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Investir en SCPI : analysez la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est un indicateur qui permet d’identifier de vraies opportunités d’investissement au-delà des critères usuels de performance.

Investir en SCPI : analysez la valeur de reconstitution

November 24, 2022

Investir en SCPI : analysez la valeur de reconstitution
  • La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond concrètement à la somme de la valeur du patrimoine, et des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens.
  • Aux côtés des indicateurs de performance et rendement traditionnels, la valeur de reconstitution est un outil d’analyse puissant pour identifier les meilleures opportunités.
  • Comparée au prix de souscription, cette valeur permet à un investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.
  • Cet indicateur est suivi attentivement par les experts de Louve Invest qui sont à votre disposition pour choisir le bon investissement selon votre objectif.

SCPI et valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est un indicateur clé pour investir en SCPI

Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ? 

La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d’une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants. 

Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).  

Comment calculer la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

Pourquoi est-ce un indicateur clé ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne. 

La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement). 

Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d’avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions. 

Comment bien interpréter la valeur de reconstitution d’une SCPI en tant qu’investisseur ?

Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription

La valeur de reconstitution est l’un des principaux déterminants dans l’étude d’une opportunité d’investissement.  

L’investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription, afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part qu’il désire acquérir. 

En effet, la comparaison entre les 2 indicateurs de valeur de la SCPI permet de savoir si le prix de souscription est surcoté (surévalué) ou décoté (sous-évalué). 

Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?

Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors le prix de souscription est surcoté, ce qui favorise les anciens investisseurs. 

À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription est dit décoté, et est donc attractif pour un nouvel investisseur. 

Un indicateur surveillé et encadré

Il faut toutefois noter que l’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription

Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs. 

Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.

Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement. 

Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.

Suivre l’évolution de la valeur de reconstitution permet d’anticiper une revalorisation de la part de SCPI

Les revalorisations sont courantes 

Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse ou à la baisse du prix de souscription

Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe

À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes. 

Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI

Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre. 

Ainsi, nous avons pu interpréter près de 22 revalorisations entre le 1er Janvier et le 1er Août 2022.  

On peut citer par exemple les revalorisations de Patrimmo Croissance, avec un prix de souscription qui a augmenté entre le 1er Février 2022 et le 1er novembre 2022, passant de 684,27 € à 709,74 €. Patrimmo Croissance est une SCPI gérée par Primonial REIM dont le capital est formé presque exclusivement d’immeubles résidentiels situés en France. 

La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022. 

Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.

Sachez être attentifs à une surcote de la valeur de reconstitution

Qu'est-ce qu'une surcote ?

L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. 

Cela peut arriver lorsqu’il y a une surcote. La part de la SCPI est alors achetée à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.

Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés. 

Un exemple de surcote pour les SCPI

Un bon exemple pour comprendre ce mécanisme est la SCPI Patrimmo Commerce, dont la gestion est assurée par Primonial REIM. 

Son prix de souscription est de 197 € pour une part. Sa valeur de reconstitution est quant à elle estimée à 179,47 €. On observe donc une surcote de 9,77 % avec un prix de souscription assez significativement supérieur à cette valeur de reconstitution.

Dans le même temps, Primonial REIM propose aussi la SCPI Primofamily. Cette fois-ci, le prix de souscription à une part est de 204 € pour une valeur de reconstitution estimée à 218,53 €. On observe alors une décote de -6,7 %, ce qui constitue un signal encourageant pour un nouvel investisseur intéressé par une souscription. 

Achetez une part de SCPI sous la valeur réelle du patrimoine grâce à Louve Invest

Des conseils d’experts rapides

À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs près de 60 SCPI approuvées et visées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription. 

Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d’entrée et d’ainsi maximiser le retour de votre investissement. Pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h

Voici quelques exemples d'analyses que nous mettons à votre disposition. 

Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest

Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, on observe que pour une valeur de souscription moyenne de 468 €, la valeur de reconstitution moyenne est de 508 €.

Pour les mêmes SCPI, on observe un écart moyen entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription à une part de -3,65 %, ce qui veut dire que Louve Invest suit avec attention pour ses investisseurs en large majorité des SCPI dont le prix de souscription est décoté, ce qui favorise les nouveaux entrants, et signale une opportunité intéressante d’achats de parts de la SCPI.

Pour les investisseurs désireux de centrer leur stratégie sur l’immobilier de bureaux, il est intéressant de considérer des SCPI comme Selectipierre 2 (Ile-de-France), dont la gestion est assurée par Fiducial Gérance, ou encore la SCPI LF EuropImmo (Allemagne) gérée par La Française AM. Les décotes vont jusqu’à -9,9 % ce qui signifie que le prix de souscription est inférieur à la valeur réelle du patrimoine. 

Bien sûr, grâce à Louve Invest, vous pouvez également trouver des valeurs de reconstitution attractives pour des SCPI généralistes, dont le patrimoine est diversifié. C’est le cas notamment d’Elialys, gérée par Advenis REIM (décote de 7,6 %) ou de la SCPI Epargne Pierre, gérée par Atland Voisin (décote de 7,2 %). 

Alors, n’hésitez pas, les experts Louve Invest sont à votre disposition pour déterminer la stratégie d’investissement qui vous correspond, et répondre à l’ensemble de vos besoins. Contactez-les pour en discuter !

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