SCPI CORUM USA

Acheter des SCPI avec Corum USA, c’est donner à son épargne un accès au marché immobilier américain, encore peu courant parmi les SCPI proposées aux épargnants français.

Lancée par Corum en 2024, la SCPI Corum USA achète aux États-Unis des immeubles à prix intéressant, loués dans de bonnes conditions, auprès de locataires stables. Au 30 septembre 2026, elle compte 6 immeubles et 13 locataires, pour une capitalisation de 82 millions d’euros.

L’objectif de rendement annuel de la SCPI Corum USA est de 4,5 % (non garanti). En 2025, son taux de distribution a atteint 7,7 %, pour une performance globale annuelle de 7,7 %. Corum précise que la performance de 2026 n’est pas encore celle d’une SCPI stabilisée, notamment à cause du délai de jouissance.

Cet objectif peut paraître modeste, mais la fiscalité l’équilibre en partie. Les loyers sont d’abord imposés aux États-Unis, et cet impôt donne droit à un crédit d’impôt en France. Pour un associé résident fiscal français soumis au PFU, l’imposition totale, États-Unis et France cumulés, est plafonnée à 31,4 % (hors contribution sur les hauts revenus). Le niveau de l’objectif traduit aussi une certaine prudence face au dollar. Ses variations jouent sur la valeur des immeubles comme sur celle des loyers.

Lancée en 2024, la SCPI Corum USA est présentée comme la première SCPI à proposer une exposition au marché américain. Elle doit investir au moins 90 % de son patrimoine aux États-Unis. Le reste peut être placé en zone euro, à horizon de 3 ans. Pour l’instant, 100 % de ses immeubles sont américains.

La SCPI grandit vite. Au 30 septembre 2026, elle réunit 5 009 associés, et sa capitalisation a progressé de 27 % depuis le 1er janvier 2026. Aucune part n’est en attente de retrait.

Corum USA s’appuie sur l’expérience de Corum dans la gestion immobilière, avec une idée simple : diversifier hors d’Europe. Elle s’adresse aux épargnants qui cherchent du rendement en dehors de la zone euro et veulent profiter d’un marché beaucoup plus grand et plus liquide que le marché européen. En 2024, le volume d’investissement en immobilier commercial a atteint 392 Md$ aux États-Unis, contre 206 Md€ en Europe.

La SCPI Corum USA construit un portefeuille d’immobilier professionnel aux États-Unis. Sa société de gestion suit une approche opportuniste et à contre-cycle. Corum explique vouloir profiter des périodes de tension ou d’attente sur le marché américain, quand il y a moins d’acheteurs et que les prix sont parfois plus bas. Le groupe applique cette logique depuis longtemps à ses autres SCPI.

Sur le papier, la SCPI Corum USA peut acheter des bureaux, des commerces, des hôtels, des établissements de santé ou d’éducation, de la logistique, des sites industriels ou des parkings. Dans les faits, au 30 septembre 2026, son portefeuille se limite à deux secteurs. La santé représente 55 % de la valeur du patrimoine et le commerce 45 %.

Le patrimoine comprend :

• un centre commercial dans l’agglomération de Chicago. C’est le Roosevelt Plaza à Lombard (Illinois), acheté au T2 2026 et loué à sept enseignes, dont Hobby Lobby et Aldi ;
• des commerces de proximité à Manhattan ;
• des établissements de santé à Fresno et Sacramento (Californie) et à Kyle (Texas).

Ces 6 immeubles, soit 22 138 m², sont loués à 13 locataires. En moyenne, les locataires sont engagés à payer leur loyer pendant encore 9,41 ans, jusqu’en février 2036. Le taux d’occupation financier est de 100 %.

Le logement classique ne fait pas partie de la stratégie. Corum USA reste centrée sur l’immobilier professionnel, loué à des entreprises qui exploitent les locaux.

Lancée en 2024, la SCPI Corum USA a plusieurs points forts pour se faire une place parmi les SCPI de référence. Dès ses premières années, elle affiche un taux de distribution 2025 de 7,7 % (performance globale annuelle de 7,7 %) et un TOF de 100 % au 30 septembre 2026.

• Une diversification rare. La SCPI Corum USA donne un accès direct à l’immobilier tertiaire américain (commerces, santé, bureaux, logistique), que les épargnants particuliers peuvent difficilement atteindre seuls. Elle fait partie des rares SCPI françaises investies majoritairement aux États-Unis.
• Une fiscalité sans double imposition. Les immeubles sont détenus par une société américaine contrôlée par Corum USA, qui relève du régime fiscal des REIT (Real Estate Investment Trust). L’impôt payé aux États-Unis est prélevé à la source. La convention fiscale franco-américaine évite ensuite que l’associé résident en France soit imposé deux fois. Cet impôt américain lui donne droit à un crédit d’impôt, déduit de son PFU l’année suivante.
• Une société de gestion expérimentée, avec une équipe qui connaît bien l’immobilier. Corum Asset Management gère déjà plusieurs autres SCPI :
  • Corum Origin, lancée en 2012 ;
  • Corum XL, lancée en 2017 ;
  • Corum Eurion, lancée en 2020 ;
  • R Start, lancée en 2026.

Le 25 septembre 2026, la SCPI Corum USA a réalisé son sixième achat. C’est un établissement médical pour seniors de 2 550 m² à Sacramento, en Californie, acquis pour 18,5 M$. L’immeuble, un ancien centre de soins entièrement rénové en 2024, accueille le Habitat Health PACE Center. Ce centre suit des personnes âgées en perte d’autonomie ou qui ont besoin de soins réguliers. Il est exploité par Habitat Health, une structure affiliée à Kaiser Permanente, l’un des principaux acteurs de la santé aux États-Unis. Le bail court encore 13,3 ans et le rendement à l’acquisition est de 7,3 %. Avec cet achat, la SCPI renforce sa place dans le secteur médical.

Sur le trimestre, Corum USA a encaissé 1,4 million d’euros de loyers et accueilli 293 nouveaux associés. Aucune part n’est en attente de retrait. Le dividende brut du T3 est de 3,15 € par part, versé en trois fois (0,73 €, 0,71 € puis 0,88 €).

Le patrimoine s’est construit pas à pas. Corum USA a acheté un premier immeuble à Manhattan fin 2024, puis deux établissements de santé en Californie et au Texas en 2025. Le 20 mars 2026, elle a ajouté des commerces à New York (545 m², 6,35 M$, 10 % de rendement à l'acquisition). Le 19 juin 2026 est venu le Roosevelt Plaza, dans l'Illinois (11 690 m², 15,9 M$, 8,6 % de rendement à l’acquisition). Ce centre commercial a reçu 1,3 million de visiteurs en 2025, soit 27 % de plus qu’en 2023.

L’avenir de la SCPI Corum USA dépend surtout de sa capacité à continuer d’acheter aux États-Unis à de bons prix. La priorité est d’investir l’argent collecté pour agrandir le patrimoine. Plus d’immeubles, c’est un risque mieux réparti entre locataires et secteurs, et une performance qui peut se stabiliser.

Le marché américain pourrait l’y aider. En décembre 2025, la Réserve fédérale a abaissé son taux directeur à 3,50 %-3,75 %. Les conditions de financement s’améliorent peu à peu, et le marché devient plus lisible. Pour 2026, CBRE anticipait une hausse de 16 % des volumes investis en immobilier commercial aux États-Unis. Le cabinet prévoyait aussi une baisse des taux de capitalisation de 5 à 15 points de base sur la plupart des segments. Le point bas du cycle semble donc passé. Cela peut soutenir la valeur des immeubles déjà achetés par Corum USA. Mais les occasions d’achat à prix décoté risquent aussi de se faire plus rares.

La SCPI a des moyens pour continuer. Sa capitalisation atteint 82 M€ au 30 septembre 2026, et aucune part n’est en attente de retrait. En revanche, elle est investie à 100 % aux États-Unis, avec un risque de change sur le dollar. Son patrimoine est aussi encore trop jeune pour répartir les risques aussi bien qu’une SCPI plus ancienne.

Les perspectives semblent donc intéressantes, à condition que Corum continue d’acheter dans de bonnes conditions et diversifie peu à peu le portefeuille. Elles restent à regarder avec prudence. Corum maintient un objectif de TRI à 10 ans de 4,5 % (non garanti).

Dans notre avis sur la SCPI Corum USA, nous la voyons comme une SCPI qui sort des sentiers battus, destinée aux épargnants qui veulent diversifier leur patrimoine hors d’Europe. Elle combine une exposition au marché américain, une fiscalité encadrée par le mécanisme REIT et la convention franco-américaine, et une gestion rigoureuse. Elle peut convenir à ceux qui veulent profiter de l’immobilier nord-américain en acceptant le risque de change.

Les rendements à l’acquisition restent élevés aux États-Unis. Corum USA a obtenu 10 % sur ses commerces new-yorkais en mars 2026, 8,6 % sur le Roosevelt Plaza (Illinois) en juin, puis 7,3 % sur son établissement de santé de Sacramento en septembre. Au 30 septembre 2026, le TOF est de 100 %, les baux courent encore 9,41 ans en moyenne et aucune part n’attend d’être retirée. Pour une SCPI aussi jeune, ces indicateurs sont solides.

L’intérêt fiscal doit toutefois être mis en balance avec le risque de change sur le dollar. Ce risque rend la SCPI plus risquée qu’une SCPI investie en zone euro. Le TRI cible à 10 ans de 4,5 % reste modeste une fois les frais pris en compte. Et avec 6 immeubles, le portefeuille répartit encore peu les risques.