SCPI Iroko Zen

Choisir d’investir en SCPI avec Iroko Zen, c’est choisir une SCPI européenne diversifiée, sans frais de souscription. En 2025, son taux de distribution a atteint 7,14 %, pour une performance globale annuelle (PGA) de 8,13 %. La PGA est plus élevée parce que le prix de la part a augmenté en plus des dividendes versés.

Iroko Zen ne prend aucun frais d’entrée, donc 100 % de la somme versée sert à acheter des immeubles. Au 30 septembre 2026, elle compte 32 426 associés et affiche une capitalisation de 1,70 milliard d’euros.

Iroko Zen figure parmi les SCPI les mieux classées du marché en termes de performance. Notre classement des top des SCPI permet de la situer, en gardant en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le 1er août 2026, le prix de la part est passé de 204 € à 205 €. C’est sa troisième hausse en trois ans. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution d’Iroko Zen était de 214,24 €, soit 4,31 % de plus que le nouveau prix de souscription.

La société Iroko a lancé Iroko Zen fin 2020. C’était seulement la deuxième SCPI du marché à se passer de frais de souscription. Iroko Zen est un fonds de placement varié et opportuniste, investi en Europe, dont la stratégie s’adapte aux conditions de marché.

La SCPI a obtenu le label ISR et publie ses résultats en détail. Elle attire surtout des épargnants qui cherchent à la fois de la performance et de la transparence. Lors de l’assemblée générale du 16 avril 2026, Iroko a actualisé ses objectifs, qui restent non garantis. Le TRI et la PGA visés sont de 6 % sur 10 ans, et le taux de distribution visé de 5,5 % par an, pour une durée de placement recommandée de 10 ans.

Iroko a aussi lancé Iroko Atlas, la « petite sœur » d’Iroko Zen, qui investit uniquement hors de France.

Depuis le 1er septembre 2026, une commission de sortie de 6 % s’applique si les parts d’Iroko Zen sont retirées avant 6 ans de détention, contre 3 ans auparavant. La règle ne concerne que les parts émises depuis cette date, sans effet sur les parts plus anciennes.

La SCPI Iroko Zen est une SCPI à stratégie européenne, présente dans 8 pays : France, Royaume-Uni, Espagne, Irlande, Pays-Bas, Allemagne, Belgique et Italie. Au 30 septembre 2026, son portefeuille compte 191 actifs loués à 537 locataires, sur 1 231 832 m² au total.

La SCPI achète des commerces en pied d’immeuble, des entrepôts ou des immeubles de bureaux. Elle a par exemple acquis un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, un commerce loué au supermarché DIA à Avilès, en Espagne, et un autre loué à Netto Marken-Discount à Leverkusen, en Allemagne. En mars 2025, Iroko Zen a fait son premier investissement en Italie. Elle a acheté trois hôtels B&B Hotels en Émilie-Romagne, près de Bologne, un exploitant au modèle bien rodé.

Iroko Zen mise souvent sur des surfaces de petite taille, qui peuvent être plus difficiles à relouer. Ce risque est en partie compensé par la durée des baux. Au 30 septembre 2026, les locataires sont engagés de façon ferme pendant 6,60 ans en moyenne (WALB), et les baux courent 8,08 ans jusqu’à leur terme (WALT).

Par type d’immeuble, les commerces représentent 35,5 % de la valeur hors droits, les bureaux 32,7 %, la santé, l’hôtellerie et les autres actifs 11,9 %, les locaux d’activité 11,2 %, puis les entrepôts et la logistique 8,7 %. Par pays, la France pèse 27,7 %, devant le Royaume-Uni (26,9 %), l’Espagne (14,5 %) et l’Irlande (10,3 %). Suivent les Pays-Bas (9,4 %), l’Allemagne (8,5 %), la Belgique (2,0 %) et l’Italie (0,7 %).

Au 30 septembre 2026, le taux d’occupation financier (TOF) est de 96,61 %, et le taux d’occupation physique (TOP) de 97,14 %. Le TOF compare les loyers réellement facturés aux loyers que la SCPI percevrait si tous ses locaux étaient loués. Iroko Zen utilise aussi la dette pour acheter. Son ratio d’endettement (LTV) atteint 26,67 % de la valeur du patrimoine.

0 % de frais de souscription

C’est le principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. La plupart des SCPI prennent une commission à l’entrée, Iroko Zen n’en prend aucune. En contrepartie, une commission de sortie anticipée de 6 % TTC s’applique si les parts sont retirées trop tôt. Pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, le délai est de 6 ans. Pour les parts plus anciennes, il reste de 3 ans. Au-delà, aucune commission n’est due. L’assemblée générale du 16 avril 2026 a aussi supprimé les frais de dossier en cas de transfert de parts (donation, succession, cession de gré à gré).

Concrètement, 100 % de l’argent versé par l’épargnant est investi et produit des revenus. Iroko ne travaille pas gratuitement pour autant. Ces frais SCPI sont prélevés sous forme de commissions sur les loyers, avant le versement des dividendes. La différence, c’est que tout le capital de départ est placé, sans rien perdre à l’entrée.

Label ISR

Le label ISR immobilier est un label d’État, ouvert aux fonds immobiliers en octobre 2020. Il est délivré par des organismes accrédités par le COFRAC, comme l’AFNOR, aux acteurs de l’immobilier qui suivent une démarche socialement responsable. Il va plus loin que le « décret tertiaire », qui impose déjà de réduire la consommation d’énergie des bâtiments professionnels. La SCPI Iroko Zen l’a obtenu dès avril 2021.

Avec ce label, Iroko audite chaque nouvel immeuble avec son locataire pour lui donner une note ESG. La société s’engage à n’acheter que des actifs notés au moins 59 sur 100. Sinon, elle doit faire monter leur note en 3 ans, soit jusqu’à ce seuil, soit de 20 points. Elle s’engage donc à mener des travaux sur ses acquisitions. Iroko l’a fait sur ses premiers immeubles, avec par exemple de nouveaux éclairages et une nouvelle VMC à Bourges, ou une programmation horaire des toitures et l’arrêt des extracteurs des sanitaires à Saint-Maur. Plus récemment, des panneaux photovoltaïques ont été posés sur l’immeuble de Madrid Leganés. Ils devraient réduire sa consommation d’énergie de 43 % et ses émissions de CO2 de 78 %.

En juin 2026, la SCPI Iroko Zen a passé son audit de suivi du label ISR, mené par l’AFNOR. 100 % des engagements ESG ont été tenus sur ce deuxième exercice du cycle 2024-2026. Les 38 actifs achetés en 2022 sont désormais tous classés « Best-in-class », grâce à 1,2 M€ de travaux ESG réalisés en 2025 : gestion technique des bâtiments, pilotage de l’énergie, bornes de recharge pour véhicules électriques. Au 30 septembre 2026, la note ESG moyenne du patrimoine atteint 59,5 sur 100, et 122 des 189 actifs notés sont « Best-in-class ». Iroko a aussi lancé ce trimestre des audits énergétiques sur 12 immeubles français, pour préparer les étapes du décret tertiaire.

L’ESG est une marque de fabrique d’Iroko Zen, et l’un de ses arguments auprès de ses associés. Pour les locataires, ces travaux sont rentabilisés en 3 ans en moyenne. Ils permettent jusqu’à 25 % d’économies d’énergie et jusqu’à 34 % d’émissions de gaz à effet de serre en moins.

L’investissement en nue-propriété est très attractif avec Iroko Zen

Iroko Zen propose des clés de nue-propriété SCPI parmi les plus favorables du marché. Ces clés fixent la part du prix payée par le nu-propriétaire. Le TRI du démembrement sur 5 ans atteint 4,83 %. Cela s’explique surtout par l’absence de frais de souscription, qui n’est pas répercutée dans la clé de nue-propriété. Depuis le 1er septembre 2026, ces clés sont encore plus favorables au nu-propriétaire. Sur 10 ans, la nue-propriété représente désormais 64 % de la valeur de la part.

La nue-propriété convient aux épargnants qui peuvent attendre, avec une durée de démembrement d’au moins 3 ans. Pendant ce temps, ils ne touchent aucun revenu et ne peuvent pas revendre leurs parts.

Sélection et qualité des actifs

Iroko choisit des immeubles très variés : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d’une agence Pôle Emploi (devenu France Travail), hôtels, retail parks… Iroko Zen veut construire un portefeuille qui suit les usages de demain et dépend moins des bureaux. Avant d’acheter, l’équipe regarde surtout la solidité de l’activité du locataire, sa santé financière et la durée de son bail.

L’assemblée générale d’avril 2026 a changé plusieurs paramètres d’Iroko Zen. Les nouvelles règles de sortie s’appliquent depuis le 1er septembre 2026, uniquement aux nouvelles parts. Ces nouvelles parts comprennent celles créées par les versements programmés et par le réinvestissement des dividendes. Les parts déjà détenues gardent leurs conditions d’origine.

Au troisième trimestre 2026, Iroko Zen a collecté 84,92 M€ net et réalisé huit acquisitions pour 133,08 M€ hors droits, avec un rendement acte en main moyen de 7,64 %. Ces immeubles se trouvent en France, en Allemagne, en Irlande, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. Parmi eux, des bureaux loués à Decathlon à Villeneuve-d’Ascq (26,58 M€), un hôtel à Francfort (32,01 M€), une école à Londres louée à Kaplan (28,88 M€) et un camping exploité par Homair à Saint-Jean-de-Monts. Début juillet, la SCPI a aussi revendu un entrepôt à Hoogezand, aux Pays-Bas, pour 15,66 M€, soit une plus-value de 9,9 % avant commission. Plus de 10 000 m² ont été reloués ou renouvelés sur le trimestre. Plusieurs locataires ont en revanche donné congé, dont Hellweg à Leipzig et à Güben, en Allemagne (environ 14 000 m² au total, à fin novembre 2026). Le dividende brut du T3 est de 3,39 € par part, dont 0,65 € d’impôt étranger.

Début octobre 2026, Iroko Zen a annoncé l’achat du B&B Hotels Orly Rungis, un hôtel 3 étoiles de 144 chambres près de l’aéroport d’Orly. Le prix est de 11,26 M€, pour un rendement acte en main de 7,25 %, et le bail court jusqu’à fin février 2035. Le même mois, la SCPI a revendu un retail park de 8 979 m² à Avignon pour 11,72 M€. Elle l’avait acheté 9,39 M€ en juillet 2024, soit une plus-value de 2,33 M€ (+24,8 %). Au titre de 2026, 2,80 M€ de plus-values seront versés aux associés mi-décembre, en plus des dividendes.

Les investissements et cessions réalisés ne préjugent pas des performances futures de la SCPI. Le rendement acte en main n’est pas garanti et dépend du bon paiement des loyers.

Iroko Zen continue d’investir avec discipline. Les huit immeubles achetés au troisième trimestre 2026 affichent des rendements acte en main compris entre 6,60 % et 8,55 %, pour une moyenne de 7,64 %. Le marché immobilier européen reste sélectif, mais la SCPI trouve encore des actifs au rapport rendement-risque intéressant.

Les objectifs votés en avril 2026 fixent le cap, sans être garantis. Le TRI et la performance globale annuelle visés sont de 6 % sur 10 ans, et le taux de distribution visé de 5,5 % par an. Au 30 septembre 2026, la SCPI s’appuie sur une capitalisation de 1,70 milliard d’euros et un patrimoine valorisé 2,03 milliards d’euros hors droits.

Iroko Zen utilise désormais un second levier en plus des achats : la revente d’immeubles au bon moment. Après une première vente à Barcelone fin juin 2026 (+12,2 %), la SCPI a cédé un entrepôt à Hoogezand en juillet, puis un retail park à Avignon en octobre. D’autres ventes sont à l’étude, et les plus-values réalisées sont reversées aux associés. La gestion locative reste aussi une priorité. Plusieurs baux ont été renouvelés au-dessus des loyers de marché, et plus de 10 000 m² ont été reloués ou renouvelés au dernier trimestre. Avec l’ouverture d’Iroko UK à Londres, la société de gestion veut accélérer au Royaume-Uni, déjà le deuxième marché du portefeuille (26,9 %).

Deux points restent à suivre. Les congés reçus, notamment ceux de Hellweg en Allemagne, devront être reloués. Et la SCPI est endettée à hauteur de 26,67 % de la valeur de son patrimoine, ce qui l’expose davantage à l’évolution des taux d’intérêt.

Notre avis SCPI sur Iroko Zen est celui d’une SCPI très active, avec une stratégie européenne cohérente et des achats réguliers. En 2025, son taux de distribution a atteint 7,14 %, pour une performance globale annuelle de 8,13 %.

L’année 2026 le montre bien. La SCPI a réalisé 10 acquisitions dans 5 pays au premier semestre, puis 8 de plus au troisième trimestre, avec un rendement acte en main moyen de 7,64 % sur ces dernières. Elle est entrée sur un nouveau marché, la Belgique. Elle a aussi commencé à revendre des immeubles avec plus-value : Barcelone (+12,2 %), Hoogezand (+9,9 %) puis Avignon (+24,8 %). Iroko est transparent avec ses associés. L’assemblée générale a voté dix-sept résolutions détaillées et des objectifs chiffrés sur 10 ans.

Quelques points restent à surveiller. La commission de sortie s’applique désormais avant 6 ans pour les nouvelles parts, ce qui confirme qu’Iroko Zen est un placement de long terme. Avec 8 pays, l’exposition aux devises hors zone euro augmente. Enfin, la SCPI s’endette, avec un ratio de 26,67 % de la valeur de son patrimoine au 30 septembre 2026.