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Les essentiels à retenir :
- SCPI et démembrement sont 2 mots qui s'accordent parfaitement pour les investisseurs qui veulent optimiser leur fiscalité.
- Le démembrement temporaire en SCPI consiste à séparer la nue-propriété d'un bien de l'usufruit pendant une durée déterminée.
- Le démembrement SCPI permet d'acheter des parts de SCPI à décote.
Il est possible d’investir dans l'immobilier de deux manières différentes. Soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire de propriété.
Ainsi, si vous souhaitez acheter des parts de SCPI, sans être assujetti à de la fiscalité, l’option du démembrement temporaire peut être une excellente idée afin de faire fructifier votre patrimoine. Il est possible de souscrire en SCPI en démembrement temporaire en quelques clics sur Louve. Le démembrement se fait entre la nue-propriété et l'usufruit.
Dans cet article, nous expliquons tout le fonctionnement du démembrement temporaire en SCPI et pourquoi cette opération peut être un choix d'investissement judicieux.
La SCPI est un véhicule financier simple et particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant mettre un pied dans l'immobilier mais sans s'occuper de la gestion. Le niveau de risque reste limité (secteur de l'immobilier) et le rendement est très intéressant. Pour en savoir plus sur la SCPI, nous vous invitons à lire notre guide complet sur le sujet.
Le démembrement temporaire en SCPI est le fait de séparer sur une durée fixée contractuellement par les parties, la nue-propriété (les murs du bien) et l'usufruit (les loyers locatifs). La durée de démembrement peut durer entre 3 et 20 ans, la durée idéale pour investir est souvent située en 7 et 10 ans.
Les frais de souscription pour un démembrement temporaire s'applique aussi bien pour le nue-propriétaire que pour l'usufruitier, ainsi que le délai de jouissance. Ces deux éléments dépendant des SCPI, vous pourrez retrouver l'ensemble de ces informations sur notre base de données ou directement sur notre Application Web Louve.
SCPI Démembrement : achat en nue-propriété
Le nu-propriétaire détient les parts mais ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, il achète ses parts à décote : une décote qui varie généralement entre 20% et 35% selon la durée choisie. Comptez environ 20-22% de décote sur 5 ans, et jusqu'à 27-30% sur 7 ans. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans être imposé sur ce différentiel. C'est là tout l'intérêt mécanique du dispositif.
Par ailleurs, les parts peuvent être revalorisées chaque année par la société de gestion, ce qui vient améliorer la rentabilité globale de l'opération au moment de la revente.
Il est techniquement possible de céder ses droits en nue-propriété avant le terme du contrat, mais il faut être lucide : le marché secondaire de la nue-propriété de SCPI reste peu liquide. Cette option existe et n'est pas à exclure, mais elle ne doit pas être anticipée comme une sortie facile. L'horizon de démembrement doit être tenu.
Ce type d'investissement s'adresse avant tout à des personnes qui n'ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats et qui souhaitent construire un patrimoine immobilier en limitant leur fiscalité pendant la période de constitution. Chez Louve, on le voit régulièrement : les profils qui tirent le meilleur parti du démembrement sont ceux qui coordonnent la fin du démembrement avec un événement patrimonial précis, comme un départ à la retraite, une fin de remboursement d'emprunt, ou une transmission.
Les profils type d'investisseurs en nue-propriété
Il existe principalement deux profils type intéressés par la souscription de parts en SCPI démembrées. La plupart des investisseurs sont souvent guidés par des problématiques d'optimisation fiscale car ils sont souvent lourdement imposés, tout en étant dans une démarche d'accroissement patrimonial.
1. Le premier profil d’investisseur est l’épargnant qui souhaite préparer sa retraite. En effet, l’investisseur avisé coordonne la fin de sa vie active avec la fin du démembrement; ceci pour percevoir des loyers immobiliers, qui combleront la baisse de ses revenus, lors de la cessation de son activité.
2. Le second profil d'investisseur est celui qui est lourdement imposé à l'impôt sur le revenu et à l’IFI. Dans cette hypothèse, l'épargnant ne souhaite pas de revenus additionnels afin de ne pas alourdir encore plus sa note fiscale. Au terme du démembrement, les investisseurs vendent leurs parts de SCPI pour en racheter d’autres... et ainsi de suite.
Conseil de Victor : Le profil qu'on voit le plus souvent chez Louve, c'est l'investisseur entre 45 et 55 ans qui coordonne la fin du démembrement avec son départ à la retraite. C'est souvent la combinaison la plus efficace : on construit pendant les années où les revenus sont élevés et la fiscalité lourde, et on perçoit les loyers au moment où les revenus baissent. Ce n'est pas une coïncidence, c'est une stratégie.
Les avantages de souscrire en nue-propriété
L'achat de parts en nue-propriété ne s'adresse pas à tout le monde, certains investisseurs ont plus intérêt à investir en nue-propriété qu'en pleine propriété notamment ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité sans avoir besoin de revenus immédiats.
Les avantages de l'achat en nue-propriété sont avant tout :
- une décote à l'achat : les parts s'achètent en dessous du prix de pleine propriété, entre 20% et 35% selon la durée du démembrement choisie.
- aucune imposition pendant le démembrement : sans dividendes perçus, il n'y a rien à déclarer. C'est particulièrement intéressant pour les investisseurs déjà fortement imposés qui ne souhaitent pas alourdir davantage leur fiscalité.
- non-imposition sur le delta à la consolidation : quand le démembrement prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans être imposé sur l'écart entre son prix d'achat décoté et la valeur de la part en pleine propriété. À noter que si les parts ont été revalorisées entre-temps, une plus-value immobilière pourra s'appliquer en cas de revente ultérieure.
- exonération d'IFI pendant le démembrement temporaire : le nu-propriétaire n'est pas assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière sur ses parts. Cette exonération est propre au démembrement temporaire ; les règles diffèrent dans le cadre du démembrement viager, abordé plus bas.
- des revenus à terme : à l'issue du démembrement, on retrouve la pleine propriété des parts, revalorisées avec le temps, et on commence à percevoir des revenus locatifs, cette fois imposables dans les conditions de droit commun.
SCPI Démembrement : achat en usufruit
Lorsqu’une SCPI est démembrée, l’usufruitier va percevoir les revenus versés par la SCPI. L’usufruitier est souvent une société ou un institutionnel ( bailleur social) qui va gérer pendant un certain laps de temps, un ensemble immobilier pour en tirer des revenus.
Les avantages de souscrire en usufruit
L'achat d'usufruit de parts de SCPI est une opération que l'on voit régulièrement chez des sociétés souhaitant placer leur trésorerie excédentaire. L'intérêt principal est double : d'un côté, la société perçoit les dividendes pendant toute la durée du démembrement ; de l'autre, elle peut amortir comptablement la valeur de l'usufruit sur cette même durée, ce qui réduit mécaniquement son résultat imposable.
Sur le plan fiscal, les dividendes perçus par une société à l'IS sont effectivement peu chargés, en particulier dans le cas des SCPI investies en Europe. Pour ces dernières, les revenus sont généralement soumis à une retenue à la source dans le pays d'origine, à un taux souvent inférieur à la fiscalité française. En Allemagne par exemple, ce taux est d'environ 15,825% (15% auxquels s'ajoute une contribution de solidarité). La société reste néanmoins tenue à certaines obligations déclaratives en France selon sa structure juridique : il ne faut pas partir du principe qu'aucune formalité n'est à prévoir.
À noter que ce mécanisme concerne principalement les sociétés soumises à l'IS. Les structures soumises à l'IR, comme certaines SCI, obéissent à des règles différentes et doivent être analysées au cas par cas.
Certaines SCPI sont plus intéressantes lors d'un investissement en démembrement. Tout va dépendre de quel côté on se situe. Pour répondre à cette question, nous allons distinguer la souscription en tant que nue-propriétaire et usufruitier.
La souscription en nue-propriété
Lorsque l'on souscrit en nue-propriété, l'objectif n'est pas simplement d'obtenir la plus grosse décote possible : c'est d'optimiser son TRI global, c'est-à-dire la rentabilité réelle de l'opération une fois tous les paramètres pris en compte. Une décote importante sur une SCPI chargée en frais peut très bien être moins intéressante qu'une décote plus modeste sur une SCPI sans frais de souscription avec un bon potentiel de revalorisation.
La durée du démembrement dépend à la fois de la SCPI choisie et de son horizon personnel d'investissement. Les nouvelles données le montrent clairement : certaines SCPI atteignent leur pic de TRI dès 3 ou 5 ans (c'est le cas d'Elevation Tertiom ou de Sofidynamic), là où d'autres sont plus performantes sur 7 à 10 ans. La fourchette idéale se situe donc entre 5 et 10 ans selon la SCPI, et non plus systématiquement sur 7-10 ans comme on pouvait le lire par le passé.
Pour identifier les meilleures SCPI, on se base sur plusieurs critères combinés :
- le TRI de démembrement : c'est l'indicateur central, il intègre la clé de démembrement, les frais de souscription et le cashback Louve sur la première année.
- la clé de démembrement, c'est-à-dire le ratio entre la part achetée par le nu-propriétaire et celle achetée par l'usufruitier. Sur 7 ans, cette clé tourne en moyenne autour de 70-75% pour le nu-propriétaire selon les SCPI.
- la stratégie de revalorisation des parts : une société de gestion qui revalorise régulièrement ses parts améliore mécaniquement la rentabilité à la revente.
- les frais de souscription : les SCPI à 0% de frais partent avec une longueur d'avance significative, surtout sur des durées courtes.
- le bonus Louve : le cashback de souscription vient s'ajouter dès la première année et est intégré dans le calcul du TRI.
Conseil de Victor : Beaucoup d'investisseurs se focalisent sur la décote à l'achat, ce qui est compréhensible. Mais ce qui compte vraiment, c'est le TRI, c'est-à-dire ce que l'opération rapporte réellement une fois les frais et le cashback intégrés. Une SCPI à 0% de frais avec une décote de 23% peut très bien battre une SCPI à 30% de décote mais avec 12% de frais de souscription. C'est pourquoi on a construit notre base de données TRI : pour comparer ce qui est comparable.
La souscription en usufruit
Lorsque l'on souscrit en usufruit, l'objectif est de percevoir des revenus locatifs réguliers pendant toute la durée du démembrement. Ce qui compte avant tout, c'est donc le taux de distribution de la SCPI et la régularité de ses versements, plus que sa catégorie. Une SCPI qui distribue de façon stable et prévisible sera toujours préférable à une SCPI affichant un rendement théorique élevé mais irrégulier.
Sur la durée, la préférence va généralement vers des horizons courts, entre 3 et 5 ans. La raison est avant tout fiscale et comptable : sur une durée courte, l'amortissement de la valeur de l'usufruit est plus rapide, ce qui réduit mécaniquement le résultat imposable de la société sur la période. Combiné à une fiscalité allégée sur les dividendes perçus, notamment pour les SCPI européennes, l'opération peut s'avérer très efficace pour une trésorerie d'entreprise.
La durée exacte reste néanmoins à calibrer en fonction de la situation propre à chaque société : niveau de trésorerie disponible, horizon de besoin de liquidités, régime fiscal applicable. C'est un point qui mérite d'être travaillé avec un conseiller avant de s'engager.
Pour investir en usufruit en SCPI, il est nécessaire de nous envoyer un mail à contact@louveinvest.com. Vous recevrez alors les opportunités d'investissement à saisir directement par mail.
On vous présente ici les meilleures SCPI en démembrement, classées selon leur TRI, c'est-à-dire la rentabilité réelle de l'opération pour le nu-propriétaire, tous frais et cashback Louve intégrés.
Avant de plonger dans les TRI, voici quelques exemples concrets de clés de démembrement pour illustrer les décotes réelles auxquelles on peut accéder :
Sofidynamic affiche la clé la plus généreuse du marché : 66,5% sur 7 ans, soit une décote de 33,5% sur le prix de pleine propriété. Sur 5 ans, la clé est de 73,75% (décote de 26,2%), et sur 10 ans elle descend à 59%, ce qui représente une décote de 41%. C'est ce qui explique en grande partie pourquoi elle domine le classement TRI.
Elevation Tertiom offre également des clés très compétitives : 76% sur 5 ans (décote de 24%), 70% sur 7 ans (décote de 30%) et 63% sur 10 ans (décote de 37%). Combinées à l'absence de frais de souscription, ces clés lui permettent d'atteindre un TRI de 5,77% dès 3 ans, ce qui est rare sur le marché.
Epsicap Nano et Remake Live se situent dans une fourchette similaire, avec des clés autour de 71-72% sur 7 ans et des décotes approchant 29-30%, ce qui leur permet de figurer régulièrement dans le top du classement TRI.
Pour ceux qui s'intéressent aux SCPI de santé, le démembrement est possible mais les décotes sont structurellement plus modestes. Pierval Santé affiche par exemple une clé de 81,5% sur 7 ans (décote de 18,5%), et Foncière des Praticiens de 73% sur 7 ans (décote de 27%). Ce sont des niveaux corrects, mais inférieurs à ce que proposent les meilleures SCPI du classement TRI ci-dessous.
Vous pouvez retrouver l'ensemble les clés de démembrement sur notre base de données dans la feuille Démembrement.
TRI d'un démembrement sur une SCPI
Le TRI est le Taux de Rendement Interne que vous aurez au bout de la période de démembrement. Le TRI prend en compte tous les les flux d'argent, dans notre calcul nous prenons donc en compte le cashback de Louve sur la première année, ainsi que les frais de souscription (s'il y en a, sur la dernière année de démembrement).
Ce graphe vous propose le TOP 10 des meilleures TRI de démembrement SCPI :
On y voit logiquement, que le TRI des SCPI 0 frais démarre tout de suite plus haut dès 3 ans.
Ce graphe zoom sur le TOP 5 des meilleures TRI de démembrement SCPI :
Contrairement au TOP 10 où certaines courbes se chevauchent, le TOP 5 montre ici cinq trajectoires bien distinctes. Sofidynamic se détache nettement du reste du classement dès 5 ans avec un TRI de 5,85%, et maintient une avance confortable sur l'ensemble des autres SCPI jusqu'à 15 ans.
Elevation Tertiom se positionne en deuxième place dès 3 ans et reste la seule à rivaliser avec Sofidynamic sur les courtes durées, avant de rejoindre progressivement le peloton à partir de 10 ans.
Les trois autres SCPI du TOP 5 évoluent dans une fourchette resserrée entre 4,5% et 5% sur les durées courtes, puis convergent progressivement vers 3% sur 20 ans.
Tous les détails des TRI en chiffres sur les 15 premières années dans ce tableau :
Simulation d'un démembrement sur une SCPI
Prenons l'exemple d'un démembrement en nue-propriété sur Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360), gérée par Epsicap REIM, qui figure en 4e position de notre classement TRI avec un pic à 4,93% sur 5 ans.
Pour un investissement de 100 000€ et un prix de part à 257€, la clé nu-propriétaire sur 5 ans est de 77%, ce qui donne un prix d'achat en nue-propriété de 197,89€ la part. Vous obtenez ainsi 505 parts pour un montant total de 99 934,45€. Pendant les 5 ans du démembrement, aucun revenu n'est perçu. En revanche, le bonus Louve de 3% vous est versé dès la première année, soit 2 998,03€.
À l'issue des 5 ans, le remembrement s'effectue. La valeur de retrait d'Epsicap Nano ressort à 265,07€ la part (valeur de reconstitution de 279,02€ diminuée des frais de souscription de 5%). Vos 505 parts valent donc 133 859,84€ en pleine propriété.
Sur la fiscalité, il faut distinguer deux choses. La décote obtenue lors de l'achat en nue-propriété n'est pas fiscalisée : seule la plus-value éventuelle entre la valeur de pleine propriété au remembrement (505 x 257€ = 129 785€) et la valeur de retrait finale est imposable. Cette plus-value ressort ici à 4 074,84€, ce qui donne une imposition modeste :
- Impôt sur le revenu à 19% : 774,22€
- Prélèvements sociaux à 17,2% : 700,87€
- Soit un impôt total de 1 475,09€
Le gain net final, bonus Louve inclus et après impôt, est de 35 448,33€ pour environ 100 000€ investis, soit un TRI de 6,02% sur 5 ans.
Note : la fiscalité applicable à votre situation personnelle peut varier. Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal avant tout investissement.
Conseil de Victor : Ce type de simulation est utile pour comprendre la mécanique, mais chaque situation est différente. Le TRI réel dépend de votre taux marginal d'imposition, de la durée effective de détention et de l'évolution des parts. Sur Louve, notre simulateur intègre ces paramètres pour vous donner une projection personnalisée. C'est le meilleur point de départ avant de souscrire.
Autre exemple de simulation, on peut prendre un investissement court-terme en nue-propriété dans une SCPI à 0% de frais de souscription comme Iroko Zen.
Pour un investissement court terme, Iroko Zen illustre bien l'avantage des SCPI à 0% de frais de souscription : sur 3 ans, le TRI net de frais ressort à 4,75%, sans même prendre en compte l'éventuelle plus-value des parts sur la période. À noter qu'Iroko Zen ne bénéficie pas du bonus Louve, contrairement à d'autres SCPI du classement. Tous les montages sont possibles, mais le bon choix dépend toujours de votre profil : horizon d'investissement, taux d'imposition, besoin de liquidité.
Faites votre propre simulation de SCPI en démembrement
Afin de vous aider à vous projeter dans un investissement en SCPI démembrée, nous avons mis créé un simulateur simplifié de rentabilité pour des parts de SCPI achetées en nue-propriété.
Ce simulateur vous permet d'afficher la clé de démembrement de la SCPI choisie en fonction de votre horizon de placement. Il vous donne aussi un aperçu de la valeur de vos parts à l'issue du démembrement (hors éventuelle plus ou moins value liée à l'évolution du marché immobilier), ainsi que les dividendes mensuels bruts de fiscalité que vous pourrez toucher une fois l'usufruit récupéré.
Si vous voulez plus de détails rendez-vous sur notre article simulation SCPI ou alors directement sur notre App Web :
Classement SCPI démembrement : les meilleurs Taux de Rendement Interne (TRI)
Pour acheter des parts en démembrement sur Louve, la procédure est aussi simple que pour la pleine propriété et vous bénéficiez en plus du bonus de souscription sur toutes les SCPI éligibles.
Il faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription. Nous nous chargerons de trouver l'usufruitier. Pour toutes les personnes souhaitant investir en usufruit, nous proposons régulièrement des opportunités d'achat en usufruit par mail. Si cela vous intéresse, contactez-nous par mail.
Le financement à crédit en SCPI n'est pas simple, les taux sont plus importants que l'investissement immobilier en direct et il est courant de voir des solutions de financement à crédit en architecture fermée, c'est-à-dire que le choix des SCPI est limité. Louve propose la plus large solution de financement à crédit en SCPI grâce à des partenaires financiers. Normalement il n'est pas possible d'obtenir un financement à crédit en nue-propriété car vous ne percevez pas de revenus sur la durée du démembrement et donc sur une partie de la durée du prêt.
Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, le donateur conserve l'usufruit et perçoit des revenus jusqu'à son décès, tout en anticipant la transmission de son patrimoine. Le donataire, de son côté, reçoit la nue-propriété sans être assujetti à l'IFI pendant toute la durée du démembrement. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement : le nu-propriétaire récupère des parts revalorisées avec le temps, sans imposition sur le différentiel. C'est un mécanisme particulièrement efficace pour transmettre une fraction de son patrimoine tout en conservant des revenus réguliers de son vivant.
Plus le démembrement viager est déclenché tôt, plus la décote accordée au nu-propriétaire est importante, et plus longtemps le donateur perçoit des revenus. C'est donc un dispositif doublement avantageux lorsqu'il est anticipé suffisamment en amont.
Lorsque des parents conservent l’usufruit
Les parents gardent l'usufruit pour percevoir des revenus locatifs de leur vivant et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Ils préparent ainsi la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant d'un complément de revenu immédiat.
Lors d’une donation
Les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants, en ayant effectué préalablement une donation, tout en conservant l'usufruit. Ce dispositif permet de réduire significativement les droits de succession au moment du décès, car la valeur transmise est calculée sur la seule nue-propriété, et non sur la pleine propriété.
Simulation sur un démembrement viager pour 100 000€, donateur âgé de 71 ans
La clé de démembrement en viager est fixée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. À 71 ans, la répartition est de 70% en nue-propriété et 30% en usufruit. Plus le donateur est âgé, moins la décote est importante : à partir de 81 ans, le ratio passe à 80/20.
Concrètement, sur 100 000€ investis :
- Les enfants acquièrent la nue-propriété pour 70 000€, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement.
- Le donateur conserve l'usufruit d'une valeur de 30 000€ et perçoit les dividendes versés par la SCPI jusqu'à son décès. Le montant mensuel perçu dépend du taux de distribution de la SCPI choisie.
- Au décès du donateur, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants, sans droits de succession supplémentaires sur le delta.
- Chaque héritier est ensuite libre de conserver ses parts pour percevoir des revenus, ou de les revendre pour réinvestir selon sa propre stratégie patrimoniale.
Autant le dire clairement : pour une transmission patrimoniale, les parts de SCPI en démembrement viager présentent des avantages concrets sur l'immobilier physique.
Le premier avantage est la divisibilité. Lors d'une succession, chaque enfant récupère un nombre de parts équivalent et reste libre de les conserver pour percevoir des revenus ou de les revendre selon sa propre stratégie. On échappe ainsi au régime de l'indivision, qui s'applique automatiquement sur un bien immobilier physique et est source de blocages et de conflits familiaux, notamment lorsque les héritiers ne s'accordent pas sur la gestion ou la vente du bien.
Le deuxième avantage est la simplicité de gestion. Avec des parts de SCPI, il n'y a aucune contrainte de gestion locative : pas de locataire à gérer, pas de travaux à financer, pas de vacance locative à absorber. La société de gestion s'occupe de tout. Il reste néanmoins des obligations déclaratives fiscales annuelles, comme pour tout investissement immobilier.
Sur le plan du rendement, les SCPI affichent des taux de distribution qui dépassent souvent 5% bruts par an pour les meilleures d'entre elles, sans que cela nécessite la moindre implication de l'investisseur. Ces taux sont exprimés bruts de fiscalité : le montant effectivement perçu après impôt dépend de la situation personnelle de chaque usufruitier.
La SCPI en démembrement viager est donc un outil de transmission particulièrement adapté, à condition de bien calibrer la répartition des parts entre héritiers pour garantir une égalité réelle.
Les SCPI sont des véhicules d'investissement immobilier particulièrement flexibles, dont l'intérêt varie selon la stratégie patrimoniale de chaque investisseur.
Le démembrement temporaire sera particulièrement adapté à deux profils. D'abord, l'investisseur qui prépare sa retraite : en coordonnant la fin du démembrement avec son départ en activité, il se constitue un patrimoine immobilier pendant ses années de revenus élevés, puis perçoit des loyers au moment où ses revenus baissent. Ensuite, l'investisseur fortement imposé, avec un taux marginal d'imposition à 41% ou 45% : ne toucher aucun revenu pendant la durée du démembrement évite d'alourdir encore sa note fiscale, et la récupération de la pleine propriété à terme se fait sans imposition sur le différentiel.
Le démembrement viager, quant à lui, s'adresse à ceux qui souhaitent anticiper leur succession tout en conservant des revenus réguliers de leur vivant. C'est un mécanisme redoutablement efficace pour transmettre son patrimoine de façon équitable, en dehors du régime de l'indivision, et dans un cadre fiscal avantageux.
Dans tous les cas, le bon montage dépend de votre situation personnelle : horizon d'investissement, niveau d'imposition, besoins de revenus immédiats ou différés. C'est ce que nous aidons à déterminer chez Louve, en accès libre sur notre plateforme ou avec l'accompagnement de nos conseillers.
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