Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
Nous allons vous présenter la SCPI la mieux classée parmi les performances des SCPI en 2021 ! Un petit tour, sur notre classement SCPI vous le confirmera.
La SCPI Iroko Zen est une des SCPI les plus scrutées du moment. Si ses performances sont exceptionnelles aujourd’hui, seul l’avenir nous dira si elles se maintiennent à ce niveau. Nous allons apporter des précisions sur le modèle et les choix d’Iroko, tout en expliquant les chiffres clés associés à leurs résultats. Voici sans plus tarder l’avis de nos experts sur Iroko Zen.
La société Iroko a lancé la SCPI Iroko Zen à la toute fin de 2020. Elle possède principalement des actifs en France (pour 61%), avec également des bâtiments en Allemagne, en Irlande et en Espagne.
La SCPI achète des locaux de commerces en pied d’immeuble, des entrepôts ou encore des immeubles de bureaux. À titre d’exemple, il y a eu les acquisitions d'un entrepôt loué à Chronopost à Bourges, d'un pied d’immeuble loué à un supermarché DIA à Avilès en Espagne et également d'un pied d’immeuble à Leverkusen, loué à l’enseigne Netto Marken-Discount.
Nous avons eu l'occasion d'interviewer le directeur du développement d'Iroko Zen, Pierre-Antoine Burgala, qui revient sur la performance de 2022 (7,04 %) et sur les perspectives de la SCPI en 2023. Un échange intéressant qui permet de mieux comprendre les enjeux d'Iroko Zen.
Durant le 2ème trimestre 2022, Iroko Zen a été particulièrement active sur le marché de l’investissement et a procédé au total à 11 acquisitions immobilières pour un montant global proche de 36,3 M€ hors droits.
En tout, la société possède 35 actifs. Le pari des petites surfaces, potentiellement difficiles à relouer, est bien équilibré avec des baux longs, en moyenne de 8 ans.
La répartition géographique de la SCPI Iroko Zen est donc une répartition Européenne, c'est une SCPI Européenne :
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Cette SCPI, avec son label ISR, sa jeunesse, ses résultats et sa stratégie innovante, séduit tout particulièrement les jeunes investisseurs. Elle a d’excellents résultats financiers, comme nous vous le résumons ci-dessous !
Le Taux d'Occupation Financier (TOF) de la SCPI Iroko Zen reste élevé avec toujours 100% à fin Juin 2022. Le TOF est le taux d'occupation des biens sous gestion, soit la différence exprimée en % entre les revenus potentiels, si tous les biens sont entièrement loués, et les revenus effectifs (locatifs directs et indemnités d’occupation).
Le nombre d'associés est lui monté à 2 837 à la fin du 2ème trimestre 2022. Pour rappel, chaque épargnant qui investit dans la SCPI devient associé et détient une partie d'un patrimoine immobilier, sous la forme de parts.
La répartition par typologie d'actifs du patrimoine est très équilibrée :
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Pour encore plus de détails, il est possible de parcourir le dernier bulletin trimestriel de Iroko Zen (2ème trimestre 2022)
C’est LE principal avantage financier de la SCPI Iroko Zen. Contrairement à la plupart de ses concurrents, il n’y a pas de commission de souscription à l’entrée et aucune commission de sortie après 3 ans de détention de part. Ils appliquent avant 3 ans 5% HT de commission de sortie anticipée, ainsi que des frais de dossier de 200 € HT en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré).
Cela signifie que 100% de l’argent dédié par l’investisseur à la SCPI est réellement investi et lui apporte un rendement. Ces frais sont bien sûr répercutés par Iroko dans les frais de gestion (sous forme de commissions) sur les revenus de la SCPI avant versement des dividendes, mais la grande différence reste que tout le capital des investisseurs est placé, sans être amputé !
Le label ISR est un label d’État pour les bailleurs immobiliers datant d’octobre 2020 et attribué par la COFRAC et l’AFNOR pour labelliser les programmes socialement responsables des acteurs de l’immobilier. Il complète les obligations de consommations énergétiques des bâtiments tertiaires définis par le “Décret Tertiaire”. Et la SCPI Iroko Zen a obtenu ce label dès avril 2021 !
À travers ce label, Iroko réalise à chaque achat un audit du nouvel actif avec le locataire, afin de lui donner un “rating ESG” actualisé. La société s’engage à n’acheter que des actifs avec une note minimum de 60 points (sur 100), ou à défaut de considérablement augmenter sa note (en atteignant ce seuil ou en augmentant sa note de 20 points) en 3 ans. Cela l’engage vers des programmes d’améliorations environnementales de ses acquisitions. L’entreprise le fait déjà pour ses premiers actifs, avec par exemple des installations d’éclairage LED à Reims et Château-Thierry, le pilotage des éclairages et de la VMC à Bourges, ou encore la programmation horaire des toitures et l’arrêt des extracteurs de sanitaires dans le bâtiment de Saint-Maur.
C’est une véritable marque de fabrique d’Iroko ZEN, capable de convaincre ses associés de la pertinence environnementale de son investissement. Et les actions d’Iroko ont également des retombées économiques ! Le retour sur investissement prend en moyenne 3 ans pour les locataires, et pour jusqu’à 25% d’économies d’énergie et une diminution des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 34%.
Ne passons pas par 4 chemins : la SCPI Iroko ZEN possède la meilleure clé de démembrement de toutes les SCPI. L’investissement en nue-propriété y est ainsi très rentable : le TRI du démembrement à 5 ans est de 4,83%, soit largement supérieur aux autres SCPI (seulement deux autres sont au-dessus des 4% parmi la cinquantaine de SCPI que nous proposons). Ces excellents chiffres sont principalement dus à l’absence de frais de souscription et au fait que cette absence n’est pas répercutée sur la “Clé Nue-Propriété”, qui permet de calculer la manière dont fonctionne l’investissement en démembrement.
C’est une classe d’actifs très intéressante pour des investisseurs à plus long terme, avec une durée minimale de détention de 3 ans.
Le travail d’Iroko est remarquable également du point de vue du choix des actifs : crèches, entrepôt Chronopost, commerces alimentaires, murs d’un Pôle Emploi, etc. Iroko veut créer un portefeuille qui reflète les usages de demain. Cela leur permet d’être moins dépendants du secteur du bureau
Ils se focalisent tout particulièrement sur la pérennité de l’activité du locataire, sur sa situation financière et sur la durée du bail.
Comme pour toute SCPI à capital variable, le premier risque reste le fait de ne pas pouvoir prévoir les performances à venir de la SCPI. On dit que “les performances passées ne représentent pas les performances futures”, et c’est d’ailleurs ce qu’Iroko rappelle plusieurs fois sur son rapport d’activité le plus récent. En effet, toute SCPI peut être sujette à des imprévus (non-paiement des loyers, travaux) ou des revirements complets dans le secteur dans lequel elles opèrent, ce qui n’est pas toujours compensé par la diversification de leurs actifs.
Sa jeunesse ajoute à l’incertitude : nous avons peu d’années à notre disposition pour identifier des tendances et rassurer sur la pérennité de son modèle.
Le lancement récent d’Iroko Zen permet une approche nouvelle, sur le choix des actifs, sur le modèle économique sans frais de souscription, et sur la vision ISR des bâtiments. Mais, il faudrait cependant nuancer les très beaux résultats affichés par la SCPI.
Ainsi, un taux d’occupation financier, soit la part des loyers facturés qui sont effectivement perçus (en y incluant d’éventuelles indemnités), à 100% est un chiffre certes très impressionnant, même si il est important de le nuancer. Toutes les acquisitions datent de plus ou moins 2 ans, et elles ont donc mécaniquement (et statistiquement) moins de temps pour générer des loyers impayés.
Par ailleurs, la SCPI n’a pas encore eu le temps d’avoir de mauvaises années affectant la moyenne de ses taux de rendement. Elle bénéficie ainsi du fait d’avoir été lancée en pleine pandémie, et donc d’avoir pu constituer son portefeuille en pleine maîtrise des impacts de la crise sur le secteur. Sa stratégie n’est donc pas encore éprouvée dans un contexte économique plus “normal”.
Si Iroko Zen ne pratique pas de frais de souscription, son minimum de souscription, à 25 parts et donc à 5 000 € est élevé. Cela peut être un frein pour acquérir des parts pour les investisseurs aux moyens plus modestes, ou à une stratégie très diversifiée entre différents investissements.
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Cette SCPI a tout pour elle : très bons chiffres, modèle innovant et à fort potentiel, labellisation environnementale.
Chez Louve, nous sommes conquis ! Et si nous attendons la confirmation de leurs chiffres exceptionnels dans les années à venir, nous entrevoyons déjà une autre opportunité : celle de la revalorisation de leur portefeuille comme une source de gain pour les associés.
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La stratégie d’investissement de Iroko Zen est construite en pleine pandémie, autour des usages de demain. Elle ne repose pas exclusivement sur le secteur du bureau tout en délivrant des rendements très attractifs (7,10% en 2021). C’est également une SCPI engagée, grâce aux rénovations de ses premières acquisitions.
La société de gestion Iroko de la SCPI Iroko Zen n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la diversification des actifs choisis par Iroko Zen.
La SCPI Iroko Zen, comme toutes les SCPI d’ailleurs, ne modifie pas le régime fiscal propre de chaque associé. Cependant, elle offre une fiscalité intéressante pour les investisseurs à l’IR qui perçoivent les revenus, car tous leurs actifs proviennent de pays européens (pas de CSG, conventions fiscales) et les investisseurs en nue-propriété temporaire qui bénéficient de clés de répartition très attractives.
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