Investir en SCPI, notre guide complet

Décryptez les diverses stratégies pour réussir à investir en SCPI.
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Qu'est ce qu'une SCPI ?

Que signifie SCPI ?

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.

Pas de panique ! Derrière ce sigle se cache un placement qui permet :
✅ d'investir dans la pierre avec un petit capital de départ,
✅ de toucher des loyers,
✅ et bénéficier à terme d'une plus-value.

Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie que leur fonctionnement est encadré de manière à protéger les intérêts des investisseurs.

La SCPI est une alternative à l'investissement immobilier locatif classique.

Que signifie investir en SCPI ?

Lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts d'une société (la SCPI) qui détient des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers. Vous en devenez l'associé.
En tant qu'associé, vous percevez des dividendes, grâce notamment aux loyers potentiels générés par les biens détenus. Au moment de revendre vos parts, vous profiterez aussi d'une éventuelle augmentation (ou baisse) de la valeur de ces biens via l'évolution du prix de la part.

Fonctionnement SCPI - Guide SCPI - Définition SCPI

Investir en SCPI revient donc à investir en immobilier. On peut même parler d'investissement en immobilier fractionné.
Vous connaissez sans doute le principe d'acheter un appartement pour le mettre en location et espérer le revendre plus cher quelques années plus tard ? Les SCPI vous permettent de faire exactement la même chose sur des dizaines de biens immobiliers à la fois sans avoir à investir des centaines de milliers d'euros.

Une SCPI, comment ça marche ?

Une SCPI est une société qui possède des biens immobiliers. Ces actifs sont gérés au quotidien par un expert (la société de gestion) qui est chargé d'entretenir les biens et de trouver des locataires.

Le capital de la SCPI est divisé en parts que des personnes physiques, comme vous, ou morales (entreprises), achètent pour devenir associés. C'est la société de gestion qui se charge de distribuer les dividendes aux associés et de fixer le prix des parts de la société.

La SCPI permet donc d’investir dans de l’immobilier, toucher des loyers et profiter de la plus-value immobilière, sans les inconvénients de l’immobilier locatif (sélection des biens, gestion des locataires, conduite des travaux, recherche de location, etc.). Suivez notre guide SCPI pour commencer à investir !

Pourquoi placer son argent dans une SCPI ?

L’investissement en SCPI apporte un rendement stable et intéressant : 4,52% en moyenne sur toutes les SCPI existantes en 2023 selon l'ASPIM et jusqu'à 8,16% sur la meilleure SCPI. Attention néanmoins, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ces rendements pourraient évoluer.

En plus d’être un investissement historiquement rentable, la SCPI dispose de deux atouts compétitifs de taille par rapport à l'immobilier locatif direct : elle est accessible dès 187 € et est un investissement passif. C’est donc un placement idéal pour les épargnants qui n’ont pas le temps de gérer un bien locatif ou qui n'ont pas l'envie ou la possibilité de recourir à l'emprunt.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Comme tout placement, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques : baisse du marché de l’immobilier, poids de la fiscalité, érosion du rendement, etc..

Ces risques restent malgré tout modérés par rapport à d'autres investissements. En effet, les SCPI sont généralement notées 3/7 sur l’échelle de risque des placements financiers (modérément risquées) quand les actions en Bourse sont souvent notées 6/7 ou 7/7 (très risquées).

Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement à risque modéré et au rendement intéressant (4,5% par an en moyenne). Elles permettent de générer des compléments de revenu réguliers, grâce aux loyers qui sont versés. Elles permettent aussi de réaliser une plus-value immobilière si la valeur des parts que vous avez achetées augmente (c'est une revalorisation des parts de SCPI, qui se détermine par rapport à sa valeur de reconstitution). Idéal pour se bâtir un patrimoine sur la durée !

Qui gère les SCPI ?

Les associés sont propriétaires des parts de la SCPI mais ne sont pas impliqués dans la gestion de la société. En effet, le rôle de gérant de la SCPI est assuré par une structure experte en gestion de fonds plus connue sous le nom de « société de gestion ».

Les sociétés de gestion ne sont pas propriétaires des actifs détenus par la SCPI, par conséquent, elles agissent uniquement dans l’intérêt des associés. La société de gestion affiliée à une SCPI doit être désignée dans les statuts de cette dernière et obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Parmi les sociétés de gestion, on retrouve Paref Gestion, Norma Capital, La Française, Altixia REIM, Aestiam, Consultim, Amundi Immobilier, Atland Voisin, BNP REIM, AEW, Euryale AM.

Qui distribue les SCPI ?

Si vous désirez acheter des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous. Historiquement, les SCPI sont distribuées par des banques (Crédit Agricole, Caisse d'Épargne, Crédit Mutuel, BNP, la Banque Postale, LCL, Banque Populaire, etc.), des conseillers en gestion de patrimoine ou même les sociétés de gestion elles-mêmes.

Ces dernières années, de plus en plus de plateformes comme Louve Invest voient le jour et proposent des alternatives innovantes pour investir en SCPI. Ces nouvelles plateformes sur Internet offrent un accès à l’investissement en SCPI encore plus facilité grâce à des démarches en ligne rapides et efficaces.

Louve Invest est toutefois le seul distributeur à réduire massivement les frais d'investissement sur plus de 50 SCPI.
En savoir plus sur les frais des SCPI.

POURQUOI INVESTIR EN SCPI AVEC LOUVE?

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Investir en SCPI: comment réussir ?

Existe-t-il une solution simple pour investir en SCPI ?

Si vous savez dans quelle Société Civile de Placement Immobilier vous souhaitez investir, rien de plus simple ! Louve Invest a une offre de SCPI complète qui vous permet de choisir parmi une cinquantaine de références, à crédit ou démembré.

La souscription se fait en ligne via un parcours 100% digitalisé, ce qui offre un gain de temps considérable par rapport aux canaux d’investissement classiques comme les sociétés de gestion et les banques.
Vous bénéficierez enfin d’un accès à un tableau de bord de vos performances qui vous permettra de suivre vos rendements, votre diversification et vos plus-values potentielles.

De plus, nos conseillers financiers sont à votre disposition pour vous guider. Notre mission est de faire de votre investissement en SCPI un succès !

À partir de combien peut-on investir en SCPI ?

Il existe quelques Sociétés Civiles de Placement Immobilier réservées à des investisseurs avertis disposant d’une épargne suffisante pour atteindre le montant minimum de souscription. Et, à l’inverse, il existe également des SCPI qui offrent un ticket d’entrée très abordable !

À titre d’exemple, parmi le catalogue proposé par Louve Invest, vous pourrez investir en SCPI avec 200 € minimum (mais vous n'achèterez dans ce cas qu’une seule part).

Nos experts conseillent néanmoins d’investir un certain montant pour pouvoir profiter des performances et de la puissance des placements en SCPI. En investissant un montant trop faible, vous ne recevrez (assez logiquement) que de faibles revenus…

Investir de l’épargne disponible

Revenus, prime, salaire, héritage, don, vente, gain ... que faire de son argent lorsqu'on souhaite le placer ?
Les SCPI font justement partie des supports de placement d’épargne disponible les plus faciles d’accès ! Et oui, si vous décidez d’acheter des parts de SCPI au comptant, vous pouvez tout simplement le faire par virement bancaire.

L’investissement “cash” en SCPI convient donc parfaitement à l'investisseur disposant d’une épargne immédiatement disponible, comme lorsqu’un particulier souhaite placer son argent après une vente immobilière par exemple.

Comment investir en SCPI à crédit ?

Si vous ne disposez pas d’un montant conséquent d’épargne, il peut être tout aussi intéressant d’investir en SCPI à crédit, en contractant un prêt avec une banque traditionnelle ou un acteur en ligne.

En optant pour des placements en SCPI avec emprunt, vous optimisez vos performances sur ces investissements grâce à un double effet de levier, à la fois financier et fiscal.
D’un côté, l’écart positif entre le coût de l’emprunt et le rendement de l’investissement en SCPI vous permettra de rembourser une partie des mensualités dégagées par le crédit.
D’un autre côté, la déductibilité des intérêts d’emprunts permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

Néanmoins, ne sous-estimez pas les risques liés à un crédit, il vous engage, et vous devez le rembourser chaque mois. Vérifiez bien les conditions et les frais applicables avant tout investissement à crédit.

Est-il possible d’investir en SCPI sans apport ?

Il est tout à fait envisageable d’investir dans une SCPI sans aucun apport : il suffit d’acheter des parts de la SCPI à crédit.
Obtenir un financement à crédit lors de l’acquisition de parts n’est pas plus compliqué que lors d’un investissement immobilier classique.

Que vous cherchiez un crédit auprès d’une banque traditionnelle ou d’une banque en ligne, ce sont les mêmes critères qui vont être étudiés, à savoir : votre capacité de remboursement, votre taux d’endettement ainsi que votre situation professionnelle.
Plus l’apport sera faible, plus l’effet de levier sera important et par conséquent, plus l’investissement sera intéressant.

Quels sont les taux des prêts SCPI ?

Les taux d’intérêt actuels des prêts ne cessent d'augmenter. Qu’il s’agisse d’un financement par prêt amortissable ou d’un prêt in fine, les taux d’intérêts sont généralement situés aux alentours de 4,5% sur 20 ans, moins si vous financez une partie avec un apport !

Grâce à nos partenaires, nous proposons d’acquérir des parts de SCPI avec un prêt in fine (consultez notre infographie offre de financement).

Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez bien les conditions et les frais applicables avant tout investissement à crédit.

Quel courtier solliciter pour un prêt SCPI ?

Pour acquérir des parts de SCPI à crédit, des solutions de financement sont possibles, soit en passant par les banques traditionnelles, soit par le biais de banques en ligne.
La première option n’est pas celle à privilégier : les banques sont souvent frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition de parts de SCPI qui ne sont pas “maison” (c’est-à-dire qu’elles n’appartiennent pas à la banque en question).

Nous proposons à nos clients un large choix de crédits SCPI pour vous accompagner dans vos projets. Simulez ici votre prêt SCPI !

Comment gagner 3% du montant investi en SCPI ?

Les pratiques de cashback, qui visent à récupérer un pourcentage du montant investi, sont assez rares quand il s’agit d’acheter des parts de SCPI.

Louve Invest est la première plateforme de SCPI à offrir 3% de cashback pour toute souscription de parts sur plus de 50 SCPI, et ce, dès 200 € d’investissement (sur les SCPI éligibles et hors usufruit) !

Cette offre est rendue possible par les économies réalisées grâce à la digitalisation des opérations sur le site Louve Invest. Rassurez-vous, le cashback au bénéfice du client est bien une pratique légale.

Investir en SCPI depuis une SCI

Si vous souhaitez investir dans des actifs immobiliers indirectement et à plusieurs, vous pouvez tout à fait opter pour un investissement en SCPI via une SCI familiale, qu’il s’agisse d’une Société Civile Immobilière déjà existante ou d’une SCI créée pour l’occasion.

Cette technique d’acquisition dispose de nombreux atouts juridiques et fiscaux. En particulier, acheter des parts de SCPI par le biais d’une SCI familiale peut s’avérer être intéressant dans le cadre d’héritage et de transmission de parts sociales en pleine propriété ou en démembrement.

Par rapport à la fiscalité, l’investissement en SCPI depuis une SCI familiale offre des réductions d’impôt ainsi que la possibilité de procéder à des donations échelonnées grâce à la politique française d'abattement renouvelées tous les 15 ans.

Investir en SCPI depuis une assurance-vie

L’une des autres options à considérer lors de placements en SCPI est l’investissement dans l’assurance-vie. En effet, les SCPI peuvent tout à fait être choisies comme unités de compte d’un contrat d’assurance-vie !

Si cette pratique offre un avantage fiscal, il existe néanmoins quelques désagréments qui vous pousseront sûrement à privilégier l’investissement en direct : frais de gestion supplémentaires, contraintes imposées par les banques et les assureurs, choix de SCPI très limité, etc.

Retenez donc que l’investissement en direct est souvent bien plus intéressant !

Investir en SCPI depuis un PEA

Il n’est pas possible d’investir en SCPI depuis un PEA.

Le PEA, ou Plan Epargne Actions, est un produit financier d’épargne qui permet de disposer d’un portefeuille constitué d’actions ou d’obligations tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (exonération d’impôts sur les gains notamment, sous condition).

Investir en SCPI avec Louve, comment ça marche ?

Des experts sélectionnent, analysent, et entretiennent pour vous !

Choisissez les SCPI sur lesquelles vous souhaitez investir

Avec Louve vous avez accès à plus de 50 SCPI qui proposent des stratégies d'investissement uniques. Que vous soyez convaincus par les immeubles de rapport en province, les établissements de santé ou la logistique, vous êtes sûr de trouver chaussure à votre pied.
Nous avons préparé les deux guides suivants pour vous aider à sélectionner vos SCPI en toute sérénité :
Notre équipe de conseillers est également disponible pour vous assister.
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Investissez directement depuis votre compte client

Une fois les SCPI choisies vous pourrez investir directement depuis votre compte en ligne. Pour cela rien de plus simple, commencez par remplir vos informations personnelles sur votre compte (ces informations sont obligatoires pour opérer dans le cadre réglementaire), puis passez vos ordres d'investissement.
Nous proposons les meilleures conditions tarifaires du marché. Vous êtes donc sûr de faire le meilleur investissement en SCPI !
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Suivez vos investissements en un clin d'oeil et parrainez vos proches

Le tableau de bord Louve vous permet de suivre vos loyers, la plus-value de vos investissements, et vous donne des informations supplémentaires sur les biens de vos SCPI.
En parrainant vos proches vous leur faites bénéficier d'une offre améliorée lors de leur premier investissement !
Cerise sur le gâteau, vous bénéficiez aussi d'un bonus lorsqu'ils réalisent leur investissement.
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Revendez vos parts au meilleur prix

Lorsque vous souhaitez revendre vos parts vous bénéficiez du meilleur prix grâce à la possibilité de passer par le marché secondaire Louve. Nous vous mettons alors en relation avec notre communauté d'investisseurs intéressés par les parts que vous souhaitez revendre.
Vous pouvez aussi revendre vos parts directement via la société de gestion.
Disclaimer : investir en immobilier est un investissement de long-terme, vos performances risquent d'être dégradées si vous vendez vos parts avant la durée recommandée.
contact@louveinvest.com
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Investissez directement depuis votre espace

Une fois les SCPI choisies avec votre conseiller, vous pourrez investir directement depuis votre espace en ligne.
1- Remplissez vos informations personnelles sur votre compte (ces informations sont obligatoires pour opérer dans le cadre réglementaire)
2- Validez la sélection qui a été construite avec votre conseiller.
Vous profitez du cashback de 3% sur les SCPI éligibles, vous êtes donc sûrs de passer par le bon partenaire SCPI !
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Profitez de vos revenus, suivez votre plus-value

Le tableau de bord Louve vous permet de suivre vos revenus, la plus-value potentielle de vos investissements, et vous donne des informations supplémentaires sur les biens de vos SCPI.
En parrainant vos proches vous leur faites bénéficier de 25€ lors de leur premier investissement, et vous percevez 50€ directement sur votre compte

Revendez vos parts de manière optimisée

Lorsque vous souhaitez revendre vos parts vous bénéficiez de la possibilité de passer par le marché secondaire. Les sociétés de gestion animent ce marché secondaire de parts de SCPI.
Pour mieux connaître cette offre, vous pouvez contacter nos experts Louve qui pourront tout vous expliquer en détail et vous recommander les meilleures offres en fonction des parts, dont vous disposez.
Disclaimer : investir en immobilier est un investissement de long-terme, vos performances risquent d'être dégradées si vous vendez vos parts avant la durée recommandée.
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Quelle est la meilleure stratégie SCPI ?

Quel montant investir en SCPI ?

Les placements en SCPI sont l’option la plus accessible parmi les opportunités d’investissements immobiliers locatifs. Le montant minimum d'un premier investissement est généralement de quelques milliers d'euros. Les plus accessibles permettent d'investir dès 200€.

En revanche, un associé qui a déjà investi dans une SCPI peut souscrire à de nouvelles parts sans aucune condition minimale.

Un ticket d’entrée très abordable, certes, mais cela ne signifie pas pour autant qu'investir le minimum est une bonne idée.
Louve Invest recommande d’investir au moins entre 4 000 et 5 000 euros pour que vos placements en SCPI génèrent des revenus attractifs.

Quand investir en SCPI ?

Il est recommandé d’investir en SCPI dans une perspective de long terme, avec un horizon de placement de plusieurs années. Une durée de détention trop courte peut s’avérer moins intéressante au regard des frais de souscription.

Il n’existe pas vraiment de “bon timing” pour investir en SCPI : vous pouvez acheter des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier quand vous voulez, à n’importe quel moment de l’année.

Bien évidemment, il vaut mieux placer son argent dès qu’il est disponible plutôt que de le laisser dormir sur un compte non rémunérateur.

Les SCPI sont-elles de bons placements en période d'inflation ?

La SCPI est un investissement locatif immobilier. Les revenus locatifs sont indexés sur l'inflation via différents indices (IRL, ILAT, ILC). Pour schématiser, si les prix montent, les loyers perçus montent aussi.

SCPI et inflation font donc plutôt très bon ménage !

Peut-on faire des versements programmés en SCPI ?

Si vous envisagez d’investir dans des actifs immobiliers de manière régulière, optez pour les versements programmés en SCPI !

Le versement programmé est une solution qui permet à l’épargnant d’accéder aux placements en SCPI tout en choisissant le rythme de ses prélèvements (mensuel, trimestriel ou annuel).
À titre d’exemple, Louve Invest permet de programmer des versements de 200 € à un rythme mensuel ou trimestriel.

Attention, cette option n’est pas possible pour toutes les SCPI. Vous pouvez vérifier que la SCPI dans laquelle vous souhaitez acheter des parts est éligible aux versements programmés dans notre base de données SCPI.

Vaut-il mieux faire un crédit ou des versements programmés en SCPI ?

Il est difficile de faire une comparaison entre ces 2 options d’investissement en SCPI. Il n’y a pas de meilleure solution universelle, car cela dépend de votre objectif d’investissement, de votre situation (imposition, capacité d’emprunt, etc), et du niveau de risque et d'engagement que vous êtes prêt à prendre.

Néanmoins, les taux de crédit élevés font pencher la balance du côté de l'investissement en versements programmés, qui permet de faire de petits investissements "cash" répétés.

Si vous souhaitez étudier de façon plus approfondie les 2 possibilités, d'investir à crédit ou de faire des versements programmés en immobilier, vous pouvez consulter notre article où vous trouverez une infographie de comparaison, ainsi que des simulateurs.

Investir en SCPI en démembrement

Les placements en SCPI peuvent être effectués soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire.

Cette méthode d’investissement permet de séparer la nue propriété (i.e. les murs du bien) de l’usufruit (i.e. les loyers issus de la location du bien) sur une durée fixée par un contrat et située entre 3 et 20 ans.

Dans le cadre de la SCPI, la durée recommandée de démembrement se situe entre 7 et 10 ans. Opter pour des parts en démembrement offre de nombreux atouts, que vous endossiez le rôle de nue-propriétaire ou d’usufruitier.

Investir en SCPI en nue-propriété

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via la nue-propriété est intéressant pour un investisseur qui souhaite bénéficier de décotes sur le montant investi.

Si vous optez pour la nue-propriété, nous vous recommandons d’être attentifs à la clé de démembrement (c’est-à-dire le ratio entre nue-propriétaire et usufruitier), la stratégie de revalorisation des parts de la SCPI ou d’autres critères comme les frais de souscription et la dynamique d’acquisition de la société de gestion.

Pour acheter des parts en nue-propriété, la procédure est tout aussi simple : il vous faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription.

Investir en SCPI en usufruit

Le choix d’un investissement en démembrement temporaire via l’usufruit est intéressant pour l'investisseur qui privilégie le taux de distribution du montant investi.
La souscription en usufruit temporaire permet effectivement de maximiser les performances des revenus locatifs tout en s’assurant un rendement stable et régulier.

L’achat de parts de SCPI en usufruit est aussi intéressant pour les entreprises. Elles peuvent amortir l’achat d’usufruit et ainsi réduire mécaniquement leur imposition sur les loyers perçus.

L’achat en usufruit est en règle générale compliqué, car il implique de trouver un nu-propriétaire.
Avec Louve Invest, vous n’avez plus à vous soucier de ce problème : nous disposons d’une place de marché d’usufruit sans frais et accessible à tous les épargnants !

La SCPI en démembrement viager

Deux options sont possibles pour une SCPI démembrée : le démembrement temporaire ou le démembrement viager.
La première option, le démembrement temporaire, sépare la nue-propriété et l’usufruit sur une durée fixe alors que la seconde option, le démembrement viager, offre la possibilité d’étaler ce démembrement jusqu’à la disparition de l’usufruitier.

Ce mécanisme est intéressant dans le cadre d’une transmission de patrimoine au sein d’une même famille. Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va anticiper sa succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de sa vie. À son décès, le nu-propriétaire va bénéficier de la revalorisation des parts et recevoir un héritage plus important.

Les SCPI de rendement

Les SCPI offrent aux investisseurs 3 grandes stratégies différentes : la recherche de rendement, la défiscalisation ou la capitalisation.

Lorsque vous privilégiez les rendements immédiats au détriment de la fiscalité ou de la plus-value à terme, choisissez les SCPI de rendement.

L’objectif principal des gestionnaires de ces SCPI n’est autre que la distribution de revenus élevés et réguliers.

Les SCPI pour défiscaliser

Certaines SCPI disposent de caractéristiques particulières, comme par exemple les SCPI dïtes "fiscales".
Elles ont pour but d’apporter des avantages fiscaux aux épargnants les plus imposés.

Ces SCPI fiscales reposent sur un principe simple : elles investissent dans de l’immobilier neuf ou entièrement réhabilité et éligible aux lois défiscalisantes comme les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

Cela permet aux associés de la SCPI de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 20% du montant investi.

De telles économies d’impôt cachent néanmoins deux contreparties : des performances plus faibles (avec un taux de distribution plus bas) que les SCPI classiques et une illiquidité des parts accrue, la revente des parts étant régie par la société de gestion.

Chez Louve Invest, nous pensons qu’un investissement ne doit jamais être motivé uniquement par l’avantage fiscal qu’il procure.

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Comment choisir ses SCPI ?

Quelle SCPI choisir ?

Pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Comment comparer efficacement des SCPI ?

Bien que le taux de distribution (TD) soit le critère le plus regardé par les experts, il existe des indicateurs tout aussi pertinents, comme le taux de rendement interne (TRI), le taux d’occupation financier la valeur de reconstitution (avec sa potentielle revalorisation) et la capitalisation de la Société Civile de Placement Immobilier.

Pour vous faire une meilleure idée des SCPI les plus performantes du marché sur tous ces critères, regardez notre classement des meilleures SCPI qui regroupe le TOP 10 des meilleures du marché.

Vous pouvez aussi obtenir un aperçu des SCPI principales du marché en consultant notre liste SCPI. Elle rassemble tous les indicateurs qui vous sont utiles pour prendre des décisions.

Enfin, n'oubliez pas qu'investir en SCPI comporte des risques, qu'il faut consulter.

SCPI de rendement, de capitalisation ou fiscale ?

Parmi les SCPI (aussi dénommées Pierre-Papier), il existe trois grandes catégories : les SCPI de rendement, de capitalisation et fiscales.

La SCPI de rendement cherche à maximiser le revenu immédiat de ses investisseurs. La plupart des SCPI entrent dans cette catégorie-là et c'est de ce type de SCPI que nous parlons en règle générale.

La SCPI de capitalisation cherche à optimiser la plus-value de ses investisseurs à terme. Les performances de rendement espérées ne sont donc pas concentrées sur les loyers perçus, mais sur le montant de revente des parts. Parmi les SCPI de capitalisation, nous retrouvons.

Enfin, la SCPI fiscale a pour objectif de permettre à ses investisseurs de réaliser une économie d'impôt. Nous avons déjà expliqué que ce n'est pas toujours un bon calcul, car cette économie d'impôt se fait généralement au détriment de la liquidité et/ou de la performance.

Les SCPI diversifiées

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier les plus performantes figurent presque toujours parmi les plus diversifiées. En effet, la diversification en SCPI est un gage de réussite.

De plus en plus de sociétés de gestion font ainsi le choix d’élargir leurs critères d’investissement et décident de se constituer un patrimoine d'actifs immobiliers composé de biens provenant de toutes catégories d’actifs (bureaux, hôtels, commerces, santé, logistique…).
Dans cette catégorie, nous retrouvons notamment les 3 meilleures SCPI du marché (Transitions Europe, Remake Live et Iroko Zen).

Ces dernières années, les SCPI “à la mode” sont celles qui ont opté pour des stratégies d’acquisition particulièrement innovantes, comme par exemple Iroko Zen, qui a créé un portefeuille reflétant pleinement les usages de demain (crèches, entrepôts logistiques, commerces essentiels, etc.) afin de rompre avec la dépendance à l’immobilier d’entreprise.

Les SCPI thématiques

Le marché immobilier regorge de Société Civile de Placement Immobilier en tout genre ! On retrouve les plus classiques, comme les SCPI de commerces (comme Altixia Commerces) ou les SCPI de bureaux dont fait notamment partie Novaxia Néo, aux performances parmi les plus solides.

D’autres sortent leurs épingles du jeu, comme les SCPI résidentielles, à l’image de la SCPI Kyaneos Pierre, grandes gagnantes de la crise sanitaire.

Plus récemment, de jeunes SCPI ont fait le choix de se spécialiser dans des secteurs porteurs comme les SCPI logistiques (comme Log In) et les SCPI santé représentées par deux pionnières : Pierval Santé et Primovie. Enfin, PF Hospitalité Europe permet d’investir dans les secteurs de l’hospitalité à travers toute la zone euro.

Les SCPI géographiques

Les stratégies d’investissement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier reposent sur deux critères majeurs : le type d’actif et le positionnement géographique.

Certaines ont donc défini leur politique d’acquisition en fonction de l’emplacement des biens, comme par exemple les SCPI étrangères et notamment les SCPI européennes. Au niveau de la fiscalité, ces dernières offrent un intérêt indéniable, à l’image des SCPI Allemandes.

Cette diversification géographique existe également au sein même du territoire français, comme le montre la distinction entre les SCPI régionales (Vendôme Régions, Coeur de régions) et les SCPI concentrées autour de l’Ile-de-France (Rivoli Avenir Patrimoine, PF Grand Paris, LF Grand Paris Patrimoine).

Les SCPI et l’investissement socialement responsable

Depuis le 23 octobre 2020, les SCPI sont éligibles au Label ISR ou Investissement Socialement Responsable.
Ce label récompense les investissements qui réussissent à allier résultat économique et impact social et écologique.

Ainsi, quatre critères extra-financiers entrent en jeu pour décrocher le label ISR : l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains.

Parmi les SCPI labellisées ISR, on retrouve tout aussi bien des classiques comme Epargne Pierre que des plus récentes comme

Les SCPI à capital fixe et à capital variable

Il existe deux types de SCPI de rendement : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe.

La distinction entre les deux est plutôt instinctive : on parle de capital variable lorsque le nombre de parts qui composent le capital de la SCPI est variable. Autrement dit, l’offre de part n’est pas limitée.
A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est fixé préalablement par les statuts. Si toutes les parts d’une SCPI à capital fixe ont été vendues par la société de gestion, il faudra passer par un marché secondaire à la cotation fixée par les particuliers vendeurs.

comment ça marche ?

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Qui peut investir en SCPI ?

Quel est le profil des investisseurs en SCPI ?

Les profils d’investisseurs en parts de SCPI sont nombreux, qu’il s’agisse :
✅ d’un particulier qui cherche à placer une entrée d’argent,
✅ d’un jeune actif qui vise une retraite anticipée,
✅ d’un futur retraité à la recherche d’un complément de revenus,
✅ d’un senior qui prépare sa succession
✅ ou encore d’un chef d’entreprise voulant utiliser ses excédents de trésorerie.

En règle générale, tous ceux qui placent leur argent en SCPI cherchent un revenu complémentaire (qui prend la forme de loyers réguliers), souhaitent bâtir leur patrimoine pour plus tard (grâce à la plus-value et/ou leur trésorerie d’entreprise) ou utiliser leur effet de levier tout en diversifiant leurs investissements. En effet, il est possible d’investir en SCPI à crédit.

Quelles sont les conditions pour investir en SCPI ?

N’importe qui peut investir en SCPI à condition de posséder un capital à placer ou d’une capacité d’emprunt.
Le placement en pierre papier est accessible autant aux personnes physiques (particuliers) qu’aux personnes morales (entreprises).

⚠️ Attention, des restrictions s’appliquent pour les résidents fiscaux américains selon les sociétés de gestion.

La seule barrière au placement en SCPI est en fin de compte le ticket d’entrée. Bien que ce dernier varie d’une SCPI à l’autre, les sociétés de gestion fixent souvent un nombre de parts minimum à acquérir pour pouvoir devenir associé de la SCPI. Les SCPI les plus abordables du marché sont toutefois accessibles dès 200 € la part.

Les SCPI sont-elles accessibles aux mineurs ?

Les SCPI sont accessibles aux mineurs. Il suffit d’obtenir l’aval des parents. Il n’est pas nécessaire d’avoir un compte bancaire puisque les loyers peuvent être versés sur le compte des parents.

Lors de la constitution du dossier de souscription aux SCPI, il suffira d’ajouter le livret de famille et les signatures des représentants légaux.

Quel intérêt pour les jeunes actifs ?

Les SCPI ne s’adressent pas qu’aux futurs retraités ! En tant que jeune actif, la SCPI peut s’avérer être un placement intelligent. La preuve en est que de plus en plus d’adeptes du mouvement fire ont déjà sauté le pas.

Pourquoi ?
✅ Tout d’abord, la SCPI est l’un des rares placements que l’on peut financer à crédit et sans apport.
✅ C’est également un investissement sur le long-terme qui permet de commencer très tôt à se constituer un patrimoine !
✅ Et il s’agit surtout du seul placement immobilier qui offre une liberté totale de gestion : quoi de mieux lorsque l’on est jeune que de recevoir un complément de revenu sans avoir à se soucier de toutes les tâches administratives qu’implique la gestion locative ?

Les personnes morales pour placer la trésorerie d’entreprises

Accessibles également aux personnes morales, les SCPI représentent un placement de trésorerie professionnelle idéal.

En SCPI, il est possible de séparer la nue-propriété (les murs) de l’usufruit (les loyers). En investissant en usufruit, les entreprises perçoivent des loyers sans nécessairement augmenter leur fiscalité.
En effet, il est possible d’amortir l’investissement en usufruit sur la durée du démembrement.
🏦 Nombreuses sont les entreprises qui privilégient cette solution pour réinvestir leurs excédents de trésorerie sur 3 à 5 ans.

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Les retraités pour se préparer

Il devient de plus en plus important pour les travailleurs en fin de carrière d’anticiper la constitution de revenus complémentaires une fois à la retraite. La SCPI fait partie des meilleurs placements retraite aux côtés des investissements retraite classiques comme le PER ou l’assurance-vie.

La SCPI démembrée peut également s’avérer être un placement très intéressant pour les futurs retraités fortement imposés ou les épargnants qui coordonnent la fin de leur vie active avec la fin du démembrement.

L’investissement en nue-propriété leur permet d'avoir un nombre de parts plus important à la fin du démembrement et donc de toucher un complément de revenu plus conséquent à la retraite. Puisqu'ils renoncent aux loyers jusqu'à la fin du démembrement, ils ne subissent pas le poids de la fiscalité durant leur vie active.

Les expatriés

L’un des atouts majeurs du placement en SCPI comparativement à l’investissement immobilier locatif direct est qu’il offre la possibilité aux expatriés de profiter de tous les avantages de l'investissement locatif tout en leur épargnant les soucis liés à la gestion des biens !

Les expatriés qui investissent dans des parts de SCPI peuvent bénéficier d’une fiscalité très avantageuse, en particulier si leur TMI en France dépasse les 30 % et qu’ils choisissent des SCPI européennes.
Dans ce cas, les revenus générés par le placement en SCPI ne sont pas imposés en France, mais bien dans le pays de résidence de l’expatrié : un détail anodin qui permet souvent des économies d’impôt non négligeables !

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SCPI Vs les autres produits financiers ?

Faut-il investir en SCPI ou faire de l’investissement locatif ?

L’avantage n°1 de la SCPI par rapport à l’investissement locatif est son aspect passif : finies les contraintes de gestion locative, les problèmes d’impayés, les charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation.

Le placement en SCPI offre par ailleurs une bonne mutualisation des risques, une meilleure diversification et, très souvent, une meilleure rentabilité.

Enfin, acheter des parts de SCPI est plus abordable (à partir de 200€) et plus simple qu’acheter un bien immobilier en direct.

Faut-il investir en SCPI ou en assurance-vie ?

Pendant très longtemps, il était possible d’investir via les fonds euros des assurances-vie et d’en tirer un rendement garanti très intéressant. Depuis quelques années, ce n’est plus possible.
Pour générer un rendement au moins supérieur à l’inflation, il est nécessaire d’ajouter à son contrat d’assurance-vie des unités de compte (UC), présentant pour les UC actions un risque à prendre en compte.

📊 Désormais, les SCPI peuvent se vanter de générer un rendement nettement supérieur à celui des assurances-vie investies uniquement en fonds euros (de l’ordre de 2,5% en moyenne en 2023) en contrepartie d'un risque supérieur.

Il est tout à fait possible d’investir en SCPI via une assurance-vie. Si cela permet d’augmenter la liquidité des parts et de moduler la fiscalité, cela génère bien souvent de nombreux frais supplémentaires.

Faut-il investir en SCPI ou en SIIC (REITS) ?

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) font partie de la grande famille de la pierre papier, comme les SCPI. Alors que faut-il choisir : SIIC ou SCPI ?

Les SIIC sont cotées en Bourse, leur cours peut donc évoluer fortement à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible d'avoir de meilleurs rendements qu'avec des SCPI. Il est aussi possible d'essuyer de plus grandes pertes.

💡 Les SCPI permettent donc d'espérer un rendement plus stable sur la durée que les SIIC.

Faut-il investir en SCPI ou en Crowdfunding ?

Les 2 permettent de faire un placement dans la Pierre, mais à des étapes et des modalités complètement différentes.

Le Crowdfunding permet de participer à une levée de fonds pour un projet immobilier contre des intérêts.
Des promoteurs achètent un bien immobilier, puis le fractionnent en des centaines de titres de propriétés. Ces titres peuvent alors être rachetés sous la forme d’un placement obligataire.

La SCPI permet, elle, d'acquérir des parts de sociétés immobilières contre des loyers réguliers.

Alors SCPI ou Crowdfunding ? Le choix est à étudier en fonction de vos objectifs, de votre fiscalité...
Il est aussi possible de coupler les 2, car ces placements sont complémentaires (plutôt à court terme pour le Crowdfunding, et plutôt à moyen - long terme pour la SCPI).

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