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- Les SCPI sans aucun frais, zéro, n'existent pas. Elles ont toujours des frais de gestion à prendre en compte, même si ceux ci sont déjà inclus dans le calcul du Taux de Distribution.
- Certaines SCPI affichent cependant des frais de souscription à 0 %, soit aucun frais d'entrée selon certaines conditions de délai de détention minimum.
- Parmi ces SCPI, vous pouvez notamment investir chez Remake Live, Iroko Zen, Upêka, Mistral Sélection, Eden, Elevation Tertiom ou encore Novaxia Néo qui a été la pionnière.
Les SCPI sont des investissements immobiliers très prisés notamment grâce à leur risque mesuré et leur rendement important. Lorsque vous choisissez d'investir dans une SCPI, vous regardez généralement le TD. Or ce n'est pas le seul indicateur de rendement de la SCPI à regarder. Plus encore, il n'est pas assez complet et omet certains frais, notamment les frais de souscription. Or les frais de souscription ont un réel impact sur votre investissement. Ils réduisent la valeur de votre part dès son achat.
Depuis quelques années cependant, de nouvelles SCPI affichent des investissements sans frais ? Qu'en est-il vraiment ? Faut-il s’en méfier ou bénéficier de leur rendement favorable ?
Dans cet article, Louve Invest vous dévoile la vérité sur les SCPI sans frais et vous aide à comprendre leur mécanisme afin de faire le bon choix selon votre souhait.
Lors de votre investissement dans une SCPI vous devez notamment prendre en compte les frais liés à votre investissement.
Les frais SCPI se catégorisent :
- en deux types de frais principaux :
- les frais de souscription
- et les frais de gestion,
- puis viennent s'y ajouter :
- des frais de transaction (commission d'acquisition ou commission de cession des immeubles),
- des frais de suivi des travaux,
- des frais de cession de parts,
- des frais de retrait (exclusivement appliqués aux SCPI sans frais de souscription).
Les frais de souscription
Les frais de souscription permettent de rémunérer à la fois le distributeur et de financer la recherche et l'acquisition des biens. Ils correspondent à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente des parts que vous avez acheté.
Les frais de souscription se divisent en 2 catégories, l'une revient au courtier et l'autre à la société de gestion :
- La part du courtier : elle sert à rémunérer le travail effectué par votre courtier : le suivi de votre dossier, les conseils prodigués et les démarches administratives qui ont suivi votre investissement. Cela correspond à environ 5 à 7 % de votre investissement.
- La part de la société de gestion : cette dernière sert à rémunérer le travail de recherche et opérationnel à l'acquisition de nouveaux biens. La société de gestion perçoit environ 4 à 5 % de votre investissement.
Ainsi les frais de souscription représentent entre 10 à 12 % de l'investissement selon les SCPI.
Les frais de gestion
Les frais de gestion quant à eux permettent de rémunérer la société de gestion face aux coûts liés à l'exploitation et l'administration des biens. Ils représentent environ 10 à 15 % des revenus locatifs bruts.
Ces frais permettent d’assurer la gestion annuelle du parc et le fonctionnement quotidien de la SCPI.
Les frais de transaction
La société de gestion d’une SCPI a la liberté d’acheter ou de vendre des biens immobiliers au sein de son portefeuille selon sa stratégie d’arbitrage. Pour couvrir les coûts liés à ces opérations et rémunérer la société de gestion, des frais de transaction sont appliqués, aussi bien lors de l’acquisition que lors de la cession des actifs.
Certaines SCPI peuvent choisir d’imposer uniquement des frais d’achat, uniquement des frais de vente, ou bien les deux types de frais. Ces frais ne sont pas facturés directement aux associés ; ils sont prélevés en amont sur les revenus locatifs générés, avant la distribution des dividendes.
Les frais de suivi de travaux
Afin d’assurer la maintenance et la rénovation de son parc immobilier, une SCPI peut facturer des frais spécifiques liés au suivi et au pilotage des travaux effectués. Ces frais correspondent généralement à un pourcentage du coût total des travaux réalisés. Ils sont directement prélevés sur les loyers encaissés avant que les dividendes ne soient distribués aux associés.
Il est important de noter que toutes les SCPI ne facturent pas nécessairement ce type de frais pour les opérations d’entretien majeures.
Les frais de cession de parts
Certains investisseurs préfèrent gérer eux-mêmes la revente de leurs parts SCPI, sans passer par la société de gestion. Ce mécanisme, appelé marché de gré à gré, permet aux associés de fixer librement le prix de vente et de diffuser leur annonce sur des plateformes.
Lorsque la société de gestion est informée du transfert de propriété, elle applique des frais de cession sur la transaction. Selon les modalités convenues, ces frais peuvent être supportés soit par le vendeur, soit par l’acheteur. Par ailleurs, dans le cas de transmissions à titre gratuit telles que donations ou successions, des frais de mutation spécifiques peuvent également être appliqués, bien que ce soit plus rare.
Les frais de retrait
Actuellement, ces frais concernent principalement les SCPI qui ne facturent pas de frais de souscription. Ils sont instaurés afin d’inciter les investisseurs à conserver leurs parts sur une période minimale. Également appelés commissions de retrait ou frais de sortie, ces prélèvements sont utilisés par les sociétés de gestion pour mieux gérer la liquidité des parts et limiter les allers-retours fréquents des investisseurs.
Par exemple, une SCPI sans frais d’entrée peut appliquer une commission de retrait de 5 % si les parts sont cédées durant les 5 premières années de détention. Ainsi, pour une part valorisée à 200 €, le porteur récupérera 190 € en cas de revente anticipée. Passé ce délai, aucune commission ne sera prélevée.
Les SCPI 100 % sans frais n'existent donc pas. Il y a nécessairement un coût à la gestion du parc immobilier, que ce soit le choix du bien ou des locataires, la gestion des travaux et des rénovations...
Les frais de gestion ne peuvent donc pas être nuls. Ces derniers peuvent cependant varier selon la SCPI. Cela dépend de la stratégie de chaque SCPI.
Si les frais de gestion ne peuvent être nuls, les frais de souscription peuvent l'être, mais attention : à certaines conditions ! Parmi ces SCPI sans frais d'inscription vous avez notamment Remake Live, Iroko Zen, Upêka, Mistral Sélection, Eden, Elevation Tertiom ou encore Novaxia Néo.
SCPI sans frais - Remake Live
Remake Live s'attaque également aux transitions de demain en donnant de nouvelles perspectives de développement social et économique à des biens immobiliers. Elle vise un taux de distribution prévisionnel de 5,5% par an avec des dividendes versés mensuellement.
Cette SCPI labellisée ISR favorise les investissements à long terme et préfère les investissements dans des territoires en mutation en se focalisant sur l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hébergement géré, loisirs, santé, éducation....).
Son avantage est également de ne proposer aucun frais de souscription selon certaines conditions. Sa promesse est ainsi de rendre l'investissement SCPI plus accessible pour tous en supprimant les frais d'entrée.
Si le retrait de vos parts intervient avant 5 ans d'investissement, une commission de retrait de 5 % sera appliquée.
SCPI sans frais - Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI dynamique et innovante, qui s’est rapidement imposée parmi les meilleures du marché grâce à une stratégie diversifiée et une forte orientation vers l’immobilier d’usage. Principalement investie en France (environ 60 % du portefeuille), elle cible des locaux commerciaux en pied d’immeuble, des entrepôts et des bureaux, mais se distingue par sa volonté de sélectionner des actifs reflétant les usages de demain, en s’éloignant des bureaux traditionnels.
Elle a enregistré des bons taux de distribution élevé, attestant de la performance de sa gestion active, mais rappelons que les performance s passées ne préjugent pas des performances futures.
Parmi ses avantages, Iroko Zen propose 0 % de frais de souscription, ce qui permet aux investisseurs d’optimiser leur rendement dès l’entrée. L’absence de commission de sortie s’applique dès lors que les parts sont détenues pendant au moins 3 ans.
Si la revente intervient avant ce délai, une commission de sortie anticipée de 5 % hors taxes est appliquée, ainsi que des frais de dossier de 200 € hors taxes en cas de transfert de parts, notamment lors de donations, successions ou cessions de gré à gré.
Labellisée ISR, Iroko Zen permet également d’investir en nue-propriété, offrant une flexibilité supplémentaire pour les stratégies patrimoniales.
SCPI sans frais - Upêka
Upêka est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Axipit Real Estate Partners, une société récente soutenue par l’expertise du groupe Aquila Asset Management. Sa stratégie est diversifiée à la fois sectoriellement et géographiquement, avec une majorité d’actifs situés en Europe, notamment aux Pays-Bas et en Espagne, et une présence minoritaire en France.
La SCPI investit dans des bureaux, commerces, locaux d’activités et logistique, en ciblant des biens avec un fort potentiel de valorisation. Tous les actifs sont occupés par des entreprises privées avec des baux longs, assurant un taux d’occupation financier proche de 100 %, garantissant la stabilité des revenus.
Upêka distribue ses dividendes trimestriellement et vise un rendement équilibré, autour de 4,5 % à 5 %, tout en s’adaptant à la dynamique actuelle du marché immobilier européen, qui offre des opportunités d’acquisition à fort rendement.
Cependant, cette politique avantageuse est assortie d’une condition de détention minimale de 6 ans pour bénéficier d’une exonération totale des commissions de retrait. En cas de sortie avant ce délai, une commission de retrait dégressive s’applique, commençant à 5 % et diminuant jusqu’à devenir nulle à partir de la 6ᵉ année. Cette mécanique incite les investisseurs à une stratégie long terme et sécurise la gestion du parc immobilier.
SCPI sans frais - Mistral Sélection
Mistral Sélection est une SCPI de rendement spécialisée dans l’immobilier d’entreprise en régions, ciblant principalement des bureaux et commerces dans des métropoles dynamiques comme Lyon, Bordeaux ou Nantes. Sa stratégie repose sur une gestion active et prudente, avec un portefeuille diversifié visant à maximiser la valeur locative et limiter la vacance.
La SCPI bénéficie d’un taux d’occupation financier élevé, garantissant la stabilité des revenus, et distribue ses dividendes trimestriellement. Son Taux de Rendement Interne (TRI) cible à 10 ans est situé autour de 6,5 %, offrant un équilibre intéressant entre performance et sécurité. Sachant et rapellons-le que sur une SCPI le capital et les rendements ne sont pas garantis !
Si les parts sont revendues avant un délai de 5 ans, une commission de sortie de 5 % sera retenue sur le montant remboursé. Passé ce délai, la revente est exonérée de toute commission, favorisant ainsi une détention sur le moyen à long terme.
SCPI sans frais - Eden
Eden est une SCPI européenne diversifiée, gérée par Advenis REIM, qui se distingue par son absence totale de frais de souscription (0 %) et son orientation 100 % vers des revenus de source étrangère, hors France.
Sa stratégie repose sur une diversification géographique ciblant principalement les pays d’Europe du Nord et du Benelux, offrant ainsi une fiscalité avantageuse grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation. Les investissements se concentrent sur des actifs neufs ou à reconfigurer, alignés avec les critères ESG, dans des secteurs tels que l’hôtellerie, les bureaux, le sale-and-leaseback et l’éducation.
Concernant les frais, Eden applique une commission de retrait de 6 % si les parts sont revendues avant 5 ans. Au-delà de ce délai, aucune commission n’est appliquée, favorisant ainsi une stratégie d’investissement sur le moyen à long terme.
SCPI sans frais - Elevation Tertiom
Elevation Tertiom est une SCPI à capital variable gérée par Inter Invest, spécialisée dans l’immobilier tertiaire en Outre-mer (DROM-COM). Elle se distingue par son absence totale de frais de souscription, offrant ainsi une entrée directe à l'investisseur sans coûts additionnels.
Sa stratégie d’investissement se concentre sur des actifs tels que des bureaux, commerces, entrepôts et résidences gérées, principalement situés en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte, Wallis et Futuna, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Saint-Pierre-et-Miquelon. Cette orientation géographique permet de bénéficier de marchés locaux à forte demande locative et d'une fiscalité avantageuse.
Concernant les frais, Elevation Tertiom applique une commission de retrait de 6 % TTC si les parts sont revendues avant 5 ans. Au-delà de ce délai, aucune commission n’est appliquée, favorisant ainsi une stratégie d’investissement sur le moyen à long terme.
SCPI sans frais - Novaxia Néo
Novaxia Néo est une SCPI, gérée par Novaxia Investissement, spécialisée dans la revalorisation d’espaces urbains sous-exploités. Elle se distingue par son absence totale de frais de souscription, un modèle rare sur le marché des SCPI.
La SCPI offre une stratégie d’investissement diversifiée, avec une présence significative à l’international, notamment aux Pays-Bas, et un portefeuille composé majoritairement de bureaux. Elle vise à allier performance financière et impact positif sur les territoires.
Concernant les conditions de détention, Novaxia Néo applique une commission de retrait de 6 % si les parts sont revendues avant 5 ans. Au-delà de ce délai, aucune commission n’est appliquée, favorisant ainsi une stratégie d’investissement sur le moyen à long terme.
Le cashback
Si vous ne souhaitez pas investir dans une SCPI sans frais de souscription, il est possible de réduire ces derniers grâce au cashback de Louve Invest.
Grâce à notre stratégie 100 % digitale, Louve Invest est beaucoup plus efficace et vous offre une qualité de service premium. Cette stratégie nous permet également de proposer une politique de cashback.
Qu'en est-il concrètement ? Au lieu de conserver le pourcentage complet des frais de souscription pour le courtier, Louve Invest n'en prend qu'une partie et vous en redistribue une grande majorité.
En effet Louve Invest vous rembourse un pourcentage de votre montant investi, sur tous les investissements (sur les SCPI éligibles et hors usufruit), directement sur votre compte bancaire.
Cela ne détériore en rien notre qualité de service car ces négociations nous permettent d'avoir une offre ferme en amont de l'investissement. Ainsi vous êtes certains de bénéficier d'une offre intéressante, d'un service qualitatif et de maximiser la performance de votre investissement.
Le marché secondaire
L'autre moyen de réduire les frais de souscription est d'utiliser le marché secondaire.
Ce marché d'occasion des parts de SCPI permet notamment de ne pas payer les frais de souscription mais des frais d'enregistrement à la place. Ces derniers sont généralement autour de 5 % contre les 10 à 12 % des frais de souscription habituels.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, cela vous permet de revendre vos parts à meilleur prix et de les acheter moins cher. En tant qu'acheteur vous bénéficiez également de l'absence de délai de carence vous empêchant de percevoir les loyers pendant 3 à 6 mois selon les SCPI.
Heureusement Louve Invest est en relation avec les sociétés de gestion qui animent un marché secondaire de parts de SCPI. Pour mieux connaître cette offre, vous pouvez contacter nos experts qui pourront tout vous expliquer en détail ! Ceci nous permet de vous proposer les meilleures offres selon vos intérêts.
Vous savez dorénavant tout sur les SCPI sans frais. Les 100% n'existent pas. Mais certaines SCPI comme Iroko Zen, Néo, Remake Live ou Upeka proposent des investissements sans frais de souscription sous certaines conditions de retrait d'investissement au bout d'une certaine durée.
Quant à la possibilité de réduire les frais de souscription, la réponse courte est OUI, c'est possible ! C'est notamment faisable chez Louve Invest grâce à sa politique de cashback. Grâce à ces choix stratégiques, nos clients bénéficient ainsi d'un avantage financier.
N'attendez plus, et demandez plus de renseignements auprès de nos conseillers Louve Invest.
