Sofidynamic

Investir SCPI avec Sofidynamic, c'est investir dans la nouvelle SCPI introduite par Sofidy, qui vise à offrir à ses investisseurs des opportunités dans l'immobilier d'entreprise à haut rendement en France et en Europe. Avec une approche d'investissement basée sur l'exploitation des cycles de baisse du marché immobilier, elle ambitionne de maximiser les rendements pour ses associés grâce à une sélection stratégique d'actifs.

La SCPI Sofidynamic est donc une SCPI diversifiée, une SCPI Européenne qui a une stratégie opportuniste d'acquisition.

Sofidynamic a été agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en début d'année 2024. Née de l'expertise de Sofidy, gestionnaire renommé dans l'univers des SCPI, Sofidynamic incarne une vision moderne de l'épargne immobilière.

Elle repose sur une ambition claire : offrir une performance durable en capitalisant sur des secteurs et des zones géographiques prometteuses. Cette vision est soutenue par une approche rigoureuse de sélection des investissements, alignée sur les attentes de rendement et de sécurité des investisseurs. La durée de détention recommandée est de 8 ans.

Engagée dans une démarche d'investissement responsable, Sofidynamic est une SCPI labellisée ISR immobilier. Ce label atteste de l'intégration de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans la stratégie d'investissement et dans la gestion des actifs, avec des objectifs concrets : réduire les consommations énergétiques, préserver la biodiversité et favoriser l'accès à des services de proximité.

La stratégie de Sofidynamic repose sur une diversification à la fois géographique et sectorielle, pensée pour mutualiser les risques, optimiser le nombre d'actifs vis-à-vis du nombre de locataires, et maintenir un Taux d'Occupation Financier élevé.

Au 31 mars 2026, cette diversification se reflète concrètement dans la répartition du patrimoine. Géographiquement, les Pays-Bas représentent la part la plus importante avec 36,2 % de la valeur du patrimoine, suivis des régions françaises hors Île-de-France (32,6 %), de la région parisienne (19,9 %), de l'Espagne (10,4 %, avec une première acquisition réalisée au T1 2026) et de Paris (0,9 %).

Sur le plan sectoriel, Sofidynamic est positionnée très majoritairement sur le commerce. Les galeries et centres commerciaux représentent 33,1 % du patrimoine, les moyennes surfaces de périphérie 32,3 % et les commerces de centre-ville 27,2 %. Les bureaux (5,7 %) et l'immobilier d'activité (1,7 %) complètent le portefeuille de manière marginale.

Concrètement, Sofidynamic va viser comme actif immobilier :

• Principalement des commerces (Retail parks, moyennes surfaces de périphérie, galeries commerciales, commerces de pied d’immeubles...) et de l'immobilier d'activité (logistique, principalement dite «urbaine», locaux d’activité, entrepôts, stockage pour particuliers, locaux industriels, data centers ...
• Secondairement des bureaux, des biens immobiliers dans une résidence avec services (résidences étudiantes, coliving, immeuble de santé et/ou pour les seniors) des hôtels ou encore des actifs pour les loisirs.

Les acquisitions peuvent porter sur des immeubles construits ou en état futur d'achèvement (VEFA), réalisées directement ou via des structures intermédiaires (SCI, SCPI, OPCI). La zone géographique éligible couvre l'Espace Économique Européen, le Royaume-Uni et la Suisse?

Côté endettement, Sofidynamic affiche au 31 mars 2026 un ratio dette/valeur du patrimoine de 15,4 %, avec une dette bancaire de 26 M€ intégralement à taux fixe (taux moyen de 4,08 %, maturité moyenne de 4 ans et 10 mois), une structure prudente qui limite l'exposition aux hausses de taux. Le taux d'occupation financier ressort à 97,7 % au 31 mars 2026.

Les atouts de Sofidynamic sont multiples et reposent sur des fondamentaux concrets, confirmés par les premières années de fonctionnement de la SCPI.‍

• ‍Une performance déjà au rendez-vous. Sur l'exercice 2025, Sofidynamic affiche un taux de distribution de 9,04 % et une performance globale annuelle de 14,04 %, portée notamment par une revalorisation de +6,4 % du patrimoine constatée lors des travaux d'expertise de fin d'année. Des résultats qui positionnent la SCPI parmi les plus performantes de sa catégorie, tout en rappelant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que les objectifs de rendement sont non garantis.‍
• Un taux d'occupation financier élevé et stable. Depuis son lancement, Sofidynamic maintient un TOF supérieur à 97 %, atteignant 97,7 % au 31 mars 2026. Ce niveau témoigne de la qualité des actifs sélectionnés et de la solidité des baux en place.‍
• Un endettement maîtrisé et sécurisé. Avec un ratio dette/valeur du patrimoine de 15,4 % au 31 mars 2026, intégralement à taux fixe, la SCPI limite son exposition aux variations de taux d'intérêt. ‍
• Une bonne liquidité. Au 31 mars 2026, Sofidynamic ne compte aucune part en attente de retrait, signe d'une collecte soutenue qui absorbe les demandes de sortie. La liquidité d'une SCPI n'est toutefois jamais garantie, et un risque d'illiquidité demeure inhérent à ce type de placement.‍
• Une démarche ISR labellisée. Sofidynamic est une SCPI labellisée ISR immobilier, ce qui atteste de l'intégration de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement et sa gestion d'actifs.‍
• Le poids de Sofidy derrière la SCPI. Sofidynamic peut compter sur l'expertise de Sofidy, gestionnaire reconnu qui pilote déjà de nombreuses SCPI comme Immorente, Sofiboutique, Efimmo 1 ou Europe Invest. Une expérience éprouvée au service d'une SCPI encore jeune mais déjà ambitieuse.‍
• Une accessibilité pour tous les portefeuilles. Avec un prix de souscription de 315 € par part et un minimum d'une seule part, Sofidynamic s'adresse à tous les profils d'épargnants souhaitant accéder à l'immobilier d'entreprise européen de qualité.

Au T1 2026, Sofidynamic maintient une dynamique d'acquisition soutenue dans un contexte de marché immobilier européen encore sélectif. Sur le trimestre, la SCPI a réalisé 6 acquisitions pour un montant total de 39,5 M€ (frais inclus), avec une rentabilité immédiate moyenne annoncée d'environ 7,6 % (indicateur non garanti).

Temps fort du trimestre : la première acquisition en Espagne, avec une prise de participation de 33 % dans le centre commercial Imaginalia à Albacete, pour 18 M€. Situé dans le sud-est du pays, au cœur d'une zone commerciale forte, ce centre à ciel ouvert affiche un taux d'occupation de 98 % et accueille des enseignes internationales telles que MediaMarkt, Alcampo, Halfprice, Kiabi et Tedi. En France, les acquisitions portent notamment sur un ensemble de quatre boutiques de pieds d'immeubles à Saint-Priest (région lyonnaise) pour 7,5 M€, et sur sept moyennes surfaces de périphérie à Thionville (57) pour 7,0 M€.

La collecte reste solide avec environ 35 M€ sur le trimestre. Avec désormais 7 629 associés, la capitalisation atteint 212 M€ au 31 mars 2026, et le patrimoine compte 32 immeubles représentant 658 unités locatives. Côté exploitation, le taux d'occupation financier s'établit à 97,7 % et les loyers encaissés au T1 2026 s'élèvent à 3,1 M€. L'acompte sur dividende du trimestre ressort à 5,52 € par part ayant pleine jouissance. Sur l'année 2025, la SCPI avait affiché un taux de distribution de 9,04 % et une performance globale annuelle de 14,04 %.

Dans un contexte économique marqué par des tensions géopolitiques persistantes et une volatilité accrue sur les marchés financiers, Sofidynamic aborde 2026 avec des fondamentaux solides et un positionnement offensif.

La société de gestion a annoncé une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2026 comprise entre 23,20 € et 25,60 € par part ayant pleine jouissance, sur la base de l'acompte du premier trimestre de 5,52 €. Cette fourchette est non garantie et constitue une prévision basée sur des hypothèses arrêtées par Sofidy, elle ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Sur l'horizon de placement recommandé de 8 ans, l'objectif de performance globale annuelle est de 7 % (non garanti).

Sur le plan opérationnel, Sofidynamic dispose au 31 mars 2026 d'une trésorerie disponible de près de 55 M€ et de 5 projets d'acquisition engagés pour un montant total de 47 M€, notamment en France et aux Pays-Bas. Cette position de force lui permet de continuer à saisir des opportunités relutives dans un marché immobilier encore sélectif, en poursuivant sa diversification géographique dont l'entrée en Espagne au T1 2026 constitue le premier jalon.

La stabilité relative de l'Europe face aux tensions internationales demeure par ailleurs un facteur de soutien pour les marchés immobiliers européens à moyen terme, et donc pour le patrimoine de Sofidynamic.

Cette SCPI n'est pas encore disponible en assurance-vie.

Notre avis sur Sofidynamic est positif.

Les résultats 2025 sont convaincants : taux de distribution de 9,04 % et performance globale annuelle de 14,04 %, portée par une revalorisation solide du patrimoine. Le TOF de 97,7 % confirme la qualité des actifs et des locataires en place. La stratégie est cohérente, bien exécutée, et Sofidy a largement fait ses preuves dans la gestion de SCPI sur le long terme.

Ce qui nous plaît concrètement : une discipline d'acquisition rigoureuse (rendements immédiats autour de 7,5-8%), un endettement maîtrisé à 15,4 % intégralement à taux fixe, et une diversification géographique qui se construit progressivement, Pays-Bas d'abord, Espagne depuis le T1 2026.

Sofidynamic reste une jeune SCPI, et la vraie épreuve du feu se joue sur le long terme. Mais les fondamentaux sont là et les premiers choix d'acquisition donnent confiance. À suivre sur la durée la durée de détention recommandée est de 8 ans.