Iroko Zen

Investir SCPI avec Iroko Zen, c'est investir dans une SCPI diversifiée et Européenne, qui a présenté un rendement toujours supérieur à 7% depuis 2022, l'un des meilleures du marché. Nous verrons comment sa stratégie diversifiée a contribué à avoir cet excellent Taux de Distribution.

De plus, il s'agit d'une SCPI qui n'a aucun frais de souscription, un 0% de frais d'entrée, très intéressant pour les investisseurs qui voit 100% de leur souscription aller à l'acquisition des actifs.‍

Iroko Zen est  l'une des SCPI la mieux classée parmi les performances des SCPI ! Même s'il faut bien garder en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, un petit tour sur notre classement des meilleures SCPI vous le confirmera.

Iroko Zen a été innovante en prenant le partie d'être une SCPI sans frais de souscription, c'est la deuxième historiquement à s'être lancée sur ce chemin.

La société Iroko a lancé sa SCPI Iroko Zen en fin d'année 2020, européenne convaincue, Iroko Zen est une SCPI diversifiée et opportuniste, sa stratégie se doit d'être parfaitement adaptée aux nouvelles conditions de marché.

Cette SCPI, avec son label ISR, sa jeunesse, ses résultats et sa stratégie innovante, séduit tout particulièrement les jeunes investisseurs. Elle a d’excellents résultats financiers.

Iroko Zen est une SCPI Européenne, elle possède principalement des actifs en France, avec également des bâtiments en Allemagne, en Irlande, en Espagne, Pays-Bas et Grande-Bretagne.

La SCPI achète des locaux de commerces en pied d’immeuble, des entrepôts ou encore des immeubles de bureaux. À titre d’exemple, il y a eu les acquisitions d'un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, d'un pied d’immeuble loué à un supermarché DIA à Avilès en Espagne et également d'un pied d’immeuble à Leverkusen, loué à l’enseigne Netto Marken-Discount.

Le pari des petites surfaces, potentiellement difficiles à relouer, est bien équilibré avec des baux longs, en moyenne de 8 ans. La répartition par typologie d'actifs du patrimoine est très équilibrée.

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) reste quant à lui reste élevé. Pour rappel, TOF est le taux d'occupation des biens sous gestion, soit la différence exprimée en % entre les revenus potentiels, si tous les biens sont entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).

En mars 2025, la SCPI Iroko Zen continue d'étendre sa diversification géographique en réalisant son premier investissement en Italie. Elle a acquis un portefeuille composé de trois hôtels implantés dans la région d'Émilie-Romagne, au nord du pays, près de la ville de Bologne.

Ces établissements sont actuellement exploités par B&B Hotels, acteur renommé dans le secteur hôtelier européen, particulièrement reconnu sur le marché des hôtels économiques de qualité. Grâce à son expérience et à son modèle opérationnel éprouvé, ce locataire assure une pérennité locative particulièrement solide.

La durée ferme moyenne des baux (WALB) dépasse 18 ans, apportant ainsi une visibilité à long terme sur les revenus locatifs. Cette opération représente un investissement total de 13,8 millions d’euros hors droits, avec un rendement immédiat de 7,58 % acte en main.

0% de frais de souscription

C’est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n’y a pas de commission de souscription à l’entrée et aucune commission de sortie après 3 ans de détention de part. Ils appliquent avant 3 ans 5% HT de commission de sortie anticipée, ainsi que des frais de dossier de 200 € HT en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré).

Cela signifie que 100% de l’argent dédié par l’investisseur à la SCPI est réellement investi et lui apporte un rendement. Ces frais sont bien sûr répercutés par Iroko dans les frais de gestion (sous forme de commissions) sur les revenus de la SCPI avant versement des dividendes, mais la grande différence reste que tout le capital des investisseurs est placé, sans être amputé !

Label ISR

Le label ISR est un label d’État pour les bailleurs immobiliers datant d’octobre 2020 et attribué par la COFRAC et l'AFNOR pour labelliser les programmes socialement responsables des acteurs de l’immobilier. Il complète les obligations de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires définis par le “Décret Tertiaire”. Et la SCPI Iroko Zen a obtenu ce label dès avril 2021 !

À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un “rating ESG” actualisé. La société s’engage à n’acheter que des actifs avec une note minimum de 60 points (sur 100), ou à défaut de considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans. Cela l’engage vers des programmes d’améliorations environnementales de ses acquisitions. L’entreprise le fait déjà pour ses premiers actifs, avec par exemple des installations d’éclairage LED à Reims et Château-Thierry, le pilotage des éclairages et de la VMC à Bourges, ou encore la programmation horaire des toitures et l’arrêt des extracteurs de sanitaires dans le bâtiment de Saint-Maur. Dernièrement, nous avons installé des panneaux photovoltaïques ont été installés sur l'actif situé à Madrid Leganes (Ce qui devrait permettre une économie de 43% de la consommation énergétique dès la fin de l’année et 78% de CO2).

C’est une véritable marque de fabrique d’Iroko Zen, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Et les actions d’Iroko ont également des retombées économiques ! Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, et pour jusqu’à 25% d’économies d’énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 34%.

L’investissement en Nue-Propriété est très attractif avec Iroko Zen

Ne passons pas par 4 chemins : la SCPI Iroko Zen possède l'une des meilleures clé de démembrement de toutes les SCPI. L’investissement en nue-propriété y est ainsi très rentable : le TRI du démembrement à 5 ans est de 4,83%, soit largement supérieur aux autres SCPI (seulement 2 autres, Elevation Tertiom et Sofidynamic, font mieux parmi la soixantaine de SCPI que nous proposons). Ces excellents chiffres sont principalement dus à l’absence de frais de souscription et au fait que cette absence n’est pas répercutée sur la “Clé Nue-Propriété”, qui permet de calculer la manière dont fonctionne l’investissement en démembrement.

C’est une classe d’actifs très intéressante pour des investisseurs à plus long terme, avec une durée minimale de détention de 3 ans.

Choix des actifs intéressant

Le travail d’Iroko est remarquable également du point de vue du choix des actifs : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d’un Pôle Emploi, hôtel etc. Iroko veut créer un portefeuille qui reflète les usages de demain. Cela leur permet d’être moins dépendants du secteur du bureau

Ils se focalisent tout particulièrement sur la pérennité de l’activité du locataire, sur sa situation financière et sur la durée du bail.

La SCPI Iroko Zen est une des SCPI les plus scrutées du moment. Si ses performances sont exceptionnelles aujourd’hui, seul l’avenir nous dira si elles se maintiennent à ce niveau.

Pour 2025, Iroko Zen a de nouveau l’ambition de dépasser ses objectifs de performance, encore au dessus des 7%, dans la lignée des années précédentes. Les équipes d'Iroko Zen restent convaincus que c’est la période la plus propice de ces dix dernières années pour investir en immobilier tertiaire et qu’Iroko a une position unique sur le marché pour en profiter.

Si depuis le début, Iroko Zen a toujours porté beaucoup d’attention à conserver une part majoritaire de son portefeuille en dehors de la France (objectif 35 % France, 65% Europe de l’ouest), les opportunités d’investissement reçues en France sur fin 2023 et 2024 étaient trop intéressantes pour ne pas être saisies, relevant ainsi temporairement l’exposition de la SCPI au marché français.

Ces acquisitions ayant été faites dans un moment de marché caractérisé par moins de concurrence avec peu d’acheteurs capables de se positionner sans financement, ont globalement pu positionner Iroko Zen à des prix en deçà des valeurs d’expertise. À titre d’illustration, pour les acquisitions réalisées depuis le début de l’année 2024, les valeurs d’expertise à la date d’acquisition s’élevaient à 207,7 M€ (soit + 10 % par rapport aux prix d’acquisition HD de 187,7 M€).

Cette SCPI a tout pour elle : très bons chiffres, modèle innovant et à fort potentiel, labellisation environnementale.

Chez Louve, nous sommes conquis ! Iroko Zen confirme d'année en année des chiffres exceptionnels au niveau de la distribution des revenus, et elle nous a déjà fait entrevoir une autre opportunité, celle de la revalorisation de leur portefeuille comme source de gain supplémentaire pour les associés.