Cœur de Régions

Tirer parti des SCPI avec Cœur de Régions, c'est investir dans une SCPI avec un très bon taux de rendement au-dessus de 6%, nous présenterons comment elle y est arrivée grâce à sa stratégie opportuniste.

Cette SCPI présente de nombreux atouts mais aussi certains points de vigilance. Cœur de Régions avait figuré sur le podium de notre classement 2021 des SCPI, à la 3ᵉ place. À fin 2025, elle a affiché un taux de distribution de 6,20 %, confirmant sa régularité.

Toutefois, depuis, d’autres SCPI comme Remake Live ou Iroko Zen se distinguent avec des TD supérieurs à 7 %, tirant mieux leur épingle du jeu dans le contexte actuel. Si vous le souhaitez, vous pouvez d'ailleurs accéder à l'ensemble de notre classement des meilleures SCPI.

Enfin, sur un bref récapitulatif des frais de gestion, du minimum de souscription, vous verrez comme il est simple d'investir avec Louve Invest. Le minimum de souscription est de 4 parts et l’entrée en jouissance intervient le 1er jour du 6e mois.

Créée en 2018, Cœur de Régions est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée. Elle est gérée par la société de gestion Sogenial, une société de gestion de portefeuilles indépendante agréée depuis 2012.

La SCPI profite d'une sélection d'actifs de bureaux, de locaux d'activités et de commerces situés exclusivement en France. Son objectif est de se concentrer sur les zones les plus dynamiques tout en préférant les baux sécurisés sur de longues durées. En 2021, la collecte nette a dépassé 46 M€ et la capitalisation s'élevait à plus de 75 M€ ; au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 441,4 M€, ce qui illustre une belle dynamique.

La stratégie d'investissement diversifiée de Cœur de Régions repose sur une sélection stricte et opportuniste des actifs. Cette SCPI de la société de gestion Sogenial propose un équilibre intéressant entre taux de rendement attractif et risque sécurisé.

Vous souhaitez en savoir plus sur Cœur de Régions ? Nos experts Louve Invest ont sélectionné pour vous toutes les données clés de cette SCPI pour vous donner un aperçu général.

À fin 2025, le prix de part est de 664,00 €.

Évolution du patrimoine de Cœur de Régions

Comme son nom l'indique, sa stratégie s'appuie toujours sur une répartition majoritairement régionale, et la part des actifs en Île-de-France s'établit à 13,3 % au 30 juin 2026 (contre 86,7 % en régions), une structure stable depuis plusieurs trimestres.

Par exemple, à Croissy-sur-Seine, des bureaux ont été acquis en juin 2023 (1 223 m²) pour le locataire Vtech, avec un rendement actes-en-mains estimé à 7,30 %. Plus récemment, au deuxième trimestre 2026, un bien de restauration occupé par Buffalo Grill a été acquis à Beauvais, dans une zone commerciale dynamique, avec un rendement AEM de 7,42 %.

Cœur de Régions détient de façon générale un patrimoine bien mutualisé et des locataires de 1er rang comme Pôle Emploi, Crédit Mutuel ou encore Séphora du groupe LVMH.

Cette SCPI repose sur une diversification sectorielle affirmée. Au 30 juin 2026, la répartition de son patrimoine est la suivante : 45,78 % en bureaux, 31,75 % en commerces, 21,19 % en logistique et locaux d'activités, 1,23 % en santé et éducation, et 0,05 % en alternatifs (selon la valeur du patrimoine).

Comparativement, en juillet 2022, la structure sectorielle alignait environ 45 % de bureaux, 17 % de commerces et 38 % de locaux d'activités. En décembre 2021, la répartition était encore plus axée sur les bureaux, avec 60 % bureaux, 22 % locaux d'activités et 18 % commerces.

Taux d'occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) est un des indicateurs de la "performance locative" de la SCPI. Au 31 décembre 2021, Cœur de Régions affichait un TOF de 92,1 %. Au deuxième trimestre 2022, le TOF était de 96,2 %. Au deuxième trimestre 2023, il s'est encore amélioré à 97,57 %. Au 30 juin 2026, Cœur de Régions affiche un TOF de 93,65 %, en légère baisse, notamment sous l'effet du départ du locataire DRIEET Île-de-France intervenu fin mars 2026.

Le taux d'occupation physique (TOP) correspond au rapport entre la surface totale louée et la surface totale des immeubles détenus. Au 30 juin 2026, ce taux est de 94,27 %.

Ces deux indicateurs sont présentés dans les Bulletins Trimestriels et dans le Rapport Annuel de la SCPI. C'est intéressant de suivre leur évolution pour connaître la performance historique et actuelle de la SCPI.

Une stratégie régionale cohérente

La stratégie d'investissement de Cœur de Régions consiste à investir de manière opportuniste dans les différentes régions françaises. Ce sont les actifs immobiliers présentant un objectif de rendement stabilisé et un fort potentiel de valorisation sur le long terme qui sont privilégiés. Cette stratégie d'investir en région se justifie notamment par la diversification possible et l'important panel d'opportunités lié à un marché en plein essor.

Le choix de se concentrer sur des biens bon marché de petite et moyenne taille constitue un avantage concurrentiel considérable. En effet, avec ce type de bien, Cœur de Régions profite d'une certaine stabilité des prix immobiliers, et peu de SCPI se concentrent sur ces biens actuellement.

Une bonne performance globale annuelle

En complément du taux de distribution, la Performance Globale Annuelle (PGA) permet d'apprécier la performance d'une SCPI sur l'année en intégrant, lorsqu'il y en a, la variation du prix de part. En 2025, Cœur de Régions affiche une PGA de 6,20 %, un niveau solide et cohérent avec son positionnement de SCPI de rendement (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).

La possibilité d'investir en nue-propriété

Il est possible d'acquérir des parts de Cœur de Régions au comptant, à crédit et en acquisition en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Cette SCPI offre d'excellentes opportunités en France pour les investisseurs qui souhaitent acheter en nue-propriété temporaire, car les clés de démembrement sont attractives. L'investissement en nue-propriété est très intéressant pour les épargnants fortement fiscalisés qui veulent disposer de revenus dans le futur. Il est alors intéressant de regarder le TRI (Taux de Rendement Interne) en prenant compte les frais de souscription.

Une bonne résilience à la crise sanitaire

La crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l'immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées). Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition. Malgré cette crise, la SCPI Cœur de Régions a su présenter sur cette période une hausse de son taux de rendement. Elle a aussi réussi à maintenir un taux d'occupation élevé.

Des baux de longues durées

Grâce à sa stratégie d'investissement diversifié, Cœur de Régions peut investir dans les zones les plus dynamiques et signer des baux de durées assez longs avec des locataires solides. Cela permet à terme de sécuriser les loyers et de limiter le risque de turn-over.

D'ailleurs, le nombre de locataires de la SCPI a atteint 198 entreprises locataires au 30 juin 2026.

Au deuxième trimestre 2026, Cœur de Régions confirme sa dynamique avec une capitalisation de 441,4 M€ pour 10 208 associés, portée par 8,3 M€ de souscriptions sur le trimestre. Le patrimoine s'élève désormais à 94 biens immobiliers loués à 198 entreprises. Les loyers encaissés s'établissent à 6 719 898 € pour un taux de recouvrement de 96,6 %. Le TOF ressort à 93,65 % et le TOP à 94,27 % au 30 juin 2026.

Côté investissements, la SCPI a réalisé une acquisition au cours du trimestre : un bien de restauration occupé par Buffalo Grill situé dans une zone commerciale dynamique de Beauvais, acquis en juin 2026 avec un rendement AEM de 7,42 %. Aucune cession n'a été réalisée sur le trimestre.

Sur le plan locatif, plusieurs mouvements sont intervenus. À Hérouville-Saint-Clair, un bail a été signé avec JYSK (112 m², 10 ans dont 6 ans fermes, prise d'effet avril 2026) et le bail de Maxi Zoo a été renouvelé en juin 2026. À Beaurains, le locataire Delanlssays Cordonnerie Boréal a quitté les lieux le 15 juin 2026 suite à sa liquidation judiciaire. Au Pecq, une libération partielle de 229 m² par Médiane Système a été enregistrée au 31 mars 2026. À noter également le départ du locataire DRIEET Île-de-France, effectif au 31 mars 2026, qui pèse sur le TOF du trimestre.

L'acompte sur dividende versé au titre du T2 2026 s'élève à 10,29 € par part (versé en juillet 2026). Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,20 % (PGA 2025 : 6,20 %, non garanti).

Au T1 2026, la SCPI avait enregistré une capitalisation de 435 M€ pour 10 051 associés, avec 12 M€ de souscriptions et une acquisition à Chambéry (ENEDIS, 7 560 m², 7,24 % AEM).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le risque de perte de valeur

Bien que l'acquisition se concentre de plus en plus sur des actifs de taille réduite, le risque unitaire de chaque actif reste présent. La stratégie d'investissement de Cœur de Régions présente évidemment un risque de perte en capital, mais aussi un risque immobilier lié à la variation des marchés.

Mais plus généralement, tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital en cas de baisse du prix de la part de la SCPI.

Sur le plan des acquisitions, le pipeline reste bien garni à l'issue du T2 2026 : 1 opportunité sous promesse (8,2 M€), 3 en exclusivité (17 M€) et 6 à l'étude (58 M€), témoignant de la capacité de la société de gestion à identifier et sécuriser de nouveaux actifs dans un marché encore sélectif.

Des frais un peu élevés

Cœur de Régions prélève des frais de gestion de 12 % sur les loyers encaissés, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne du marché qui se situe à 11 %, mais les rendements apparaissent nets de frais de gestion, ce qui est intéressant pour comprendre le modèle de rémunération de la SCPI. Vous pouvez obtenir plus d'informations sur les frais (appelés aussi commissions) sur le site de l'AMF.

Les frais de souscription de Cœur de Régions sont également de 12 % et se situent dans la fourchette haute de la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi. En fonction de la durée de détention des parts de SCPI, ces frais de souscription sont amortis. Ainsi, on suggère un horizon d'investissement d'au moins 7 ans.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Coeur de Régions, elle reste l'une des SCPI les plus dynamiques du marché. Diversifiée et bien gérée, elle peut s'intégrer de façon pertinente dans un portefeuille, notamment grâce à une exécution régulière de sa stratégie et un socle locatif solide. Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteint 441,4 M€, ce qui reflète un véhicule désormais bien installé. La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 683,82 €, soit une décote de 2,90 % par rapport au prix de souscription actuel (664 €), offrant un point d'entrée mesuré pour les nouveaux investisseurs.

La SCPI bénéficie aussi d'un positionnement historiquement porteur : une exposition majoritairement régionale, sur des actifs à taille "intermédiaire", où la concurrence peut être moins intense que sur les grandes opérations prime. Cette approche opportuniste contribue à maintenir une trajectoire de distribution attractive, avec un taux de distribution 2025 de 6,20 % (et une PGA 2025 de 6,20 %), avec, comme toujours, le rappel que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Enfin, la SCPI poursuit sa montée en diversification locative : 198 entreprises locataires au 30 juin 2026, ce qui renforce la mutualisation du risque locatif.

Vous pouvez investir dans la SCPI Cœur de Régions avec Louve Invest. Le parcours est simple via la marketplace, et le ticket d'entrée reste relativement accessible : 2 656,00 € (prix de part 664,00 €, minimum 4 parts). Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription.