- La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond concrètement à la somme de la valeur du patrimoine, et des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens.
- Aux côtés des indicateurs de performance et rendement traditionnels, la valeur de reconstitution est un outil d’analyse puissant pour identifier les meilleures opportunités.
- Comparée au prix de souscription, cette valeur permet à un investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.
- Cet indicateur est suivi attentivement par nos experts, et nous le mettons en avant sur chaque SCPI avec un graphe détaillé pour choisir le bon investissement selon votre objectif.
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d’une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants.
Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).
Pourquoi est-ce un indicateur clé ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne.
La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement).
Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d’avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions.
Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription
La valeur de reconstitution est un indicateur déterminant dans l’étude d’une opportunité d’investissement.
L’investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelé prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part qu’il désire acquérir.
En effet, la comparaison entre ces 2 valeurs permet de savoir si le prix de souscription est :
- surcoté (surévalué, ce qui favorise les anciens investisseurs, déjà associé de la SCPI)
- ou décoté (sous-évalué, donc attractif pour un nouvel investisseur).
Valeur de souscription = Prix de souscription = Prix d'achat
Si Prix de souscription > Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si Prix de souscription < Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?
Pour autant, ce ne sont pas les valeurs absolues qui sont en général comparées entre elles, mais plutôt l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part.
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 > 0, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 < 0, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Pour faire simple, chez Louve Invest, nous vous avons déjà calculé cet écart, et nous avons mis en place un nouvel indicateur qui vous permet de savoir simplement si le prix de part des SCPI est “intéressant” ou non, grâce à l’évolution historique de la valeur du parc immobilier de la SCPI par rapport à son prix d'achat, soit l'évolution de la valeur de reconstitution SCPI par rapport au prix d'achat.
Cet indicateur qualifie la SCPI en fonction de l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part :
- Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant.
- S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
- Entre ces 2 tranches, il est considéré neutre.
Pour chaque SCPI, nous avons donc classé les prix d'achat en 3 catégories : Intéressant, neutre ou élevé.
Vous pouvez ainsi observer aisément la différence entre le prix d'achat et la valeur de reconstitution et déterminez facilement s'il s'agit du bon moment pour souscrire.
Par exemple, observons l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Cristal Life. Ici, la décote est de 8,76%, une différence plutôt importante et une indication sur le prix actuel de la part, en dessous de sa valeur sur le marché.
Un indicateur surveillé et encadré
L’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :
- Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors la société de gestion de la SCPI est obligée de dévaloriser le prix de souscription (qui est bien trop surcoté).
- À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription doit être revalorisé (car il est bien trop décoté).
Cette règle n'empêche pas les sociétés de gestion des SCPI d'arbitrer, comme elles l'entendent, avant d'atteindre ces limites de plus ou moins 10%. Par exemple, Perial a décidé, au 15 septembre 2023, d'ajuster son prix d'achat de part de PF Hospitalité Europe de 200€ à 181€, considérant que "les projections réalisées en accord avec les experts indépendants sur l'évolution des marchés immobilier d'ici la fin de l'année poussent à ajuster le prix de la part". Pour autant, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription était de 1,91 %.
Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs.
Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.
Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement.
Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.
Nous avons récolté les valeurs de reconstitution de 2023 de plus de 50 SCPI afin d'analyser leur évolution suite à la hausse rapide des taux et la baisse de l'immobilier. Pour répondre à la question suivante : que valent vraiment les SCPI aujourd'hui ?
Au programme de la vidéo :
- Un marché immobilier toujours sous tension
- Comprendre la valeur de reconstitution et son intérêt
- L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
- Les évolutions de prix de part de SCPI
- Les points clés de cette analyse
- Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
- Réponses à vos questions
Les revalorisations sont courantes
Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse du prix de souscription.
Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe.
À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes.
Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI
Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre.
Ainsi, nous avons pu interpréter :
- 23 revalorisations sur l'année 2022,
- 14 revalorisations et 16 dévalorisations sur 2023,
- et déjà 4 dévalorisations sur le T1 2024
Retrouvez toutes les valeurs par SCPI et par année sur notre article de revalorisation des SCPI.
On peut citer par exemple les revalorisations de :
- Remake Live, avec un prix de souscription qui a augmenté en juin 2023, passant de 200 € à 204 €. Nous sommes donc passé d'un prix d'achat intéressant à un prix d'achat normal suite à cette revalorisation.
- Patrimmo Croissance est une SCPI gérée par Primonial REIM dont le capital est formé presque exclusivement d’immeubles résidentiels situés en France.
La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022.
Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.
Évolution de la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution
Nous avons collecté les valeurs de reconstitution d’environ 50 SCPI de rendements de 2018 à 2023 pour mieux comprendre l’évolution de leurs valeurs. Ces 50 SCPI de rendement, sur 215 SCPI existantes, représentent une grosse majorité de la collecte actuelle. Certaines SCPI ne sont plus ouvertes à la souscription, d’autres sont dormantes (pour des raisons d’attractivité faible) ou encore d’optimisation fiscale (SCPI fiscales).
La différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de savoir si les biens de la SCPI sont sur-valorisés ou sous-valorisés par rapport au prix de souscription (prix d’achat de la SCPI).
On observe qu’historiquement, les SCPI gèrent leurs actifs avec un matelas de sécurité sur les 5 dernières années, avec des valeurs de reconstitution inférieures de -2,81% à -4,74 % au prix de souscription. Cependant, on observe en 2023 un rapprochement entre valeur de reconstitution et prix de souscription, avec -0,71% d’écart seulement.
Cet écart commence à diminuer en 2022 (-2,81%) pour s’établir à -0,71% en 2023, signe d’une correction sur les 2 dernières années.
Nous avons mené cette analyse sur les principales classes d’actifs proposées en SCPI, à savoir :
- Les bureaux
- Les commerces (souvent des commerces dits essentiels : supermarché, restauration, bricolage)
- La santé (EHPAD, cliniques, résidences médicalisées, ..)
- Le résidentiel
- La logistique (entrepôts, locaux d’activités, ..)
- L’hôtellerie (hôtels, centre de vacances, …)
On constate que certaines classes d’actifs sont plus volatiles que d’autres sur les 5 dernières années, d’autres sont plus résilientes. Pour revenir sur chaque secteur :
- Les SCPI diversifiées ont une volatilité plus faible sur leur valeur de reconstitution, mais également un écart plus faible (maximum d’environ 3% en 2021)
- Alors que les SCPI de bureaux observent des écarts élevés entre prix de part et valeur de reconstitution jusqu’en 2021, la tendance commence à diminuer en 2022 pour s’inverser en 2023 avec une surcote moyenne de 1,02%.
- Les SCPI de commerces observent une réduction importante de leur écart en 2023, avec certaines SCPI plus en difficultés telle que la SCPI Novapierre Allemagne 2.
- Les SCPI résidentielles ont connu une augmentation importante de l’écart, y compris pendant la période du covid, très corrélé au secteur de l’immobilier. Une baisse progressive s’est installée depuis 2021, mais résiste encore bien, notamment grâce aux SCPI Kyaneos Pierre et Primofamily.
- Les SCPI de logistique ont également fortement baissé en décote en 2022 ce qui s’explique par l’arrivée d’une nouvelle SCPI dans le secteur (Log In) et la collecte importante de la SCPI ActivImmo qui a acheté énormément de biens en 2022. En 2023, l’écart moyen atteint les 3,71%, avec l’impact fort de la SCPI LF Opportunité Immo qui atteint 9,71% de décote.
- Les SCPI de santé ont connu une baisse importante de la valeur des actifs, notamment pour la SCPI Primovie dont la surcote s'établit à 4,79% au 31/12/2023. C’est le secteur le plus en difficulté en 2023.
- Les SCPI d’hôtellerie sont les SCPI les plus volatiles du marché avec une très forte baisse lors du CoViD et depuis une remontée forte de la valeur des actifs. C’est la seule classe d’actif en SCPI qui connaît une hausse de l’écart en 2022, pour s’établir de nouveau autour des 4% en 2023.
Malgré une année 2023 difficile, marquée par une évaluation exceptionnelle des valeurs de reconstitution à la mi-année, certaines classes d’actifs restent résilientes, tandis que le secteur du bureau, des commerces et de la santé subissent des corrections plus fortes du marché.
Voici le graphique sous forme de tableau :
Évolution de la valeur de reconstitution sur les 5 dernières années
L’étude sur la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet, pour l’investisseur, de connaître l’évolution du matelas de sécurité sur les SCPI. Cela est tout à fait pertinent pour les investisseurs qui se posent la question d’investir en SCPI à l’instant t, car malgré les revalorisations passées, l’écart reste intéressant.
Pour avoir une analyse plus globale sans prendre en compte la revalorisation des prix de souscription, l’étude de l’évolution de la valeur de reconstitution permet globalement de savoir si les SCPI prennent de la valeur dans le temps.
On constate que de 2018 à 2021, la valeur de reconstitution s’est améliorée en moyenne de 4,34%. Cela signifie que sur cette période, la valeur des biens des SCPI s’est appréciée. Certaines SCPI ont ainsi pu revaloriser à la hausse leur prix de souscription pour permettre de générer une plus-value aux épargnants. Une diminution est amorcée à partir de 2022 et s’accélère en 2023, devenant ainsi plus faible qu’en 2018.
Évolution de la valeur de reconstitution par secteur de 2018 à 2023
Sur une base 100, voici l’évolution de la valeur de reconstitution en fonction de chaque classe d’actifs des SCPI. On remarque l’appréciation forte du résidentiel qui résiste bien, par rapport aux autres classes d’actifs et la baisse forte de 4 classes d’actifs en 2023 :
- Les bureaux : -9,73 points
- Les commerces : -4,9 points
- Les hôtels : -3,9 points
- La santé : - 3,41 points
Évolution de la valeur de reconstitution par géographie de 2018 à 2023
La tendance est sensible ment la même, mais les SCPI Européennes résistent un petit mieux que les SCPI françaises, elles ont su trouver des actifs immobiliers avec plus de potentiel de revalorisation. Sur une basse de 100, les SCPI Européennes ont pratiquement + 2 points.
Top 5 de l’augmentation de la valeur de reconstitution en 2023
Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte croissance de leur valeur de reconstitution en 2023. Ces SCPI témoignent de belles acquisitions sur les années précédentes.
On notera les performances intéressantes de la SCPI Cristal Life, qui en plus de s’approcher fortement de la limite des 10% d’écart, observe une évolution positive de sa valeur de reconstitution par rapport à 2022. On note aussi la présence de jeunes SCPI comme Iroko Zen, LOG IN ou Transition Europe malgré la jeunesse de leur parc immobilier (signe de belles acquisitions dans leurs premières années d’existence).
Zoom sur les SCPI avec la plus grosse décote
Top 10 des opportunités avec la meilleure décote entre le prix de part et la valeur d’expertise :
Ce tableau est basé sur les valeurs de reconstitution du 31/12/2023. Les SCPI Cristal Life, Cristal Rente, Epsilon 360 et LF Opportunité Immo, proches des 10% d’écart pourraient observer des ajustements du prix de leur parts prochainement. Le reste des SCPI de ce tableau conservent des écarts intéressants, avec une stratégie conservatrice si elles ne procèdent pas prochainement à la revalorisation de leur prix de part.
Qu'est-ce qu'une surcote ?
Une surcote de la valeur de part d'une SCPI a lieu dès que la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription, ou dit autrement, dès que l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription est supérieur à 0.
L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. En effet dans le cas d'une surcote du prix d'achat, le nouvel investisseur va acheter la part de la SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.
Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés.
Exemples de surcote pour les SCPI
On peut citer par exemple les dévalorisations sur les 3 SCPI de bureaux de la société de gestion Amundi Immobilier :
- Rivoli Avenir Patrimoine, avec une valeur de souscription passant de 306€ à 268€, soit une baisse de près de 12,5% en juin 2023, puis suivi d'une autre baisse de 6,7%, pour un prix d'achat passant de 268€ à 250€ en mars 2024
- Edissimmo a baissé son prix de part de souscription de 237€ à 204€, soit une baisse de 13,9%, puis suivi d'une autre baisse de 6,3%, pour un prix d'achat passant de 204€ à 191€ en mars 2024
- Genepierre a vu son prix d'achat passé de 270€ à 224€, soit une baisse de près de 17%, puis suivi d'une autre baisse de 6,%, pour un prix d'achat passant de 24€ à en mars 2024
Un autre exemple pour comprendre ce mécanisme est la SCPI Patrimmo Commerce, dont la gestion est assurée par Primonial REIM.
Son prix de souscription était de 197 € pour une part et sa valeur de reconstitution était quant à elle estimée à 179,47 € en 2021. On observe donc une surcote de 9,77 % avec un prix de souscription assez significativement supérieur à cette valeur de reconstitution. Il s'en est suivi alors une dévalorisation du prix de la part qui est passé à 176 € (rendant ainsi le prix d'achat de nouveau intéressant pour les nouveaux investisseurs éventuels).
Hélas, sa valeur de reconstitution a continuer de baisser, redonnant une surcote
Dans le même temps, Primonial REIM propose aussi la SCPI Primofamily. Cette fois-ci, le prix de souscription à une part est de 204 € pour une valeur de reconstitution estimée à 212,24 € à fin 2022. On observe alors une décote de -3,88 %, ce qui constitue un signal encourageant pour un nouvel investisseur intéressé par une souscription.
Top 5 de la diminution de la valeur de reconstitution en 2023
Pour les SCPI ayant connu des évolutions à la baisse importantes, les évolutions sont plus importantes que pour celles ayant connu des hausses. On retrouve des SCPI de bureaux comme Primopierre, LF EuropImmo … et certaines se rapprochent doucement de la barre des +10% comme Primopierre.
Zoom sur les SCPI avec la plus grosse surcote
Top 10 des SCPI ayant la plus grande surcote entre le prix de part et la valeur d’expertise :
Certaines SCPI, dans des positions difficiles, approchent de la limite légale des 10%.
Suivi des dernières dévalorisations sur T1 2024
Des conseils d’experts rapides
Zoom sur la SCPI Iroko Zen
Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen connaît depuis son lancement de très belles performances, tout en observant une progression de sa valeur de reconstitution.
Diversifiée, investie majoritairement en Europe et sans frais, elle a su attirer les investisseurs et faire progresser sa collecte rapidement. Cela a été un vrai atout durant la période difficile de la remontée des taux, car elle a su réaliser de bonnes acquisitions. Aujourd’hui, son parc continue de s’apprécier.
La SCPI n’a encore jamais ajusté son prix de part, elle mise sur une stratégie conservatrice avec une décote confortable de 4,50%.
Zoom sur la SCPI Primopierre
Primopierre est une SCPI de bureaux de la société de gestion Primonial. Cette SCPI connaît une des plus grosses évolutions à la baisse de sa valeur de reconstitution. Malgré une situation qui était favorable il y a quelques années, on observe aujourd’hui une importante diminution de leur valeur de reconstitution.
Malgré une première diminution du prix de part de 10% en juin 2023 (à l’occasion de l’audit exceptionnel de la mi-année), la valeur de reconstitution continue de diminuer. Cela a contraint la SCPI à diminuer son prix de part une nouvelle fois en janvier 2024, avec toujours une surcote importante de 8,78%.
Ce “mastodonte de l’immobilier”, majoritairement investie en bureau et en France, a eu du mal à affronter la période difficile de ces derniers mois.
Résumé des variations de prix de parts en 2023
55 % des SCPI ont vu leur prix de part inchangé. Certaines SCPI adoptent une attitude prudente, même si leur décote est parfois importante, attendant que la situation soit plus stable.
29 % ont diminué leur prix de part. Parmi elles, de nombreuses SCPI historiques avec des capitalisations importantes, qui ont eu du mal à s’adapter rapidement face aux brusques changements du marché.
16 % des SCPI ont augmenté le prix de leur part. Le contexte moins certain de 2023 a poussé les SCPI à plus de prudence. Elles sont donc moins nombreuses à avoir pris la décision d’augmenter leur prix de part.
Voici quelques exemples d'analyses que nous mettons à votre disposition.
Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest
Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, nous mettons régulièrement à disposition nos études sur les valeurs de reconstitutions, ainsi que la liste des SCPI avec les plus fortes décotes, qui sont susceptibles de connaître des plus-values.
Nous avons mené une étude complète, dès juin 2023 sur les valeurs de reconstitution, suite aux différentes annonces de nombreuses SCPI de baisser leur prix de parts :
À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs près de 50 SCPI approuvées et visées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription.
Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d’entrée et d’ainsi maximiser le retour de votre investissement. Pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h.
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