Iroko Zen

Choisir d'investir en SCPI avec Iroko Zen, c'est miser sur l'une des SCPI les plus performantes du marché. Notre avis : avec un taux de distribution de 7,14 % pour 2025 et une Performance Globale Annuelle (PGA) de 8,13 %, cette SCPI européenne diversifiée s'impose comme une référence en 2026. Nous verrons comment sa stratégie diversifiée a contribué à cet excellent taux de distribution.

Il s'agit d'une SCPI sans frais de souscription, 0 % de frais d'entrée, très intéressant pour les investisseurs qui souhaitent que 100 % de leur souscription soit directement investi dans l'acquisition des actifs.

Iroko Zen est l'une des SCPI les mieux classées parmi les performances du marché. Même s'il faut bien garder en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, un petit tour sur notre classement des top des SCPI vous le confirmera.

La valeur de reconstitution d'Iroko Zen est de 214,24 € au 30 juin 2026, soit environ 5 % au-dessus du prix de souscription de 204 €. Vous achetez donc la part en dessous de sa valeur réelle.

Iroko Zen a été innovante en prenant le parti d'être une SCPI sans frais de souscription, c'est la deuxième historiquement à s'être lancée sur ce chemin. La société Iroko a lancé sa SCPI Iroko Zen en fin d'année 2020. Européenne convaincue, Iroko Zen est un fonds de placement varié et opportuniste, dont la stratégie se doit d'être parfaitement adaptée aux nouvelles conditions de marché.

Cette SCPI, avec son label ISR, ses résultats et sa stratégie innovante, séduit tout particulièrement les investisseurs en quête de performance et de transparence. Au 30 juin 2026, Iroko Zen compte 30 718 associés et une capitalisation de 1,605 Md€. Lors de l'Assemblée Générale du 16 avril 2026, les objectifs de performance cible ont été actualisés : TRI et PGA cibles fixés à 6 % sur 10 ans, taux de distribution cible à 5,5 % (objectifs non garantis, durée de placement recommandée : 10 ans).

Iroko a également enrichi sa gamme avec Iroko Atlas, la « petite sœur » d'Iroko Zen, pensée pour investir exclusivement hors de France (EEE, Royaume-Uni, Suisse, Amérique du Nord). Comme Iroko Zen, elle est sans frais de souscription, mais applique une commission de sortie de 5 % en cas de retrait avant 5 ans (0 % au-delà). Classée Article 8 SFDR, elle vise une labellisation ISR et affiche des objectifs (non garantis) de 6,5 % de distribution nette et 7 % de TRI sur 10 ans, avec un levier cible de 30 %.

À noter : à partir du 1er septembre 2026, les frais de sortie d'Iroko Zen évolueront et s'appliqueront avant 6 ans de détention (contre 3 ans actuellement). Pour toute information complémentaire, rapprochez-vous de votre conseiller ou de votre interlocuteur Iroko habituel.

La SCPI Iroko Zen est une SCPI à stratégie européenne, présente dans 8 pays : France, Royaume-Uni, Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Italie et désormais Belgique. Au 30 juin 2026, le portefeuille compte 183 actifs loués à 471 locataires, pour une surface totale de 1 158 998 m².

La SCPI achète des locaux de commerces en pied d'immeuble, des entrepôts ou encore des immeubles de bureaux. À titre d'exemple, il y a eu les acquisitions d'un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, d'un pied d'immeuble loué à un supermarché DIA à Avilès en Espagne et d'un pied d'immeuble à Leverkusen, loué à l'enseigne Netto Marken-Discount.

En mars 2025, la SCPI Iroko Zen a continué d'étendre sa diversification géographique en réalisant son premier investissement en Italie avec l'acquisition d'un portefeuille composé de trois hôtels implantés dans la région d'Émilie-Romagne, près de Bologne, exploités par B&B Hotels. Grâce à son modèle opérationnel éprouvé, ce locataire assure une pérennité locative particulièrement solide.

Le pari des petites surfaces, potentiellement plus difficiles à relouer, est partiellement compensé par une durée d'engagement ferme des locataires (WALB) de 7,1 ans et une durée résiduelle (WALT) de 8,5 ans au 30 juin 2026. La répartition par typologie d'actifs reste diversifiée : commerces 36,3 %, bureaux 31,6 %, locaux d'activités 11,6 %, santé / hôtellerie / autres 10,6 %, entrepôts 7,7 % et logistique 2,2 % (en % de la valeur hors droits). Géographiquement, la France représente 27,3 % du portefeuille, le Royaume-Uni 26,7 %, l'Irlande 15,6 %, l'Espagne 10,5 %, l'Allemagne 9,7 %, les Pays-Bas 7,2 %, la Belgique 2,2 % et l'Italie 0,8 %.

Au 30 juin 2026, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 96,88 % (TOP : 96,90 %). Pour rappel, le TOF est le taux d'occupation des biens sous gestion, soit la différence exprimée en pourcentage entre les revenus potentiels si tous les biens sont entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d'occupation).

0 % de frais de souscription

C'est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n'y a pas de commission de souscription à l'entrée. En cas de retrait avant 3 ans de détention, une commission de sortie anticipée de 6 % TTC s'applique. Au-delà de 3 ans, aucune commission n'est due. À noter : à partir du 1er septembre 2026, cette période d'application des frais de sortie sera allongée à 6 ans (résolution votée lors de l'AG du 16 avril 2026). Par ailleurs, les frais de dossier en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré) ont été supprimés lors de cette même AG.

Cela signifie que 100 % de l'argent dédié par l'investisseur à la SCPI est réellement investi et lui apporte un rendement. Ces frais SCPI sont bien sûr répercutés par Iroko dans les frais de gestion (sous forme de commissions) sur les revenus de la SCPI avant versement des dividendes, mais la grande différence reste que tout le capital des investisseurs est placé, sans être amputé !

Label ISR

Le label ISR est un label d'État pour les bailleurs immobiliers datant d'octobre 2020 et attribué par la COFRAC et l'AFNOR pour labelliser les programmes socialement responsables des acteurs de l'immobilier. Il complète les obligations de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires définis par le "Décret Tertiaire". Et la SCPI Iroko Zen a obtenu ce label dès avril 2021.

À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un "rating ESG" actualisé. La société s'engage à n'acheter que des actifs avec une note minimum de 59 points (sur 100), ou à défaut à considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans. Cela l'engage vers des programmes d'améliorations environnementales de ses acquisitions. L'entreprise le fait déjà pour ses premiers actifs, avec par exemple des installations d'éclairage LED à Reims et Château-Thierry, le pilotage des éclairages et de la VMC à Bourges, ou encore la programmation horaire des toitures et l'arrêt des extracteurs de sanitaires dans le bâtiment de Saint-Maur. Plus récemment, des panneaux photovoltaïques ont été installés sur l'actif situé à Madrid Leganés, ce qui devrait permettre une économie de 43 % de la consommation énergétique et 78 % de CO2.

En juin 2026, la SCPI roko Zen a passé avec succès son audit de suivi du label ISR mené par l'AFNOR : 100 % des engagements ESG ont été tenus sur ce deuxième exercice du cycle 2024-2026. Les 38 actifs acquis en 2022 sont désormais tous classés Best-in-Class, résultat de 1,2 M€ de travaux ESG réalisés en 2025 (déploiement de systèmes de gestion technique de bâtiment, pilotage énergétique, bornes de recharge pour véhicules électriques).

C'est une véritable marque de fabrique d'Iroko Zen, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, pour jusqu'à 25 % d'économies d'énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu'à 34 %.

L'investissement en nue-propriété est très attractif avec Iroko Zen

Ne passons pas par quatre chemins : la SCPI Iroko Zen possède l'une des meilleures clés de nue-propriété SCPI de toutes les SCPI. L'investissement en nue-propriété y est ainsi très rentable : le TRI du démembrement à 5 ans est de 4,83 %, soit largement supérieur aux autres SCPI (seulement 3 autres, Upêka, Remake Live et Sofidynamic, font mieux parmi la soixantaine de SCPI que nous proposons). Ces excellents chiffres sont principalement dus à l'absence de frais de souscription et au fait que cette absence n'est pas répercutée sur la "Clé Nue-Propriété", qui permet de calculer la manière dont fonctionne l'investissement en démembrement.

C'est une classe d'actifs très intéressante pour des investisseurs à plus long terme, avec une durée minimale de détention de 3 ans.

Sélection et qualité des actifs

Le travail d'Iroko est remarquable également du point de vue du choix des actifs : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d'un Pôle Emploi, hôtels, retail parks… Iroko Zen veut créer un portefeuille qui reflète les usages de demain. Cela leur permet d'être moins dépendants du secteur du bureau. Ils se focalisent tout particulièrement sur la pérennité de l'activité du locataire, sur sa situation financière et sur la durée du bail.

Au premier trimestre 2026, la SCPI Iroko Zen a réalisé quatre nouvelles acquisitions pour un volume global de 85,4 millions d'euros hors droits et un rendement acte en main moyen de 7,55 %, réparties sur quatre pays : des bureaux à Londres (Cinch Cars, 24,83 M€, AEM 7,77 %), des locaux d'activités à Nancy (Citeos, 4,24 M€, AEM 7,73 %), un retail park à Finowfurt en Allemagne (Kaufland, Roller, Aldi, 33,11 M€, AEM 7,05 %) et un immeuble de bureaux multi-locataires à Dublin (23,17 M€, AEM 8 %). La collecte nette du trimestre s'est établie à 124 M€ pour 2 085 nouveaux associés, et le dividende versé au titre du T1 ressort à 3,53 € brut par part (3,08 € net).

L'Assemblée Générale du 16 avril 2026 a adopté dix-sept résolutions, dont l'allongement des frais de sortie à 6 ans et la mise à jour des objectifs de performance. Le tableau ci-dessous résume les principaux changements pour les associés.

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Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Iroko Zen accélère son déploiement paneuropéen avec six nouvelles acquisitions dans quatre pays : France, Belgique, Espagne et Royaume-Uni, pour un volume global de 149,8 millions d'euros hors droits et un rendement acte en main moyen de 7,97 % sur le trimestre. L'entrée en Belgique constitue le fait marquant : Iroko Zen acquiert un immeuble de bureaux de 10 430 m² à Molenbeek-Saint-Jean, au cœur du quartier tertiaire Nord de Bruxelles, intégralement loué à la Fédération Wallonie-Bruxelles pour une durée ferme résiduelle de 11,1 ans (29,52 M€ hors droits, AEM 7,31 %). En France, le portefeuille s'élargit avec des locaux d'activités à Sierentz en Alsace loués à Schneider Transports SAS (3,30 M€ hors droits, AEM 7,45 %) et une galerie commerciale à Blois accueillant des enseignes comme Rituals, Franck Provost et Général d'Optique (40,17 M€ hors droits, AEM 8,75 %). En Espagne, deux actifs de bureaux complètent le portefeuille : l'un à Sant Cugat del Vallès loué notamment à Ricoh (19,56 M€ hors droits, AEM 8,53 %), l'autre à Alcobendas au nord de Madrid, intégralement occupé par Konecta pour 12 ans ferme (34,64 M€ hors droits, AEM 7,34 %). Enfin, le portefeuille londonien se renforce avec un immeuble mixte bureaux et commerces loué à Ppro Financial et Gong Cha Global (22,6 M€ hors droits, AEM 7,71 %). Sur l'ensemble des acquisitions réalisées depuis le début de l'année 2026, le rendement moyen acte en main s'établit à 7,50 %.

Signe de maturité de la gestion car Iroko Zen réalise fin juin 2026 sa première cession d'actif : un commerce de centre-ville à Barcelone, initialement loué à DIA puis reloué à Action, cédé 2,644 M€ avec une plus-value de 12,2 %. Le dividende du deuxième trimestre ressort à 3,59 € brut par part (2,98 € net), en légère progression par rapport au trimestre précédent. La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026, pour un prix de part maintenu à 204 €, soit une décote de 4,78 %. La collecte du premier semestre 2026 s'est établie à environ 231 M€.

Iroko Zen aborde les prochains trimestres avec une stratégie d'investissement disciplinée, à des rendements acte en main compris entre 7 % et 9,50 % sur les acquisitions récentes, témoignant de la capacité de la SCPI à sourcer des actifs offrant un couple rendement-risque attractif dans un environnement immobilier européen toujours sélectif.

Les objectifs fixés lors de l'AG d'avril 2026 donnent un cadre clair : un TRI et une performance globale annuelle cibles de 6 % sur 10 ans, et un taux de distribution annuel cible de 5,5 %. Ces ambitions s'appuient sur une capitalisation de 1,605 milliard d'euros et un patrimoine valorisé à 1,910 milliard d'euros hors droits au 30 juin 2026, des bases solides pour poursuivre un déploiement sélectif.

Côté création de valeur, Iroko Zen active désormais un second levier en parallèle des acquisitions : l'arbitrage. La première cession réalisée fin juin 2026 sur le commerce de Barcelone, avec une plus-value de 12,2 %, ouvre la voie à d'autres arbitrages dont les plus-values seront redistribuées aux associés. L'asset management reste également un axe prioritaire, avec plusieurs baux renouvelés à des conditions supérieures au marché au cours du semestre. Le renforcement de l'équipe, notamment avec l'ouverture d'Iroko UK à Londres, doit permettre d'accélérer le déploiement sur le marché britannique, qui représente déjà l'un des deux premiers marchés du portefeuille en valeur.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Iroko Zen, elle s'impose comme l'une des SCPI les plus actives du marché, avec une stratégie de diversification européenne cohérente et une discipline d'investissement constante.

Le premier semestre 2026 en est une illustration : 10 acquisitions dans 5 pays, un AEM moyen de 7,50 % sur l'ensemble des acquisitions réalisées depuis le début de l'année, l'entrée sur un nouveau marché (la Belgique) et une première cession avec 12,2 % de plus-value. La société de gestion tient sa promesse de transparence, comme en témoigne la tenue de l'Assemblée Générale avec dix-sept résolutions détaillées et des objectifs chiffrés sur 10 ans.

Quelques points restent à surveiller, notamment l'allongement des frais de sortie à 6 ans décidé en AG, qui renforce le caractère long terme du placement, ainsi que l'exposition croissante au risque de change avec une présence désormais étendue à 8 pays européens.