Iroko Zen

Investir en SCPI avec Iroko Zen, c'est investir dans une SCPI diversifiée et européenne, qui a présenté un taux de distribution de 7,14 % pour 2025 et une Performance Globale Annuelle (PGA) de 8,13 %, l'un des meilleurs du marché. Nous verrons comment sa stratégie diversifiée a contribué à cet excellent taux de distribution.

Il s'agit d'une SCPI sans frais de souscriptionn, 0 % de frais d'entrée, très intéressant pour les investisseurs qui souhaitent que 100 % de leur souscription soit directement investi dans l'acquisition des actifs.

Iroko Zen est l'une des SCPI les mieux classées parmi les performances du marché. Même s'il faut bien garder en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, un petit tour sur notre classement des meilleures SCPI vous le confirmera.

Iroko Zen a été innovante en prenant le parti d'être une SCPI sans frais de souscription, c'est la deuxième historiquement à s'être lancée sur ce chemin. La société Iroko a lancé sa SCPI Iroko Zen en fin d'année 2020. Européenne convaincue, Iroko Zen est une SCPI diversifiée et opportuniste, dont la stratégie se doit d'être parfaitement adaptée aux nouvelles conditions de marché.

Cette SCPI, avec son label ISR, ses résultats et sa stratégie innovante, séduit tout particulièrement les investisseurs en quête de performance et de transparence. Au 31 mars 2026, Iroko Zen compte 29 350 associés et une capitalisation de 1,499 Md€. Lors de l'Assemblée Générale du 16 avril 2026, les objectifs de performance cible ont été actualisés : TRI et PGA cibles fixés à 6 % sur 10 ans, taux de distribution cible à 5,5 % (objectifs non garantis, durée de placement recommandée : 10 ans).

Iroko a également enrichi sa gamme avec Iroko Atlas, la « petite sœur » d'Iroko Zen, pensée pour investir exclusivement hors de France (EEE, Royaume-Uni, Suisse, Amérique du Nord). Comme Iroko Zen, elle est sans frais de souscription, mais applique une commission de sortie de 5 % en cas de retrait avant 5 ans (0 % au-delà). Classée Article 8 SFDR, elle vise une labellisation ISR et affiche des objectifs (non garantis) de 6,5 % de distribution nette et 7 % de TRI sur 10 ans, avec un levier cible de 30 %.

À noter : à partir du 1er septembre 2026, les frais de sortie d'Iroko Zen évolueront et s'appliqueront avant 6 ans de détention (contre 3 ans actuellement). Pour toute information complémentaire, rapprochez-vous de votre conseiller ou de votre interlocuteur Iroko habituel.

Iroko Zen est une SCPI européenne, présente dans 7 pays : France, Royaume-Uni, Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas et Italie. Au 31 mars 2026, le portefeuille compte 177 actifs loués à 411 locataires, pour une surface totale de 1 108 742 m².

La SCPI achète des locaux de commerces en pied d'immeuble, des entrepôts ou encore des immeubles de bureaux. À titre d'exemple, il y a eu les acquisitions d'un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, d'un pied d'immeuble loué à un supermarché DIA à Avilès en Espagne et d'un pied d'immeuble à Leverkusen, loué à l'enseigne Netto Marken-Discount.

En mars 2025, la SCPI Iroko Zen a continué d'étendre sa diversification géographique en réalisant son premier investissement en Italie avec l'acquisition d'un portefeuille composé de trois hôtels implantés dans la région d'Émilie-Romagne, près de Bologne, exploités par B&B Hotels. Grâce à son modèle opérationnel éprouvé, ce locataire assure une pérennité locative particulièrement solide.

Le pari des petites surfaces, potentiellement plus difficiles à relouer, est partiellement compensé par une durée d'engagement ferme des locataires (WALB) de 7,3 ans et une durée résiduelle (WALT) de 8,7 ans au 31 mars 2026. La répartition par typologie d'actifs reste diversifiée : commerces 37,0 %, bureaux 27,7 %, locaux d'activités 12,9 %, entrepôts 8,7 %, santé / hôtellerie / autres 11,4 % et logistique 2,3 % (en % de la valeur hors droits). Géographiquement, la France représente 27,5 % du portefeuille, le Royaume-Uni 27,4 %, l'Allemagne 13,7 %, l'Espagne 11,3 %, l'Irlande 10,6 %, les Pays-Bas 8,6 % et l'Italie 0,9 %.

Au 31 mars 2026, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 97,11 % (TOP : 97,11 %). Pour rappel, le TOF est le taux d'occupation des biens sous gestion, soit la différence exprimée en pourcentage entre les revenus potentiels si tous les biens sont entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d'occupation).

0 % de frais de souscription

C'est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n'y a pas de commission de souscription à l'entrée. En cas de retrait avant 3 ans de détention, une commission de sortie anticipée de 6 % TTC s'applique. Au-delà de 3 ans, aucune commission n'est due. À noter : à partir du 1er septembre 2026, cette période d'application des frais de sortie sera allongée à 6 ans (résolution votée lors de l'AG du 16 avril 2026). Par ailleurs, les frais de dossier en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré) ont été supprimés lors de cette même AG.

Cela signifie que 100 % de l'argent dédié par l'investisseur à la SCPI est réellement investi et lui apporte un rendement. Ces frais sont bien sûr répercutés par Iroko dans les frais de gestion (sous forme de commissions) sur les revenus de la SCPI avant versement des dividendes, mais la grande différence reste que tout le capital des investisseurs est placé, sans être amputé !

Label ISR

Le label ISR est un label d'État pour les bailleurs immobiliers datant d'octobre 2020 et attribué par la COFRAC et l'AFNOR pour labelliser les programmes socialement responsables des acteurs de l'immobilier. Il complète les obligations de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires définis par le "Décret Tertiaire". Et la SCPI Iroko Zen a obtenu ce label dès avril 2021.

À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un "rating ESG" actualisé. La société s'engage à n'acheter que des actifs avec une note minimum de 59 points (sur 100), ou à défaut à considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans. Cela l'engage vers des programmes d'améliorations environnementales de ses acquisitions. L'entreprise le fait déjà pour ses premiers actifs, avec par exemple des installations d'éclairage LED à Reims et Château-Thierry, le pilotage des éclairages et de la VMC à Bourges, ou encore la programmation horaire des toitures et l'arrêt des extracteurs de sanitaires dans le bâtiment de Saint-Maur. Plus récemment, des panneaux photovoltaïques ont été installés sur l'actif situé à Madrid Leganés, ce qui devrait permettre une économie de 43 % de la consommation énergétique et 78 % de CO2.

C'est une véritable marque de fabrique d'Iroko Zen, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, pour jusqu'à 25 % d'économies d'énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu'à 34 %.

L'investissement en nue-propriété est très attractif avec Iroko Zen

Ne passons pas par quatre chemins : la SCPI Iroko Zen possède l'une des meilleures clés de démembrement de toutes les SCPI. L'investissement en nue-propriété y est ainsi très rentable : le TRI du démembrement à 5 ans est de 4,83 %, soit largement supérieur aux autres SCPI (seulement 3 autres, Upêka, Remake Live et Sofidynamic, font mieux parmi la soixantaine de SCPI que nous proposons). Ces excellents chiffres sont principalement dus à l'absence de frais de souscription et au fait que cette absence n'est pas répercutée sur la "Clé Nue-Propriété", qui permet de calculer la manière dont fonctionne l'investissement en démembrement.

C'est une classe d'actifs très intéressante pour des investisseurs à plus long terme, avec une durée minimale de détention de 3 ans.

Choix des actifs intéressant

Le travail d'Iroko est remarquable également du point de vue du choix des actifs : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d'un Pôle Emploi, hôtels, retail parks… Iroko veut créer un portefeuille qui reflète les usages de demain. Cela leur permet d'être moins dépendants du secteur du bureau. Ils se focalisent tout particulièrement sur la pérennité de l'activité du locataire, sur sa situation financière et sur la durée du bail.

Au premier trimestre 2026, Iroko Zen a réalisé quatre nouvelles acquisitions pour un volume global de 85,4 millions d'euros hors droits, affichant un taux de rendement acte en main moyen de 7,55%. Ces opérations couvrent quatre pays : des bureaux à Londres occupés par Cinch Cars (24,83 M€, AEM 7,77%), des locaux d'activités à Nancy loués à quatre entreprises dont Citeos (4,24 M€, AEM 7,73%), un retail park à Finowfurt en Allemagne avec Kaufland, Roller et Aldi comme locataires principaux (33,11 M€, AEM 7,05%), et un immeuble de bureaux multi-locataires au cœur de Dublin (23,17 M€, AEM 8%). Ces acquisitions portent le patrimoine de la SCPI à 177 actifs et 411 locataires.

La collecte reste soutenue avec 124 millions d'euros de collecte nette et 2 085 nouveaux associés accueillis sur le trimestre, pour une capitalisation totale avoisinant 1,5 milliard d'euros. Sur le plan de la distribution, Iroko Zen a versé 3,53 € brut par part (soit 3,08 € net) au titre du premier trimestre 2026.

L'asset management a également été actif : le bail de MediaMarkt au sein du retail park d'Alcalá de Guadaíra en Espagne a été renouvelé pour 5 ans ferme avec une revalorisation du loyer de plus de 21%. Gifi à Avignon et Réauté à Louvroil ont signé des baux de 6 ans ferme, tandis qu'une cellule vacante de 300 m² à Brie-Comte-Robert a été recommercialisée. Iroko précise être en phase de négociation avec neuf autres locataires.

L'Assemblée Générale du 16 avril 2026 a adopté dix-sept résolutions, parmi lesquelles l'approbation des comptes 2025, l'allongement des frais de sortie à 6 ans et la mise à jour des objectifs de performance : TRI et performance globale annuelle cibles fixés à 6% sur 10 ans, taux de distribution cible à 5,5%. L'équipe s'est par ailleurs renforcée avec le lancement d'Iroko UK, une entité dédiée au marché britannique dirigée par Danny Al-Dilmi, ainsi que l'arrivée de deux nouveaux asset managers, Anaëlle Sanguinetti et Ismaïl Abdelmalki.

Iroko Zen aborde les prochains trimestres avec un pipeline actif de plus de 300 millions d'euros hors droits sous exclusivité, à des rendements acte en main compris entre 7% et 9,50%. Ces niveaux de rendement, supérieurs à la moyenne du marché, témoignent de la capacité de la SCPI à sourcer des actifs offrant un couple rendement-risque attractif, dans la continuité de sa stratégie de diversification européenne.

Les objectifs fixés lors de l'AG d'avril 2026 donnent un cadre clair : un TRI et une performance globale annuelle cibles de 6% sur 10 ans, et un taux de distribution annuel cible de 5,5%. Ces ambitions s'appuient sur une capitalisation de près de 1,5 milliard d'euros et un patrimoine valorisé à 1,751 milliard d'euros hors droits, des bases solides pour poursuivre un déploiement sélectif.

Côté asset management, les neuf renégociations de baux en cours au sein du portefeuille existant constituent un levier de création de valeur supplémentaire. Iroko entend poursuivre cette gestion de proximité pour sécuriser et améliorer les revenus locatifs dans la durée. Le renforcement de l'équipe notamment avec l'ouverture d'Iroko UK à Londres doit permettre d'accélérer le déploiement sur le marché britannique, qui représente déjà 27 acquisitions en 18 mois.

Iroko Zen s'impose comme l'une des SCPI les plus actives du marché, avec une stratégie de diversification européenne cohérente et une discipline d'investissement constante.

Le premier trimestre 2026 en est une illustration : quatre acquisitions dans quatre pays différents, un AEM moyen de 7,55% sur les nouvelles acquisitions, et un pipeline de plus de 300 millions d'euros à des rendements allant jusqu'à 9,50%. La société de gestion tient sa promesse de transparence, comme en témoigne la tenue de l'Assemblée Générale avec dix-sept résolutions détaillées et des objectifs chiffrés sur 10 ans.

Quelques points restent à surveiller, notamment l'allongement des frais de sortie à 6 ans décidé en AG, qui renforce le caractère long terme du placement, ainsi que l'exposition croissante au risque de change avec une présence désormais renforcée au Royaume-Uni.