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- La SCPI pour immobilier d'entreprise représente plus de 94% des SCPI ! Et parmi les SCPI d'immobilier d'entreprise, on retrouve en grande majorité de la SCPI Bureaux. Autant dire que la SCPI de bureaux est une grosse catégorie dans le monde de la SCPI.
- Il est donc naturelle de se pencher dessus, de voir quels sont ces avantages, et ce malgré la crise COVID et le déploiement du télétravail.
- Enfin, nous ferons le focus sur 3 SCPI de bureaux.
L’immobilier de bureaux est la classe d’actif historique des SCPI. Les pionniers des SCPI proposaient en effet dans les années 60 un nouveau modèle d’investissement fondé sur l’achat en commun d’immobilier tertiaire, à savoir principalement des bureaux et des commerces. Depuis, les propositions de valeur des SCPI se sont bien diversifiées, néanmoins, les SCPI Bureaux occupent toujours la place la plus importante sur le marché des SCPI, représentant 68,24% des marchés globaux en 2021 (Source : ASPIM). Mais face aux évolutions majeures qu’a connues le marché de l’immobilier de bureaux depuis la crise sanitaire (coworking, télétravail), l’avenir des SCPI Bureaux ne serait-il pas menacé ? Faut-il continuer à investir en SCPI de Bureaux ? Quelles sont les meilleures SCPI de cette catégorie ? Louve Invest répond à toutes les questions que vous vous posez sur le placement en SCPI Bureaux.
L’immobilier de bureaux désigne tout bâtiment servant essentiellement à héberger des utilisateurs de bureaux. Il peut s’agir de bureaux à proprement dit et d’entrepôts ou usines incluant des activités tertiaires ou services d’administration. C’est une classe d’actifs détenue par des banques, des assureurs, des institutionnels, des investisseurs, des SCPI et des OPCI.
Le marché français de l’immobilier de bureau est resté confiné à la Région parisienne jusqu’à la fin des années 60. A partir de 1990, le marché de l’immobilier d’entreprise s’est implanté progressivement en régions. Depuis, le développement de nouvelles formes d’organisation du travail a favorisé l’émergence de nouveaux types de structures comme les espaces de coworking.
L’immobilier d’entreprise est la classe d’actif historique des SCPI. Les SCPI Bureaux investissent dans des parcs immobiliers de bureaux pour permettre aux particuliers d’investir dans des biens normalement réservés à des professionnels. Les SCPI de bureaux présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants.
Des rendements stables
Les SCPI Bureaux sont particulièrement intéressantes car elles bénéficient des nombreux avantages offerts par les baux commerciaux. Ces derniers sont généralement des baux de longue durée, à l’image des baux 3/6/9 sur lesquels le bailleur s’engage sur une durée minimale de 9 ans avec possibilité de le résilier à l’expiration de chaque période triennale. Ce type de baux offre une certaine stabilité de rendement aux SCPI de bureaux. Le rendement moyen des SCPI Bureaux en 2021 s’est ainsi élevé à 4,19%, en hausse par rapport à l’année 2020 qui a été tout particulièrement marquée par les effets de la crise sanitaire.
Un risque limité de retards ou défauts de paiement
Les SCPI Bureaux ont l’avantage de connaître moins de retards ou défauts de paiement que les SCPI Résidentielles, les entreprises étant en général plus solvables que des locataires particuliers. En 2020, par exemple, les SCPI de bureaux n’ont été que très peu pénalisées par les défauts de paiement et ont connu une perception des loyers presque identique à 2019, avec un taux de recouvrement moyen de l’ordre de 95%.
Une faible vacance locative
En misant sur une catégorie d’actifs aussi essentielle que l’immobilier d’entreprise, les SCPI Bureaux assurent une bonne mutualisation du risque de vacance locative. La preuve en est que le taux d’occupation financier moyen (TOF moyen) des SCPI de bureaux s’est maintenu à un niveau supérieur à 85% en 2021. Grâce à la longue durée des baux commerciaux, les changements de locataires sont également moins fréquents, ce qui limite considérablement le risque de vacance locative des SCPI Bureaux.
Epargne Pierre, une SCPI de bureaux historique en diversification
Epargne Pierre figure aujourd'hui parmi les SCPI les plus larges du marché, sa capitalisation atteignant 1,77 milliard € en 2021. Depuis sa création en 2013, la SCPI propose un rendement supérieur au marché s’élevant à plus de 5%. Epargne Pierre dispose d’un portefeuille d’actifs diversifié réparti entre de l’immobilier de bureaux et de l’immobilier locatif (commerce, tourisme).
Épargne Pierre revendique aussi une marque de fabrique « 100% made in France » basée sur le dynamisme des métropoles et leurs régions, lui permettant d’assurer un taux d’occupation financier supérieur à 95%. Enfin, Epargne Pierre dispose d’une durée ferme moyenne résiduelle des baux de près de 5 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur les revenus à long-terme.
Primopierre, une SCPI 100% Bureaux
Créée en 2008, Primopierre a vocation à constituer un patrimoine immobilier de bureaux en Île-de-France. Cette stratégie d’investissement mono-produit permet à la SCPI Primopierre de maintenir un taux de distribution constant de 5% depuis des années, un réel gage de solidité dans le monde des SCPI de rendement. Avec près de 14 années d’activité, la SCPI Primopierre a fait ses preuves comme en témoigne sa capitalisation qui s’élève à 3,6 milliards € au 31 décembre 2021.
Néo, une SCPI innovante aux frais de souscription gratuits
Lancée en 2019, SCPI Néo est une SCPI innovante dont l’objectif est de revaloriser les espaces urbains isolés. En plus de son statut de société à mission, la SCPI Néo se démarque dans le paysage des SCPI classiques grâce à des frais de souscription 100% gratuits. Néo a délivré un rendement de 6% par an sur les trois dernières années et vise une performance identique sur 2022. La SCPI Néo investit également en Europe, avec notamment 8,9% de ses actifs localisés en Espagne et 8,3% en Allemagne, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants de Néo.
Classement SCPI de bureaux : Les meilleurs rendements
Si vous souhaitez investir dans une SCPI Bureaux, Louve Invest propose un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner la SCPI de bureaux qui correspond à vos attentes. Des conseillers Louve Invest sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.
Comme tout placement immobilier, les SCPI Bureaux ne sont pas sans risques. Au même titre que les SCPI classiques, un placement en SCPI Bureaux n’est pas garanti : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs avec les sociétés de gestion de SCPI.
Les SCPI Bureaux sont également soumises aux aléas du marché. En 2020, la crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées).
Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition qui ont démocratisé le télétravail. En région parisienne, par exemple, la quantité de bureaux loués s’est effondrée de 45% et où le nombre de bureaux vacants a bondi de plus d’un tiers.
Si l’essor du télétravail a considérablement menacé l’avenir des SCPI Bureaux ces dernières années, il est loin d’avoir provoqué leur effondrement ! En effet, la crise sanitaire a plutôt été révélatrice de la capacité de résilience des SCPI spécialisées dans l’immobilier d’entreprise et a amorcé la mutation du marché tertiaire vers l’hybridation des modes de travail.
L’hybridation des modes de travail
Rassurons-nous, la désertification des bureaux déclenchée par les confinements à répétition n’est pas pérenne : une généralisation massive du télétravail n’est pas envisageable. La tendance serait plutôt à l’hybridation des modes de travail. Les SCPI Bureaux vont donc devoir adapter leurs stratégies d’investissement aux nouvelles demandes des entreprises qui privilégient désormais les espaces collaboratifs (coworking) offrant plus de flexibilité.
La relocalisation en régions
La crise sanitaire a également impulsé la mutation géographique du travail. Depuis 2020, on observe une décentralisation des bureaux au profit d’une relocalisation en régions. Une réelle opportunité pour les SCPI de bureaux d’opter pour des stratégies de diversification géographique en régions, ou bien en Europe !
Le redressement du marché des bureaux
Le marché des bureaux se redresse progressivement, porté par les entreprises qui souhaitent se déplacer pour adapter leurs espaces aux modes de travail hybrides. A titre d’exemple, la demande locative d’immobilier d’entreprise a atteint 2,95 millions de m² au cours du 4ème trimestre 2021, ce qui est en ligne avec les niveaux d’avant Covid pour cette période.
Finalement, les SCPI Bureaux ont montré qu’elles étaient bien armées pour affronter les crises et devraient profiter du regain du marché immobilier de bureaux. Elles restent donc un placement intéressant, à privilégier pour une stratégie de diversification d’un portefeuille déjà existant.
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