SCPI Iroko Zen

L'analyse Louve Invest

  • La SCPI Iroko Zen a présenté le deuxième meilleur rendement du marché en 2022 avec 7,04%.
  • Nous verrons comment sa stratégie diversifiée a contribué à avoir cet excellent Taux de Distribution.
  • Sachant, en plus, qu'il s'agit d'une SCPI sans frais de souscription. Un 0% de frais d'entrée, très intéressant pour les investisseurs.

Nous allons vous présenter l'une des SCPI la mieux classée parmi les performances des SCPI en 2022 ! Un petit tour, sur notre classement SCPI vous le confirmera.

La SCPI Iroko Zen est une des SCPI les plus scrutées du moment. Si ses performances sont exceptionnelles aujourd’hui, seul l’avenir nous dira si elles se maintiennent à ce niveau. Nous allons apporter des précisions sur le modèle et les choix d’Iroko, tout en expliquant les chiffres clés associés à leurs résultats. Voici sans plus tarder l’avis de nos experts sur Iroko Zen.  

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Investir dans la SCPI Iroko Zen


Iroko Zen, une SCPI jeune et innovante

La société Iroko a lancé sa SCPI Iroko Zen à la toute fin de 2020. Elle possède principalement des actifs en France (pour 61%), avec également des bâtiments en Allemagne, en Irlande et en Espagne.

La SCPI achète des locaux de commerces en pied d’immeuble, des entrepôts ou encore des immeubles de bureaux. À titre d’exemple, il y a eu les acquisitions d'un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, d'un pied d’immeuble loué à un supermarché DIA à Avilès en Espagne et également d'un pied d’immeuble à Leverkusen, loué à l’enseigne Netto Marken-Discount.

Nous avons eu l'occasion d'interviewer le directeur du développement d'Iroko Zen, Pierre-Antoine Burgala, qui revient sur la performance de 2022 (7,04 %) et sur les perspectives de la SCPI en 2023. Un échange intéressant qui permet de mieux comprendre les enjeux d'Iroko Zen.

Durant le 2ème trimestre 2022, Iroko Zen a été particulièrement active sur le marché de l’investissement et a procédé au total à 11 acquisitions immobilières pour un montant global proche de 36,3 M€ hors droits. Depuis, elle a fait 6 acquisitions supplémentaires au 1er trimestre 2023 pour un montant de 2,9 M€ hors droits.

En tout, la société possède 65 actifs. Le pari des petites surfaces, potentiellement difficiles à relouer, est bien équilibré avec des baux longs, en moyenne de 8 ans.

La répartition géographique de la SCPI Iroko Zen est donc une répartition Européenne, c'est une SCPI Européenne :

Répartition géographique de la SCPI Iroko Zen


Cette SCPI, avec son label ISR, sa jeunesse, ses résultats et sa stratégie innovante, séduit tout particulièrement les jeunes investisseurs. Elle a d’excellents résultats financiers, comme nous vous le résumons ci-dessous !

Iroko Zen et ses chiffres clés

Taux de distribution 2022 7,04%
Catégorie Diversifiée
Géographie Europe
Société de gestion Iroko
Capitalisation T1 2023 > 279 millions €
Montant minimum de souscription 5 000,00€
Prix de la part 200,00€
Délai de jouissance 3 mois

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) de la SCPI Iroko Zen reste élevé avec toujours 100% à fin juin 2023 (il était également à 100 % à fin juin 2022). Le TOF est le taux d'occupation des biens sous gestion, soit la différence exprimée en % entre les revenus potentiels, si tous les biens sont entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).

Le nombre d'associés est lui monté à 6 328 à la fin du 1ᵉʳ trimestre 2023. Pour rappel, chaque épargnant qui investit dans la SCPI devient associé et détient une partie d'un patrimoine immobilier, sous la forme de parts.

Nombre d’actifs 65
Surface du patrimoine 183 382 m²
Durée moyenne des baux jusqu’à leurs terme (WALT) 9,2 ans
Loyers encaissés sur le trimestre (€ HT HC) 3 776 132 €
Taux d'Occupation Financier (TOF) 100%
Taux d'Occupation Physique (TOP) 98,80%
Durée d’engagement ferme des locataires jusqu’à 
 la prochaine possibilité de dénonciation (WALB) 7,29 ans
Ratio d’endettement (LTV) 26,70%

La répartition par typologie d'actifs du patrimoine est très équilibrée :

Répartition des actifs de la SCPI Iroko Zen

Pour encore plus de détails, il est possible de parcourir le dernier bulletin trimestriel de Iroko Zen (1ᵉʳ trimestre 2023)

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Iroko Zen : avis sur ses avantages

0% de frais de souscription

C’est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n’y a pas de commission de souscription à l’entrée et aucune commission de sortie après 3 ans de détention de part. Ils appliquent avant 3 ans 5% HT de commission de sortie anticipée, ainsi que des frais de dossier de 200 € HT en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré).

Cela signifie que 100% de l’argent dédié par l’investisseur à la SCPI est réellement investi et lui apporte un rendement. Ces frais sont bien sûr répercutés par Iroko dans les frais de gestion (sous forme de commissions) sur les revenus de la SCPI avant versement des dividendes, mais la grande différence reste que tout le capital des investisseurs est placé, sans être amputé !

Label ISR

Le label ISR est un label d’État pour les bailleurs immobiliers datant d’octobre 2020 et attribué par la COFRAC et l’AFNOR pour labelliser les programmes socialement responsables des acteurs de l’immobilier. Il complète les obligations de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires définis par le “Décret Tertiaire”. Et la SCPI Iroko Zen a obtenu ce label dès avril 2021 !

À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un “rating ESG” actualisé. La société s’engage à n’acheter que des actifs avec une note minimum de 60 points (sur 100), ou à défaut de considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans. Cela l’engage vers des programmes d’améliorations environnementales de ses acquisitions. L’entreprise le fait déjà pour ses premiers actifs, avec par exemple des installations d’éclairage LED à Reims et Château-Thierry, le pilotage des éclairages et de la VMC à Bourges, ou encore la programmation horaire des toitures et l’arrêt des extracteurs de sanitaires dans le bâtiment de Saint-Maur. Dernièrement, nous avons installé des panneaux photovoltaïques ont été installés sur l'actif situé à Madrid Leganes (Ce qui devrait permettre une économie de 43% de la consommation énergétique dès la fin de l’année et 78% de CO2).

C’est une véritable marque de fabrique d’Iroko ZEN, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Et les actions d’Iroko ont également des retombées économiques ! Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, et pour jusqu’à 25% d’économies d’énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 34%.

L’investissement en Nue-Propriété est très attractif avec Iroko Zen

Ne passons pas par 4 chemins : la SCPI Iroko ZEN possède la meilleure clé de démembrement de toutes les SCPI. L’investissement en nue-propriété y est ainsi très rentable : le TRI du démembrement à 5 ans est de 4,83%, soit largement supérieur aux autres SCPI (seulement deux autres sont au-dessus des 4% parmi la cinquantaine de SCPI que nous proposons). Ces excellents chiffres sont principalement dus à l’absence de frais de souscription et au fait que cette absence n’est pas répercutée sur la “Clé Nue-Propriété”, qui permet de calculer la manière dont fonctionne l’investissement en démembrement.

C’est une classe d’actifs très intéressante pour des investisseurs à plus long terme, avec une durée minimale de détention de 3 ans.

Choix des actifs intéressant

Le travail d’Iroko est remarquable également du point de vue du choix des actifs : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d’un Pôle Emploi, etc. Iroko veut créer un portefeuille qui reflète les usages de demain. Cela leur permet d’être moins dépendants du secteur du bureau

Ils se focalisent tout particulièrement sur la pérennité de l’activité du locataire, sur sa situation financière et sur la durée du bail.

Les risques d'Iroko Zen

Des performances potentiellement imprévisibles

Comme pour toute SCPI à capital variable, le premier risque reste le fait de ne pas pouvoir prévoir les performances à venir de la SCPI. On dit que “les performances passées ne représentent pas les performances futures”, et c’est d’ailleurs ce qu’Iroko rappelle plusieurs fois sur son rapport d’activité le plus récent. En effet, toute SCPI peut être sujette à des imprévus (non-paiement des loyers, travaux) ou des revirements complets dans le secteur dans lequel elles opèrent, ce qui n’est pas toujours compensé par la diversification de leurs actifs.

Sa jeunesse ajoute à l’incertitude : nous avons peu d’années à notre disposition pour identifier des tendances et rassurer sur la pérennité de son modèle.

Néanmoins sur ce nous pouvons voir en 2021 nous avions une rentabilité de 7,10%, et en 2022 nous en avons un Taux de distribution de 7,04%. Nous restons donc au dessus de la barre des 7% qu'une seule autre SCPI a réussi à atteindre en 2022.

Iroko Zen, une SCPI encore jeune

Le lancement récent d’Iroko Zen permet une approche nouvelle, sur le choix des actifs, sur le modèle économique sans frais de souscription, et sur la vision ISR des bâtiments. Mais, il faudrait cependant nuancer les très beaux résultats affichés par la SCPI. 

Ainsi, un taux d’occupation financier, soit la part des loyers facturés qui sont effectivement perçus (en y incluant d’éventuelles indemnités), à 100% est un chiffre certes très impressionnant, même si il est important de le nuancer. Toutes les acquisitions datent de plus ou moins 2 ans, et elles ont donc mécaniquement (et statistiquement) moins de temps pour générer des loyers impayés.

Par ailleurs, la SCPI n’a pas encore eu le temps d’avoir de mauvaises années affectant la moyenne de ses taux de rendement. Elle bénéficie ainsi du fait d’avoir été lancée en pleine pandémie, et donc d’avoir pu constituer son portefeuille en pleine maîtrise des impacts de la crise sur le secteur. Sa stratégie n’est donc pas encore éprouvée dans un contexte économique plus “normal”.

Accessibilité

Si Iroko Zen ne pratique pas de frais de souscription, son minimum de souscription, à 25 parts et donc à 5 000 € est élevé. Cela peut être un frein pour acquérir des parts pour les investisseurs aux moyens plus modestes, ou à une stratégie très diversifiée entre différents investissements.

Iroko Zen a néanmoins dépassé le seuil des 6 300 associés, et la collecte sur le seul premier trimestre 2023 s’est élevée à 66,4 M€ pour atteindre une capitalisation de 278,8M€, preuve que de nombreux investisseurs se sont laissés séduire.

Notre avis d'expert sur la SCPI Iroko Zen

Iroko Zen Avantages Inconvénients

Cette SCPI a tout pour elle : très bons chiffres, modèle innovant et à fort potentiel, labellisation environnementale.

Chez Louve, nous sommes conquis ! Et si nous attendons la confirmation de leurs chiffres exceptionnels dans les années à venir, nous entrevoyons déjà une autre opportunité : celle de la revalorisation de leur portefeuille comme une source de gain pour les associés.

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"Le produit est susceptible de générer une perte en capital. Il n’existe pas de rendement élevé garanti, un produit présentant un potentiel de rendement élevé implique un risque élevé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures."

Les questions fréquentes

Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Zen ?

La stratégie d’investissement de Iroko Zen est construite en pleine pandémie, autour des usages de demain. Elle ne repose pas exclusivement sur le secteur du bureau tout en délivrant des rendements très attractifs (7,10% en 2021). C’est également une SCPI engagée, grâce aux rénovations de ses premières acquisitions.

Mon capital est-il garanti avec la SCPI Iroko Zen ?

La société de gestion Iroko de la SCPI Iroko Zen n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la diversification des actifs choisis par Iroko Zen.

Quelle fiscalité s’applique pour la SCPI Iroko Zen ?

La SCPI Iroko Zen, comme toutes les SCPI d’ailleurs, ne modifie pas le régime fiscal propre de chaque associé. Cependant, elle offre une fiscalité intéressante pour les investisseurs à l’IR qui perçoivent les revenus, car tous leurs actifs proviennent de pays européens (pas de CSG, conventions fiscales) et les investisseurs en nue-propriété temporaire qui bénéficient de clés de répartition très attractives.

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