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- Lors d’un investissement en SCPI, le prix des parts peut évoluer à la hausse ou à la baisse.
- Une revalorisation de part de SCPI survient lorsque son patrimoine immobilier s’est apprécié au cours de l’année
- Investir en SCPI avant une revalorisation du prix de la part permet à la fois de limiter les frais d’entrée et de bénéficier d’une plus-value
- Les revalorisations sont anticipées par les experts de Louve Invest, ce qui vous permet de profiter des meilleures conditions d’entrées et du meilleur rendement
Les évolutions de prix de part sont la principale source de sur-performance ou de sous-performance des SCPI à long terme.
Une vielle étude de l’Edhec-Risk Institute de 2021, a comparé les écarts de performance d’un panel de 53 SCPI sur une période de 16 ans (entre 2003 et 2019), et a observé que les performances des SCPI proviennent à 89 % des différences d’évolutions de prix de part et seulement à 11 % des différences de taux de distribution. Même si elle date de 2021, cette étude est toujours d'actualité et prouve à quel point la potentielle revalorisation de part est à prendre en compte dans son choix de SCPI.
C’est quoi la revalorisation d’une SCPI ?
Concrètement, la revalorisation d’une SCPI survient lorsque son patrimoine immobilier s’est apprécié, c'est-à-dire que les différents biens immobiliers qui le composent ont pris de la valeur.
La notion de revalorisation est très pertinente pour comprendre le fonctionnement d’une SCPI, qu’elles soient des SCPI de capitalisation ou de rendement. Les SCPI investissent en effet en ciblant un patrimoine immobilier ayant un fort potentiel de valorisation.
Pour comprendre, prenons l’exemple de Cristal Life, gérée par Inter-Gestion. En Septembre 2023, le prix de souscription de la part a été revalorisé de 2 %, résultant d’un patrimoine immobilier qui se porte bien.
Louve Invest et ses experts accompagnent les investisseurs pour trouver ces opportunités de revalorisation. Un investissement dans une SCPI vous ouvre la porte vers des revenus complémentaires réguliers sans devoir effectuer vous-même la gestion du capital investi.
Critères d'une potentiel revalorisation de parts de SCPI
L’investisseur a fort intérêt à privilégier les SCPI qui augmenteront leur prix de part dans le futur, au-delà de la seule attractivité du taux de distribution.
Seulement, il est impossible de prédire l’avenir.
Il est toutefois possible de réfléchir aux critères permettant de choisir les SCPI ayant le meilleur « potentiel de hausse de prix de part » :
- SCPI privilégiant les actifs ayant un potentiel de revalorisation en cas de départ du locataire (réserve foncière importante, changement d’usage de bail possible,…)
- SCPI ayant un réel savoir faire dans la restructuration et la rénovation de bâtiments.
- SCPI investissant dans les pays en croissance, les métropoles régionales dynamiques, les centre-villes, les zones tendues.
- SCPI ayant peu de concurrence à l’achat (marchés de niche, actifs inférieurs à 5M d’euros, zones géographiques exotiques,…).
- SCPI qui se concentrent sur des secteurs en croissance structurelle (santé, e-commerce,…).
- SCPI qui se positionnent sur des actifs rares suite à l’interdiction d’artificialisation des sols (retails parks d’une surface supérieure à 3000 m2 en entrée de ville,…).
- SCPI ayant déjà généré des plus values par le passé ou résisté aux crises.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures mais le backtest permet d’éliminer les SCPI ayant déjà échoué. - SCPI (jeunes ou anciennes) ayant un gestionnaire expérimenté et reconnu avec un fort track record positif.
- SCPI ayant un style de gestion opportuniste qui repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou la sélection des immeubles.
- SCPI ayant l’appui de grands groupes immobiliers et/ou le soutien d’un réseau d’apporteurs d’affaires pour le sourcing d’opportunités.
- SCPI dont le millésime de création est en bas de cycle.
- SCPI dont le gestionnaire s’engage à limiter les flux de collecte en haut de cycle.
- SCPI ayant un prix de part décoté par rapport à la valeur de reconstitution.
Ce dernier point est facilement accessible sur notre App Louve Invest, et nous l'expliquons plus en détails par la suite.
Enfin, après avoir sélectionné des SCPI combinant plusieurs de ces critères, le plus important sera de les mélanger entre elles afin de lisser les disparités d’évolution de prix de parts dans le temps.
Quand une revalorisation a-t-elle lieu ?
La revalorisation de parts fait partie du fonctionnement normal d’une SCPI. En effet, les revalorisations interviennent à un rythme régulier et sont même encadrées par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
Sur les marchés, on observe historiquement une revalorisation tous les 18 mois, et une moyenne de revalorisation de 1,25 % par an.
L’AMF indique en effet que la revalorisation de la part d’une SCPI à capital variable doit systématiquement avoir lieu si la valeur de reconstitution de la SCPI n’est plus comprise entre -10 % et +10 % du prix de souscription.
Pour rappel, la valeur de reconstitution correspond au montant que l’investisseur doit nécessairement apporter afin de reconstituer le patrimoine de la SCPI.
La valeur de reconstitution est équivalente à la valeur de réalisation (valeur du patrimoine immobilier et des actifs financiers) et aux différents frais et droits liés au fonctionnement de la SCPI.
En d’autres termes, une revalorisation intervient lorsque l’écart entre la valeur de reconstitution et la valeur de souscription devient trop important, c’est-à-dire lorsque le prix de souscription d’une part n’est plus représentatif de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
Soyez attentif lorsque le prix de souscription d'une SCPI est décoté
Louve Invest peut accompagner l’investisseur à analyser ces indicateurs de valeur clés, pour mieux déterminer lorsque le prix de souscription est décoté (sous-évalué).
À ce titre, l’investisseur doit être particulièrement attentif dans le cas où un expert foncier redéfinit à la hausse la valeur des biens immobiliers d’une SCPI. Plus la valeur de reconstitution est élevée, plus la perspective d’une revalorisation de part est forte.
Aussi, une revalorisation de part peut permettre à un investisseur d’être remboursé quasi immédiatement des frais de souscription. En effet, investir dans une SCPI alors que son prix de part est revalorisé peu de temps après votre entrée dans celle-ci, vous permet d'apprécier votre capital, couvrant d’emblée les coûts de votre investissement.
L’autre avantage qu'ont les investisseurs lorsqu’ils s’intéressent au potentiel de revalorisation est qu’un prix de souscription à une SCPI décotée est aussi synonyme de marge de sécurité, face à une potentielle dépréciation du prix des parts.
La revalorisation d’une SCPI est intéressante pour tous les épargnants
La perspective d’une revalorisation de part de SCPI est un signal d’attractivité pour les investisseurs, car elle témoigne d’abord de la bonne gestion et de la solidité de la SCPI concernée.
La revalorisation d’une SCPI est avantageuse pour tous les épargnants. Ceux qui ont déjà investis et possèdent des parts voient ces dernières prendre de la valeur. Ceux qui ne possèdent pas encore de part peuvent compter sur une hausse certaine de la valeur de la part.
Pour rappel, la plupart des placements sont accessibles avec un petit ticket. Il n’est pas nécessaire d’investir à crédit, et le risque est réellement maîtrisé.
La revalorisation invite tous les particuliers à investir dans les meilleurs produits immobiliers, longtemps réservés aux seuls investisseurs institutionnels.
Augmenter votre capital sans augmenter vos impôts sur le foncier
La revalorisation d’une part de SCPI est souvent synonyme de demande soutenue pour le placement en question.
Une demande plus élevée et un intérêt plus marqué des investisseurs font monter les prix mécaniquement par la loi de l’offre et la demande. C’est sur ce mécanisme que repose principalement les revalorisations pour les SCPI à capital fixe.
Aussi, un des nombreux avantages est que les détenteurs de parts sont récompensés par la seule augmentation du prix de la part. En d’autres termes, les détenteurs n’augmentent pas leur imposition car ils ne reçoivent pas de dividendes supplémentaires.
Savoir reconnaître un effet de rattrapage ou un effet d’aubaine
Il est intéressant de noter que les revalorisations liées à un prix de souscription décoté se produisent régulièrement, surtout lorsque l’immobilier est aussi dynamique.
Mieux encore, les revalorisations interviennent souvent en série, avec un effet de rattrapage: si une SCPI revalorise le prix de sa part, les autres SCPI ont intérêt à une revalorisation pour rester aussi attractives aux yeux des investisseurs qui ont de l’épargne à allouer.
Récemment, on a par exemple eu des opportunités d’investissement liées à des revalorisation auprès de 3 SCPI gérées par Paref Gestion, depuis le 1er Avril 2022. Les revalorisations sont comprises entre 4 % et 7,69 %, témoignant de la solidité de la reprise des rendements entamée en 2021.
Il existe des opportunités de revalorisation pour tous les types de biens
Exemple en SCPI de commerces : Cristal Rente
Cristal Rente n'a cessé de voir son prix de part augmenter pour arriver à fin 2020, à une bascule positive avec sa valeur de reconstitution, c'est à dire à une décote, qui a atteint 8,09% en mars 2024.
Logiquement, Cristal Rente a revalorisé son prix de part en juillet 2024, pour se rétablir à une décote de 4,63%
Cette revalorisation est essentiellement liée à la valorisation du patrimoine de la SCPI, dont la valeur augmente année après année. La revalorisation s’explique aussi par le fait que la SCPI cible principalement des zones ou l’activité est très dynamique.
Exemple en SCPI Hôtel : Cap'Hebergimmo
Cap'Hebergimmo fait partie des meilleures SCPI hotellières dans notre classement (suivant le Taux de Distribution).
Après le Covid, ses actifs immobiliers ont repris de la valeur, et aujourd'hui malgré un tassement sur fin 2023, elle a su conserver une décote de
Retrouvez l'ensemble des dernières revalorisations et baisse de part de SCPI sur les dernières années 2022, 2023 et sur T1 2024 :
En tant qu’investisseur en SCPI, il est légitime de se poser la question d’arbitrer son portefeuille de SCPI, surtout si vous possédez des SCPI ayant connu une baisse du prix de parts ou pouvant en connaître prochainement. Toutefois, il est important de ne pas céder à la panique lors des fluctuations de marché.
Tout d’abord, vous pouvez revenir à la genèse de votre investissement et vérifier que votre objectif est bien de générer un complément de revenu régulier, passivement, ce que permettent les SCPI, même celles qui baissent leur prix de part.
La SCPI reste un placement corrélé au marché immobilier et subissant les cycles qui lui sont liés (à la hausse comme à la baisse), mais proposant un dividende régulier et stable (bien que non garanti).
La durée moyenne d’investissement en SCPI est de 22 ans, cette durée démontre l’importance de rester investi longtemps en immobilier pour bénéficier des fruits de ce placement.
Voici des exemples de situations pour certains investisseurs :
- Vous êtes intéressé par un investissement en SCPI → les SCPI plus jeunes sortent du lot. Attention à la sélection des SCPI en identifiant les critères importants comme la valeur de reconstitution, endettement et à bien diversifier votre portefeuille d’investissement (secteurs, géographie, société de gestion, etc.).
- Vous avez investi en SCPI il y a longtemps et ce support vous permet de générer un complément de revenu passivement → il peut être pertinent de se repositionner en faisant le choix de SCPI plus dynamiques qui collectent. Ces SCPI jouissent d’une situation particulièrement favorable quand l’immobilier baisse : rendement + potentiel de revalorisation élevé.
- Vous avez investi en SCPI il y a peu → sortir moins de 8 ans avant votre investissement ne vous met généralement pas dans une position gagnante. Les frais d’entrée ne seront pas amortis et s’il y a eu baisse, la perte sera encore plus grande. Il vaut mieux attendre.
Nous rappelons qu’un investissement SCPI s’envisage sur une durée longue avec une période minimum recommandée de 8 ou 9 ans.
Ainsi, des opportunités sont à saisir auprès des experts de Louve Invest, même si vous avez manqué une revalorisation récente.
Vous pouvez investir aussi bien pour des commerces, des bureaux, ou encore du logement résidentiel. Il est même possible d’investir dans des SCPI dont le patrimoine est diversifié pour un maximum de stabilité des rendements.
Pour vous, Louve Invest tient à jour une base de données avec plus de 60 SCPI à suivre. Cela vous permet de suivre ces indicateurs clés et d’échanger avec nos experts, pour trouver le bon timing et le meilleur investissement selon votre stratégie.
Le processus d’investissement de Louve Invest permet de saisir ces opportunités. Si une revalorisation est anticipée, vous êtes informés par nos experts.
Il est possible de compléter l’intégralité du dossier en ligne grâce à une procédure dématérialisée, et de recevoir les bulletins de souscriptions à la SCPI identifiée dans un délai maximal de 48h.
Alors, n’attendez plus, inscrivez-vous, les experts Louve Invest sont à votre disposition pour anticiper avec vous les revalorisations qui constituent une aubaine pour les nouveaux investisseurs, maximisant les plus-values et remboursant directement les frais d’entrée. Contactez-nous sur l'App pour en discuter !
