Rivoli Avenir Patrimoine

‍Investir SCPI avec Rivoli Avenir Patrimoine, c’est investir dans une SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, acteur de référence sur le marché des SCPI tertiaires.

Positionnée majoritairement sur l’immobilier de bureaux situés en France — et plus particulièrement à Paris et en Île-de-France — Rivoli Avenir Patrimoine vise à offrir un rendement régulier dans une logique patrimoniale. Son portefeuille comprend également une part de commerces et quelques actifs en hôtellerie et logistique.

La SCPI repose sur un patrimoine historique et diversifié, tout en entamant depuis peu un repositionnement partiel de ses actifs pour mieux s’adapter aux évolutions du marché tertiaire.

Lancée en 2002, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement à capital variable. Elle fait partie des plus anciennes SCPI gérées par Amundi Immobilier, la première société de gestion de SCPI en France en termes de capitalisation, avec plus de 42 milliards d’euros d’actifs sous gestion à fin 2024.

La SCPI a longtemps fondé sa stratégie sur des investissements à Paris intra-muros et en région parisienne, mais a progressivement élargi son périmètre géographique, notamment vers l’Europe du Nord et de l’Est, avec une présence dans plusieurs capitales européennes.

À fin 2024, Rivoli Avenir Patrimoine compte 129 immeubles pour une capitalisation de 3,2 milliards d’euros, répartis entre plus de 36 000 associés. Son patrimoine est constitué à plus de 80 % de bureaux, avec un TOF de 86,48 %, en baisse, signe d’un portefeuille à redynamiser dans les années à venir.

Rivoli Avenir Patrimoine reste centrée sur une exposition majoritaire à l’immobilier de bureaux, avec une logique de diversification progressive engagée depuis plusieurs années. À fin 2024, les bureaux représentent encore plus de 80 % de la valeur vénale du portefeuille, mais la SCPI a initié des investissements dans les commerces, la logistique, l’hôtellerie, ou encore les locaux d’activité et résidences services, dans une logique de mutualisation des revenus locatifs.

La SCPI est également engagée dans une diversification géographique, bien que son cœur d’exposition reste la France, avec une forte concentration à Paris et en Île-de-France. Le reste du portefeuille est réparti dans plusieurs pays européens, notamment l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, l’Espagne et l’Autriche. Cette ouverture à l’Europe répond à une volonté de réduire l’exposition réglementaire et fiscale à la France, tout en profitant d’opportunités immobilières plus diversifiées.

Le portefeuille est piloté selon une approche classique : acquisitions long terme, baux fermes, locataires de premier plan, et gestion prudente des arbitrages. Toutefois, la SCPI se heurte aujourd’hui à un TOF en recul, avec des vacances prolongées sur certains actifs moins bien positionnés. Le taux d’occupation reste néanmoins supérieur à 86 % à fin 2024.

Une bonne mutualisation des risques

Rivoli Avenir Patrimoine suit une stratégie de diversification géographique de son patrimoine immobilier. Même si la majorité des actifs reste située en France, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres pays européens comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou l’Espagne. Cette diversification permet de limiter l’exposition réglementaire et économique à un seul marché.

La SCPI a également étendu sa diversification sectorielle, avec des investissements récents dans des locaux logistiques, des établissements touristiques et des résidences gérées. Ces acquisitions viennent compléter un socle encore largement dominé par l’immobilier de bureaux.

Une expertise reconnue

Amundi Immobilier est le gestionnaire de Rivoli Avenir Patrimoine. Filiale du groupe Crédit Agricole, Amundi est le n°1 français de la gestion d’actifs immobiliers, avec plus de 42 milliards d’euros sous gestion à fin 2024. Cette assise donne accès à un large éventail d’opportunités d’investissement, à une gestion locative professionnelle, et à des ressources solides.

Rivoli Avenir Patrimoine s’inscrit dans cette logique de gestion rigoureuse, même si sa performance reste en retrait par rapport à d’autres SCPI du marché.

Une SCPI accessible

Comme d’autres SCPI disponibles sur le marché, Rivoli Avenir Patrimoine est accessible à partir d’une seule part, au prix de 306 €. Elle reste donc facile d’accès pour les épargnants souhaitant compléter un portefeuille existant, ou se positionner sur des SCPI à capitalisation importante.

Une performance toujours en retrait

En 2024, Rivoli Avenir Patrimoine affiche un taux de distribution en dessous des 4 %, un niveau en-dessous de la moyenne du marché, dans la continuité de ses résultats des années précédentes. Le taux d’occupation financier (TOF), quant à lui, s’est stabilisé à peine au dessus des 86 % à fin 2024, confirmant une vacance persistante sur certains actifs tertiaires, principalement en Île-de-France.

La SCPI reste très exposée à l’immobilier de bureaux, un segment encore sous pression. Les efforts de diversification engagés depuis plusieurs années se poursuivent, mais ils demeurent marginaux à ce jour.

Une stratégie patrimoniale, à envisager en complément

Le positionnement de Rivoli Avenir Patrimoine reste davantage patrimonial que dynamique. Elle peut convenir à des investisseurs recherchant une SCPI de grande taille, plutôt conservatrice, au sein d’un portefeuille déjà bien diversifié.
Les frais de souscription et de gestion sont assez élevés, ce qui impose une détention longue pour en lisser l’impact.

Un marché difficile, mais des ajustements en cours

Face à la baisse de valorisation des bureaux parisiens et franciliens, la SCPI a engagé un programme d’arbitrage et de repositionnement progressif. Le marché reste incertain, et l’absence de forte revalorisation attendue à court terme limite l’attrait immédiat de la SCPI.
Comme tout placement immobilier, le capital investi présente un risque de perte, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Rivoli Avenir Patrimoine reste une SCPI de référence par la taille de son patrimoine et la solidité de sa société de gestion, mais elle peine aujourd’hui à s’adapter aux nouvelles attentes du marché immobilier tertiaire.
Son rendement reste inférieur à la moyenne du marché, et son taux d’occupation financier stagne, traduisant une vacance persistante sur certains actifs, notamment de bureaux en Île-de-France.

Malgré quelques arbitrages récents et une volonté de diversification, la stratégie demeure peu dynamique, et le portefeuille reste largement exposé à un segment en mutation.
Nous ne recommandons pas cette SCPI actuellement, au regard de son manque d’agilité et de performance.

Des alternatives plus réactives comme Epsilon 360 peuvent offrir un meilleur couple rendement/risque à ce stade, choisissez sur une marketplace en ligne qui commercialise plus de 60 SCPI réglementées par l’AMF, Louve Invest sélectionne les meilleurs fonds et facilite tout le processus d’investissement avec un parcours 100 % en ligne. Les experts de la plateforme Louve sont par ailleurs à votre disposition pour vous conseiller et vous aider dans votre stratégie d’investissement.

La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine n'est pas commercialisée par Louve Invest.