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Investir en SCPI dans l'assurance-vie : quels avantages ?

Investir en SCPI à travers l'assurance-vie comporte des avantages mais aussi de nombreux inconvénients. Comparatif avec l'investissement en direct.

Investir en SCPI dans l'assurance-vie : quels avantages ?
Louve Team

September 6, 2022

Investir en SCPI dans l'assurance-vie : quels avantages ?
  • L'assurance-vie propose une fiscalité intéressante
  • En revanche, toutes les SCPI ne proposent pas cette option, et le choix de SCPI est donc plus limité
  • Certaines assurances-vie perçoivent une partie des loyers versés, vous ne bénéficiez donc pas de la totalité de vos gains.

Investir / SCPI Assurance vie

Il est tout à fait possible d’investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) par le biais de l’assurance-vie. C’est un véhicule patrimonial dont le ticket d’entrée est relativement faible et accessible à toutes les bourses. Le capital de départ ne nécessite que quelques centaines d’euros.

Avec les SCPI, on bénéficie des avantages des actifs immobiliers sans les inconvénients : principalement, l’absence de gestion locative.

Cependant, même si cette option a des avantages, ce n’est pas forcément le meilleur choix. En effet, même si l’absence de fiscalité en assurance-vie se révèle bien attractive et constitue une parade efficace au principal défaut des SCPI, les frais et les contraintes imposées par les assureurs et les banques ne doivent pas être négligés.

Alors, investissement en direct ou en assurance-vie ? La comparaison est à faire avec prudence. 

Comment fonctionne l'investissement en SCPI dans une Assurance-vie ?

Le contrat d’assurance-vie est une enveloppe financière qui constitue à la fois un outil d’épargne et d’investissement. Il repose généralement sur 2 types de supports : le fonds en euros, garanti par l’assureur et les unités de comptes. Parmi elles, on compte notamment les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, aussi appelées SCPI. Le titulaire du contrat peut ainsi faire le choix de l’investissement immobilier en achetant des parts de SCPI dans le cadre de son assurance vie. 

SCPI Assurance vie

Les avantages de la SCPI en assurance-vie 

Ce mécanisme possède de nombreux avantages. En effet, les SCPI offrent des revenus immobiliers attractifs. Néanmoins, si vous investissez dans des parts en direct, les plus-values générées seront soumises à l’impôt sur le revenu. A contrario, si vous investissez dans une SCPI dans une assurance vie, ce sera la fiscalité avantageuse de celle-ci qui s’appliquera. 

Et c'est un atout non négligeable ! En effet l’imposition des plus-values est quasi-inexistante après 8 ans de détention. Vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement fiscal annuel de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. A vous de doser savamment vos retraits annuels. 

De plus, il n'est pas facile de revendre des SCPI en direct. Les délais de revente dépendent du marché secondaire, ce qui peut être handicapant en cas de besoin urgent de liquidité. Exit ce problème en assurance vie : ici, la liquidité est garantie par la compagnie d’assurance à chaque instant. 

Bien que garanti par l’assureur et donc sans risque, le fonds en euros n’est en réalité pas très performant. Opter pour un contrat d’assurance-vie multisupport, et se tourner vers les unités de compte comme les SCPI, permet d’obtenir un ratio rendement et risque plus intéressant. Seuls les retraits sont soumis à l’impôt sur le revenu et dans le cadre d’un contrat de plus de 8 ans, ils peuvent même bénéficier d’avantages fiscaux

Les inconvénients de l’investissement en SCPI dans une assurance-vie 

Votre assureur peut ne pas verser la globalité des dividendes d’une SCPI.  En effet, certaines compagnies peuvent conserver jusqu’à 15% des dividendes. De plus, en utilisant cette enveloppe fiscale, vous subirez une déduction des frais de gestion sur les plus-values réalisées. Cela peut donc impacter la performance de votre investissement sur le long terme. Enfin, le choix des SCPI en assurance vie est bien moindre que via un investissement en direct. Enfin, certains contrats plafonnent l’investissement en SCPI à 40 % du portefeuille.

L'assureur ou la banque proposant l’assurance-vie possède une liste limitée de SCPI, c’est pourquoi le titulaire du contrat devra faire face à un choix plus restreint, lorsqu’il voudra faire un investissement en SCPI dans une assurance-vie. Vous n'avez pas non plus accès à l'ensemble des SCPI du marché, seulement une partie des SCPI vous seront proposées. Alors que sur Louve Invest, vous retrouvez plus d'une cinquantaine de SCPI.

De plus, divers frais comme les frais d’acquisition des parts ou les frais de gestion annuels s’ajoutent aux frais déjà existants. Enfin, le titulaire du contrat n’est pas réellement propriétaire des parts et ne touchera pas 100% des revenus, c'est ce que nous expliquions auparavant, les assureurs ont par exemple le droit de conserver jusqu’à 15% des bénéfices. 

Pourquoi faire le choix de l'Assurance-vie ?

L’investissement en SCPI dans le cadre d’une assurance vie permet d’éviter un inconvénient majeur des SCPI : la fiscalité.

Nous récapitulons ci-dessous les différents cas d'imposition sur les gains :

Prime versée avant le 27/09/2017 Prime versée après le 27/09/2017
Contrat < 4 ans IR ou PFL(35%)+PS(17,2%) IR ou PFU 30% (12,8%+17,2%)
4 < Contrat < 8 ans IR ou PFL(15%)+PS(17,2%) IR ou PFU 30% (12,8%+17,2%)
Contrat ≥ 8 ans IR après abattement ou PFL(7,5%)+PS(17,2%) IR après abattement ou PFU 24,7% (7,5%+17,2%) pour les gains réalisés sur les primes inférieures à 150000€ après abattement
  • IR : Impôt sur le Revenu
  • PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire
  • PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax
  • PS : Prélèvements Sociaux.

Choisir son contrat d’assurance-vie 

Le choix du contrat d’assurance vie est essentiel, lors d’un investissement en SCPI en assurance-vie. Il doit reposer sur différents points dont notamment les frais d'entrées et de transaction. Tous les contrats ne proposent pas d’investissement en SCPI, il faut donc veiller à cet élément. N’hésitez pas également à étudier la liste des SCPI proposées parce que l’offre est parfois très limitée. L’équilibre donné entre le fonds en euros et les unités de compte doit aussi être considéré. À cela s'ajoutent les services proposés, la disponibilité des conseillers, ou encore la qualité de l’accompagnement. 

SCPI Assurance vie

Exemple d’un investissement en SCPI en assurance-vie 

Un client de l’assurance X vient de signer un contrat d’assurance-vie. Ce client a décidé d’opter pour un contrat multisupport. Les unités de compte sont constituées d’une SCPI. 

La SCPI choisie avait comme taux de rendement en 2021, 5%. Le client a décidé d’investir 1 000 € dans la SCPI. Si le taux de rendement reste le même, il est possible de faire une estimation des gains, par exemple sur 10 ans. 

Pour un investissement de 1 000 € en SCPI à 5 % de rendement sur 10 ans en assurance vie, sachant que l’assureur prélève 0,8 % de frais par an, le client percevra en réalité 4,2 % de rendement. 

On a donc : (1000×1,042)^10 = 1 524 €. Soit 509 € de gains en 10 ans. 

Si le client décide de faire un retrait après les 8 ans du contrat, seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % seront retirés. On aura donc 509 – (17,2%*509) = 421,5 € de gains nets sur 10 ans. 

Cet exemple est simplifié. D’autres frais comme les frais d’arbitrages peuvent s’appliquer en fonction du contrat. 

Comparatif SCPI en direct et en Assurance-vie

La façon la plus simple d’investir en SCPI est d’acheter des parts auprès d’une société de gestion ou d’une plateforme sur internet qui va digitaliser tout le processus de A à Z.

L’investisseur devient membre de la SCPI avec l’attribution d’un numéro d’associé. Contrairement à d’autres classes d’actifs, on peut acheter des parts de SCPI à crédit et déduire les intérêts d’emprunt des revenus que l’on perçoit. C'est le principe même de l’effet de levier qui permet de s'enrichir avec un effort très mesuré.

Investissement en SCPI à travers une assurance-vie :

  • Frais : frais d'entrée, de gestion et de transaction.
  • Revenus : revenus pas toujours perçus entièrement.
  • Choix : choix limité par la banque ou l'assureur.
  • Fiscalité : Pas de fiscalité à l'intérieur de l'enveloppe. Seuls les rachats sont imposés mais bénéficient d'avantages fiscaux pour un contrat de plus de 8 ans.

Investissement en SCPI en direct :

  • Frais : frais directement appliqués
  • Revenus : revenus perçus à 100%
  • Choix : choix très large
  • Fiscalité : revenus fonciers soumis à la tranche marginale d'impôt sur le revenu et prélèvement sociaux. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières

Les avantages de la souscription en direct

Souscrire en direct permet tout d'abord de percevoir les revenus à 100 %, mais aussi d’éviter tout risque de frais cachés. Le fait de ne pas passer par une assurance-vie garantit une offre de SCPI beaucoup plus large et non limitée. Il est aussi possible d’acheter des parts avec de l’endettement ou en démembrement. 

Avec la souscription Louve, investir dans les SCPI est facile et rapide, nous avons créé une plateforme de confiance pour les investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine immobilier sans les inconvénients d’un investissement en direct classique. La proptech est certifié par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et dûment répertoriée comme CIF (conseillers en investissement financier) à l’ORIAS.
Louve offre à ses adhérents une solution rapide et sécurisée pour investir en SCPI depuis son salon. En passant par la plateforme, on évite la sélection d’un bien, le montage d’un dossier fastidieux, les travaux et réparation et la gestion des locataires.

Un choix large et diversifié de SCPI vous est proposé. Il n’y a pas de frais cachés, et en plus de vous garantir les meilleures conditions tarifaires du marché, Louve Invest vous accompagne et vous conseille pour investir au mieux. Enfin, même si l’investissement immobilier est plus intéressant sur le long terme, vous avez toujours la possibilité de revendre vos parts facilement. 
C’est donc une solution qui permet à chacun d'investir selon ses propres critères afin de bénéficier de revenus immobiliers sans inconvénients. 

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