Efimmo 1

Investir en SCPI avec Efimmo 1, c'est investir dans une SCPI des plus anciennes du marché. Lancée en 1987, Efimmo 1 est une SCPI de rendement solide qui investit dans de l'immobilier de bureaux, essentiellement en France.

Au 4e trimestre 2025, le taux d'occupation financier (TOF) de Efimmo 1 s'établit à 87,09 %. Malgré une collecte très limitée, la SCPI parvient à maintenir un taux de distribution grâce à une stratégie de diversification active et une politique d'arbitrage dynamique ayant généré près de 3 M€ de plus-values distribuables sur l'année.

Voici l'avis des experts Louve Invest sur la SCPI Efimmo 1, avec une revue de sa capitalisation élevée, son choix de patrimoine intéressant et sa stratégie d'internationalisation

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Efimmo 1 a été créée en 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. Elle est gérée depuis 2000 par SOFIDY, la plus grosse société de gestion de SCPI ne dépendant pas d'un groupe bancaire.

Avec près de 35 années d'activité, la SCPI Efimmo continue à faire ses preuves. Sa capitalisation est de 1 741 M€ au 31 décembre 2025. Ce niveau élevé traduit l'existence d'une société de gestion expérimentée. C'est un gage de qualité et de sécurité, prouvant que de nombreux investisseurs font confiance à la société de gestion SOFIDY.

Depuis sa création en 1987, SOFIDY s'est constitué un patrimoine représentant 3,9 milliards d'euros d'actifs immobiliers. Son patrimoine est l'un de ses plus grands avantages aujourd'hui. La SCPI Efimmo 1 possède un patrimoine orienté principalement vers l'immobilier d'entreprise.

Face à la crise sanitaire, la SCPI Efimmo 1 a su rebondir en se constituant un patrimoine équilibré, privilégiant la diversification sectorielle. Cette stratégie a permis à Efimmo 1 de maintenir un taux de distribution de 4,44 % au titre de 2025, avec 25 % de son patrimoine hors bureaux, une diversification supérieure à celle de ses pairs.

Au 31 décembre 2025, la SCPI Efimmo 1 détient 241 actifs représentant 1 408 unités locatives, pour une valeur de patrimoine de 1 663 M€. Les bureaux représentent 74,4 % du patrimoine, complétés par des commerces de centre-ville (5,2 %), des locaux d'éducation (3,5 %), et d'autres typologies.

La stratégie traditionnelle de la SCPI Efimmo 1 repose sur une forte présence dans les régions françaises (métropoles françaises : 29,2 %, Grand Paris : 35,2 %, Paris Centre : 9,8 %), soit 74,1 % en France au total. Investir en province pour une SCPI apporte de la visibilité et de la sécurité grâce à de nombreux avantages clés comme un solde migratoire favorable ou encore le rééquilibrage des régions par rapport à Paris.

Depuis quelques années, Efimmo 1 accélère sa diversification européenne afin d'assurer une bonne mutualisation des risques locatifs. La part des actifs situés à l'étranger atteint désormais 25,9 %, répartis sur plusieurs pays : Allemagne (10,0 %), Pays-Bas (5,2 %), Royaume-Uni (4,4 %), Belgique (2,3 %), Irlande (1,4 %), Italie (1,3 %) et Espagne (0,6 %). N’hésitez pas à consulter notre article sur les avantages des SCPI européennes.

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

Sa présence en Allemagne (10,0 % au 31 décembre 2025) permet d'offrir un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Efimmo 1. En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, la fiscalité des SCPI s'applique différemment : ces revenus sont imposés en Allemagne et non en France, à l'impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français.

En poursuivant sa politique d'arbitrage dynamique tout au long de 2025, Efimmo 1 a réalisé un volume de cessions de plus de 25 M€, à des prix de vente supérieurs en moyenne de +9,4 % par rapport aux valeurs d'expertise du 31 décembre 2024. Ces cessions ont généré près de 3 M€ de plus-values distribuables, permettant de verser un dividende exceptionnel de 0,56 € au titre de 2025.

Au 31 décembre 2025, les dettes, essentiellement souscrites à taux fixe (98,5 %), représentent 22,3 % de la valeur du patrimoine, avec un taux moyen des emprunts de 2,45 % et une maturité moyenne de la dette de 3 ans et 11 mois.

Au 31 décembre 2025, la collecte du trimestre est très modeste (390 080 €), tandis que 19 131 parts ont été retirées (dont 17 291 via le fonds de remboursement), pour un montant retiré de 2 987 950 €. Les parts en attente de retrait s'établissent à 401 016 unités, en légère baisse par rapport aux trimestres précédents.

Aucun investissement n'a été réalisé au cours du T4, mais les investissements depuis le début de l'année s'élèvent à 36,2 M€ pour un taux de rendement moyen de 7,3 %. Les arbitrages du trimestre se sont élevés à 12,6 M€ (11 surfaces de bureaux et 2 surfaces commerciales), générant une plus-value nette de fiscalité de 1,6 M€.

Le taux d'occupation financier s'établit à 87,09 % au T4 2025 (contre 87,67 % au T3), en raison notamment de la libération d'un immeuble de bureaux de 7 485 m² situé à Pantin (93). Près de 7 000 m² ont néanmoins été reloués au cours du trimestre, notamment rue de Condé à Bordeaux et sur l'immeuble Kupka à la Défense.

Le prix de souscription de la part reste à 212 €, et le prix de retrait à 190,80 €. Pour l'exercice 2025, le dividende annuel global s'établit à 8,96 € par part, faisant ressortir un taux de distribution de 4,44 % brut de fiscalité.

Le contexte macroéconomique reste contrasté : si l'économie européenne fait preuve de résilience, soutenue par une inflation maîtrisée et une croissance légèrement positive, les marchés immobiliers peinent à redémarrer en raison des tensions géopolitiques persistantes. Ce contexte invite à la prudence, mais offre également des opportunités d'acquisition à des niveaux de prix attractifs.

Pour Efimmo 1, les priorités de SOFIDY pour 2026 s'articulent autour de plusieurs axes. Le redressement du taux d'occupation reste l'objectif central : avec 12,91 % de locaux vacants en recherche de locataire au 31 décembre 2025, la société de gestion travaille activement à la relocation des surfaces libérées, notamment l'immeuble de Pantin (7 485 m²). Des opérations de gestion locative en cours de signature pourraient permettre de remplir intégralement certains actifs dès 2026.

La politique d'arbitrage dynamique devrait se poursuivre, avec 9,5 M€ d'actifs déjà sous promesse de vente au 31 décembre 2025, susceptibles de générer de nouvelles plus-values distribuables. Les investissements réalisés en 2025 (36,2 M€ pour un rendement moyen de 7,3 %) témoignent d'une stratégie d'acquisition opportuniste dont les effets devraient se confirmer en 2026, les biens acquis s'étant déjà revalorisés de +5,6 % en moyenne depuis leur acquisition.

Enfin, sur le plan de la liquidité, le délai de jouissance temporairement réduit au 1er jour du mois suivant la souscription est maintenu jusqu'au 31 décembre 2026 afin de soutenir la collecte et résorber progressivement les 401 016 parts en attente de retrait.

Le taux de distribution 2024 s'était établi à 5,07 %, mais il recule à 4,44 % au titre de 2025, en ligne avec les conditions difficiles du marché bureaux en Europe. La valorisation du patrimoine a néanmoins fait preuve de résilience avec une baisse limitée à -1,2 % sur un an, et les biens acquis en 2025 se sont revalorisés en moyenne de +5,6 % depuis l'acquisition.

Au T4 2025, le taux d'occupation financier de Efimmo 1 s'établit à 87,09 %. La vacance est répartie sur 228 unités locatives, dont 12,91 % de locaux vacants en recherche de locataire. Il faut cependant garder en tête que les SCPI permettent de s'affranchir du risque de vacance locative à travers une mutualisation du placement.

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La SCPI Efimmo 1 n'est pas commercialisée par Louve Invest.