Corum XL

Investir en SCPI avec Corum XL, c’est miser sur une SCPI de bureaux à stratégie internationale, conçue pour capter des opportunités immobilières à l’échelle mondiale, et non uniquement dans la zone euro. Corum XL a été audacieuse pour repousser les frontières de l’investissement immobilier, elle a été la première SCPI à avoir investi en dehors de la zone euro et au Canada.

L’objectif de Corum XL est de proposer aux épargnants un produit capable de s’adapter aux cycles économiques globaux, tout en diversifiant géographiquement le risque. Cette SCPI assume un positionnement unique dans le paysage français : celui d’une SCPI exposée à la fois aux économies européennes et aux grandes places immobilières hors zone euro.

Lancée en 2017 par Corum Asset Management, Corum XL est née d’une volonté de pousser plus loin la logique de diversification entamée avec Corum Origin. Elle devient ainsi la première SCPI française à investir au-delà des frontières de la zone euro, avec un premier portefeuille constitué au Royaume-Uni dès sa création.

La vision portée par la société de gestion repose sur trois piliers :

• Décorrélation des cycles économiques,
• Opportunisme géographique,
• Et gestion active des effets de change, assumés comme faisant partie intégrante du rendement potentiel.

Corum XL n’a pas vocation à être une SCPI thématique ou sectorielle, mais plutôt une SCPI capable de saisir des fenêtres d’investissement attractives dans des marchés où peu de SCPI françaises sont présentes. Son développement s’est appuyé sur une stratégie de croissance progressive et maîtrisée, en s’ouvrant à des zones telles que le Royaume-Uni, le Canada, l’Irlande ou encore l’Europe centrale.

La stratégie de Corum XL reste fondée sur une diversification géographique large, avec une exposition assumée à des marchés situés hors zone euro afin de profiter à la fois des cycles immobiliers et des effets de change.

À fin 2025, la SCPI est investie dans 11 pays, avec une forte pondération du Royaume-Uni (54 %), devant la Pologne (20 %) et les Pays-Bas (9 %), mais aussi une présence en Irlande, Espagne, Italie, Norvège, Belgique, Canada, Portugal et Allemagne. Ce positionnement confirme l’ADN international de Corum XL, historiquement construit pour aller chercher des opportunités là où les marchés sont jugés les plus attractifs.

Sur le plan immobilier, Corum XL conserve un profil avant tout tertiaire et diversifié. Les bureaux restent majoritaires avec 59 % du patrimoine, mais la SCPI est également exposée au commerce (16 %), à l’hôtellerie (13 %), à l’industriel et la logistique (5 %), à la santé (4 %), à l’éducation (2 %) et aux parkings (1 %). La logique reste la même : sélectionner des actifs capables de délivrer une rentabilité immédiate attractive, avec des locataires solides et des durées d’engagement locatif longues. À fin 2025, le patrimoine compte 89 immeubles, 230 locataires et une durée moyenne résiduelle des baux de 6,91 ans.

Un levier toujours différenciant de Corum XL reste enfin son exposition aux devises, en particulier à la livre sterling.

La société de gestion continue d’assumer ce choix comme un moteur potentiel de performance, tout en rappelant qu’il augmente aussi le niveau de risque : une variation défavorable des devises peut peser sur les loyers convertis en euros comme sur la valorisation du patrimoine. Corum XL reste donc une SCPI internationale atypique, qui cherche à combiner diversification géographique, sélection opportuniste et gestion active des cycles. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Corum XL, la SCPI dîte "internationale" de Corum L'Épargne, offre des avantages :

• Diversification géographique mondiale : première SCPI à dépasser les frontières européennes afin d'utiliser les cycles des marchés plutôt que de les subir. Corum XL vise à investir dans des actifs immobiliers possédant un fort potentiel de revalorisation sur la durée recommandée de l'investissement.
• Une fiscalité avantageuse : alors que les SCPI françaises sont imposées selon la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2%, les SCPI européennes et internationales bénéficient d’une fiscalité nettement plus avantageuse. Grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation, les loyers perçus d’immeubles étrangers jouissent en effet d’un taux d’imposition modéré. En outre, il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les dividendes versés par les SCPI européennes. Les associés de la SCPI Corum XL bénéficient ainsi d’une fiscalité très attrayante, en particulier pour les individus avec un taux marginal d’imposition supérieur ou égal à 30%.
• Une stratégie d'investissement qui vise à coupler les cycles immobiliers et les fenêtres de bon taux de change des devises : la particularité de Corum XL est d'investir uniquement en zone euro et au-delà, notamment dans 11 pays d'Europe et d'outre-Atlantique. Elle est donc assujettie aux évolutions de nombreuses devises, notamment l'euro, la livre sterling, le zloty polonais, la couronne norvégienne et le dollar canadien, ce qui renforce sa diversification.
• Une société de gestion de grande expérience, et une équipe experte. Corum Asset Management n'en est pas à son coup d'essai avec déjà 3 grosses autres SCPI à son compteur :
  • Corum Origin lancée en 2012,
  • Corum Eurion lancée en 2020,
  • Corum USA lancée en 2024.

Au 4e trimestre 2025, Corum XL a poursuivi le renforcement de son portefeuille avec trois acquisitions au Royaume-Uni, plus précisément en Écosse et à Manchester. La SCPI a d’abord acquis un immeuble de bureaux à Édimbourg, occupé par TSB Bank PLC, pour 23 M€, avec un rendement à l’acquisition de 7,4 % et une durée résiduelle de bail de 6 ans. Elle a ensuite réalisé l’acquisition d’un ensemble commercial à Livingston, multi-locataires, pour 12 M€, également avec un rendement à l’acquisition de 7,4 % et une durée de bail restante de 11 ans.

La troisième opération du trimestre a été réalisée à Manchester, avec l’acquisition de CityLabs 2.0, un actif de santé occupé par Qiagen Group N.V.. Cet immeuble a été acheté pour 52 M€, avec un rendement à l’acquisition de 7,1 % et une durée résiduelle de bail de 9,6 ans. Cette opération illustre la poursuite de la diversification de Corum XL au sein d’un environnement immobilier ciblé, en l’occurrence un pôle de recherche médicale et scientifique particulièrement dynamique.

En parallèle, aucune cession n’a été réalisée au cours du 4e trimestre 2025. À fin décembre 2025, Corum XL compte ainsi 89 immeubles, 230 locataires et une capitalisation de 2,139 milliards d’euros. Le bulletin met également en avant un rendement 2025 de 5,30 % et une performance globale annuelle de 5,30 %.

Les perspectives de Corum XL en 2026 reposent d’abord sur sa capacité à continuer d’exploiter des marchés immobiliers décalés par rapport à la zone euro, en particulier au Royaume-Uni, qui représente encore plus de la moitié du patrimoine à fin 2025. Cette exposition internationale reste le principal moteur de différenciation de la SCPI : elle lui permet d’aller chercher des opportunités de rendement sur des marchés moins uniformes, tout en conservant une large diversification géographique.

Le potentiel de la SCPI dépendra aussi de sa faculté à arbitrer entre rendement immédiat et gestion du risque locatif. Avec 89 immeubles, 230 locataires et une durée moyenne résiduelle des baux de 6,91 ans, Corum XL dispose d’une base patrimoniale déjà importante. En revanche, le taux d’occupation financier de 95,02 % et l’existence de surfaces vacantes montrent que l’un des enjeux pour 2026 sera aussi d’améliorer l’occupation de certains actifs, en parallèle de nouvelles acquisitions.

Enfin, la trajectoire 2026 dépendra toujours de l’évolution des devises, notamment de la livre sterling, qui peut soutenir ou au contraire freiner la performance en euros. La société de gestion assume clairement cette composante comme un levier de création de valeur, mais elle en rappelle aussi le caractère plus risqué. Pour 2026, Corum XL communique sur un dividende prévisionnel annuel de 9,75 € par part, calculé sur la base d’un objectif de rendement annuel de 5 %, non garanti. Les perspectives restent donc intéressantes pour les épargnants recherchant une SCPI internationale, mais elles doivent être appréciées en tenant compte du risque de change, du risque de perte en capital et d’une liquidité limitée.

Corum XL représente une option pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille avec des actifs internationaux. Sa gestion expérimentée et sa stratégie mondiale en font un choix judicieux pour rechercher des rendements attractifs à long terme, tout en exposant son patrimoine à des marchés moins corrélés à la conjoncture française.

La SCPI s’est affirmée depuis 2017 comme l’une des rares à intégrer le levier devise dans sa performance, avec une logique assumée d’arbitrage géographique. Son exposition au Royaume-Uni, son positionnement sur des cycles immobiliers différenciés, et son recours modéré à l’endettement lui permettent de conserver une agilité stratégique intéressante.

À fin 2025, le prix de souscription de Corum XL demeure légèrement supérieur à la dernière valeur de reconstitution publiée, arrêtée au 31 décembre 2024 (195 € contre 189,88 €), ce qui constitue un point de vigilance pour les nouveaux investisseurs sans remettre en cause la trajectoire globale de la SCPI, qui a servi un taux de distribution de 5,30 % en 2025.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.