Cœur de Régions

Investir SCPI avec Cœur de Régions, c'est investir dans une SCPI avec un très bon taux de rendement au-dessus de 6%, nous présenterons comment elle y est arrivée grâce à sa stratégie opportuniste.

Cette SCPI présente de nombreux atouts mais aussi certains points de vigilance. Cœur de Régions avait figuré sur le podium de notre classement 2021 des SCPI, à la 3ᵉ place. À fin 2025, elle a affiché un taux de distribution de 6,20 %, confirmant sa régularité.

Toutefois, depuis, d’autres SCPI comme Remake Live ou Iroko Zen se distinguent avec des TD supérieurs à 7 %, tirant mieux leur épingle du jeu dans le contexte actuel. Si vous le souhaitez, vous pouvez d'ailleurs accéder à l'ensemble de notre classement des meilleures SCPI.

Enfin, sur un bref récapitulatif des frais de gestion, du minimum de souscription, vous verrez comme il est simple d'investir avec Louve Invest. Le minimum de souscription est de 4 parts et l’entrée en jouissance intervient le 1er jour du 6e mois.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Créée en 2018, Cœur de Régions est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée. Elle est gérée par la société de gestion Sogenial, une société de gestion de portefeuilles indépendante agréée depuis 2012.

La SCPI profite d’une sélection d’actifs de bureaux, de locaux d’activités et de commerces situés exclusivement en France. Son objectif est de se concentrer sur les zones les plus dynamiques tout en préférant les baux sécurisés sur de longues durées. En 2021, la collecte nette a dépassé 46 M€ et la capitalisation s’élevait à plus de 75 M€ ; à fin 2025, la capitalisation atteint 426,4 M€, ce qui illustre une belle dynamique.

La stratégie d’investissement diversifiée de Cœur de Régions repose sur une sélection stricte et opportuniste des actifs. Cette SCPI de la société de gestion Sogenial propose un équilibre intéressant entre taux de rendement attractif et risque sécurisé.

Vous souhaitez en savoir plus sur Cœur de Régions ? Nos experts Louve Invest ont sélectionné pour vous toutes les données clés de cette SCPI pour vous donner un aperçu général.

À fin 2025, le prix de part est de 664,00 €.

Évolution du patrimoine de Cœur de Régions

Comme son nom l'indique, sa stratégie s’appuie toujours sur une répartition majoritairement régionale, et la part des actifs en Île-de-France s’établit à 14,2 % à fin 2025 (contre 85,8 % en régions).

Par exemple, à Croissy-sur-Seine, des bureaux ont été acquis en juin 2023 (1 223 m²) pour le locataire Vtech, avec un rendement actes-en-mains estimé à 7,30%.

Cœur de Régions détient de façon générale un patrimoine bien mutualisé et des locataires de 1ᵉʳ rang comme Pôle Emploi, Crédit Mutuel ou encore Séphora du groupe LVMH.

Cette SCPI repose sur une diversification sectorielle affirmée. À fin 2025, la répartition de son patrimoine est la suivante : 47,17 % en bureaux, 32,03 % en commerces, 19,10 % en logistique et locaux d’activités, 1,64 % en santé et éducation, et 0,06 % en alternatifs (selon la valeur du patrimoine).

Comparativement, en juillet 2022, la structure sectorielle alignait environ 45 % de bureaux, 17 % de commerces et 38 % de locaux d’activités. En décembre 2021, la répartition était encore plus axée sur les bureaux, avec 60 % bureaux, 22 % locaux d’activités et 18 % commerces.

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF) est un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Au 31 décembre 2021, Cœur de Régions affichait un TOF de 92,1%. Au deuxième trimestre 2022, le TOF était de 96,2%, ce qui est un très bon chiffre, car il est bien au-dessus de 90%. Au deuxième trimestre 2023, il s'est encore amélioré, passant à 97,57%. À fin 2025, Cœur de Régions affiche un TOF de 96,11 %.

Le taux d’occupation physique (TOP) correspond au rapport entre la surface totale louée au cours du trimestre et la surface totale des immeubles détenus par Cœur de Régions. À fin 2025, ce taux est de 96,62 %.

Là encore, le taux est en hausse sur la durée, et il n’y a donc aucune d’inquiétude particulière à avoir sur ce point. Cependant, il est nécessaire de rappeler que les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas la comparaison des SCPI.

Ces deux indicateurs sont présentés dans les Bulletins Trimestriels et dans le Rapport Annuel de la SCPI ainsi que leur évolution d’une période à l’autre. C’est intéressant de suivre ces indicateurs pour connaître la performance historique et actuelle de la SCPI. Pour Cœur de Régions, les taux sont en hausses, et restent élevés.

Tout investissement en SCPI comporte des risques. Il est important d’en comprendre les caractéristiques et les limites avant de se lancer.

Une stratégie régionale cohérente

La stratégie d’investissement de Cœur de Régions consiste à investir de manière opportuniste dans les différentes régions françaises. Ce sont les actifs immobiliers présentant un objectif de rendement stabilisé et un fort potentiel de valorisation sur le long terme qui sont privilégiés. Cette stratégie d’investir en région se justifie notamment par la diversification possible et l’important panel d’opportunités lié à un marché en plein essor.

Le choix de se concentrer sur des biens bon marché de petite et moyenne taille constitue un avantage concurrentiel considérable. En effet, avec ce type de bien, Cœur de Régions profite d’une certaine stabilité des prix immobilier, et peu de SCPI se concentrent sur ces biens actuellement.

Une bonne performance globale annuelle

En complément du taux de distribution, la Performance Globale Annuelle (PGA) permet d’apprécier la performance d’une SCPI sur l’année en intégrant, lorsqu’il y en a, la variation du prix de part. En 2025, Cœur de Régions affiche une PGA de 6,20 %, un niveau solide et cohérent avec son positionnement de SCPI de rendement (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

La possibilité d’investir en nue-propriété

Il est possible d’acquérir des parts de Cœur de Régions au comptant, à crédit et en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Cette SCPI offre d’excellentes opportunités en France pour les investisseurs qui souhaitent acheter en nue-propriété temporaire, car les clés de démembrement sont attractives. L’investissement en nue-propriété est très intéressant pour les épargnants fortement fiscalisés qui veulent disposer de revenus dans le futur. Il est alors intéressant de regarder le TRI (Taux de Rendement Interne) en prenant compte les frais de souscription (plus d'informations sur l'indicateur TRI de performance SCPI).

Une bonne résilience à la crise sanitaire

La crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées). Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition. Malgré cette crise, la SCPI Cœur de Régions a su présenter sur cette période une hausse de son taux de rendement. Elle a aussi réussi à maintenir un taux d’occupation élevé.

Des baux de longues durées

Grâce à sa stratégie d’investissement diversifié, Cœur de Régions peut investir dans les zones les plus dynamiques et signer des baux de durées assez longs avec des locataires solides. Cela permet à terme de sécuriser les loyers et de limiter le risque de turn-over.

D'ailleurs, le nombre de locataires de la SCPI a augmenté pour atteindre 195 entreprises locataires à fin 2025.

Au 4e trimestre 2025, la SCPI Cœur de Régions (Sogenial Immobilier) confirme sa dynamique avec une capitalisation de 426 M€ à fin 2025 et un portefeuille porté à 92 actifs.

La SCPI a continué à déployer sa collecte avec près de 48 M€ d’investissements réalisés en 2025, et un mois de décembre particulièrement actif marqué par plusieurs acquisitions : l’intégration d’un portefeuille de 3 restaurants Buffalo Grill (rendement AEM moyen 8,09 %), l’acquisition d’un portefeuille ECL composé de 5 concessions automobiles et d’1 actif logistique/locaux d’activités (6 biens, 20,2 M€ AEM, 21 335 m², rendement AEM moyen 7,63 %), ainsi qu’un actif logistique/locaux d’activités à Porcheville loué à Tennant (5,5 M€ AEM, 4 432 m², rendement AEM 7,52 %). Sur le plan locatif, les indicateurs restent solides avec un TOF de 96,11 % et un TOP de 96,62 % à fin 2025, tandis que les loyers encaissés au 4T 2025 s’élèvent à 6 537 916 € pour un taux de recouvrement de 96,8 %.

Côté performance, le dividende du 4T 2025 atteint 10,29 € par part, portant le taux de distribution 2025 à 6,20 % (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

Le risque de perte de valeur

Bien que l’acquisition se concentre de plus en plus sur des actifs de taille réduite, le risque unitaire de chaque actif reste présent. La stratégie d’investissement de Cœur de Régions présente évidemment un risque de perte en capital, mais aussi un risque immobilier lié à la variation des marchés.

Mais plus généralement, tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital en cas de baisse du prix de la part de la SCPI.

Des frais un peu élevés

Cœur de Régions prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne du marché qui se situe à 11% mais les rendements apparaissent net de frais de gestion donc c’est intéressant pour comprendre le modèle de rémunération de la SCPI mais ce n’est pas pertinent de le comparer avec les autres frais de gestion des SCPI. Vous pouvez obtenir plus d'informations sur les frais (appelés aussi commissions) sur le site de l'AMF.

Les frais de souscription de Cœur de Régions sont également de 12% et se situent dans la fourchette haute de la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi. En fonction de la durée de détention des parts de SCPI, ces frais de souscription sont amortis. Ainsi, on suggère un horizon d’investissement d’au moins 7 ans.

Globalement, Cœur de Régions reste l’une des SCPI les plus dynamiques du marché. Diversifiée et bien gérée, elle peut s’intégrer de façon pertinente dans un portefeuille, notamment grâce à une exécution régulière de sa stratégie et un socle locatif solide. À fin 2025, sa capitalisation n’est plus “faible” : elle atteint 426,4 M€, ce qui reflète un véhicule désormais bien installé.

La SCPI bénéficie aussi d’un positionnement historiquement porteur : une exposition majoritairement régionale, sur des actifs à taille “intermédiaire”, où la concurrence peut être moins intense que sur les grandes opérations prime. Cette approche opportuniste contribue à maintenir une trajectoire de distribution attractive, avec un taux de distribution 2025 de 6,20 % (et une PGA 2025 de 6,20 %) avec, comme toujours, le rappel que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Enfin, la SCPI poursuit sa montée en diversification locative : 195 entreprises locataires à fin 2025, ce qui renforce la mutualisation du risque locatif.

Vous pouvez investir dans la SCPI Cœur de Régions avec Louve Invest. Le parcours est simple via la marketplace, et le ticket d’entrée reste relativement accessible : 2 656,00 € (prix de part 664,00 €, minimum 4 parts). Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription.