- Afin de déterminer le meilleur indicateur pour déterminer la performance d'une SCPI, nous expliquerons 3 indicateurs.
- Le Taux de Distribution, le TD qui l'indicateur utilisé aujourd'hui par tous, que nous définirons donc et regarderons en détail.
- Il conviendra cependant de repasser par la définition du TDVM qui est son ancêtre.
- Et, enfin nous finaliserons avec le TRI, le Taux de Rendement Interne qui est un indicateur beaucoup plus complet.
Lorsque l’on décide d’investir dans un fonds et plus particulièrement dans une SCPI, il est important d’analyser les supports que l’on nous propose.
Pour cela il y a quelques éléments clés à regarder :
- La performance passée et future espérée (en utilisant les bons indicateurs)
- Le portefeuille et le sous-jacent
- Les frais du fonds (si vous n'êtes pas familier avec les frais d’une SCPI vous pouvez vous référer à notre guide SCPI)
- Le gérant du fonds
Dans cet article nous allons voir quels sont les indicateurs pertinents pour analyser la performance des SCPI.
Le TDVM, un indicateur de rendement incomplet
Le TDVM, ou Taux de Distribution sur la Valeur de Marché, était l’indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI. Il a été remplacé le 1er Janvier 2022 par le Taux de Distribution TD, ce qui veut dire que vous le retrouverez certainement si vous cherchez à connaître le rendement d'une SCPI avant 2022.
Pour simplifier, le TDVM c’est la rentabilité de votre investissement sur une année. Si j’ai investi 100 € et que la SCPI a obtenu un TDVM de 5%, cela signifie que j’ai perçu 5 €. Il convient de noter ici que le TDVM est net de frais de gestion. Ce sont donc bien des revenus perçus par l’investisseur.
Analyser une SCPI en regardant uniquement le TDVM de l’année passée peut cependant être une erreur. Tout d’abord car une année de performance n’apporte que peu d’information, et ensuite car la distribution ne construit pas à elle seule la performance.
En effet, le TDVM ne prend pas compte des frais de souscription qui réduisent la valeur de votre part dès son achat, ni des revalorisations du patrimoine.
Pour se rendre compte de ces subtilités, il existe un indicateur plus complet, le TRI, mais avant regardons le Taux de Distribution.
Le TD, le nouvel indicateur de rendement
Le TD, ou Taux de Distribution, est donc le nouvel indicateur de rendement pour les SCPI. Même si officiellement, sa mise en application est le 1er Janvier 2022, beaucoup de sociétés de gestion l'avaient déjà adopté en 2021, et l'ASPIM affiche le TD moyen de 2021 à 4,45%.
Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. A noter qu'il faut ajouter au dividende tout acompte exceptionnel ou quote-part de plus-values, si il y en a eu au cours de l'année.
Par exemple, le prix de ma part de SCPI au 1er janvier 2021 est de 200€, tandis que les dividendes versés aux associés ont été de 10€ sur la totalité de l’année. Mon Taux de Distribution est bien de 5% (= 10/200).
Une fois encore le TD est net de frais de gestion, mais ne prend pas compte des frais de souscriptions. C'est un indicateur moins complet que le TRI.
La véritable différence entre TDVM et TD
Vu les explications fournies ci-dessus, nous nous retrouvons avec un exemple qui nous donne 5% de rendement, que ce soit aussi bien pour le TD que pour le TDVM !
Mais alors, en quoi ces 2 indicateurs sont ils réellement différents ? La différence provient du prix moyen de la part sur toute l'année : le TDVM se calcule par rapport à ce prix moyen, alors que le TD lui, par rapport au prix de la part au 1er Janvier de l'année.
Concrètement, avec l'aide d'un exemple : une SCPI dont le prix de la part est à 500 € le 1er Janvier 2021, qui passe à 600 € au 1er Juillet 2021, et qui a versé aux associés un dividende annuel de 25€.
Le prix moyen annuel de la part de cette SCPI est donc la moyenne entre 500€ sur 6 mois (de janvier à juin), et 600€ sur 6 mois (de juillet à décembre). Soit 550 €.
Le TDVM est le Dividende versé / Prix moyen annuel de la part, soit 25€ / 550€ = 4,55%.
Le TD est le Dividende versé / Prix de part au 1er janvier, soit 25€ / 500€ = 5%.
Le TD ne prend donc pas en compte l'évolution du prix de la part de la SCPI au cours de l'année.
Le TRI prend en compte tous les frais
Le TRI, ou taux de rendement interne, prend en compte tous les flux de l’investissement (achat, frais, revenus, revente) pour calculer un taux global qui permet une comparaison de différents investissements. Il agrège tous les indicateurs de performance en un seul.
Par exemple, si vous placez 100 € sur un investissement qui rapporte 5% par an, et que vous récupérez votre mise initiale de 100 € à la fin de votre investissement, le TRI est de 5%. Votre investissement a eu un rendement interne de 5% (quelle que soit la durée).
Si par contre votre mise initiale valait 10% de moins à la revente (comme c’est souvent le cas sur les SCPI du fait des frais de souscription), le TRI à 5 ans ne serait plus que de 3,12% (au lieu des 5% vus précédemment).
Comment les frais de souscription impactent le TRI mais pas le TD
Prenons en exemple 2 SCPI fictives qui ont le même TD mais des frais de souscription différents :
- la SCPI A a un TD de 5% et 10% de frais de souscription
- la SCPI B a un TD de 5% et seulement 5% de frais de souscription
On voit que la SCPI A souffre d’un coût d’entrée très important qui va baisser son TRI 10 ans de près de 0,4%. En effet, pour 100 000€ investis, les frais de souscription plus élevés représentent une perte de 5 000€ !
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Le TRI est ici utile pour comparer ces deux SCPI dont le TD est identique. Le TRI, en incluant tous les frais, donne donc une vision plus réaliste de la performance de ces 2 SCPI.
A noter que ces résultats sont calculés sur 10 ans; sur 20 ans les frais à l’entrée de la SCPI A auraient moins d’impact sur le TRI.
Moins de frais à l’entrée cela veut dire plus de flexibilité, et la possibilité de revendre ses parts plus tôt avec un bon rendement. Cela veut aussi dire la possibilité de mener d’autres projets en parallèle et d’augmenter le TRI encore plus en réinvestissant le montant économisé sur les frais.
En résumé, le TRI est un indicateur qui englobe tous les frais, alors que le TD n’englobe que les frais de gestion.
Calculer son TRI sur la durée de placement envisagée est nécessaire pour investir dans les bonnes SCPI.
Toutefois, attention à ne pas se focaliser uniquement sur cette notion de performance. D’autres indicateurs clés des SCPI peuvent être pris en compte avant d’investir. Par exemple, le Taux d'Occupation Financier, un TOF en baisse donne un indicateur sur l'augmentation possible de locaux vacants et/ou d'impayés.
Et en cas de besoin, vous pouvez consultez nos conseillers Louve certifiés AMF, pour toute question sur les meilleures SCPI à choisir en fonction de votre stratégie et de vos objectifs.
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