Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Question simple, mais réponse compliquée, car la fiscalité SCPI dépend du cas précis dans lequel vous êtes :
- Avez-vous investi dans une SCPI de rendement ? Ou dans une SCPI de capitalisation ? Ou dans une SCPI fiscale
- Avez-vous acheté une SCPI 100% française ou une SCPI Européenne ?
- Avez-vous acheté vos parts en pleine propriété ou en nue-propriété ?
- Avez-vous acheté vos parts en tant que particulier (personne physique) ou via une société (personne morale) ?
- Avez-vous choisi le régime micro foncier pour l’imposition de vos revenus fonciers ?
- Avez-vous touché des revenus financiers ?
- Avez-vous fait de la plus-value (revalorisation de parts) lors de la revente de vos parts de SCPI ?
Par exemple, si vous avez investi dans une SCPI Européenne, l’imposition est moins lourde que pour une SCPI française, car vous serez imposés pour des revenus de source étrangère.
Si vous avez acheté en nue-propriété, vous ne toucherez pas de loyers, donc vous n’aurez pas de revenus fonciers, et vous ne payerez pas d’impôt.
Le cas le plus courant est d’avoir acheté des parts d’une SCPI de rendement en pleine propriété, donc une SCPI qui comme son nom l’indique, fournit du rendement, donc des revenus fonciers et financiers (dans certains cas). Vous serez alors imposés sur ces revenus.
Le plus simple reste donc de vous présenter, un par un, les dividendes que vous pouvez toucher avec une SCPI (les revenus fonciers, les revenus financiers, la plus-value) et d’en détailler leur fiscalité.
Voici une infographie récapitulative de la fiscalité SCPI que nous détaillerons plus en amont.
Fiscalité SCPI sur les revenus
Sur une SCPI de rendement (en pleine propriété ou en usufruit), vous toucherez :
- des revenus fonciers (qui proviennent des loyers au prorata du nombre de parts achetés)
- et des revenus financiers (plus marginales, ils proviennent soit de participations de la SCPI dans des OPCI, soit de placements de trésorerie)
Fiscalité sur les revenus fonciers
Pour les personnes physiques
L'imposition sur les revenus fonciers des SCPI pour les personnes physiques est la même que sur les revenus immobiliers classiques. On retrouve 2 régimes d'imposition en fonction des revenus que vous touchez :
- le régime micro-foncier
- le régime réel
Si vous ne touchez pas de revenus fonciers (cas de la nue-propriété) ou si vos revenus fonciers bruts sont en dessous d'un seuil de 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le micro-foncier et ainsi bénéficier d'un abattement de 30 %.
Dans les 2 cas (régime micro-foncier ou régime réel), n'oubliez pas que vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux (17,2 %).
À l'exception des SCPI européennes, dont les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux classiques (CSG-CRDS), mais uniquement au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Régime micro-foncier
Vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Le revenu imposable est alors égal à 70% de ces revenus et doit être déclaré.
Les porteurs de parts de SCPI peuvent opter pour ce régime simplifié à condition :
- d'être propriétaire d'au moins un bien immobilier loué nu (non meublé) en direct
- que les revenus fonciers totaux (des parts de SCPI et des biens détenus en direct) n'excèdent pas 15 000 €
- que les biens ne bénéficient d'aucun dispositif fiscal spécifique (pas de Pinel, pas de Denormandie, pas de Malraux, pas de Monuments Historiques…)
Attention : si vous ne percevez plus de revenus fonciers de biens détenus en direct, le régime micro-foncier n'est plus accessible et le régime réel s'applique automatiquement pour vos revenus de SCPI.
Et dans le cas où la SCPI ne distribue pas la totalité de ses bénéfices pour constituer des réserves (le RAN par exemple), vous devez déclarer votre quote-part du bénéfice réalisé par la SCPI, et non le montant effectivement distribué.
Notez bien que dans ce régime, vous ne pouvez pas déduire de charges : ni intérêts d'emprunt, ni frais financiers liés à un crédit immobilier. Le choix entre les deux régimes est donc important
S'il est facile de renoncer au micro-foncier pour passer au régime réel (il suffit de souscrire une déclaration de revenus fonciers n° 2044), sachez que cette option est irrévocable pendant 3 ans : vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant ce délai.
Régime réel
Si vos revenus fonciers sont au-dessus de 15 000 € par an, vous êtes obligé de déclarer vos revenus sous le régime réel.
Si vous êtes en dessous de 15 000 €, vous pouvez tout de même choisir le régime réel, si celui-ci est plus avantageux que le régime micro-foncier.
Avec le régime réel, les revenus fonciers nets de la SCPI (après déduction des charges : intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) sont ajoutés aux autres revenus de l'investisseur et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (tranches marginales d'imposition de 0 % à 45 %). Ces mêmes revenus fonciers nets sont aussi assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour les personnes morales
C'est le cas où vous investissez via une société (une personne morale), par exemple via une SCI (Société Civile Immobilière).
Dans le cas d'un investissement dans des SCPI françaises, vous pouvez passer par une SCI soumise à l'IS (Impôt sur les Sociétés) ou à l'IR (Impôt sur le Revenu).
Imposition des bénéfices sur une SCI à l'IS
À l'IS, c'est le résultat net de la société (revenus fonciers moins charges déductibles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissements…) qui est imposable. Le taux d'imposition est de 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €, et de 25 % au-delà, à condition que le chiffre d'affaires de la SCI ne dépasse pas 10 M€.
Imposition des bénéfices sur une SCI à l'IR
Si vous choisissez la transparence fiscale, c'est-à-dire une SCI à l'IR, les revenus de la SCPI sont directement imposés entre les mains de chaque associé, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (et les prélèvements sociaux de 17,2 %). Il n'y a pas de notion de dividendes dans ce cas
Imposition des dividendes (SCI à l'IS uniquement)
Une fois l'impôt sur les sociétés payé, le résultat peut être distribué aux associés personnes physiques sous forme de dividendes. Les dividendes sont taxés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Il est aussi possible d'opter pour une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur le montant brut des dividendes.
Fiscalité sur les revenus financiers
Pour les personnes physiques
En plus des revenus locatifs, les SCPI peuvent générer des revenus financiers issus du placement de leur trésorerie disponible. Ce sont des intérêts provenant de placements, et en tant qu'associé, vous en toucherez une part au prorata du nombre de parts que vous possédez.
Sauf avis contraire de l'associé, ces revenus financiers sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux global de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
L'associé conserve néanmoins la possibilité d'opter pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette option est généralement avantageuse pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition (TMI) est inférieur ou égal à 11 %.
Pour les personnes morales
Les revenus financiers d'une SCPI sont imposés selon le régime d'imposition de la personne morale (de la même manière que les revenus fonciers, comme vu précédemment).
Fiscalité SCPI sur les plus-values immobilières
Un associé de la SCPI va toucher des revenus (mensuellement ou trimestriellement selon la SCPI), tout au long de la détention de ses parts. À la revente de celles-ci, il peut faire une plus-value.
C’est le cas où l’écart entre la valeur de reconstitution SCPI et le prix de sa part était en forte décote et que la société de gestion a décidé alors de revaloriser son prix de part.
Pour les personnes physiques
La fiscalité sur les plus-values immobilières en SCPI est au taux de 19% (à l’IR), auquel se rajoutent les prélèvements sociaux (PS) de 17,2%.
Néanmoins, sur les 2, les personnes physiques bénéficient d’abattements, qui sont de plus en plus importants au fur et à mesure des années de détention des parts de SCPI :
- À la 22ᵉ année révolue : abattement de 4% pour l’IR et de 1,6% pour les PS
- De la 6ᵉ et la 21ᵉ année : abattement de 6% pour l’IR et de 1,65% pour les PS
- À la 22ᵉ année révolue : abattement de 4% pour l’IR et de 1,6% pour les PS
- De la 23ᵉ année à la 30ᵉ année : exonération pour l’IR et abattement de 9% pour les PS
- Au-delà de la 30ᵉ année : exonération pour l’IR et pour les PS
Pour les personnes morales
Dans le cadre d'une personne morale, la revente de parts de SCPI générant une plus-value entraîne la déclaration de ce bénéfice dans le compte de résultat.
Pour une SCI à l'IS, la plus-value est intégrée au résultat imposable de la société et taxée au taux de l'IS (15 % ou 25 %). Attention cependant : si la SCI a amorti comptablement ses parts de SCPI, la plus-value imposable sera calculée par rapport à la valeur nette comptable (après amortissements), et non par rapport au prix d'acquisition initial. La fiscalité peut donc s'avérer plus lourde que prévu.
Pour une SCI à l'IR, la plus-value remonte aux associés personnes physiques au prorata de leurs parts, et bénéficie alors du même régime d'abattement pour durée de détention que pour un investisseur individuel (exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
Attention également à la fiscalité lors de la revente des parts de la SCI elle-même.
Lorsque l'objectif est la transmission du patrimoine, les SCI à l'IR sont souvent plus adaptées, notamment grâce aux abattements liés à la durée de détention dont bénéficient les associés
Fiscalité des SCPI Européennes
Les SCPI peuvent faire des investissements à l’étranger, et dans la très grande majorité des cas, ces investissements sont effectués dans des pays européens. Il commence à y avoir quelques achats d’actifs immobiliers dans d’autres pays que l’Europe, comme au Canada par exemple, mais cela reste encore marginal. C’est pourquoi on parle plus de fiscalité des SCPI Européennes que de fiscalité des SCPI étrangères.
Mais ce que nous détaillons ici est aussi bien valable pour l’Europe que pour les autres pays étrangers.
Fiscalité des SCPI européennes sur les revenus
Les SCPI peuvent faire des investissements à l’étranger, et dans la très grande majorité des cas, ces investissements sont effectués dans des pays européens. Il commence à y avoir quelques achats d’actifs immobiliers dans d’autres pays que l’Europe, comme au Canada par exemple, mais cela reste encore marginal. C’est pourquoi on parle plus de fiscalité des SCPI Européennes que de fiscalité des SCPI étrangères.
Mais ce que nous détaillons ici est aussi bien valable pour l’Europe que pour les autres pays étrangers.
Pour les personnes physiques
Les SCPI qui investissent dans des pays européens à fiscalité immobilière plus favorable que la France (comme l'Allemagne ou les Pays-Bas) peuvent représenter un avantage significatif pour les épargnants fortement fiscalisés.
Des conventions fiscales bilatérales existent pour éviter la double imposition.
Selon le pays dans lequel la SCPI investit, deux méthodes s'appliquent :
- la méthode du taux effectif : les revenus étrangers sont exonérés d'IR en France, mais pris en compte pour déterminer le taux applicable aux revenus français (effet de progressivité).
- la méthode du crédit d'impôt : les revenus étrangers sont inclus dans la base imposable française, mais un crédit d'impôt égal au taux moyen d'imposition français vient en déduction de l'impôt dû.
Ces deux méthodes visent toutes deux à éliminer la double imposition, mais elles ne produisent pas exactement le même résultat fiscal. La méthode du taux effectif est généralement plus avantageuse.
Par ailleurs, les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, mais restent soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 % depuis la réforme de 2019.
Exemple : Mme Martin perçoit 10 000 € de revenus fonciers via une SCPI, avec un TMI à 30 % et un taux moyen d'imposition à 17 %.
- Avec une SCPI française : 10 000 € − (30 % d'IR) − (17,2 % de PS) = 5 280 € nets
- Avec une SCPI européenne (méthode crédit d'impôt) : 10 000 € − (30 % d'IR) + (crédit d'impôt de 17 %) − (7,5 % de prélèvement de solidarité) = 7 950 € nets
Pour les personnes morales
La taxation a lieu dans le pays où se trouvent les biens immobiliers. Selon la convention fiscale bilatérale applicable, les revenus peuvent être exonérés d'IS en France (méthode du taux effectif) ou intégrés dans la base imposable française avec un crédit d'impôt compensant l'impôt payé à l'étranger (méthode du crédit d'impôt).
Dans ce second cas, un IS complémentaire peut s'appliquer si le taux étranger est inférieur au taux français.
Fiscalité des SCPI européennes sur les plus-values
L'imposition des plus-values immobilières réalisées à l'étranger dépend à la fois de la législation fiscale du pays où se situe le bien et de la réglementation fiscale française.
Pour éviter une double imposition, des conventions bilatérales s'appliquent. Elles visent à limiter le montant d'impôt dû ou à permettre l'obtention d'un crédit d'impôt en France au titre des sommes déjà réglées à l'étranger sur ces mêmes plus-values.
En tant que détenteur de parts de SCPI, cette fiscalité ne s'applique que si vos parts se sont revalorisées lors de la cession. Le calcul est effectué bien par bien, sur chaque actif cédé par la SCPI, selon la convention fiscale bilatérale en vigueur entre la France et le pays concerné.
L'alternative des SCPI fiscales
Le principe des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales constituent un véhicule d'investissement immobilier permettant de bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sans avoir à gérer directement un bien locatif.
Les capitaux collectés sont investis dans l'acquisition ou la rénovation d'actifs immobiliers résidentiels répondant aux critères d'éligibilité des régimes fiscaux avantageux tels que Pinel, Denormandie ou Malraux.
Ainsi, les porteurs de parts profitent des mêmes réductions d'impôt que s'ils avaient investi à titre personnel dans un bien immobilier locatif éligible à ces dispositifs. Mais ils sont exonérés des contraintes de gestion locative au quotidien, celles-ci étant déléguées à la société de gestion de la SCPI.
Cette formule permet donc d'allier optimisation fiscale et investissement immobilier semi-passif, en confiant les aspects techniques et administratifs à des professionnels.
Louve Invest vous propose une manière très simple de réduire vos frais d’investissement en SCPI.
Gros inconvénient des SCPI fiscales
L'investissement dans une SCPI fiscale permet de bénéficier d'un avantage fiscal au prorata des fonds investis.
Selon le dispositif, les réductions d'impôt oscillent généralement entre 12 % et 30 % du montant investi (Denormandie : 12 %, 18 % ou 21 % ; Malraux : 22 % ou 30 %), en contrepartie d'un engagement locatif allant de 6 à 12 ans. Ce gain fiscal s'accompagne cependant d'un rendement locatif modeste, avoisinant les 2 % par an.
Ce type de véhicule représente donc un placement immobilier de très long terme, peu rémunérateur en termes de revenus récurrents. Paradoxalement, les SCPI dites "de rendement", bien que dépourvues d'avantages fiscaux directs, peuvent s'avérer plus lucratives sur le long terme, pour peu que leur stratégie d'investissement soit bien choisie en adéquation avec la situation patrimoniale de l'épargnant.
La décision d'opter pour une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement dépend donc des objectifs poursuivis : réduction d'impôt immédiate ou optimisation des revenus locatifs futurs.
Une analyse approfondie des différentes options s'impose pour déterminer la solution la plus pertinente. Et la SCPI Kyaneos Denormandie 5 mérite d'être étudiée de près pour les épargnants cherchant à réduire leur imposition tout en investissant dans l'immobilier ancien.
Fiscalité SCPI en nue-propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée. C'est une solution dont les épargnants à forte fiscalité sont friands, et cela, pour 3 raisons :
- La nue-propriété de SCPI n'entre pas dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Par ailleurs, la reconstitution de la pleine propriété à l'issue du démembrement n'est pas en elle-même un événement taxable. En revanche, si l'investisseur revend ses parts, la plus-value réalisée (différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété) est soumise au régime classique des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention applicables depuis la date d'achat de la nue-propriété.
Une exonération totale n'est acquise qu'après 22 ans de détention pour l'IR (et 30 ans pour les prélèvements sociaux). C'est pourquoi cette stratégie est particulièrement adaptée aux investisseurs qui n'ont pas besoin de liquidités à court terme et qui s'inscrivent dans une logique de détention longue durée. - La nue-propriété n’est par définition pas éligible aux loyers versés par la SCPI (en échange d’une décote sur le prix d’achat des parts). Pour les investisseurs ayant un fort Taux Marginal d'Imposition et n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires à court terme, c'est donc une bonne option.
Fiscalité des SCPI de capitalisation
Les investisseurs ne cherchant pas de revenus à court terme, mais visant plutôt la constitution d'un patrimoine à long terme, peuvent choisir les SCPI de capitalisation. Ces SCPI ne distribuent pas les loyers mais les réinvestissent systématiquement dans le portefeuille, avec pour objectif de faire croître la valeur des parts.
Contrairement aux SCPI de rendement, ces véhicules sont généralement structurés pour minimiser les revenus courants imposables : la valorisation provient principalement de la plus-value sur les actifs détenus, et non de loyers annuels.
Dans ce cas, la fiscalité est essentiellement reportée au moment de la revente des parts, sous la forme d'une plus-value immobilière soumise aux abattements pour durée de détention.
Cette imposition est décroissante avec la durée de détention : 6 % d'abattement par an sur l'IR à partir de la 6e année, pour une exonération totale après 22 ans. Les prélèvements sociaux bénéficient également d'un abattement progressif et d'une exonération complète après 30 ans de détention.
Il y a donc un vrai intérêt à conserver les parts de SCPI de capitalisation sur le long terme à condition de bien vérifier la structure fiscale du véhicule avant d'investir.
Fiscalité SCPI en assurance-vie
Il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI par le biais d’une assurance-vie.
La fiscalité en assurance-vie est complexe mais la fiscalité des SCPI en assurance-vie est nulle, tant que vous restez dans l’enveloppe de l’assurance-vie. Aucune question à se poser.
C’est lorsqu’il faut sortir l’argent de l’enveloppe, que là, il faut prendre en compte les différentes impositions possibles sur les gains, qui dépendent du nombre d’années de détention :
- IR : Impôt sur le Revenu
- PF : Prélèvement Forfaitaire
- PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire
- PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax (12,8% + 17,2%)
- PS : Prélèvements Sociaux (17,2%).
- L'abattement fiscal, ne peut avoir lieu que sur les contrats de plus de 8 ans, et il est de 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple marié ou pacsé avec imposition commune.
Malgré cette fiscalité avantageuse, investir dans des SCPI via une assurance-vie comporte certaines limitations :
- Les compagnies d'assurance reversent généralement entre 85 % et 90 % des dividendes versés par les SCPI, retenant entre 10 % et 15 % au titre de leurs frais, ce qui réduit d'autant les revenus perçus par l'investisseur.
- Les frais de gestion annuels du contrat sont prélevés en continu sur la valeur des unités de compte, réduisant la performance de l'investissement sur toute la durée de détention.
- Le choix de supports SCPI est plus restreint qu'en investissement direct, avec généralement une cinquantaine de fonds accessibles contre une offre beaucoup plus large sur le marché.
- Certains contrats plafonnent l'exposition aux SCPI à 40 % maximum du portefeuille.
Ces différents éléments peuvent limiter l'intérêt d'investir en SCPI via une assurance-vie par rapport à un investissement en direct, malgré la fiscalité avantageuse de l'enveloppe.
Fiscalité SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a succédé à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à son prédécesseur, l'IFI ne vise que les patrimoines immobiliers dépassant 1,3 million d'euros.Son assiette comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus au 1ᵉʳ janvier, directement ou via des véhicules d'investissement.
Certains emprunts en cours peuvent venir en déduction.Les parts de SCPI entrent dans le champ d'application de l'IFI. Leurs détenteurs doivent donc les intégrer dans leur déclaration fiscale annuelle.
Cependant, seule la fraction représentative des actifs immobiliers de la SCPI est imposable.
À cette fin, les sociétés de gestion communiquent habituellement aux associés la "valeur IFI par part" à déclarer, via les rapports annuels ou le bulletin d'information du premier trimestre. Il suffit alors de la multiplier par le nombre de parts détenues.
En revanche, l'acquisition de parts en nue-propriété n'entre pas dans le calcul de l'IFI.
À noter également : les parts de SCPI détenues via une assurance-vie ne sont pas exonérées d'IFI pour autant. Depuis la loi de finances 2019, la fraction représentative d'actifs immobiliers des unités de compte au sein d'un contrat d'assurance-vie doit également être déclarée à l'IFI.
Choisir la bonne SCPI en fonction de sa fiscalité
Avant d’arrêter votre choix, prenez deux minutes pour vérifier où vous vous situez sur l’échelle de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI). Pourquoi ? Parce qu’une SCPI à 5 % brut peut vite tomber à 3 % net si elle n’est pas logée au bon endroit. Vous pouvez vous appuyez sur un arbre de décision très simple, détaillé dans cette vidéo :
En résumé : commencez toujours par votre besoin de trésorerie, puis regardez votre TMI. Ce binôme dicte le mix « France/Europe », le recours (ou non) à la SCI à l’IS et la pertinence d’un démembrement temporaire. Et si vous hésitez, nos conseillers peuvent modéliser gratuitement votre situation depuis votre espace client.
Comment faire sa déclaration fiscale sur ses revenus SCPI ?
Le guide pour faire sa déclaration fiscale
Vous retrouverez ce guide complet dans notre article sur l’imposition SCPI.
L'IA de Louve Invest pour accélerer sa déclaration
Louve Invest a mis au point un nouvel outil IA d'aide à la déclaration des impôts des SCPI.
Nous avons un outil qui marche déjà pour plus de 20 sociétés de gestion, soit une quarantaine de SCPI (et nous continuons de l'améliorer). Cet outil gratuit est disponible directement sur notre App Louve Invest.
L'outil fonctionne via de l'IA générative et utilise notamment les derniers modèles dits "LLM" pour extraire, organiser et redonner les tableaux complets pour les déclarations sur les revenus N°2044 et N°2047.
Un fil de discussion sur notre espace communautaire a été mis en place pour échanger sur cet outil et surtout pour toute demande d'ajout de nouvelles SCPI.
Sinon n'hésitez pas à faire appel à nos conseilleurs Louve Invest via notre App, qui sauront vous donner les meilleures pistes pour minimiser votre imposition en fonction de vos objectifs d'investissement et optimiser votre fiscalité SCPI.
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