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SCPI Démembrement : pourquoi choisir d'investir en démembrement ?

Les meilleures SCPI pour investir en démembrement temporaire, le fonctionnement de la nue-propriété et l'usufruit, avis et avantages sur le démembrement

SCPI Démembrement : pourquoi choisir d'investir en démembrement ?
Louve Team

August 11, 2022

SCPI Démembrement : pourquoi choisir d'investir en démembrement ?
  • SCPI Démembrement : Un bon outil pour optimiser sa fiscalité.
  • Le démembrement temporaire consiste à séparer la nue-propriété d'un bien de l'usufruit pendant une durée déterminée.
  • Le démembrement permet d'acheter des parts de SCPI à décote.

SCPI Démembrement investir

Il est possible d’investir dans l'immobilier de deux manières différentes. Soit en pleine propriété, soit en démembrement temporaire de propriété. Ainsi, si vous souhaitez acheter des parts de SCPI, sans être assujetti à de la fiscalité, l’option du démembrement temporaire peut être une excellente idée afin de faire fructifier votre patrimoine. Il est possible de souscrire en SCPI en démembrement temporaire en quelques clics sur Louve. Le démembrement se fait entre la nue-propriété et l'usufruit.

Dans cet article, nous expliquons tout le fonctionnement du démembrement temporaire en SCPI et pourquoi cette opération peut être un choix d'investissement judicieux.

SCPI Démembrement : définition et fonctionnement

La SCPI est un véhicule financier simple et particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant mettre un pied dans l'immobilier mais sans s'occuper de la gestion. Le niveau de risque reste limité (secteur de l'immobilier) et le rendement est très intéressant. Pour en savoir plus sur la SCPI, nous vous invitons à lire notre guide complet sur le sujet.

Le démembrement temporaire en SCPI est le fait de séparer sur une durée fixée contractuellement par les parties, la nue-propriété (les murs du bien) et l'usufruit (les loyers locatifs). La durée de démembrement peut durer entre 3 et 20 ans, la durée idéale pour investir est souvent située en 7 et 10 ans.

Les frais de souscription pour un démembrement temporaire s'applique aussi bien pour le nue-propriétaire que pour l'usufruitier, ainsi que le délai de jouissance. Ces deux éléments dépendant des SCPI, vous pourrez retrouver l'ensemble de ces informations sur la base de données que nous avons.

SCPI démembrement : définition
Schéma d'un démembrement temporaire

SCPI Démembrement : achat en nue-propriété

Le nu-propriétaire, qui détient les parts, ne touche rien temporairement, ses parts peuvent toutefois être revalorisées chaque année et il est ainsi possible pour lui de bénéficier d'une plus-value immobilière lors de la revente des parts. À la fin de la durée de démembrement, le nue-propriétaire, qui a acheté ses parts à décote, obtient la pleine propriété des parts et n'est pas imposé sur le delta qu'il récupère. C'est tout l'avantage du démembrement en nue-propriété. Pour autant, le nu-propriétaire peut décider, au besoin, de vendre ses droits avant l'arrivée à terme du contrat et ce sans perdre ses avantages acquis.

Le nue-propriétaire peut bénéficier d’une décote moyenne du prix d’achat de -30%, parfois plus selon la durée de la clé de démembrement. Par ailleurs, acquérir des parts de SCPI démembrées est une excellente méthode pour transmettre son patrimoine via le démembrement viager (voir plus bas). L’investisseur nu propriétaire est une personne physique qui développe de son côté, une stratégie patrimoniale sur le long terme. 

Les investisseurs en SCPI démembrées ont le souci de préparer l'avenir et placer leur épargne. Acquérir des parts de SCPI démembrées permet d'obtenir des revenus différés relativement sûrs à terme, lorsque le temps du démembrement sera révolu.

Les profils type d'investisseurs en nue-propriété

Il existe principalement deux profils type intéressés par la souscription de parts en SCPI démembrées. La plupart des investisseurs sont souvent guidés par des problématiques d'optimisation fiscale car ils sont souvent lourdement imposés, tout en étant dans une démarche d'accroissement patrimonial.

1. Le premier profil d’investisseur est l’épargnant qui souhaite préparer sa retraite. En effet, l’investisseur avisé coordonne la fin de sa vie active avec la fin du démembrement; ceci pour percevoir des loyers immobiliers, qui combleront la baisse de ses revenus, lors de la cessation de son activité.

2. Le second profil d'investisseur est celui qui est lourdement imposé à l'impôt sur le revenu et à l’IFI. Dans cette hypothèse, l'épargnant ne souhaite pas de revenus additionnels afin de ne pas alourdir encore plus sa note fiscale. Au terme du démembrement, les investisseurs  vendent leurs parts de SCPI pour en racheter d’autres... et ainsi de suite.

Les avantages de souscrire en nue-propriété

L'achat de parts en nue-propriété ne s'adresse pas à tout le monde, certains investisseurs ont plus intérêt à investir en nue-propriété qu'en pleine propriété.

Les avantages de l'achat en nue-propriété sont avant tout :

  • une décote lorsque l'on va acheter des parts de SCPI démembrées. 
  • une non-imposition, pendant toute la durée du démembrement car on ne touche aucun dividende. Cela s'adresse donc à des personnes qui n'ont pas besoin de complément de revenu
  • une non-imposition sur le delta lors de la consolidation des parts. Cela s'adresse donc plutôt aux personnes ayant un taux d'imposition élevé qui effectueront une belle opération en n'étant pas imposé sur le gain réalisé.
  • un non-assujettissement à  l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts de SCPI. 
  • À la fin du démembrement temporaire, on retrouve la pleine propriété des parts (revalorisées avec le temps) et perçoit des revenus qui seront, cette fois, imposables.

SCPI Démembrement : achat en usufruit

Lorsqu’une SCPI est démembrée, l’usufruitier va percevoir les revenus versés par la SCPI. L’usufruitier est souvent une société ou un institutionnel ( bailleur social) qui va gérer pendant un certain laps de temps, un ensemble immobilier pour en tirer des revenus.

 Les avantages de souscrire en usufruit

L'achat d'usufruit en SCPI est une opération régulière pour des sociétés souhaitant placer leur trésorerie et intéressante par l'amortissement de l'investissement sur la durée du démembrement. La fiscalité est aussi un point important car les dividendes sont très faiblement taxés (pour les sociétés à l'IS), surtout dans le cas des SCPI européennes où aucune déclaration n'est à faire car le prélèvement se fait à la source dans les pays concernés et la fiscalité du pays est souvent plus intéressante qu'en France. Par exemple en Allemagne, l'imposition est autour des 15%.

 

Quelle SCPI choisir pour effectuer son démembrement en SCPI ?

Certaines SCPI sont plus intéressantes lors d'un investissement en démembrement. Tout va dépendre de quel côté on se situe. Pour répondre à cette question, nous allons distinguer la souscription en tant que nue-propriétaire et usufruitier.

La souscription en nue-propriété

Lorsque l'on souscrit en nue-propriété, on souhaite avoir la plus grosse décote sur son investissement. L'investisseur peut définir la durée du démembrement soit en fonction des décotes idéales, à savoir entre 7 à 10 ans, ou soit en fonction de son horizon personnel d'investissement qui dépend de critères subjectifs.

Pour identifier les meilleures SCPI, il est ainsi nécessaire de se baser sur :

  • la clé de démembrement, à savoir le ratio entre nue-propriétaire et usufruitier. Par exemple pour une durée de 7 ans, la clé est en moyenne de 73% et 27% pour l'usufruitier.
  • la stratégie de revalorisation de parts des SCPI afin d'effectuer une belle opération lors de la revente de vos parts
  • d'autres critères importants liés aux SCPI comme les frais de souscription, le bonus Louve, la stratégie de la SCPI, ...

La souscription en usufruit

Lorsque l'on souscrit en usufruit, on recherche avant tout le rendement pour maximiser les revenus locatifs que l'on touche. Les SCPI de rendement sont donc les plus intéressantes et la durée dépend beaucoup de choix personnels par rapport à la situation de sa société avec une préférence pour une durée courte entre 3 à 5 ans.

Les meilleures SCPI Démembrement : exemple et simulation

On vous indique ici les meilleures SCPI en démembrement. À noter que ces SCPI sont les plus intéressantes d'un point de vue nue-propriétaire (la plus grosse décote) et non d'un point de vue usufruitier.

Pour ceux qui s'intéressent aux SCPI de santé comme Pierval Santé ou Primovie, le démembrement peut y être intéressant mais sur une durée de 7 ans, il est clair que la SCPI Pierval Santé est plus intéressante avec une clé de répartition de 74% pour le nue-propriétaire contre 77% pour Primovie. D'autres SCPI offrent des décotes encore plus importantes comme Kyaneos Pierre qui fait du résidentiel en France et propose une décote de 70,5% sur 7 ans avec une stratégie de revalorisation où chaque année les parts sont revalorisés entre 1 à 3%. En comprenant le bonus Louve de 2,5%, cela vous fait passer à 68,5%, soit un rendement annuel de 4,5% net hors revalorisation des parts. Vendôme Régions est aussi une très bonne SCPI pour le démembrement avec une décote à 70% sur 7 ans.

Vous pouvez retrouver l'ensemble les clés de démembrement sur notre base de données dans la feuille Démembrement.

Simulation d'un démembrement sur une SCPI

Prenons le cas d'un démembrement sur la SCPI Kyaneos Pierre qui possède des biens résidentiels en province. La clé de démembrement sur Kyaneos Pierre est de 70,5% pour le nue-propriétaire. Ainsi pour un investissement de 100 000€ et un prix de part à 1 080€, vous obtenez 131 parts à 761,4€ la part. Le montant total revient à 99 743,4€. Aucun rendement n'est touché pendant la période du démembrement à savoir 7 ans.

Au bout de la durée du démembrement, la consolidation des parts est effectuée. N'étant pas imposé sur ce delta, vous bénéficiez d'un gain net mais d'une imposition sur la plue-value de vos parts. Dans le cas de Kyaneos Pierre, la part a été revalorisé à 1,89% en 2021, prenons le cas où la revalorisation moyenne des parts se situe à 1,5% pour Kyaneos. Sur 7 ans, cela fait une revalorisation de la part à environ 1 180€.

Avant de se pencher sur l'imposition, comparons les prix de parts d'achat et de revente avec les frais de souscription pour connaitre la plus-value.

Kyaneos a 11% de frais de souscription, cela donne un prix de part net de frais de souscription de 1 050,2€, inférieur au prix de part initial de 1 080€, et donc pas de plus-value.

La revente des parts est alors de 137 576,2€, soit un gain total net d'imposition et net de frais de 37 832,8€.

Dans le cas de l'imposition sur la plue-value, elle est de 19% auquel s'ajoute les prélèvements sociaux de 17,2% avec un abattement forfaitaire en fonction de la durée de détention des parts. Dans notre cas sur 7 ans, cela donne :

  • 12% en moins sur le montant de la plus-value auquel sera appliqué l'impôt sur le revenu de 19%
  • 3,3% en moins sur le montant de la plus-value auquel sera appliqué les prélèvements sociaux de 17,2%

SCPI démembrement

Autre exemple de simulation, on peut prendre un investissement court-terme en nue-propriété dans une SCPI à 0% de frais de souscription comme Iroko Zen.

SCPI démembrement exemple

En terme de rentabilité, cela donne un TRI sur 3 ans net de fiscalité et net de frais de souscription de 4,75%, sans prendre en compte la plue-value potentiel des parts en 3 ans.Tous les montages sont possibles mais cela dépend de votre profil (imposition, horizon d'investissement, etc) !

Comment acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Pour acheter des parts en démembrement sur Louve, la procédure est aussi simple que pour la pleine propriété et vous bénéficiez en plus du bonus de souscription sur toutes les SCPI de 2,5%.

Il faudra juste préciser votre investissement en nue-propriété lors de la demande de souscription. Nous nous chargerons de trouver l'usufruitier. Pour toutes les personnes souhaitant investir en usufruit, nous proposons régulièrement des opportunités d'achat en usufruit par mail. Si cela vous intéresse, contactez nous par mail.

SCPI Démembrement : est-il possible de faire du démembrement à crédit ?

Le financement à crédit en SCPI n'est pas simple, les taux sont plus importants que l'investissement immobilier en direct et il est courant de voir des solutions de financement à crédit en architecture fermée, c'est-à-dire que le choix des SCPI est limité. Louve propose la plus large solution de financement à crédit en SCPI grâce à des partenaires financiers. Normalement il n'est pas possible d'obtenir un financement à crédit en nue-propriété car vous ne percevez pas de revenus sur la durée du démembrement et donc sur une partie de la durée du prêt.

En revanche, une solution s'offre à vous avec notre partenariat avec Younited Credit où vous pouvez investir jusqu'à 50 000€ à crédit en nue-propriété dans toutes les SCPI que l'on propose.

Le démembrement en viager des parts de SCPI

Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va percevoir des revenus jusqu’à son décès tout en anticipant, de façon astucieuse, la transmission de son patrimoine. En outre, le nu-propriétaire de parts de SCPI sera exempté de l’IFI pendant la durée du démembrement. In fine, le nu-propriétaire va bénéficier d’une valorisation accrue des parts de SCPI à l’issue du démembrement. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire aura un patrimoine plus conséquent avec plus de revenus. Le démembrement viager est donc un mécanisme redoutable pour transmettre une fraction de son patrimoine tout percevant des revenus relativement sûrs.  

Le démembrement viager en part de SCPI peut être intéressant dans deux hypothèses. Il est intéressant de déclencher le démembrement en viager le plus tôt possible afin d'avoir une grande décote.

Lorsque des parents conservent l’usufruit

Dans ce cas, les parents gardent l’usufruit pour percevoir des revenus de leur vivant tout en donnant la nue-propriété des parts de SCPI à leurs enfants. Par ce biais, ils préparent en douceur la transmission de leur patrimoine et bénéficie d'un complément de revenu.

Lors d’une donation 

Dans ce cas, les parents vont acquérir l’usufruit des parts de SCPI tout en donnant la nue-propriété, en ayant effectué préalablement, une donation. Ce dispositif permet de faire baisser drastiquement les droits de succession lors du décès des parents.

Voici une simulation sur un démembrement en viager pour 100 000€ pour une personne ayant 71 ans et 2 enfants.

  • Séparation de la nue-propriété (mur des biens) et l'usufruit (loyers) avec une clé précise en fonction de l'âge du donataire. Si le donataire a 71 ans alors le ratio est de 70% en nue-propriété et 30% en usufruit. Plus le donateur est âgé, moins la décote est importante. Elle passe sur un ratio de 80/20 à partir de 81 ans
  • Le donataire récupère l'usufruit, il touche ainsi un complément de revenu jusqu'au décès. À 71 ans, cela fait 250€/mois.
  • Les enfants récupèrent la nue-propriété sans imposition, il ne touche pas de revenu. À la fin du démembrement (au décès), il y a une récupération de la partie usufruit et la pleine propriété se reforme.
  • Il est possible soit de vendre les parts de la SCPI pour refaire de la nue-propriété ou de les conserver pour obtenir un complément de revenu. Chaque héritier peut faire comme bon lui semble.  

SCPI en démembrement viager ou bien immobilier physique?

Autant le dire tout de suite, Il est préférable d'investir dans des SCPI en démembrement viager plutôt que dans un actif immobilier tangible. En effet, lors d’une succession, chaque enfant va récupérer le même nombre de parts de SCPI et restera libre de les conserver ou de les vendre à sa guise, tout en échappant au régime de l’indivision, source de nombreux conflits.

En outre, rappelons que les SCPI de rendement rapportent plus de 4 % nets par an, et ce, sans aucune contrainte de gestion. 

La SCPI en démembrement viager est donc un véhicule particulièrement adapté pour diviser équitablement son patrimoine. Investir dans des SCPI en démembrement viager est donc à privilégier à un investissement dans un bien immobilier classique. 

SCPI Démembrement : pour résumer

Les sociétés civiles de placement immobilier sont de formidables véhicules d’investissement et doivent être choisies en fonction de vos stratégies patrimoniales. Les SCPI de rendement démembrées seront parfaites pour anticiper un départ à la retraite et la baisse de revenus qui va avec ou encore pour ne pas alourdir sa fiscalité pour tous les investisseurs ayant un taux marginal d'imposition supérieur à 30%. Les SCPI en démembrement viager seront à privilégier pour anticiper sa succession tout en assurant des revenus pérennes tout au long de sa vie. 

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