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- Lors d’un investissement en SCPI, le prix des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse.
- Une revalorisation de part de SCPI survient lorsque son patrimoine immobilier s’est apprécié au cours de l’année
- Investir en SCPI avant une revalorisation du prix de la part permet à la fois de limiter les frais d’entrée et de bénéficier d’une plus-value
- Les revalorisations sont anticipées par les experts de Louve Invest, ce qui vous permet de profiter des meilleures conditions d’entrées et du meilleur rendement
C’est quoi la revalorisation d’une SCPI ?
Concrètement, la revalorisation d’une SCPI survient lorsque son patrimoine immobilier s’est apprécié, c'est-à-dire que les différents biens immobiliers qui le composent ont pris de la valeur.
La notion de revalorisation est très pertinente pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI, qu’elles soient des SCPI de capitalisation ou de rendement. Les SCPI investissent en effet en ciblant un patrimoine immobilier ayant un fort potentiel de valorisation.
Pour comprendre, prenons l’exemple de Cristal Life, gérée par Inter-Gestion. En Septembre 2023, le prix de souscription de la part a été revalorisé de 2 %, résultant d’un patrimoine immobilier qui se porte bien.
Louve Invest et ses experts accompagnent les investisseurs pour trouver ces opportunités de revalorisation. Un investissement dans une SCPI vous ouvre la porte vers des revenus complémentaires réguliers sans devoir effectuer vous-même la gestion du capital investi.
Quand une revalorisation a-t-elle lieu ?
La revalorisation de parts fait partie du fonctionnement normal d’une SCPI. En effet, les revalorisations interviennent à un rythme régulier et sont même encadrées par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Sur les marchés, on observe historiquement une revalorisation tous les 18 mois, et une moyenne de revalorisation de 1,25 % par an.
L’AMF indique en effet que la revalorisation de la part d’une SCPI à capital variable doit systématiquement avoir lieu si la valeur de reconstitution de la SCPI n’est plus comprise entre -10 % et +10 % du prix de souscription.
Pour rappel, la valeur de reconstitution correspond au montant que l’investisseur doit nécessairement apporter afin de reconstituer le patrimoine de la SCPI.
La valeur de reconstitution est équivalente à la valeur de réalisation (valeur du patrimoine immobilier et des actifs financiers) et aux différents frais et droits liés au fonctionnement de la SCPI.
En d’autres termes, une revalorisation intervient lorsque l’écart entre la valeur de reconstitution et la valeur de souscription devient trop important, c’est-à-dire lorsque le prix de souscription d’une part n’est plus représentatif de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
Soyez attentif lorsque le prix de souscription d'une SCPI est décoté
Louve Invest peut accompagner l’investisseur à analyser ces indicateurs de valeur clés, pour mieux déterminer lorsque le prix de souscription est décoté (sous-évalué).
À ce titre, l’investisseur doit être particulièrement attentif dans le cas où un expert foncier redéfinit à la hausse la valeur des biens immobiliers d’une SCPI. Plus la valeur de reconstitution est élevée, plus la perspective d’une revalorisation de part est forte.
Aussi, une revalorisation de part peut permettre à l’investisseur d’être remboursé quasi immédiatement des frais de souscription. En effet, si le prix de la part de SCPI est revalorisé peu après l’entrée d’un investisseur, ce dernier voit son capital s'apprécier, couvrant d’emblée les coûts de son investissement.
L’autre avantage qu'ont les investisseurs lorsqu’ils s’intéressent au potentiel de revalorisation est qu’un prix de souscription à une SCPI décotée est aussi synonyme de marge de sécurité, face à une potentielle dépréciation du prix des parts.
La revalorisation d’une SCPI est intéressante pour tous les épargnants
La perspective d’une revalorisation de part de SCPI est un signal d’attractivité pour les investisseurs, car elle témoigne d’abord de la bonne gestion et de la solidité de la SCPI concernée.
La revalorisation d’une SCPI est avantageuse pour tous les épargnants. Ceux qui ont déjà investis et possèdent des parts voient ces dernières prendre de la valeur. Ceux qui ne possèdent pas encore de part peuvent compter sur une hausse certaine de la valeur de la part.
Pour rappel, la plupart des placements sont accessibles avec un petit ticket. Il n’est pas nécessaire d’investir à crédit, et le risque est réellement maîtrisé.
La revalorisation invite tous les particuliers à investir dans les meilleurs produits immobiliers, longtemps réservés aux seuls investisseurs institutionnels.
Augmenter votre capital sans augmenter vos impôts sur le foncier
La revalorisation d’une part de SCPI est souvent synonyme de demande soutenue pour le placement en question.
Une demande plus élevée et un intérêt plus marqué des investisseurs font monter les prix mécaniquement par la loi de l’offre et la demande. C’est sur ce mécanisme que repose principalement les revalorisations pour les SCPI à capital fixe.
Aussi, un des nombreux avantages est que les détenteurs de parts sont récompensés par la seule augmentation du prix de la part. En d’autres termes, les détenteurs n’augmentent pas leur imposition car ils ne reçoivent pas de dividendes supplémentaires.
Savoir reconnaître un effet de rattrapage ou un effet d’aubaine
Il est intéressant de noter que les revalorisations liées à un prix de souscription décoté se produisent régulièrement, surtout lorsque l’immobilier est aussi dynamique.
Mieux encore, les revalorisations interviennent souvent en série, avec un effet de rattrapage: si une SCPI revalorise le prix de sa part, les autres SCPI ont intérêt à une revalorisation pour rester aussi attractives aux yeux des investisseurs qui ont de l’épargne à allouer.
Récemment, on a par exemple eu des opportunités d’investissement liées à des revalorisation auprès de 3 SCPI gérées par Paref Gestion, depuis le 1er Avril 2022. Les revalorisations sont comprises entre 4 % et 7,69 %, témoignant de la solidité de la reprise des rendements entamée en 2021.
Il existe des opportunités de revalorisation pour tous les types de biens
Exemple en SCPI de commerces : Cristal Rente
Cristal Rente n'a cessé de voir son prix de part augmenter pour arriver à fin 2020, à une bascule positive avec sa valeur de reconstitution, c'est à dire à une décote, qui a atteint 8,09% en mars 2024.
Cette revalorisation est essentiellement liée à la valorisation du patrimoine de la SCPI, dont la valeur augmente année après année. La revalorisation s’explique aussi par le fait que la SCPI cible principalement des zones ou l’activité est très dynamique.
Exemple en SCPI Hôtel : Cap'Hebergimmo
Cap'Hebergimmo fait partie des meilleures SCPI hotellières dans notre classement (suivant le Taux de Distribution).
Après le Covid, ses actifs immobiliers ont repris de la valeur, et aujourd'hui malgré un tassement sur fin 2023, elle a su conserver une décote de
Retrouvez l'ensemble des dernières revalorisations et baisse de part de SCPI sur les dernières années 2022, 2023 et sur T1 2024 :
Ainsi, des opportunités sont à saisir auprès des experts de Louve Invest, même si vous avez manqué une revalorisation récente.
Vous pouvez investir aussi bien pour des commerces, des bureaux, ou encore du logement résidentiel. Il est même possible d’investir dans des SCPI dont le patrimoine est diversifié pour un maximum de stabilité des rendements.
Pour vous, Louve Invest tient à jour une base de données avec plus de 60 SCPI à suivre. Cela vous permet de suivre ces indicateurs clés et d’échanger avec nos experts, pour trouver le bon timing et le meilleur investissement selon votre stratégie.
Le processus d’investissement de Louve Invest permet de saisir ces opportunités. Si une revalorisation est anticipée, vous êtes informés par nos experts.
Il est possible de compléter l’intégralité du dossier en ligne grâce à une procédure dématérialisée, et de recevoir les bulletins de souscriptions à la SCPI identifiée dans un délai maximal de 48h.
Alors, n’attendez plus, inscrivez-vous, les experts Louve Invest sont à votre disposition pour anticiper avec vous les revalorisations qui constituent une aubaine pour les nouveaux investisseurs, maximisant les plus-values et remboursant directement les frais d’entrée. Contactez-nous sur l'App pour en discuter !
