Valeur de reconstitution SCPI : détectez les meilleures opportunités

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Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ? 

La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d’une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants. 

Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).  

Pourquoi est-ce un indicateur clé ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne. 

La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement). 

Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d’avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions. 

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Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription

La valeur de reconstitution est un indicateur déterminant dans l’étude d’une opportunité d’investissement.  

L’investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelé prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part qu’il désire acquérir. 

En effet, la comparaison entre ces 2 valeurs permet de savoir si le prix de souscription est :

• surcoté (surévalué, ce qui favorise les anciens investisseurs, déjà associé de la SCPI)
• ou décoté (sous-évalué, donc attractif pour un nouvel investisseur). 

Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?

Pour autant, ce ne sont pas les valeurs absolues qui sont en général comparées entre elles, mais plutôt l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part.

Pour faire simple, chez Louve Invest, nous vous avons déjà calculé cet écart, et nous avons mis en place un nouvel indicateur qui vous permet de savoir simplement si le prix de part des SCPI est “intéressant” ou non, grâce à l’évolution historique de la valeur du parc immobilier de la SCPI par rapport à son prix d'achat, soit l'évolution de la valeur de reconstitution SCPI par rapport au prix d'achat.

Cet indicateur qualifie la SCPI en fonction de l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part :

• Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant.
• S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
• Entre ces 2 tranches, il est considéré neutre.

Pour chaque SCPI, nous avons donc classé les prix d'achat en 3 catégories : Intéressant, neutre ou élevé.

Vous pouvez ainsi observer aisément la différence entre le prix d'achat et la valeur de reconstitution et déterminez facilement s'il s'agit du bon moment pour souscrire.

Par exemple, observons l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Cristal Life. Ici, la décote est de 8,04%, une différence plutôt importante et une indication sur le prix actuel de la part, en dessous de sa valeur sur le marché.

Un indicateur surveillé et encadré

L’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :

• Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors la société de gestion de la SCPI est obligée de dévaloriser le prix de souscription (qui est bien trop surcoté).
• À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription doit être revalorisé (car il est bien trop décoté). 

Cette règle n'empêche pas les sociétés de gestion des SCPI d'arbitrer, comme elles l'entendent, avant d'atteindre ces limites de plus ou moins 10%. Par exemple, Perial a décidé, au 15 septembre 2023, d'ajuster son prix d'achat de part de PF Hospitalité Europe de 200€ à 181€, considérant que "les projections réalisées en accord avec les experts indépendants sur l'évolution des marchés immobilier d'ici la fin de l'année poussent à ajuster le prix de la part". Pour autant, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription était de 1,91 %.

Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs. 

Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.

Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement. 

Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.

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Nous avons récolté les valeurs de reconstitution de 2025 sur plus de 90 SCPI afin d'analyser leur évolution et de déterminer si les SCPI ont rebondi après une année 2024 difficile. Pour répondre aux questions suivantes : que valent vraiment les SCPI aujourd'hui ? Faut-il acheter des parts SCPI en ce moment ? Le pire est-il derrière nous ?

Au programme de la vidéo :

• Introduction
• Qu’est-ce que la valeur de reconstitution des SCPI ?
• Analyse des valeurs de reconstitution des SCPI de 2018 à juin 2025
• Résumé des variations de prix de parts
• Comment évaluer la différence entre valeur de reconstitution et prix de part ?
• Questions / Réponses

Les revalorisations sont courantes 

Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse du prix de souscription. 

Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe. 

À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes. 

Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI

Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre. 

Ainsi, nous avons pu interpréter :

• ‍23 revalorisations sur l'année 2022,
• 14 revalorisations et 16 dévalorisations sur 2023,‍
• 6 revalorisations et 9 dévalorisations sur 2024
• 7 revalorisations et 14 dévalorisation sur Juin 2025.

Retrouvez toutes les valeurs par SCPI et par année sur notre article de revalorisation des SCPI.

On peut citer par exemple les revalorisations de :

• Remake Live, avec un prix de souscription qui a augmenté en juin 2023, passant de 200 € à 204 €. Nous sommes donc passé d'un prix d'achat intéressant à un prix d'achat normal suite à cette revalorisation.

• Iroko Zen, avec un prix de part passé de 200€ à 202€ en Août 2024 puis de 202€ à 204€ en 2025.

• Sofidynamic, avec un prix de part passé de 300€ à 315€ en début 2025.

La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022. 

Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.

Évolution de la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution

Nous avons collecté les valeurs de reconstitution d’environ 97 SCPI de rendements de 2018 à Juin 2025 pour mieux comprendre l’évolution de leurs valeurs. Ces 97 SCPI de rendement, sur 225 SCPI existantes à mi 2025, représentent une grosse majorité de la collecte actuelle. Certaines SCPI ne sont plus ouvertes à la souscription, d’autres sont dormantes (pour des raisons d’attractivité faible) ou encore d’optimisation fiscale (SCPI fiscales).

La différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de savoir si les biens de la SCPI sont sur-valorisés ou sous-valorisés par rapport au prix de souscription (prix d’achat de la SCPI).

Depuis 2018, les SCPI ont maintenu un matelas de sécurité, avec des décotes fluctuantes entre 2,75 % et 4,73 %. Mais en 2023, la crise immobilière liée à la hausse rapide des taux d’intérêt et au recul des valorisations a marqué un tournant. La décote disparaît alors presque totalement pour laisser place à une surcote quasi nulle (-0,05%), signe d’un marché sous tension. En 2024, cette tendance se poursuit avec une surcote légère (-0,57%), reflet de la difficulté des SCPI à ajuster immédiatement leur valorisation. 

En revanche, la première moitié de 2025 montre un retour à une décote moyenne de 1,31%, ce qui redonne de l’attractivité aux prix de souscription. Ce mouvement peut être interprété comme un début de stabilisation, mais le niveau reste inférieur aux décotes observées avant 2022, montrant que le marché n’a pas encore retrouvé toute sa marge de sécurité.

Sous forme de graphique, on observe mieux cette tendance :

Nous avons mené cette analyse sur les principales classes d’actifs proposées en SCPI, à savoir : 

• Les bureaux
• Les commerces (souvent des commerces dits essentiels : supermarché, restauration, bricolage) 
• La santé (EHPAD, cliniques, résidences médicalisées, ..) 
• Le résidentiel 
• La logistique (entrepôts, locaux d’activités, ..) 
• L’hôtellerie (hôtels, centre de vacances, …)

On constate des disparités et une volatilité, parfois importantes, en fonction des secteurs : 

• Les SCPI diversifiées continuent de montrer une volatilité relativement faible sur leur valeur de reconstitution. En 2025, la décote moyenne se situe à 2,54 %. Leur gestion équilibrée entre plusieurs secteurs permet de limiter les fluctuations importantes et d’éviter les décotes excessives. Bien qu’elles connaissent des variations, elles restent globalement stables et ne subissent pas de baisses brutales comme certaines SCPI spécialisées.
• À l’inverse, les SCPI de bureaux ont traversé une période difficile, avec des écarts importants entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. En 2024, le secteur affichait une surcote marquée, peu favorable aux nouveaux investisseurs. En 2025, on observe une réduction de cette surcote, qui se rapproche désormais d’une décote quasi nulle. Ce phénomène n’est pas forcément le signe d’un redressement du marché, mais plutôt la conséquence de baisses de prix de part décidées par plusieurs SCPI de bureaux, ce qui réduit mécaniquement l’écart avec la valeur de reconstitution.
• Les SCPI de commerces ont vu leur décote légèrement progresser en 2025, atteignant 1,70 % en juin, contre 0,24 % en 2024. Urban Cœur Commerce domine le secteur avec une décote proche de 7 %, ce qui laisse entrevoir une sous-évaluation et donc un prix de souscription attractif. En revanche, Sofiboutique présente une surcote de 3,65 %, traduisant un prix de souscription supérieur à sa valeur réelle. Ce n’est pas encore problématique, mais si cette surcote devait continuer à augmenter au cours du second semestre 2025, le risque d’un ajustement deviendrait plus tangible. Pour rappel, la réglementation impose un réajustement obligatoire si la surcote dépasse +10 %.
• Les SCPI résidentielles affichaient des décotes moyennes de plus de 5 % jusqu’en 2022, ce qui les rendait particulièrement attractives. À partir de 2024, une surcote est apparue, avec un écart de +3,10 % à fin d’année. En 2025, cette surcote a été réduite à 1,87 %, montrant une tendance vers une stabilisation, même si l’équilibre n’est pas encore atteint.
• Les SCPI de logistique affichent une décote stable autour de 4,60 % en 2024 et 2025, confirmant la solidité du secteur.
• Les SCPI de santé ont connu de fortes difficultés, mais montrent des signes d’amélioration : la surcote de 1,37 % en 2024 s’est réduite à une décote quasi nulle de 0,28 % en 2025.
• Enfin, les SCPI d’hôtellerie, très impactées par la crise du Covid, ont entamé un redressement. Toutefois, la tendance reste fragile : la décote, qui s’élevait encore à plusieurs points en 2022, s’est progressivement réduite pour atteindre un niveau quasi nul en juin 2025. Le secteur est donc à un tournant : soit il confirme son redressement, soit il bascule à nouveau vers une surcote, ce qui marquerait une nouvelle phase de fragilisation.

Suite à une année 2024 difficile marquée par des ajustements de marché, les SCPI montrent en 2025 des signes contrastés selon les secteurs. Les bureaux, qui avaient une forte surcote, se sont redressés et sont arrivés à une décote quasi nulle. Les commerces enregistrent une légère hausse de leur décote, tandis que certaines SCPI du secteur offrent encore des opportunités avec des écarts plus marqués. Les résidentielles restent en surcote, mais l’écart se réduit, traduisant un début de stabilisation. Les logistiques confirment leur stabilité, tandis que les SCPI de santé repassent progressivement en décote après plusieurs années difficiles. Enfin, l’hôtellerie demeure fragile, avec une décote qui s’approche d’un niveau quasi nul : il faudra voir si le secteur parvient à se redresser ou risque de repasser en surcote.

Voici le graphique des décotes par secteur sous forme de tableau :

Évolution de la valeur de reconstitution sur les 5 dernières années

L’étude sur la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet, pour l’investisseur, de connaître l’évolution du matelas de sécurité sur les SCPI. Cela est tout à fait pertinent pour les investisseurs qui se posent la question d’investir en SCPI à l’instant t, car malgré les revalorisations passées, l’écart reste intéressant.

Pour avoir une analyse plus globale sans prendre en compte la revalorisation des prix de souscription, l’étude de l’évolution de la valeur de reconstitution permet globalement de savoir si les SCPI prennent de la valeur dans le temps.

De 2018 à 2021, la valeur de reconstitution des SCPI a connu une légère augmentation, atteignant un pic de 102,34 en 2019. Cela reflète une période où la valeur des biens des SCPI a progressé, ce qui a permis à certaines SCPI de revaloriser à la hausse leurs prix de souscription, augmentant ainsi la valeur pour les épargnants. À partir de 2022, une baisse progressive a été amorcée avec une poursuite de la tendance baissière en 2024. En juin 2025, la valeur se stabilise à 92,96 (-0,01% par rapport à fin 2024), mais reste bien en dessous des niveaux de 2021.

Évolution de la valeur de reconstitution par secteur de 2018 à Juin 2025

Sur une base 100, voici l’évolution de la valeur de reconstitution en fonction de chaque classe d’actifs des SCPI.

En détaillant par secteur, on remarque la bonne appréciation des SCPI diversifiées qui résistent bien, portées en partie par de jeunes SCPI récemment lancées et bénéficiant de l’effet relutif du délai de jouissance.

Les SCPI logistiques affichent une stabilité solide, confirmant leur position de secteur résilient, portées elles aussi par des SCPI récentes.

Le résidentiel suit une courbe en cloche : forte appréciation jusqu’en 2021, puis une phase descendante depuis, pour finir sur une stabilisation sur le premier semestre 2025.

Les secteurs de la santé, des commerces et des hôtels ont connu plusieurs années de baisse, mais montrent désormais des signes de stabilisation, même si leur niveau reste fragile.

Enfin, les bureaux subissent de loin la baisse la plus marquée, particulièrement en 2023 et 2024, même si l’on observe en 2025 un léger frémissement de reprise. Cette tendance reste néanmoins amplifiée par le poids de plusieurs grandes SCPI de bureaux en difficulté.

Évolution de la valeur de reconstitution par géographie de 2018 à Juin 2025

Pour la classification entre France et Europe, pour le cas des SCPI qui ont à la fois des actifs en France et en Europe (hors France), si celle-ci a 50% de son patrimoine en France, elle est classée en géographie France. Et à l’inverse, si elle a 50% de son patrimoine en Europe (hors France), elle est classée en géographie Europe.

Forte diminution de la valeur de reconstitution pour les SCPI françaises, qui ont observé une baisse progressive depuis 2019, et s’accélérant en 2023, atteignant 89,58 en juin 2025. De même, les SCPI européennes ont connu une baisse depuis 2021, mais se stabilisant plus rapidement, et dès 2024 une remontée s’est amorcée, en juin 2025 nous atteignons +2,81 points par rapport à 2018. Le caractère diversifié des SCPI européennes leur permet de mieux s'adapter en fonction des marchés, ce qui favorise leur flexibilité.

Historiquement les SCPI françaises étaient à majorité de bureaux, alors que les nouvelles SCPI sont plus orientées Europe. 

Il semblerait que les SCPI européennes aient corrigé leurs valeurs d’expertise plus vite et moins sévèrement que les SCPI françaises.

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Top 5 de l’augmentation de la valeur de reconstitution en Juin 2025

Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte croissance de leur valeur de reconstitution en juin 2025 (par rapport à décembre 2024).  

On note des évolutions à la hausse, assez importantes, qui dépassent les 6%. 

Zoom sur les SCPI avec la plus grosse décote

Top 10 des opportunités avec la meilleure décote entre le prix de part et la valeur d’expertise (sur toutes les SCPI)

SCPI	Décote au 30/06/2025
Epargne Foncière	9,83%
Selectinvest 1	9,46%
CM Pierre 1	8,72%
Linaclub	8,32%
Sofidynamic	8,30%
Cristal Life	8,04%
LOG IN	8,01%
LF Grand Paris Patrimoine	7,87%
Alta Convictions	7,80%
Elialys	7,68%

Ce tableau présente les 10 SCPI avec les décotes les plus importantes au 30 juin 2025. 

Parmi elles, Épargne Foncière et SelectInvest 1 affichent des décotes proches de 10% (respectivement 9,83% et 9,46%). Ce niveau s’explique avant tout par la forte baisse de leur prix de part intervenue en 2024, plus que par une dynamique positive intrinsèque. 

À l’inverse, des SCPI comme Cristal Life ou LOG IN affichent elles aussi des décotes marquées, mais sans avoir dévalorisé leur prix de souscription, ce qui traduit une situation différente et potentiellement plus favorable.

Top 15 des  SCPI en décote – avec biais lié aux revalorisations récentes

Il est important de préciser que les SCPI surlignées en rouge dans ce tableau (Épargne Foncière, Selectinvest 1, CM Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et LF Europimmo) ont déjà procédé à une baisse de leur prix de part au cours des derniers mois. 

Par conséquent, leur décote au 30/06/2025 doit être interprétée avec prudence, car l’ajustement du prix de souscription a mécaniquement modifié l’écart avec la valeur de reconstitution. 

Autrement dit, le Top 10 des SCPI les plus décotées peut sembler biaisé : certaines SCPI apparaissent encore avec une décote élevée alors que leur prix de part a déjà été corrigé à la baisse par la société de gestion.

Exemple sur Épargne Foncière avec sa baisse de prix de part Vs sa valeur de reconstitution :

Le graphique ci-dessus illustre parfaitement comment par une baisse importante de son prix de part (-19,8%) en janvier 2025, la société de gestion d’Épargne Foncière replace à nouveau sa SCPI en forte décote (zone verte en fin de graphique avec une décote de 9,83%).

Soyez attentifs à une surcote de la valeur de reconstitution

Qu'est-ce qu'une surcote ?

Une surcote de la valeur de part d'une SCPI a lieu dès que la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription, ou dit autrement, dès que l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription est supérieur à 0. 

L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. En effet dans le cas d'une surcote du prix d'achat, le nouvel investisseur va acheter la part de la SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.

Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés. 

Exemples de surcote pour les SCPI

On peut citer par exemple les dévalorisations sur les 3 SCPI de bureaux de la société de gestion Amundi Immobilier :

• Rivoli Avenir Patrimoine, avec une valeur de souscription passant de 306€ à 268€, soit une baisse de près de 12,5% en juin 2023, puis suivi d'une autre baisse de 6,7%, pour un prix d'achat passant de 268€ à 250€ en mars 2024. Elle subit de nouveau  une baisse de prix en mars 2025 de - 8,8% (se rapprochant ainsi de sa valeur de reconstitution de 222,25 €
• Edissimmo a baissé son prix de part de souscription de 237€ à 204€, soit une baisse de 13,9%, puis suivi d'une autre baisse de 6,3%, pour un prix d'achat passant de 204€ à 191€ en mars 2024. En mars 2025, baisse de nouveau de la part à 172€ pour rester à une surcote de 3,15%
• Genepierre a vu son prix d'achat passé de 270€ à 240€, suivi de près d'une nouvelle baisse 240€ à 209€ en mars 2024, pis à 191€ en septembre pour finir à 180€ en mai 2025, soit une baisse globale de plus de 33% sur 2 ans et demi.

Un autre exemple pour comprendre ce mécanisme est la SCPI Patrimmo Commerce, dont la gestion est assurée par Preamia (ex-Primonial REIM). 

Son prix de souscription était de 197 € pour une part et sa valeur de reconstitution était quant à elle estimée à 179,47 € en 2021. On observe donc une surcote de 9,77 % avec un prix de souscription assez significativement supérieur à cette valeur de reconstitution. Il s'en est suivi alors une dévalorisation du prix de la part qui est passé à 176 € (rendant ainsi le prix d'achat de nouveau intéressant pour les nouveaux investisseurs éventuels). Pendant peu de temps, car la chute de la valeur de reconstitution a continué et la société de gestion a dû baisser drastiquement son prix de part en janvier 2025 pour revenir à étal avec sa valeur de reconstitution de 160,01€ (d'où un prix d'achat normal).

En mars 2024, nouas avions déjà les prémices d'une valeur de reconstitution en forte baisse (avec une surcote à l'époque et un prix d'achat élevé)

Top 5 de baisse de la valeur de reconstitution en 2024

Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte décroissance de leur valeur de reconstitution en 2024 (par rapport à décembre 2023).

SCPI	Evolution de la valeur de reconstitution
Primopierre	-26,91%
CM Pierre 1	-22,36%
LF Grand Paris Patrimoine	-18,57%
LF Europimmo	-16,80%
Génépierre	-13,46%

Les SCPI qui observent des évolutions à la baisse de leur valeur de reconstitution, les diminutions sont beaucoup plus fortes, atteignant -26,91% pour la SCPI Primopierre.

Zoom sur les SCPI avec la plus grosse surcote

Top 10 des SCPI ayant la plus grande surcote entre le prix de part et la valeur d’expertise :

SCPI	Surcote au 30/06/2025
Notapierre	9,22%
Eden	7,71%
Perial O2	7,46%
Paref Hexa	7,13%
Novapierre Résidentiel	6,49%
PF Grand Paris	6,44%
Immorente	6,33%
Cap'Hebergimmo	5,71%
Grand Paris Résidentiels	5,57%
Sodify Europe Invest	5,42%

À l’inverse, ce tableau présente les SCPI avec les surcotes les plus marquées. Notapierre mène le classement avec une surcote de 9,22% au 30 juin 2025, suivie par Eden et Perial O2 (ex- PFO2), respectivement à 7,71% et 7,46%. Dans le cas d’Eden, il faut toutefois nuancer cette lecture : il s’agit d’une SCPI très récente, et sa surcote peut surtout refléter l’impact ponctuel d’une acquisition, compte tenu d’un patrimoine encore très réduit.

Ce décalage entre le prix de souscription et la valeur réelle des actifs, entraine un fort désintérêt des nouveaux investisseurs éventuels . Une surcote élevée rend les nouvelles souscriptions moins attractives, et si elle s’accompagne d’une vague de retraits, cela peut accentuer le déséquilibre et créer des tensions de liquidité. Ces SCPI se trouvent donc dans une zone de risque, où une correction paraît probable. Dans ce cas, les investisseurs entrés au prix fort seraient les premiers perdants lors d’un ajustement à la baisse du prix de souscription

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Zoom sur la SCPI Comète

Lancée en 2021, la SCPI Comète poursuit sa trajectoire avec une valorisation progressive de son patrimoine. Fin 2024, sa valeur de reconstitution a connu une nette hausse, passant au-dessus de son prix de part fixé à 250 €. Cette évolution lui permet aujourd’hui d’afficher une décote de 3,27 % au 30 juin 2025, avec une valeur de reconstitution de 258,45 €.

Cette situation place Comète dans la catégorie des SCPI au prix d’achat intéressant, puisque les investisseurs acquièrent leurs parts à un niveau inférieur à la valeur réelle estimée de son patrimoine immobilier et financier.

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Elle a un TD de 11,18% et un TRI Cible de 10 ans de 6,50%.

Zoom sur la SCPI Pierval Santé  

Pierval Santé est l’une des premières SCPI à s'être spécialisée dans le secteur de la santé. Elle mise sur le segment porteur des établissements de santé spécialisés voué à une augmentation nécessaire. Malgré une situation qui était favorable il y a quelques années, on observe aujourd’hui une diminution de leur valeur de reconstitution, alors que la SCPI avait choisie d’augmenter son prix de souscription au 1er janvier 2023.  La surcote est aujourd'hui de 2,43%.

Résumé des variations de prix de parts en Juin 2025

La majorité des SCPI ont vu leur prix de souscription inchangés. Depuis l’évaluation du parc immobilier de décembre 2024, la majorité des SCPI n’ont pas changé leur prix de parts.

14 SCPI ont diminué leur prix de part. Parmi elles, de nombreuses SCPI historiques avec des capitalisations importantes, qui ont eu du mal à s’adapter rapidement face aux brusques changements du marché.  

7 SCPI ont augmenté le prix de leur part. Le contexte moins certain de 2023 a poussé les SCPI à plus de prudence. Elles sont donc moins nombreuses à avoir pris la décision d’augmenter leur prix de part. 

Suite à l’évaluation de la mi-année 2025, 34,1% des SCPI sont en surcote, contre 65,9% en décote. Comparé à 2024, où 56,2% étaient en surcote, on observe une baisse des surcotes et une réduction de la valorisation excessive, signalant une stabilisation du marché.

Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest

Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, nous mettons régulièrement à disposition nos études sur les valeurs de reconstitutions, ainsi que la liste des SCPI avec les plus fortes décotes, qui sont susceptibles de connaître des plus-values.

Nous avons déjà mené une étude complète en 2024 sur les valeurs de reconstitution, suite aux différentes annonces de nombreuses SCPI de baisser leur prix de parts.

Au programme de la vidéo :

• Rappel du contexte du marché immobilier
• Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
• L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
• Décote et surcote : les évolutions de prix de part de SCPI
• Résumé des variations de prix
• Les points clés à retenir
• Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
• Réponses à vos questions

À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs près de 60 SCPI réglementées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription. 

Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d’entrée et d’ainsi maximiser le retour de votre investissement. Pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h. 

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