Placer son argent après un héritage immobilier et la vente du bien

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Après une vente immobilière, suite à un héritage, on peut rapidement toucher une grosse somme d'argent que l'on souhaite ensuite investir pour avoir un complément de revenu. La question du placement se pose donc. Dans cet article, nous aborderons à travers le cas d'un client Louve Invest, le placement en SCPI dans un portefeuille diversifié pour une somme de 250 000€ suite à un héritage : de la réflexion d'investissement en SCPI, en passant par la constitution d'un portefeuille diversifié, jusqu'à la souscription avec frais réduit et automatisée grâce à Louve.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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Après une succession, beaucoup d’héritiers se retrouvent avec un choix : vendre, laisser dormir l’argent sur un livret, ou investir pour donner un vrai rôle à ce capital dans leur stratégie patrimoniale. Dans ce contexte, la SCPI (pierre-papier) peut être une suite logique : vous accédez à un investissement immobilier diversifié, géré par une société de gestion, sans avoir à acheter un bien en direct ni à gérer des locataires. Et surtout, vous pouvez potentiellement percevoir les revenus (dividende) de manière régulière, en transformant un héritage en épargne immobilière.

1) Transformer un capital “hérité” en revenus potentiellement réguliers

L’avantage le plus concret, c’est la capacité des SCPI à verser un revenu (souvent trimestriel) : au lieu de conserver une somme sur un compte, vous pouvez la placer sur des parts et percevoir les revenus liés au parc immobilier (loyers collectés puis redistribués).

• Vous devenez associé et propriétaire de parts (une fraction d’un patrimoine immobilier).
• La gestion est simplifiée : la société de gestion s’occupe des immeubles, des baux, des travaux, et du recouvrement.
• C’est une manière d’intégrer l’immobilier dans votre portefeuille sans passer par l’immobilier en direct.

À garder en tête : rendement et distribution ne sont jamais garantis, et il existe un risque de perte en capital (valeur des parts) ainsi qu’un risque de liquidité (revente pas toujours “automatiquement” immédiate).

2) Un investissement immobilier diversifié (sans les contraintes du locatif)

Après un héritage, certains veulent éviter les complications du locatif classique (travaux, impayés, gestion quotidienne). Les SCPI permettent d’investir dans plusieurs immeubles, parfois dans différentes zones (France, Europe) et secteurs, avec un ticket d’entrée “petit” comparé à l’achat d’un bien.

En pratique, ça peut aider à :

• éviter de concentrer tout le patrimoine sur un seul actif,
• répartir le risque sur plusieurs immeubles et locataires,
• garder une exposition au marché immobilier avec une gestion déléguée.

3) Des options utiles pour optimiser la transmission… et la fiscalité (au bon moment)

On parle souvent d’avantages fiscaux liés aux SCPI, mais il faut être précis : la SCPI n’est pas “magique” en fiscalité. En revanche, elle offre des modes de détention et des outils qui peuvent aider à optimiser la transmission et organiser un patrimoine.

Quelques leviers classiques, à activer selon votre situation (et avec notaire / conseiller) :

• Démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) :
  • En nue propriété, vous achetez une part “décotée” et vous récupérez la pleine propriété au terme (souvent après une durée définie) ; pendant ce temps, l’usufruitier perçoit les revenus.
  • En usufruit, vous cherchez plutôt du revenu sur une période temporaire.
    → C’est un outil fréquent en gestion de patrimoine, notamment pour préparer une transmission de son patrimoine.
• Donation de parts (de son vivant) :
  • Transmettre progressivement à un enfant peut permettre d’utiliser des abattements selon le lien de parenté et de réduire la charge au moment du décès (dans le cadre des règles fiscales applicables).
• Détention via assurance-vie / contrat de capitalisation (selon les contrats) :
  • Cela peut offrir un cadre différent en matière de bénéficiaire et de transmission, avec des règles propres au contrat (à vérifier au cas par cas).

L’idée : au lieu de subir la fiscalité au moment du jour du décès, vous pouvez anticiper la transmission et choisir une structure plus adaptée à votre vie et à votre projet.

4) Faciliter le partage entre héritiers et éviter l’indivision successorale

Quand plusieurs héritiers reçoivent un patrimoine immobilier en direct, l’indivision successorale peut vite devenir un casse-tête (décisions, travaux, vente, désaccords). Avec des SCPI, le partage peut être plus simple : on peut attribuer des parts à chacun (ou compenser avec une soulte), et chaque héritier peut ensuite conserver, vendre, ou ajuster sa stratégie.

Ça n’efface pas les règles du droit successoral (acte de notoriété, déclaration de succession, etc.), mais ça peut rendre l’organisation plus fluide qu’un immeuble indivis.

5) Une “suite” logique si vous voulez rester exposé à la pierre… sans tout gérer

En résumé, investir en SCPI après un héritage peut être pertinent si vous souhaitez :

• convertir un capital en épargne immobilière potentiellement productrice de revenus,
• accéder à un investissement immobilier diversifié et géré,
• intégrer l’immobilier dans une stratégie patrimoniale (donation, démembrement, transmission),
• simplifier la gestion par rapport à l’immobilier classique,
• garder une solution flexible : conserver, arbitrer, ou vendre selon vos besoins (en gardant en tête les frais, la liquidité et le risque).

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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Chez Louve, nous proposons des solutions pour placer son argent suite à une vente immobilière. Nous proposons donc de faire des investissements immobiliers en SCPI, des investissements adaptés aux portefeuilles et aux objectifs de chacun. Pour cela, la plateforme agrège des dizaines de supports SCPI afin de représenter au mieux le marché en termes de sous-jacent, géographie, société de gestion, industrie, et de pouvoir vraiment apporter à chaque client la solution la plus adaptée à son profil.

Le mieux pour en parler est de plonger en détail dans le projet d’un épargnant Louve et de comprendre au mieux comment nos conseillers ont pu lui proposer la solution la plus adaptée à son profil.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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Voci l'exemple d'un portefeuille d'un des clients de Louve Invest, qui a fait plusieurs investissements dans des SCPI qui lui rapportent des revenus passifs à hauteur de 10 000 € par mois.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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Investir en SCPI

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Héritage d’un appartement locatif 

Nous partons sur le profil de Mr Robert (anonymisé pour ce cas client), 45 ans, venant d’hériter d’un petit appartement en province. 

Cet appartement n’est pas loué, et n’a pas subi de travaux depuis des années. Mr Robert décide donc de vendre le bien immobilier car il ne souhaite pas chercher des locataires et s’encombrer de la gestion du bien, n’habitant pas dans la région. Il se lance dans la vente immobilière de ce bien. 

Après quelques mois, il reçoit une grosse somme d’argent de cette vente immobilière, à savoir un montant de 200 000€ qu’il souhaite investir au plus vite dans un support sans contrainte de gestion, car son travail est très prenant.

Découverte des SCPI comme placement passif, peu risqué et performant 

Il a déjà entendu parler des SCPI sur internet, sur des forums et souhaite en savoir plus. Son intérêt s'est naturellement porté vers Louve Invest, la plateforme avec les frais les moins importants du marché et une procédure digitale. En conclusion, l’idée d’un investissement SCPI intéresse Mr Robert, il souhaite creuser cette idée car c'est  une option pour placer une partie ou la totalité de l’argent issu de la vente de son bien immobilier fraîchement hérité. Il prend RDV avec un conseiller Louve pour en savoir plus. 

1ère proposition d’un portefeuille de SCPI en pleine-propriété 

Le client procède à son premier échange avec Louve, qui récupère donc les informations descriptives relatives au projet de Mr Robert afin de lui suggérer un portefeuille qui répond à ses besoins.

La première proposition est la suivante :

Bonjour Mr Robert,

Comme convenu, j'ai essayé de travailler sur un portefeuille le plus diversifié possible.

Cela passe par plusieurs niveaux de diversification :

- La géographie : France, Ile de France et Europe

- Les classes d'actifs et stratégies : bureaux, établissements de santé, commerces, résidentiel, logistique

- Les gérants de SCPI : une ligne maximum par gérant

- Le type de SCPI : Établie et à forte capitalisation, récente et en construction

Le tout en ayant si possible une concentration importante des actifs immobiliers en Europe pour limiter la fiscalité. Par ailleurs, j'ai volontairement sous-pondéré les SCPI plus risquées (car plus récentes)

Voici une première simulation : 

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Le portefeuille suivant répond à l'ensemble de ces critères dans lequel j'ai ajouté le montant de remboursement des frais de souscription que nous proposons actuellement. Mr Robert a besoin de réfléchir sur ce projet. Il n’a pas anticipé cet héritage mais souhaite faire fructifier cet épargne le plus rapidement possible et sans contrainte. 

Pour rappel: le rendement moyen sur 2021 selon l'ASPIM est de 4,49%

Après quelques jours et un long week-end de réflexion sur les avantages de l’investissement en SCPI, la solution semble répondre aux besoins de Mr Robert. Il revient vers Louve avec quelques questions classiques qui lui permettront de mieux appréhender son futur investissement :

• Quel est le taux de rendement espéré sur une certaine durée ? 
• Quelle est la liquidité de chacune des SCPI ?
• Etc..

Nous répondons à l'ensemble de ces questions via une FAQ dédiée.

2ème proposition d’un portefeuille de SCPI en nue-propriété 

Mr Robert avait pensé à la SCPI pour le complément de revenu apporté. Cet investissement est une occasion de placer de l’argent qui rapporte mensuellement. 

Après d’autres échanges avec son conseiller Louve Invest, Mr Robert explicite l’absence d’un besoin de complément de revenu et surtout une volonté d’optimiser son investissement. Un portefeuille en nue-propriété est alors suggéré à Mr Robert, car la performance est beaucoup plus importante pour sa situation, avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 30%. Il ne nécessite pas de revenus complémentaires à court terme et souhaite profiter de la décote. Il a une résidence principale aujourd’hui qui pèse dans son IFI autour de 900k€ et ne souhaite pas que son investissement en SCPI pèse en plus sur son IFI (impôt sur la fortune immobilière), ce qui porterait son patrimoine immobilier à 1,1 m€ pour 200k€ investi en pleine propriété et le rapprocherait ainsi de l'IFI à 1,3 m€. Une situation que Mr Robert souhaite éviter pour se laisser une marge supplémentaire dans le cas de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'une nouvelle résidence principale.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Il faut donc renouveler le portefeuille, qui termine finalement par une proposition bien différente : les SCPI optimales en nue-propriété ne sont pas forcément celles qui le sont en pleine-propriété. 

Ci-dessous un exemple des questions réponses entre Louve et le client :

Bonsoir Mr Robert,

[...]

Ci-dessous les réponses à vos questions.

J’ai bien pris connaissance du tableau et des calculs qu’il génère.

Tout est clarifié à l’exception des frais (écart entre la valeur d’achat et la valeur de revente) qui sont comptabilisés lors de la revente. Ce que je comprends intellectuellement mais qui me semble ne pas aller dans le sens de nos premières discussions sur le sujet lors de la simulation en pleine propriété. Pouvez-vous m'éclaircir ?
Les frais comptabilisés lors de la revente sont les frais de souscription, en effet ceux-ci sont prélevés à l'entrée de votre investissement mais ne se matérialisent réellement que lorsque vous revendez vos parts, c'est pour cela que je les ai comptabilisés comme cela. N'hésitez pas si cette notion n'est pas claire. Nous en parlons d’un article de notre blog. 

Iroko Zen et Néo sont très récentes et avec une capitalisation très faible pour Iroko Zen et faible pour Néo. Pourriez-vous développer les arguments qui poussent à ce choix en portefeuille ?
Ces deux SCPI sont pour moi extrêmement bien adaptées au concept de Nue Propriété, les deux fonds ne supportent aucun frais de souscription, les fonds sont jeunes donc le potentiel de plus value de la part est important, et enfin les SCPI jeunes sont par définition moins chères pour les Nue Propriétaires car les loyers générés sont plus importants donc achetés plus chers par les usufruitiers.
Novaxia et Iroko bien que jeunes sont gérées par des gérants expérimentés.


Dans le contexte actuel, je ne suis pas très friand des murs commerciaux auxquels je suis déjà exposé par l’intermédiaire de Reits. Le poids de Cristal Rente dans cette première sélection m’interroge donc. Je préférerais Activimmo et son exposition logistique dont les performances en nue-propriété semblent tout à fait acceptables.
Qu’en pensez-vous ?

Tout à fait possible, si vous ne souhaitez pas ajouter d'exposition aux petits commerces. Je vous confirme qu'Activimmo est un bon choix (SCPI jeune aussi, mais le gérant Aldéran a un historique de performance très solide). Les clés sont intéressantes, je l'avais exclu en premier choix car en termes de plus value de la part, la logistique n'est pas mon premier choix, cela reste tout à fait possible de l’inclure.

À votre sens, quelles autres SCPI méritent attention et étude ?

Nous pouvons aussi regarder Coeur de Régions, Vendôme Régions, ou LF Europimmo qui sont des bons choix sur la nue-propriété et génèrent de bons rendements après le démembrement. Est-ce que ce sont des SCPI que vous connaissez ?

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire

Les échanges continuent et le client finalise finalement le portefeuille suivant :

Finalisation de la souscription en SCPI avec Louve 

Ce qui est pratique chez Louve, c’est que ni la société, ni les conseillers n’ont d’intérêt à pousser une SCPI plutôt qu’une autre, nous sommes indépendants donc il est possible de changer les portefeuilles autant de fois que le client le souhaite et de réellement coller à ses objectifs et surtout ses croyances.

Finalement, le client souscrit aux différentes SCPI durant le mois de manière simplifiée chez Louve, il peut suivre son portefeuille précisément grâce au dashboard. Il s’agit d’un portefeuille compliqué et non trivial à suivre sans un tableau de bord précis. Pour finir, un rapide calcul montre que le client aura économisé près de 10k€ en passant par la plateforme Louve, ce qui n’est évidemment pas négligeable.

Toute cette procédure n’aura finalement duré qu’à peine deux semaines et Louve s’est occupé de préparer l’ensemble des dossiers de souscription à sa place pour une signature électronique par mail.

Le client a pu placer un montant important d’épargne dans un portefeuille de SCPI diversifiées et performantes. Cette épargne, venant d’un héritage, a été placée rapidement après la vente de l’appartement. L’accompagnement par un conseiller Louve lui a permis : 

• d’avoir des propositions de portefeuille en cohérence avec son profil
• d’échanger sur les SCPI 
• d’avoir les réponses à des questions techniques 
  

Il a désormais accès à son dashboard et pourra souscrire à d’autres SCPI pour compléter son portefeuille.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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