
C’est pour ça que l’indicateur PGA existe. La PGA, pour Performance Globale Annuelle, donne une vision plus complète de la performance sur une année. Elle tient compte de deux choses simples :
- les revenus versés sur l’année,
- et l’évolution du prix de la part (hausse ou baisse).
En clair, la PGA répond à une question très concrète : “Sur l’année, est-ce que j’ai gagné uniquement grâce aux revenus, ou est-ce que la valeur de ma part a aussi bougé ?”
En pratique, la PGA évite une erreur fréquente : confondre “revenus versés” et “performance totale”. Deux SCPI peuvent distribuer le même rendement, mais ne pas raconter la même histoire si le prix de la part n’évolue pas de la même façon.
Prenons un exemple très simple. Une SCPI peut afficher un bon taux de distribution, mais si son prix de part baisse dans l’année, la performance globale est moins bonne que ce que laisse penser le rendement seul. À l’inverse, une SCPI peut distribuer un rendement plus modéré, mais si le prix de part progresse, l’investisseur peut s’en sortir mieux au total.
Il faut aussi garder une chose en tête : la PGA donne une photo sur une année. Elle est utile pour comprendre ce qui s’est vraiment passé sur cette période, mais elle ne suffit pas à elle seule pour juger une SCPI. Pour décider, il faut ensuite regarder d’autres éléments, et surtout se projeter sur plusieurs années.
Depuis 2022, les sociétés de gestion de SCPI publient systématiquement la PGA afin de répondre aux attentes du régulateur en matière d’information plus complète que le seul taux de distribution.
Pendant longtemps, il n’existait pas un indicateur unique et vraiment standard pour parler de performance des SCPI. Le marché a donc évolué par étapes, avec plusieurs méthodes qui ne donnaient pas toutes la même lecture.
Avant 2012, on parlait surtout du DVM (Distribution sur Valeur de Marché). L’idée était simple : diviser le dividende annuel par le prix moyen de la part sur l’année. Dans la pratique, cet indicateur pouvait devenir moins lisible quand le prix de la part évoluait fortement, parce que le résultat dépendait beaucoup du prix retenu.
Un autre indicateur a aussi existé, le RGI (Rendement Global Immobilier), qui cherchait à donner une vision plus large que le seul revenu distribué. Mais il est resté moins utilisé et a progressivement disparu des repères “grand public”, faute d’un usage vraiment systématique.
Ensuite, le marché s’est surtout appuyé sur le taux de distribution (TD), plus simple à comprendre et plus homogène. Problème : le TD mesure ce qui est versé sur l’année, mais ne dit rien sur ce qui se passe sur la valeur de la part.
Avec les variations de prix observées ces dernières années, cette limite est devenue centrale. C’est précisément ce qui explique l’intérêt de la PGA, qui combine les revenus distribués et l’évolution du prix de part pour donner une lecture plus complète de la performance sur une année.
Le calcul de la PGA est volontairement simple. L’idée n’est pas d’ajouter un indicateur complexe de plus, mais de combiner deux éléments que l’investisseur connaît déjà.
D’un côté, il y a les revenus distribués sur l’année, généralement exprimés en pourcentage du prix de la part. De l’autre, il y a l’évolution du prix de la part entre le début et la fin de l’année, qu’elle soit positive ou négative.
La PGA correspond donc à l’addition de ces deux composantes.
Autrement dit, elle additionne ce que la SCPI a versé et ce que la part a gagné ou perdu en valeur sur la même période.
Ce calcul permet d’éviter une lecture biaisée de la performance. Il rappelle qu’un rendement élevé ne suffit pas à lui seul à juger une SCPI, et que la variation du prix de part joue un rôle direct dans le résultat global pour l’investisseur.
Une fois la PGA comprise, une confusion revient souvent : à quoi sert-elle par rapport aux autres indicateurs déjà connus ?
Car en SCPI, plusieurs chiffres coexistent, et ils ne racontent pas la même chose.
Le taux de distribution : mesurer les revenus versés
Le taux de distribution correspond uniquement aux revenus distribués sur une année. C’est l’indicateur le plus souvent mis en avant, car il donne une idée immédiate du rendement annuel.
En revanche, il ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part. Une SCPI peut afficher un taux de distribution élevé tout en voyant la valeur de ses parts baisser. Cet indicateur répond donc à une question précise : combien la SCPI a versé cette année ? — mais pas à celle de la performance globale.
La PGA : une vision plus complète sur une année
La PGA reprend les revenus distribués, mais y ajoute la variation du prix de la part sur la même période. Elle permet de mesurer ce que l’investisseur a réellement gagné ou perdu sur l’année, en combinant revenus et évolution de la valeur.
C’est un indicateur particulièrement utile dans les périodes où le marché immobilier évolue, car il met en évidence des situations que le taux de distribution seul ne permet pas de voir.
Le TRI : mesurer la performance dans le temps
Le TRI (taux de rendement interne) s’inscrit dans une logique différente. Il se calcule sur plusieurs années, en tenant compte de l’ensemble des flux, de la durée de détention et de l’évolution du prix de la part.
Le TRI est surtout pertinent pour apprécier la performance d’une SCPI sur le long terme. En revanche, il n’est pas adapté pour analyser ce qui se passe sur une seule année, là où la PGA prend tout son sens.
L’indicateur PGA apporte une information précieuse, car il évite de se focaliser uniquement sur les revenus distribués. En intégrant l’évolution du prix de la part, il permet de mieux comprendre ce qui s’est réellement passé sur une année donnée, surtout dans des périodes où le marché immobilier évolue rapidement.
Pour autant, la PGA reste une photographie annuelle de la performance globale. Elle décrit une situation à un instant donné, sans donner de visibilité sur la suite. Une bonne ou une mauvaise PGA sur une année ne suffit pas à juger la qualité d’une SCPI ni la solidité de sa stratégie. L’immobilier est un investissement de temps long, et les performances peuvent varier d’une année à l’autre en fonction du contexte économique, des arbitrages réalisés ou encore des décisions de revalorisation.
La PGA ne dit rien non plus sur certains éléments essentiels. Elle ne permet pas d’apprécier la qualité du patrimoine immobilier, la diversification géographique ou sectorielle, ni la capacité de la SCPI à maintenir un bon niveau d’occupation dans le temps. Deux SCPI peuvent afficher une PGA similaire tout en reposant sur des profils de risque très différents.
Enfin, la PGA doit toujours être lue avec prudence lorsqu’elle est analysée isolément. Une variation ponctuelle du prix de part peut fortement influencer l’indicateur, sans que cela reflète nécessairement une dégradation durable ou, au contraire, une amélioration structurelle. C’est pourquoi la PGA doit être utilisée comme un outil de lecture, et non comme un critère de décision unique.
Pour être vraiment utile, l’indicateur PGA doit être replacé dans un ensemble plus large. Il ne sert pas à désigner une “bonne” ou une “mauvaise” SCPI, mais à mieux comprendre ce qui s’est passé sur une année donnée.
1) Ne pas juger une SCPI sur une seule année
La PGA est une photo annuelle. Sur une année, elle peut être tirée vers le haut ou vers le bas par un événement ponctuel, notamment une variation du prix de part. Pour que l’indicateur soit parlant, mieux vaut regarder plusieurs années et repérer une tendance plutôt qu’un chiffre isolé.
2) Croiser la PGA avec d’autres repères simples
La PGA donne une vision plus complète que le taux de distribution, mais elle ne suffit pas. Pour analyser une SCPI, elle doit être lue avec d’autres éléments, par exemple :
- le taux d’occupation (capacité à louer les immeubles),
- la stratégie et la diversification (secteurs, zones géographiques),
- la qualité du patrimoine (type d’actifs, locataires, baux),
- l’historique et la manière dont la SCPI traverse les cycles.
3) Relier la PGA à l’objectif de l’investisseur
La PGA ne se lit pas de la même façon selon ce que l’on cherche. Un investisseur orienté “revenus” va souvent privilégier la régularité des distributions. Un investisseur plus sensible à la valorisation va regarder de près l’évolution du prix de part. La PGA aide à faire le lien, mais elle ne remplace pas une réflexion sur l’horizon de placement et la stratégie patrimoniale.
L’indicateur PGA a le mérite de remettre la performance des SCPI dans une logique plus complète, en combinant ce qui est versé sur l’année et ce qui évolue sur la valeur de la part. C’est un bon réflexe pour éviter une lecture “rendement uniquement”, surtout quand le marché immobilier bouge.
Pour aller plus loin, l’intérêt est de s’en servir comme d’un point de départ, puis de regarder ce qui explique ce chiffre : la stratégie de la SCPI, la qualité du patrimoine, le taux d’occupation, et la capacité à tenir dans la durée. C’est cette lecture d’ensemble qui permet d’évaluer une SCPI avec méthode, et de choisir un investissement cohérent avec son horizon.
