Investir en SCPI comporte des risques, consultez les avant d'investir.
Efimmo 1 est une des SCPI les plus anciennes qui existent sur le marché des SCPI. Lancée en 1987, Efimmo 1 est une SCPI de rendement solide qui investit dans de l’immobilier de bureaux, essentiellement en France. Malgré une collecte en léger repli et un taux d’occupation financier en baisse en 2021, la SCPI Efimmo 1 parvient à maintenir un taux de distribution à un niveau supérieur à celui du marché grâce à une stratégie de diversification active. Voici l’avis des experts Louve Invest sur la SCPI Efimmo 1.
Efimmo 1 a été créée en 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. Elle est gérée depuis 2000 par SOFIDY, la plus grosse société de gestion de SCPI ne dépendant pas d’un groupe bancaire.
Avec près de 35 années d’activité, la SCPI Efimmo a fait ses preuves comme en témoigne sa capitalisation qui s’élève à 1,7 milliards d’euros au 31 décembre 2021. Ce niveau élevé traduit l’existence d’une société de gestion expérimentée. C’est un gage de qualité et de sécurité, prouvant que de nombreux investisseurs font confiance à la société de gestion SOFIDY.
Depuis sa création en 1987, SOFIDY s’est constitué un patrimoine représentant 3,9 milliards d’euros d’actifs immobiliers. Son patrimoine est l’un de ses plus grands avantages aujourd’hui. La SCPI Efimmo 1 possède un patrimoine orienté principalement vers l’immobilier d’entreprise.
Face à la crise sanitaire, la SCPI Efimmo 1 a su rebondir en se constituant un patrimoine équilibré, privilégiant la diversification sectorielle. En effet, la crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées). Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition. Cette stratégie de diversification a permis à la SCPI Efimmo 1 de maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne de marché (4,80%) malgré 2,2% de loyers annulés et 0,9% reportés au titre de l’exercice 2020. Au 31 décembre 2021, la SCPI Efimmo 1 détient 939 actifs, composés à 87,4% de bureaux et de 10% de locaux commerciaux.
La stratégie traditionnelle de la SCPI Efimmo 1 repose sur une forte présence dans les régions françaises (30%). Investir en province pour une SCPI apporte de la visibilité et de la sécurité grâce à de nombreux avantages clés comme un solde migratoire favorable ou encore le rééquilibrage des régions par rapport à Paris.
Depuis quelques années, Efimmo 1 se tourne de plus en plus vers l’étranger et accélère sa diversification européenne afin d’assurer une bonne mutualisation des risques locatifs. Ainsi, la part des actifs situés en Europe est passée de 10,9% en 2018 à 18,7% en 2021. N’hésitez pas à consulter notre article sur les avantages des SCPI européennes.
Sa présence accrue en Allemagne (9,5%) permet également d’offrir un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Efimmo 1. En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français. Nos experts vous en disent plus sur la fiscalité des SCPI.
Efimmo 1 a enregistré une collecte brute de 191,7 millions d’euros sur l’année 2021, stable par rapport à l’année précédente (192,2 millions d’euros), mais toujours en repli par rapport à 2019 (262,8 millions d’euros). Cela n’a pas empêché Efimmo 1 de poursuivre sa stratégie de diversification géographique entamée en 2020. Grâce à un programme d’investissement de plus de 180 millions d’euros conclu en 2021, la part du patrimoine étranger d'Efimmo 1 atteint désormais 19 % réparti sur 5 pays en Europe. Cette dynamique d’acquisition se poursuit en 2022 : Efimmo 1 a déjà effectué 96,6 millions d’euros d’investissement pour le premier trimestre 2022.
La stratégie de la SCPI Efimmo 1 est fondée sur l’utilisation judicieuse d’un effet de levier afin que le rendement servi aux associés soit supérieur à la moyenne de celui des SCPI de rendement. À fin décembre 2021, les dettes, essentiellement souscrites à taux fixe, représentaient 19,7% de la valeur du patrimoine, prouvant ainsi le savoir-faire de SODIFY en matière de gestion dynamique de son patrimoine.
La SCPI Efimmo 1 est un acteur de référence dans le monde des SCPI de rendement grâce à ses chiffres intéressants et stables.
Le taux de distribution sur valeur du marché est habituellement compris entre 4 et 5%. La SCPI Efimmo 1 est largement dans la moyenne avec un TDVM de 4,80%. N’hésitez pas à en parler avec des experts de la plateforme Louve Invest pour en savoir plus !
Un taux de rendement interne (TRI) à 5 ans à 5% est considéré comme étant très bon. Dans le cas de la SCPI Efimmo 1, il est proche de 3% - évalué à 2,97% en 2021. Le taux de rendement interne est l’un des indicateurs les plus complets de performance des SCPI puisqu’il prend en compte les frais de souscription et les potentielles revalorisations de patrimoine, en plus des taux de rendement estimés.
Attention cependant à l’érosion progressive du taux de rendement. En effet, les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Efimmo 1 se maintienne à un niveau supérieur que celui du marché, il a connu une érosion progressive depuis 2015. Cette érosion semble avoir pris fin puisque le taux de distribution de l’année 2021 est resté le même que pour 2020.
Bien que le taux d’occupation financier de Efimmo 1 se maintienne à un niveau satisfaisant (supérieur à 85%), il connaît une légère baisse depuis 2019, qui s’est accélérée en 2021. Face à ce constat, il faut cependant garder en tête que si la vacance locative est un réel risque pour tout propriétaire d’un bien immobilier traditionnel, les SCPI permettent justement de s’affranchir de ce risque à travers une mutualisation du placement.
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"Le produit est susceptible de générer une perte en capital. Il n’existe pas de rendement élevé garanti, un produit présentant un potentiel de rendement élevé implique un risque élevé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures."
Efimmo 1 est une des SCPI de rendement à capital variable les plus expérimentées du marché avec près de 35 ans d’activité. Efimmo 1 s’est diversifiée au cours des dernières années, autant sur le plan géographique que sectoriel. Sa stratégie d’internationalisation s’est accélérée en 2021, avec une part des investissements réalisés à l’étranger atteignant désormais 18,7 %.
La société de gestion Sofidy de la SCPI Efimmo n’apporte aucune garantie en capital. L’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs permise par la stratégie de diversification récente de la SCPI Efimmo (939 actifs au 31 décembre 2021).
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