Tout comprendre sur la SCPI

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.
Pas de panique ! Derrière ce sigle se cache un placement qui permet d'investir dans la pierre avec un petit capital de départ, toucher des loyers et bénéficier à terme d'une plus-value.
Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie que leur fonctionnement est encadré de manière à protéger les intérêts des investisseurs.
La SCPI est une alternative à l'investissement immobilier locatif classique.

Lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts d'une société (la SCPI) qui détient des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers. Vous en devenez l'associé.
En tant qu'associé, vous percevez des dividendes, grâce notamment aux loyers générés par les biens détenus. Au moment de revendre vos parts, vous profiterez aussi d'une éventuelle augmentation de la valeur de ces biens.
‍Investir en SCPI revient donc à investir en immobilier. On peut même parler d'investissement en immobilier fractionné.
Vous connaissez sans doute le principe d'acheter un appartement pour le mettre en location et espérer le revendre plus cher quelques années plus tard ? Les SCPI vous permettent de faire exactement la même chose sur des dizaines de biens immobiliers à la fois sans avoir à investir des centaines de milliers d'euros.

Une SCPI est une société qui possède des biens immobiliers. Ces actifs sont gérés au quotidien par un expert (la société de gestion) qui est chargé d'entretenir les biens et de trouver des locataires.
Le capital de la SCPI est divisé en parts que des personnes physiques, comme vous, ou morales (entreprises), achètent pour devenir associés. C'est la société de gestion qui se charge de distribuer les dividendes aux associés et de fixer le prix des parts de la société.
La SCPI permet donc d’investir dans de l’immobilier, toucher des loyers et profiter de la plus-value immobilière, sans les inconvénients de l’immobilier locatif (sélection des biens, gestion des locataires, conduite des travaux, recherche de location, etc.). Suivez notre guide SCPI pour commencer à investir !

L’investissement en SCPI apporte un rendement stable et intéressant : entre 3 % et 7 % par an. La SCPI fait partie des placements les plus sûrs grâce à la mutualisation des risques, elle-même garantie par la taille des parcs immobiliers et les stratégies de diversification des sociétés de gestion.
En plus d’être un investissement rentable, la SCPI dispose de deux atouts compétitifs de taille par rapport à l'immobilier locatif direct : elle est accessible dès 187 € et est un investissement passif. C’est donc un placement idéal pour les épargnants qui n’ont pas le temps de gérer un bien locatif et souhaitent minimiser leur prise de risque.

Comme tout placement, l’investissement en SCPI n’est pas sans risques : baisse du marché de l’immobilier, poids de la fiscalité, érosion du rendement, etc..
Ces risques peuvent toutefois être relativisés. En effet, les SCPI sont notées 3/7 sur l’échelle de risque des placements financiers (modérément risquées) quand les actions en Bourse sont notées 7/7 (très risquées).
Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement à risque modéré et au rendement intéressant (4,5% par an en moyenne). Elles permettent de générer des compléments de revenu réguliers, grâce aux loyers qui sont versés. Elles permettent aussi de réaliser une plus-value immobilière si la valeur des parts que vous avez achetées augmentent. Idéal pour se bâtir un patrimoine sur la durée !

Les associés sont propriétaires des parts de la SCPI mais ne sont pas impliqués dans la gestion de la société. En effet, le rôle de gérant de la SCPI est assuré par une structure experte en gestion de fonds plus connue sous le nom de « société de gestion ».
Les sociétés de gestion ne sont pas propriétaires des actifs détenus par la SCPI, par conséquent, elles agissent uniquement dans l’intérêt des associés. La société de gestion affiliée à une SCPI doit être désignée dans les statuts de cette dernière et obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Parmi les sociétés de gestion, on retrouve Paref Gestion, Norma Capital, La Française, la société de gestion Corum, Altixia Reim, Advenis Reim, Aestiam, Consultim, Amundi Immobilier, Atland Voisin, BNP Reim, AEW, Euryale AM.

Si vous désirez acheter des parts de SCPI, plusieurs options s’offrent à vous. Historiquement, les SCPI sont distribuées par des banques (Crédit Agricole, Caisse d’épargne, Crédit Mutuel, BNP, la Banque Postale, LCL, Banque Populaire, etc.), des conseillers en gestion de patrimoine ou même les sociétés de gestion elles-mêmes.
Ces dernières années, de plus en plus de plateformes comme Louve Invest voient le jour et proposent des alternatives innovantes pour investir en SCPI. Ces nouvelles plateformes sur Internet offrent un accès à l’investissement en SCPI encore plus facilité grâce à des démarches en ligne rapides et efficaces.
Louve Invest est toutefois le seul distributeur à réduire massivement les frais d'investissement sur plus de 50 SCPI.
En savoir plus sur les frais des SCPI.

Qu’il s’agisse d’un particulier qui cherche à placer une entrée d’argent, d’un jeune actif qui vise une retraite anticipée, d’un futur retraité à la recherche d’un complément de revenus, d’un senior qui prépare sa succession ou encore d’un chef d’entreprise voulant utiliser ses excédents de trésorerie : les profils d’investisseurs en parts de SCPI sont nombreux.
En règle générale, tous ceux qui placent leur argent en SCPI cherchent un revenu complémentaire (qui prend la forme de loyers réguliers), souhaitent bâtir leur patrimoine pour plus tard (grâce à la plus-value et/ou leur trésorerie d’entreprise) ou utiliser leur effet de levier tout en diversifiant leurs investissements. En effet, il est possible d’investir en SCPI à crédit.

N’importe qui peut investir en SCPI à condition de posséder un capital à placer ou d’une capacité d’emprunt. Le placement en pierre papier est accessible autant aux personnes physiques (particuliers) qu’aux personnes morales (entreprises). Attention, des restrictions s’appliquent pour les résidents fiscaux américains selon les sociétés de gestion.
La seule barrière au placement en SCPI est en fin de compte le ticket d’entrée. Bien que ce dernier varie d’une SCPI à l’autre, les sociétés de gestion fixent souvent un nombre de parts minimum à acquérir pour pouvoir devenir associé de la SCPI. Les SCPI les plus abordables du marché sont toutefois accessibles dès 200 € la part.

Les SCPI sont accessibles aux mineurs. Il suffit d’obtenir l’aval des parents. Il n’est pas nécessaire d’avoir un compte bancaire puisque les loyers peuvent être versés sur le compte des parents. Lors de la constitution du dossier de souscription aux SCPI, il suffira d’ajouter le livret de famille et les signatures des représentants légaux.

Les SCPI ne s’adressent pas qu’aux futurs retraités ! En tant que jeune actif, la SCPI peut s’avérer être un placement intelligent. La preuve en est que de plus en plus d’adeptes du mouvement fire ont déjà sauté le pas.
Pourquoi ? Tout d’abord, la SCPI est l’un des rares placements que l’on peut financer à crédit et sans apport. C’est également un investissement sur le long-terme qui permet de commencer très tôt à se constituer un patrimoine ! Mais, il s’agit surtout du seul placement immobilier qui offre une liberté totale de gestion : quoi de mieux lorsque l’on est jeune que de recevoir un complément de revenu sans avoir à se soucier de toutes les tâches administratives qu’implique la gestion locative ?

Accessibles également aux personnes morales, les SCPI représentent un placement de trésorerie professionnelle idéal. En SCPI, il est possible de séparer la nue-propriété (les murs) de l’usufruit (les loyers). En investissant en usufruit, les entreprises perçoivent des loyers sans nécessairement augmenter leur fiscalité. En effet, il est possible d’amortir l’investissement en usufruit sur la durée du démembrement. Nombreuses sont les entreprises qui privilégient cette solution pour réinvestir leurs excédents de trésorerie sur 3 à 5 ans.
Vous souhaitez acheter des parts de SCPI en usufruit avec la trésorerie de votre entreprise ? N’hésitez pas à demander l’accès à notre place de marché usufruit par chat ou email à nos conseillers.

Il devient de plus en plus important pour les travailleurs en fin de carrière d’anticiper la constitution de revenus complémentaires une fois à la retraite. La SCPI fait partie des meilleurs placements retraite aux côtés des investissements retraite classiques comme le PER ou l’assurance-vie.
La SCPI démembrée peut également s’avérer être un placement très intéressant pour les futurs retraités fortement imposés ou les épargnants qui coordonnent la fin de leur vie active avec la fin du démembrement. L’investissement en nue-propriété leur permet d'avoir un nombre de parts plus important à la fin du démembrement et donc de toucher un complément de revenu plus conséquent à la retraite. Puisqu'ils renoncent aux loyers jusqu'à la fin du démembrement, ils ne subissent pas le poids de la fiscalité durant leur vie active.

L’un des atouts majeurs du placement en SCPI comparativement à l’investissement immobilier locatif direct est qu’il offre la possibilité aux expatriés de profiter de tous les avantages de l'investissement locatif tout en leur épargnant les soucis liés à la gestion des biens !  Les expatriés qui investissent dans des parts de SCPI peuvent bénéficier d’une fiscalité très avantageuse, en particulier si leur TMI en France dépasse les 30 % et qu’ils choisissent des SCPI européennes.
Dans ce cas, les revenus générés par le placement en SCPI ne sont pas imposés en France, mais bien dans le pays de résidence de l’expatrié : un détail anodin qui permet souvent des économies d’impôt non négligeables !

L’avantage n°1 de la SCPI par rapport à l’investissement locatif est son aspect passif : finies les contraintes de gestion locative, les problèmes d’impayés, les charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation. Le placement en SCPI offre par ailleurs une bonne mutualisation des risques, une meilleure diversification et, très souvent, une meilleure rentabilité. Enfin, acheter des parts de SCPI est plus abordable (à partir de 200€ ) et plus simple qu’acheter un bien immobilier en direct.

Pendant très longtemps, il était possible d’investir via les fonds euros des assurances-vie en d’en tirer un rendement garanti très intéressant. Depuis quelques années, ce n’est plus possible. Pour générer un rendement au moins supérieur à l’inflation, il est nécessaire d’ajouter à son contrat d’assurance-vie des unités de compte (UC), présentant pour les UC actions un risque maximum.
Désormais, les SCPI peuvent se vanter de générer un rendement nettement supérieur à celui des assurances-vie investies uniquement en fonds euros (de l’ordre de 4%).
Il est tout à fait possible d’investir en SCPI via une assurance-vie. Si cela permet d’augmenter la liquidité des parts et de moduler la fiscalité, cela génère bien souvent de nombreux frais supplémentaires.

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) font partie de la grande famille de la pierre papier, comme les SCPI. Alors que faut-il choisir : SIIC ou SCPI ?
Les SIIC sont cotées en Bourse, leur cours peut donc évoluer fortement à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible d'avoir de meilleurs rendements qu'avec des SCPI. Il est aussi possible d'essuyer de plus grandes pertes. Les SCPI permettent donc d'espérer un rendement plus stable sur la durée que les SIIC.

Les 2 permettent de faire un placement dans la Pierre, mais à des étapes et des modalités complètement différentes.
Le Crowdfunding permet de participer à une levée de fonds pour un projet immobilier contre des intérêts. Des promoteurs achètent un bien immobilier, puis le fractionnent en des centaines de titres de propriétés. Ces titres peuvent alors être rachetés sous la forme d’un placement obligataire. La SCPI permet, elle, d'acquérir des parts de sociétés immobilières contre des loyers réguliers.
Alors SCPI ou Crowdfunfding ? Le choix est à étudier en fonction de vos objectifs, de votre fiscalité...
Il est aussi possible de coupler les 2, car ces placements sont complémentaires (plutôt à court terme pour le Crowdfunding, et plutôt à moyen - long terme pour la SCPI).