Valeur de reconstitution SCPI : détectez les meilleures opportunités

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Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ? 

La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d'une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants. Si le véhicule lui-même ne vous est pas familier, commencez par la définition d’une SCPI avant d'aborder ses indicateurs de valorisation.

Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).  

Pourquoi est-ce un indicateur clé ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne. 

La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement). 

Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d'avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions, notamment dans une optique de rendement global immobilier.

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Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription

La valeur de reconstitution est un indicateur déterminant dans l’étude d’une opportunité d’investissement.  

L'investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelée prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part avant tout achat de parts de SCPI.

En effet, la comparaison entre ces 2 valeurs permet de savoir si le prix de souscription est :

• surcoté (surévalué, ce qui favorise les anciens investisseurs, déjà associé de la SCPI)
• ou décoté (sous-évalué, donc attractif pour un nouvel investisseur). 

Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?

Pour autant, ce ne sont pas les valeurs absolues qui sont en général comparées entre elles, mais plutôt l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part.

Pour faire simple, chez Louve Invest, nous vous avons déjà calculé cet écart, et nous avons mis en place un nouvel indicateur qui vous permet de savoir simplement si le prix de part des SCPI est “intéressant” ou non, grâce à l’évolution historique de la valeur du parc immobilier de la SCPI par rapport à son prix d'achat, soit l'évolution de la valeur de reconstitution SCPI par rapport au prix d'achat.

Cet indicateur qualifie la SCPI en fonction de l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part :

• Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant.
• S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
• Entre ces 2 tranches, il est considéré neutre.

Pour chaque SCPI, nous avons donc classé les prix d'achat en 3 catégories : Intéressant, neutre ou élevé.

Vous pouvez ainsi observer aisément la différence entre le prix d'achat et la valeur de reconstitution et déterminez facilement s'il s'agit du bon moment pour souscrire.

Par exemple, observons l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Cristal Life. Ici, la décote est de 8,04%, une différence plutôt importante et une indication sur le prix actuel de la part, en dessous de sa valeur sur le marché.

Un indicateur surveillé et encadré

L’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :

• Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors la société de gestion de la SCPI est obligée de dévaloriser le prix de souscription (qui est bien trop surcoté).
• À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription doit être revalorisé (car il est bien trop décoté). 

Cette règle n'empêche pas les sociétés de gestion des SCPI d'arbitrer, comme elles l'entendent, avant d'atteindre ces limites de plus ou moins 10%. Par exemple, la société de gestion Perial a décidé, au 15 septembre 2023, d'ajuster son prix d'achat de part de PF Hospitalité Europe de 200€ à 181€, considérant que "les projections réalisées en accord avec les experts indépendants sur l'évolution des marchés immobilier d'ici la fin de l'année poussent à ajuster le prix de la part". Pour autant, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription était de 1,91 %.

Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs. 

Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.

Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement. 

Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.

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Nous avons récolté les valeurs de reconstitution de 2026 sur plus de 100 SCPI afin d'analyser leur évolution et de déterminer si les SCPI ont rebondi après une année 2024 difficile. Pour répondre aux questions suivantes : que valent vraiment les SCPI aujourd'hui ? Faut-il acheter des parts SCPI en ce moment ? Le pire est-il derrière nous ?

Au programme de la vidéo :

• Introduction
• Qu’est-ce que la valeur de reconstitution des SCPI ?
• Analyse des valeurs de reconstitution des SCPI de 2018 à juin 2025
• Résumé des variations de prix de parts
• Comment évaluer la différence entre valeur de reconstitution et prix de part ?
• Questions / Réponses

Les revalorisations sont courantes 

Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse du prix de souscription. 

Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe. 

À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes. Pour estimer l'impact de ces variations sur vos revenus potentiels, vous pouvez utiliser un simulateur de revenus SCPI.

Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI

Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre. 

Ainsi, nous avons pu interpréter :

• ‍23 revalorisations sur l'année 2022,
• 14 revalorisations et 16 dévalorisations sur 2023,‍
• 6 revalorisations et 9 dévalorisations sur 2024‍
• 17 revalorisations et 15 dévalorisations sur 2025
• 12 revalorisations et 4 dévalorisations sur 2026, au 30 septembre

Retrouvez toutes les valeurs par SCPI et par année sur notre article de revalorisation des SCPI.

On peut citer par exemple les revalorisations de :

• Remake Live, avec un prix de souscription qui a augmenté en juin 2023, passant de 200 € à 204 €. Nous sommes donc passé d'un prix d'achat intéressant à un prix d'achat normal suite à cette revalorisation.

• Iroko Zen, avec un prix de part passé de 200€ à 202€ en Août 2024 puis de 202€ à 204€ en 2025.

• Sofidynamic, avec un prix de part passé de 300€ à 315€ en début 2025.

La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022. 

Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.

Les SCPI à capital fixes sont exclues de l'échantillon

Les SCPI à capital fixe, ainsi que celles ayant suspendu la variabilité de leur capital en cours d'année, sont exclues de cet échantillon. 

Sur ces véhicules, le prix affiché n'est plus fixé par la société de gestion mais résulte du marché secondaire, où les ordres se confrontent librement.

Le prix de référence reste donc figé à un niveau ancien et élevé, face à une demande réduite, alors que la valeur de reconstitution a été réévaluée à la baisse. Mécaniquement, ces SCPI ressortent en tête des classements de décote alors que leur situation est exactement inverse.

Le cas de Primopierre l'illustre bien : sa part s'échange autour de 40 € sur le marché secondaire quand sa valeur de reconstitution s'établit à 81,75 €. Une décote de plus de 50 % sur le papier, qui ne traduit aucune opportunité d'achat mais une absence de liquidité.

Les conserver dans l'échantillon aurait faussé la décote moyenne, les classements et les évolutions par secteur. Cette étude décrit donc le marché des SCPI à capital variable, celui sur lequel un investisseur souscrit aujourd'hui au prix fixé par la société de gestion.

Évolution de la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution

Nous avons collecté les valeurs de reconstitution d'une centaine de SCPI de rendement, de 2018 à juin 2026, pour mieux comprendre l'évolution de leurs valeurs. Après exclusion des onze SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital, l'échantillon final porte sur 88 SCPI. Sur les quelque 225 SCPI existantes à mi-2026, elles représentent une grosse majorité de la collecte actuelle. Certaines SCPI ne sont plus ouvertes à la souscription, d'autres sont dormantes (pour des raisons d'attractivité faible) ou relèvent de l'optimisation fiscale (SCPI fiscales).

Les prix de souscription retenus sont ceux en vigueur au 30 septembre 2026, et non ceux de juin, afin d'intégrer les ajustements décidés après la publication des expertises. Les valeurs de reconstitution, elles, sont celles du 30 juin 2026.

La différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de savoir si les biens de la SCPI sont sur-valorisés ou sous-valorisés par rapport au prix de souscription (prix d’achat de la SCPI).

De 2018 à 2022, les SCPI ont maintenu un matelas de sécurité, avec une décote moyenne fluctuant entre 2,75 % et 4,73 %. En 2023, le marché bascule sous l'effet de la hausse rapide des taux et de l'ancrage du télétravail, qui réduit durablement la demande de bureaux.

La décote disparaît pour laisser place à une surcote quasi nulle (-0,05 %), puis à une surcote légère en 2024 (-0,57 %), reflet de la difficulté des SCPI à ajuster immédiatement leur valorisation.

2025 amorce le retour en décote, à 0,59 %, et le premier semestre 2026 la porte à 1,29 %. Cette progression tient toutefois pour l'essentiel à la baisse de prix de 4 SCPI de bureaux à la rentrée 2026 : à prix de parts inchangés, la moyenne serait restée à 0,66 %. Le rééquilibrage se poursuit donc par l'ajustement des prix bien plus que par la reprise des valorisations, et l'écart reste 2 à 4 fois inférieur aux niveaux d'avant 2022.

Sous forme de graphique, on observe mieux cette tendance :

Nous avons mené cette analyse sur les principales classes d’actifs proposées en SCPI, à savoir : 

• Les bureaux
• Les commerces (souvent des commerces dits essentiels : supermarché, restauration, bricolage) 
• La santé (EHPAD, cliniques, résidences médicalisées, ..) 
• Le résidentiel 
• La logistique (entrepôts, locaux d’activités, ..) 
• L’hôtellerie (hôtels, centre de vacances, …)

Pour rappel, les onze SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital sont exclues de ces moyennes. Elles relèvent pour l'essentiel des bureaux et du résidentiel, et leur prix ne résulte plus d'un prix de souscription fixé par la société de gestion mais du marché secondaire.
Les décotes présentées ici correspondent donc à ce qu'un investisseur peut réellement souscrire aujourd'hui, secteur par secteur.

On constate des disparités et une volatilité, parfois importantes, en fonction des secteurs :

• Les SCPI diversifiées affichent la décote la plus élevée du panel en juin 2026, à 3,09 %, en hausse depuis 2023. C'est l'un des trois secteurs, avec les commerces et la logistique, à n'avoir jamais basculé en surcote depuis 2018. Leur gestion équilibrée entre plusieurs typologies d'actifs limite les à-coups et évite aussi bien les décotes excessives que les corrections brutales.
• Les SCPI de bureaux voient leur surcote ramenée à 1,67 %, contre 2,69 % fin 2025 et 5,60 % en 2024. Ce redressement ne vient pas d'une reprise des valorisations mais de l'ajustement des prix de souscription de quatre SCPI du secteur entre fin août et début septembre 2026. Sans ces corrections, la surcote ressortirait à 4,62 %. Les valeurs de reconstitution des bureaux, elles, continuent de s'éroder.
• Les SCPI de commerces conservent une décote stable, à 0,65 %, quasi identique à celle de 2025. Le secteur ne produit ni excès ni rattrapage spectaculaire, mais sa marge de sécurité s'est nettement amincie depuis 2021.
• Les SCPI résidentielles enregistrent la dégradation la plus marquée de l'année. Elles affichaient des décotes de 5 à 10 % sur la période 2018-2022, elles sont désormais en surcote de 3,46 %, soit leur plus mauvais niveau depuis 2018. Les prix de souscription n'ont pas encore intégré la totalité de la correction des valorisations. L'écart tient toutefois pour l'essentiel à une seule des SCPI du secteur.
• Les SCPI de logistique confirment leur stabilité, avec une décote de 2,67 %, au même niveau qu'en 2025. C'est le secteur dont la trajectoire est la plus régulière sur l'ensemble de la période.
• Les SCPI de santé repassent en décote à 0,18 %, après quatre années consécutives de surcote. Le mouvement est toutefois à interpréter avec prudence : le secteur ne compte que sept SCPI dans notre échantillon, et un seul véhicule suffit à déplacer la moyenne. Il faudra la prochaine expertise pour savoir s'il s'agit d'un véritable point de retournement.
• Les SCPI d'hôtellerie restent en décote, à 1,19 %, mais sans trajectoire nette : après le point bas de 0,97 % atteint en 2024, le secteur oscille sans retrouver les niveaux d'avant 2023. 

Cinq secteurs sur sept se situent en décote en juin 2026, et le clivage ne se fait plus entre les bureaux et le reste du marché.
Les SCPI diversifiées, de loin les plus nombreuses de notre échantillon, restent le point d'ancrage. Elles affichent la décote la plus élevée du panel sans être jamais passées en surcote depuis 2018.
Cette position tient d'abord à leur profil : près des trois quarts d'entre elles ont été créées à partir de 2021 et ont donc constitué leur patrimoine après la correction de 2022-2023, à des prix d'acquisition déjà ajustés.
Les bureaux se rapprochent de l'équilibre, mais par le bas, en corrigeant leur prix plutôt qu'en retrouvant de la valeur.
Le résidentiel, lui, fait le chemin inverse et affiche la surcote la plus marquée du panel. 

Quant aux niveaux affichés par le résidentiel, l'hôtellerie, la logistique et la santé, ils sont à lire avec prudence : ces quatre secteurs ne comptent respectivement que 2, 3, 4 et 7 SCPI dans notre échantillon, et une seule revalorisation de prix de part suffit à déplacer leur moyenne.

Voici le graphique des décotes par secteur sous forme de tableau :

Évolution de la valeur de reconstitution sur les 5 dernières années

L’étude sur la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet, pour l’investisseur, de connaître l’évolution du matelas de sécurité sur les SCPI. Cela est tout à fait pertinent pour les investisseurs qui se posent la question d’investir en SCPI à l’instant t, car malgré les revalorisations passées, l’écart reste intéressant.

Pour avoir une analyse plus globale sans prendre en compte la revalorisation des prix de souscription, l’étude de l’évolution de la valeur de reconstitution permet globalement de savoir si les SCPI prennent de la valeur dans le temps.

De 2018 à 2021, la valeur de reconstitution des SCPI est restée sur un plateau légèrement supérieur à son point de départ, avec un pic à 102,34 atteint dès 2019. Le patrimoine des SCPI s'appréciait alors doucement, ce qui a permis à certaines d'entre elles de revaloriser leur prix de souscription à la hausse et d'augmenter la valeur détenue par les épargnants.

Le retournement s'opère à partir de 2022, avec une chute rapide jusqu'à 92,97 en 2024, soit plus de 8 points perdus en trois ans. Le recul se poursuit ensuite, mais en ralentissant nettement : 92,13 fin 2025, puis 91,91 en juin 2026, soit 0,22 point seulement sur le dernier semestre. La valeur du parc immobilier des SCPI n'a donc pas encore cessé de baisser, elle approche d'un plancher.

‍À fin juin 2026, elle reste inférieure de 8 % à son niveau de 2018 et de 10 % à son pic de 2019.

Évolution de la valeur de reconstitution par secteur de 2018 à Juin 2026

Sur une base 100, voici l’évolution de la valeur de reconstitution en fonction de chaque classe d’actifs des SCPI.

En détaillant par secteur, on remarque la bonne appréciation des SCPI diversifiées, qui atteignent en juin 2026 leur plus haut niveau de toute la période, portées en partie par des fonds récemment lancés. Investir dans une jeune SCPI revient d'ailleurs souvent à entrer sur un patrimoine acquis aux conditions de marché actuelles, sans décote historique à rattraper, et bénéficiant de l'effet relutif du délai de jouissance.

Les SCPI logistiques affichent une stabilité solide depuis 2021, confirmant leur position de secteur résilient, portées elles aussi par des SCPI récentes.

Le résidentiel suit une courbe en cloche : forte appréciation jusqu'en 2022, puis une phase descendante, avant une stabilisation depuis 2024. Il conserve malgré tout la position la plus haute du panel.

Les secteurs des commerces et de l'hôtellerie se sont stabilisés sur des niveaux durablement bas, tandis que la santé amorce un redressement sur le premier semestre 2026, après avoir encore reculé en 2025.

Enfin, les bureaux subissent de loin la baisse la plus marquée, avec plus de 20 % de perte depuis 2018 et toujours aucun signe d'inflexion. Cette tendance reste amplifiée par le poids de plusieurs grandes SCPI de bureaux en difficulté.

On note enfin que l'écart entre le haut et le bas du panel atteint désormais 32 points, du jamais vu depuis 2018, ce qui rend le choix sectoriel déterminant pour l'investisseur.

Évolution de la valeur de reconstitution par géographie de 2018 à Juin 2026

Pour la classification entre France et Europe, pour le cas des SCPI qui ont à la fois des actifs en France et en Europe (hors France), si celle-ci a 50% de son patrimoine en France, elle est classée en géographie France. Et à l’inverse, si elle a 50% de son patrimoine en Europe (hors France), elle est classée en géographie Europe.

Les SCPI françaises et européennes ont suivi la même trajectoire jusqu'en 2022, avant de décrocher ensemble en 2023. C'est depuis cette date que les deux courbes divergent : les européennes se sont stabilisées dès 2024 et regagnent même un peu de terrain, à 94,84 en juin 2026, quand les françaises poursuivent leur érosion, à 87,87. L'écart atteint désormais près de 7 points, contre quasi nul en 2022.

Deux raisons à cela : les SCPI européennes sont pour la plupart récentes, quand les françaises portent un patrimoine acquis bien avant la remontée des taux, et leur exposition à plusieurs marchés, dont les cycles ne sont pas synchronisés avec celui de la France, leur permet de mieux amortir le retournement.

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Top 5 de l’augmentation de la valeur de reconstitution en Juin 2026

Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte croissance de leur valeur de reconstitution en juin 2026 (par rapport à décembre 2025).  

On note des évolutions à la hausse, assez importantes, qui dépassent les 8%. 

Zoom sur les SCPI avec la plus grosse décote

Quelle proportion de SCPI est en décote ?

Au 30 juin 2026, 65,9 % des SCPI de notre échantillon sont en décote, contre 34,1 % en surcote. La proportion de SCPI décotées gagne 5,5 points par rapport à fin 2025 et signe sa deuxième hausse consécutive, après le point bas de 56,2 % atteint en 2024. Le marché reste néanmoins loin des 83,3 % de 2021 et des 74,0 % de 2022.

Deux nuances. Les baisses de prix de la rentrée expliquent près des deux tiers de cette hausse : à prix inchangés, la proportion serait de 62,5 %. Et les onze SCPI à variabilité suspendue, dont huit en surcote, sont exclues du décompte ; en les réintégrant, elle tomberait à 61,6 %.

Top 10 des opportunités avec la meilleure décote entre le prix de part et la valeur d’expertise (sur toutes les SCPI)

Ce tableau présente les 10 SCPI avec les décotes les plus importantes au 30 juin 2026. 

Les deux premières, Perial Opportunités Territoires (9,91 %) et Linaclub (9,72 %), frôlent le seuil des 10 % alors même qu'elles ont revalorisé leur prix de part à la hausse en 2026. Leur décote ne vient donc pas d'une baisse de prix, mais de l'appréciation de leur patrimoine.

Le constat vaut pour l'ensemble du classement : aucune de ces dix SCPI n'a dévalorisé son prix de souscription. Chez Corum USA (+6,43 % de valeur de reconstitution en six mois), Épargne Pierre Sophia (+6,08 %) ou Iroko Atlas (+5,43 %), la décote s'est creusée par le haut, ce qui traduit une situation nettement plus favorable qu'une décote obtenue par correction du prix.

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Qu'est-ce qu'une surcote ?

Une surcote de la valeur de part d'une SCPI a lieu dès que la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription, ou dit autrement, dès que l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription est supérieur à 0. 

L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. En effet dans le cas d'une surcote du prix d'achat, le nouvel investisseur va acheter la part de la SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.

Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés. 

Exemples de surcote pour les SCPI

On peut citer par exemple les dévalorisations sur les 3 SCPI de bureaux de la société de gestion Amundi Immobilier :

• Rivoli Avenir Patrimoine, dont la valeur de souscription est passée de 306 € à 268 € en juin 2023, soit près de 12,5 % de baisse, puis à 250 € en mars 2024 (-6,7 %), à 228 € en mars 2025 (-8,8 %) et enfin à 203 € fin août 2026 (-11 %). Son prix est désormais quasiment aligné sur sa valeur de reconstitution, à 203,56 €.
• Edissimmo a baissé son prix de souscription de 237 € à 204 €, soit 13,9 %, puis à 191 € en mars 2024, à 172 € en mars 2025 et à 150 € fin août 2026 (-12,8 %), pour une valeur de reconstitution de 150,66 €.
• Génépierre a vu son prix d'achat passer de 270 € à 240 €, puis à 209 € en mars 2024, 191 € en septembre, 180 € en mai 2025 et 153 € fin août 2026, soit une baisse globale de plus de 43 % en trois ans et demi. Sa valeur de reconstitution s'établit à 153,46 €.

Amundi n'est pas la seule concernée. Sofidy a suivi le même chemin avec :

• Efimmo 1, dont le prix de souscription est passé de 237 € à 212 € en 2023, puis à 190 € au 1er septembre 2026, soit près de 20 % de baisse en trois ans, pour une valeur de reconstitution de 189,34 €.

Ces quatre SCPI affichaient au 30 juin 2026 des surcotes comprises entre 11,97 % et 17,29 %, toutes au-delà du tunnel réglementaire de 10 %. Après correction, leur prix se situe à moins de 0,5 % de leur valeur de reconstitution. Dans notre étude, ce sont bien ces nouveaux prix qui ont été retenus, et non ceux en vigueur au 30 juin, afin de ne pas fausser les résultats : à prix inchangés, la surcote moyenne du secteur des bureaux ressortirait à 4,62 % au lieu de 1,67 %.

Top 5 de baisse de la valeur de reconstitution en 2026

Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte décroissance de leur valeur de reconstitution en 2026 (par rapport à décembre 2025).

Zoom sur les SCPI avec la plus grosse surcote

Top 10 des SCPI ayant la plus grande surcote entre le prix de part et la valeur d’expertise :

À l'inverse, ce tableau présente les SCPI avec les surcotes les plus marquées. Notapierre arrive en tête avec 9,90 %, juste sous le seuil réglementaire de 10 % au-delà duquel la société de gestion est tenue d'ajuster son prix de souscription, et sa surcote s'est encore creusée depuis l'an dernier (9,23 % fin 2025).
Novaxia Néo suit à 9,20 %. Fait nouveau cette année, plus aucune SCPI à capital variable de notre échantillon ne sort du tunnel des 10 %, ni en surcote ni en décote (les corrections de prix de part ont déjà eu lieu).

Ce décalage entre le prix de souscription et la valeur réelle des actifs, entraine un fort désintérêt des nouveaux investisseurs éventuels . Une surcote élevée rend les nouvelles souscriptions moins attractives, et si elle s’accompagne d’une vague de retraits, cela peut accentuer le déséquilibre et créer des tensions de liquidité. Ces SCPI se trouvent donc dans une zone de risque, où une correction paraît probable. Dans ce cas, les investisseurs entrés au prix fort seraient les premiers perdants lors d’un ajustement à la baisse du prix de souscription

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Des conseils d’experts rapides

Zoom sur la SCPI Coeur d'Europe

La SCPI Cœur d'Europe, lancée en 2021 par Sogenial, a vu sa décote doubler en neuf mois, passant de 3,95 % au 30 septembre 2025 à 7,44 % au 30 juin 2026. 

Son prix de part n'a pourtant pas bougé depuis juillet 2025 : c'est sa valeur de reconstitution qui a progressé, de 212,39 € à 220,40 €. La marge de sécurité s’élargit donc par appréciation du patrimoine, ce qui en fait l'un des points d'entrée les plus attractifs du marché.

Diversifiée à l'échelle européenne, Cœur d'Europe affiche un taux de distribution de 6,25 % en 2025, son meilleur niveau depuis sa création, avec un endettement limité à 3,62 % qui lui laisse une réelle capacité d'investissement.

Cette situation place Coeur d'Europe dans la catégorie des SCPI au prix d’achat intéressant, puisque les investisseurs acquièrent leurs parts à un niveau inférieur à la valeur réelle estimée de son patrimoine immobilier et financier.

Zoom sur la SCPI Novaxia Néo

Lancée en 2018 par Novaxia Investissement, Novaxia Néo a revalorisé son prix de part à 187 € en 2021, alors que sa dernière valeur de reconstitution publiée, celle de fin 2020, atteignait 193,83 €.

Le prix n'a plus bougé depuis, mais le patrimoine, lui, a décroché : encore à 186,74 € fin 2024, la valeur de reconstitution est tombée à 171,25 € au 30 juin 2026, soit une chute de 8,29 % en dix-huit mois.

La surcote atteint désormais 9,20 %, juste sous le seuil des 10 % qui contraint la société de gestion à baisser son prix de souscription.

Investie en bureaux et endettée à 35 %, la SCPI dispose d'une marge de manœuvre réduite pour redresser la valeur de son parc, ce qui en fait l'une des candidates les plus probables à un ajustement de prix dans les prochains mois.

Résumé des variations de prix de parts en Juin 2026

La majorité des SCPI ont vu leur prix de souscription inchangé depuis l'évaluation du parc immobilier de décembre 2025.

Les SCPI à capital fixe ont connu bien plus de mouvements : l'ASPIM recense 14 baisses et 4 hausses sur la même période, pour un prix moyen (pondéré par capitalisation) en repli de 33 % depuis janvier sur le segment à capital fixe.

Ces baisses sont pour l'essentiel antérieures à la suspension de la variabilité du capital : les sociétés de gestion ont d'abord tenté d'ajuster leur prix de souscription à une valeur de reconstitution qui se dégradait, avant de renoncer.

Ces véhicules n'entrent pas dans notre échantillon.

Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest

Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, nous mettons régulièrement à disposition nos études sur les valeurs de reconstitutions, ainsi que la liste des SCPI avec les plus fortes décotes, qui sont susceptibles de connaître des plus-values.

Nous avons déjà mené une étude complète en 2025 sur les valeurs de reconstitution, suite aux différentes annonces de nombreuses SCPI de baisser leur prix de parts.

Au programme de la vidéo :

• Rappel du contexte du marché immobilier
• Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
• L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
• Décote et surcote : les évolutions de prix de part de SCPI
• Résumé des variations de prix
• Les points clés à retenir
• Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
• Réponses à vos questions

À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs plus de 60 SCPI réglementées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription. 

Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d'entrée et d'ainsi maximiser le retour de votre investissement. Notre guide pour investir en SCPI détaille la marche à suivre, et pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h.

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