Investir en SCPI avec Efimmo 1, c'est investir dans une SCPI des plus anciennes du marché. Lancée en 1987, Efimmo 1 est une SCPI de rendement solide qui investit dans de l'immobilier de bureaux, essentiellement en France.

Au 1er trimestre 2026, le taux d'occupation financier (TOF) de Efimmo 1 s'établit à 86,02 %. Malgré une collecte très limitée, la SCPI parvient à maintenir un taux de distribution grâce à une stratégie de diversification active et une politique d'arbitrage dynamique ayant généré près de 3 M€ de plus-values distribuables sur l'année 2025.

Efimmo 1 a été créée en 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. Elle est gérée depuis 2000 par SOFIDY, marque du groupe Tikehau Capital portant l'offre de produits d'épargne immobilière grand public, dont la gestion est assurée par Tikehau Investment Management.

Avec près de 40 ans d'activité, la SCPI Efimmo 1 continue à faire ses preuves. Sa capitalisation s'établit à 1 741 M€ au 31 mars 2026. Ce niveau élevé traduit l'existence d'une société de gestion expérimentée. C'est un gage de qualité et de sécurité, prouvant que de nombreux investisseurs font confiance à la société de gestion SOFIDY.

Depuis sa création en 1987, SOFIDY s'est constitué un patrimoine représentant 3,9 milliards d'euros d'actifs immobiliers. Son patrimoine est l'un de ses plus grands avantages aujourd'hui. La SCPI Efimmo 1 possède un patrimoine orienté principalement vers l'immobilier d'entreprise.

Face à la crise sanitaire, la SCPI Efimmo 1 a su rebondir en se constituant un patrimoine équilibré, privilégiant la diversification sectorielle. Cette stratégie a permis à Efimmo 1 de maintenir un taux de distribution de 4,44 % au titre de 2025, avec 25 % de son patrimoine hors bureaux, une diversification supérieure à celle de ses pairs.

Au 31 mars 2026, la SCPI Efimmo 1 détient 239 actifs représentant 1 407 unités locatives, pour une valeur de patrimoine de 1 656 M€. Les bureaux représentent 74,4 % du patrimoine, complétés par des commerces de centre-ville (5,2 %), des locaux d'éducation (3,5 %), et d'autres typologies.

La stratégie traditionnelle de la SCPI Efimmo 1 repose sur une forte présence dans les régions françaises (métropoles françaises : 29,2 %, Grand Paris : 35,2 %, Paris Centre : 9,8 %), soit 74,1 % en France au total. Investir en province pour une SCPI apporte de la visibilité et de la sécurité grâce à de nombreux avantages clés comme un solde migratoire favorable ou encore le rééquilibrage des régions par rapport à Paris.

Depuis quelques années, Efimmo 1 accélère sa diversification européenne afin d'assurer une bonne mutualisation des risques locatifs. La part des actifs situés à l'étranger atteint désormais 25,9 %, répartis sur plusieurs pays : Allemagne (10,0 %), Pays-Bas (5,2 %), Royaume-Uni (4,4 %), Belgique (2,3 %), Irlande (1,4 %), Italie (1,3 %) et Espagne (0,6 %). N'hésitez pas à consulter notre article sur les avantages des SCPI européennes.

Sa présence en Allemagne (10,0 % au 31 mars 2026) permet d'offrir un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Efimmo 1. En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, la fiscalité des SCPI s'applique différemment : ces revenus sont imposés en Allemagne et non en France, à l'impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français.

En poursuivant sa politique d'arbitrage dynamique tout au long de 2025, Efimmo 1 a réalisé un volume de cessions de plus de 25 M€, à des prix de vente supérieurs en moyenne de +9,4 % par rapport aux valeurs d'expertise du 31 décembre 2024. Ces cessions ont généré près de 3 M€ de plus-values distribuables, permettant de verser un dividende exceptionnel de 0,56 € au titre de 2025. Cette dynamique s'est poursuivie au 1er trimestre 2026, avec 3,6 M€ de cessions supplémentaires à +2,3 % au-dessus des valeurs d'expertise, et 9,4 M€ d'actifs actuellement sous promesse de vente.

Au 31 mars 2026, les dettes, essentiellement souscrites à taux fixe (98,7 %), représentent 22 % de la valeur du patrimoine, avec un taux moyen des emprunts de 2,47 % et une maturité moyenne de la dette de 3 ans et 8 mois.

Au 1er trimestre 2026, la collecte reste extrêmement modeste à 58 300 €, avec seulement 275 parts nouvelles souscrites et 275 parts retirées, un équilibre inédit qui reflète néanmoins la faiblesse persistante de la demande. Les parts en attente de retrait s'établissent à 436 951 unités au 31 mars 2026, en hausse par rapport aux 401 016 unités de fin 2025. La SCPI maintient son délai de jouissance réduit (1er jour du mois suivant la souscription) jusqu'au 31 décembre 2026 afin de soutenir la collecte.

Aucune acquisition n'a été réalisée au cours du trimestre. Les arbitrages s'élèvent à 3,6 M€ portant sur 3 surfaces de bureaux, cédées à +2,3 % au-dessus des valeurs d'expertise, générant une plus-value nette de 0,4 M€. Les actifs sous promesse de vente représentent 9,4 M€ au 31 mars 2026.

Le taux d'occupation financier accuse une nouvelle baisse à 86,02 % au 31 mars 2026, contre 87,09 % au T4 2025. La société de gestion a néanmoins été très active avec 19 relocations ou renouvellements portant sur 23 814 m² et sécurisant plus de 3,7 M€ de loyer annuel. Parmi les opérations majeures : la relocation de 7 484 m² à Pantin (93) via un bail dérogatoire à -40 % du loyer précédent (permettant d'éviter une vacance prolongée) ; le repositionnement de l'actif Collines de l'Arche à La Défense avec deux relocations auprès d'établissements d'enseignement supérieur sur 1 099 m² à +21 % ; et le renouvellement de 6 654 m² à Vélizy sécurisant 998 K€ de loyer annuel. Les baisses de loyers négociées sont en moyenne de -20 %, reflet des conditions actuelles du marché bureaux très favorables aux locataires. Au total, 24,4 M€ de loyers ont été encaissés sur le trimestre.

Le prix de souscription reste à 212 € et le prix de retrait à 190,80 €. L'acompte de dividende du 1er trimestre 2026 s'établit à 2,01 € brut (2,00 € net) par part, avec une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2026 entre 8,00 € et 9,00 € (non garanti). Pour mémoire, le dividende annuel 2025 s'est établi à 8,96 € par part, faisant ressortir un taux de distribution de 4,44 % brut de fiscalité.

Le contexte macroéconomique reste contrasté : si l'économie européenne fait preuve de résilience, les marchés immobiliers peinent à redémarrer en raison des tensions géopolitiques persistantes et de la forte appréciation du prix du pétrole au début 2026. Ce contexte invite à la prudence, mais offre également des opportunités d'acquisition à des niveaux de prix attractifs.

Pour Efimmo 1, les priorités de SOFIDY pour 2026 s'articulent autour de plusieurs axes. Le redressement du taux d'occupation reste l'objectif central : avec un TOF de 86,02 % au 31 mars 2026 et une vacance répartie sur 229 unités locatives, la société de gestion travaille activement à la relocation des surfaces libérées. L'immeuble de Pantin (7 484 m²) a été reloué via un bail dérogatoire de transition à -40 % du loyer précédent, solution permettant d'éviter une vacance prolongée en attendant un repositionnement définitif. Des libérations récentes à Paris (2e arrondissement, 885 m²) et Bordeaux (920 m²) sont en cours de commercialisation. Le repositionnement de l'actif Collines de l'Arche à La Défense, en cours de transformation en surfaces d'enseignement supérieur, devrait générer des revenus locatifs dès la rentrée de septembre 2026.

La politique d'arbitrage dynamique devrait se poursuivre, avec 9,4 M€ d'actifs sous promesse de vente au 31 mars 2026, susceptibles de générer de nouvelles plus-values distribuables. Les investissements réalisés en 2025 (36,2 M€ pour un rendement moyen de 7,3 %) témoignent d'une stratégie d'acquisition opportuniste dont les effets devraient se confirmer en 2026, les biens acquis s'étant déjà revalorisés de +5,6 % en moyenne depuis leur acquisition.

Enfin, sur le plan de la liquidité, le délai de jouissance temporairement réduit au 1er jour du mois suivant la souscription est maintenu jusqu'au 31 décembre 2026 afin de soutenir la collecte et résorber progressivement les 436 951 parts en attente de retrait.

Le taux de distribution 2024 s'était établi à 5,07 %, mais il recule à 4,44 % au titre de 2025, en ligne avec les conditions difficiles du marché bureaux en Europe. La valorisation du patrimoine a néanmoins fait preuve de résilience avec une baisse limitée à -1,2 % sur un an, et les biens acquis en 2025 se sont revalorisés en moyenne de +5,6 % depuis leur acquisition.

Au 1er trimestre 2026, le taux d'occupation financier de Efimmo 1 s'établit à 86,02 %, avec une vacance répartie sur 229 unités locatives. Il faut cependant garder en tête que les SCPI permettent de s'affranchir du risque de vacance locative à travers une mutualisation du placement.

La dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2025, s'établit à 197,32 €, soit en dessous du prix de souscription actuel (212 €). Cette prime de 7,4 % mérite d'être prise en compte dans la décision d'investissement.

Louve est une marketplace qui propose plus d'une soixantaine de SCPI réglementées par l'AMF. Si vous voulez investir dans d'autres SCPI que Efimmo 1, n'hésitez pas à en discuter avec nos experts.

La SCPI Efimmo 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest.