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Le WALT est un indicateur utilisé par les sociétés de gestion pour mesurer la solidité de leur portefeuille locatif. En s’appuyant sur la durée résiduelle des baux en cours, pondérée par les loyers associés, il offre une lecture synthétique de la stabilité des revenus à moyen terme.
Cet article a pour objectif d’expliquer ce qu’est le WALT, comment il se calcule, quelles sont ses limites et comment l’interpréter dans le cadre d’un investissement en SCPI. Vous y trouverez également un cas pratique de calcul ainsi qu’une comparaison avec le WALB, autre indicateur complémentaire.
Le WALT, ou Weighted Average Lease Term, désigne la durée moyenne pondérée des baux restants dans un portefeuille immobilier. En français, on parle parfois de « durée moyenne résiduelle des baux ». Il s’agit d’un indicateur couramment utilisé dans l’analyse des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour évaluer la visibilité à moyen et long terme des revenus locatifs.
Le WALT exprime, en années, combien de temps en moyenne les baux actuellement en cours continueront à générer des loyers, en tenant compte du poids financier de chaque bail. Plus un bail rapporte de loyer, plus il pèse dans le calcul. C’est donc un indicateur pondéré, qui ne se contente pas d’une simple moyenne arithmétique.
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Le WALT se calcule en faisant la moyenne des durées restantes des baux, pondérée par le montant des loyers annuels associés à chaque bien. Autrement dit, plus un bien génère de loyer, plus sa durée de bail influence le résultat final.
Formule du WALT
Exemple concret avec 3 biens immobiliers
Étape 1 : Calcul de la pondération
- A : 180 000 × 9 = 1 620 000
- B : 200 000 × 8,5 = 1 700 000
- C : 120 000 × 7,3 = 876 000
Étape 2 : Somme des loyers annuels :
1 620 000 + 1 700 000 + 876 000 = 4 196 000
Étape 3 : Application de la formule :
Dans cet exemple, la SCPI dispose d’une visibilité moyenne sur 8,38 années de loyers garantis par ses baux en cours. Cela traduit une bonne stabilité locative à moyen- long terme.
Le WALT est un indicateur particulièrement utile pour évaluer la qualité locative d’un portefeuille immobilier. Il présente plusieurs avantages pour les investisseurs en SCPI.
Visibilité sur les revenus futurs
Un WALT élevé signifie que les baux en cours ont une longue durée résiduelle. Cela offre une bonne visibilité sur les loyers à percevoir, ce qui est rassurant pour les investisseurs à la recherche de revenus stables et prévisibles.
Stabilité du patrimoine locatif
En analysant le WALT, on peut apprécier la maturité du portefeuille : plus la durée moyenne des baux est longue, plus il est probable que les locataires restent en place. Cela réduit le risque de vacance locative à court terme.
Comparaison entre SCPI
Le WALT permet de comparer objectivement différentes SCPI sur leur exposition au risque locatif. À caractéristiques égales, une SCPI avec un WALT plus élevé sera perçue comme plus défensive face à une conjoncture économique incertaine.
Indice de gestion de long terme
Un WALT long peut aussi être le reflet d’une gestion active et qualitative des locataires : renégociation de baux, sécurisation de revenus à long terme, attractivité des emplacements. Il peut donc traduire une bonne stratégie de gestion.
Bien qu’il soit un indicateur de référence pour évaluer la qualité locative d’un portefeuille immobilier, le WALT présente certaines limites qu’il convient de connaître.
Une lecture parfois trompeuse
Un WALT élevé peut donner un faux sentiment de sécurité. En effet, un bail peut courir encore plusieurs années, mais cela ne garantit ni la solidité financière du locataire, ni l'absence de défaut de paiement. Le WALT ne mesure que la durée contractuelle restante, pas la fiabilité effective du locataire.
Insensible aux clauses de résiliation anticipée
Le principal défaut du WALT est qu’il ignore les dates de sortie anticipée prévues au bail, souvent à l’initiative du locataire. Un locataire peut avoir signé un bail de 9 ans, mais disposer d’une faculté de résiliation à 3 ans. Dans ce cas, le WALT surestime la stabilité réelle du revenu locatif.
Pondération par le loyer, non par le risque
Le WALT pondère les durées restantes par le montant des loyers, mais pas par le risque associé à chaque locataire. Un bail long avec un locataire fragile peut peser lourdement dans le calcul, sans pour autant garantir la sécurité du revenu.
Ne prend pas en compte le taux de vacance
Le WALT ne tient pas compte des locaux vacants ou sans bail en cours. Un portefeuille peut afficher un WALT élevé tout en ayant une part significative d’actifs non loués, ce qui biaise l’analyse globale de la performance.
Le WALT et le WALB sont deux indicateurs voisins, mais ils mesurent des réalités bien distinctes. Tous deux s'appuient sur la durée des baux et sont pondérés par les loyers, mais leur logique de calcul n’est pas la même.
WALT : durée moyenne jusqu’à l’expiration des baux
Le WALT (Weighted Average Lease Term) calcule la durée moyenne restante des baux jusqu’à leur terme contractuel. Il reflète la durée théorique des engagements locatifs, en supposant que tous les locataires restent jusqu’à la fin de leur bail.
WALB : durée moyenne jusqu’à la première possibilité de sortie
Le WALB (Weighted Average Lease Break) mesure quant à lui la durée moyenne jusqu’à la première échéance de résiliation possible, généralement à l’initiative du locataire. Il propose une vision plus prudente de la stabilité locative, en tenant compte du risque de départ anticipé.
Une différence de perspective
En résumé, le WALT donne une indication sur la durée maximale potentielle des loyers à percevoir, tandis que le WALB estime la durée minimale garantie de ces revenus. Les deux sont complémentaires pour apprécier la robustesse d’un portefeuille immobilier.
Le WALT est un indicateur précieux, mais il ne peut pas, à lui seul, résumer la performance d’une SCPI. Il mesure la durée moyenne des engagements locatifs, mais ne dit rien sur la rentabilité, la qualité des locataires, ni sur la gestion active du patrimoine.
Un indicateur de stabilité, pas de rendement
Un WALT élevé peut indiquer une bonne stabilité locative, mais cela ne garantit pas un bon taux de distribution. Une SCPI peut avoir un WALT long tout en affichant un rendement modeste si ses loyers sont faibles ou si ses charges sont élevées.
À compléter par d’autres indicateurs
Pour évaluer une SCPI dans sa globalité, le WALT doit être complété par d’autres données essentielles :
- Le taux de distribution (TD) ou TRI sur longue période lé-iés à la performance de la SCPI
- Le taux d’occupation financier (TOF)
- Le WALB, pour une vision plus prudente de la durée d’engagements
- La qualité du patrimoine (emplacements, secteurs, locataires) et avec la valeur de reconstitution
- La stratégie de gestion (croissance, mutualisation, développement international…)
Un outil parmi d’autres pour le diagnostic
En résumé, le WALT est un outil utile pour analyser la solidité locative d’une SCPI, mais il ne suffit pas à lui seul pour prendre une décision d’investissement. Il constitue une pièce du puzzle, à croiser avec les autres indicateurs financiers et qualitatifs disponibles.
