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- La SCPI de capitalisation ne distribue pas de revenus : les loyers sont réinvestis pour faire croître la valeur des parts, évitant ainsi toute imposition annuelle sur des revenus fonciers.
- L'investisseur réalise une plus-value à la revente, taxée selon les règles des plus-values immobilières, et non comme des revenus fonciers, ce qui est fiscalement bien plus avantageux pour les TMI élevées (30 % ou 41 %).
- Grâce aux abattements pour durée de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans.
- Les parts de SCPI de capitalisation n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI, contrairement à l'immobilier détenu en direct, un avantage clé pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 M€.
- Ce placement s'adresse avant tout aux investisseurs avec un horizon de 15 à 20 ans minimum, qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent capitaliser dans la durée.
En achetant des biens immobiliers ayant un fort potentiel de revalorisation, les SCPI de capitalisation se concentrent avant tout sur la recherche sur le moyen-long terme de plus-values… Alors, comment fonctionnent ces SCPI de capitalisation et quels sont leurs atouts pour les investisseurs ?
L'objectif principal d'une SCPI de capitalisation est de générer de la plus-value à long terme en valorisant le patrimoine immobilier détenu. Plutôt que de distribuer des revenus périodiques, la SCPI de capitalisation a pour objectif d'augmenter la valeur des parts détenues par les associés.
Pour augmenter la valeur des actifs immobiliers qu'elle détient au fil du temps, la SCPI de capitalisation va acquérir des biens dont le prix est potentiellement sous-évalué, autrement dit des biens qui peuvent être acquis à un prix inférieur à leur valeur réelle. De plus, la SCPI de capitalisation sélectionne des biens situés dans des emplacements où la demande pour ce type de biens est favorable. Cela signifie qu'elle choisit des zones géographiques ou des secteurs immobiliers qui présentent un potentiel de croissance et une demande solide, que ce soit en termes de location, de vente ou de valorisation future.
Voici actuellement les SCPI de capitalisation présentes sur le marché :
- SCPI Novapierre Résidentiel
- SCPI Sofiboutique
- SCPI Patrimmo Croissance Impact
- SCPI Sofiprime
- SCPI Primofamily (en cours de recentrage vers l'hôtellerie, TD 2025 : 3,90 %)
Ainsi, tout le but de cette stratégie est de générer un profit à la cession du bien : lorsque la SCPI de capitalisation revend ses biens immobiliers, la valeur de ces biens a généralement augmenté, cela permet de réaliser un bénéfice ! Pour les associés, cela se caractérise par une revalorisation du prix des parts de SCPI détenues.
Bien qu’elles se différencient des SCPI fiscales et des SCPI de défiscalisation, elles proposent un cadre fiscal attractif pour les investisseurs :
Une faible imposition sur le revenu dû aux rendements bas
La SCPI de capitalisation offre un cadre fiscal très attractif aux investisseurs qui souhaitent agrandir leur patrimoine immobilier sans alourdir leurs impôts sur le revenu.
De fait, elle permet aux porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité allégée tout au long de la durée de détention de leurs parts : étant donné que ces SCPI distribuent peu ou pas de revenus, les associés ne sont généralement pas soumis à une fiscalité annuelle importante liée aux revenus fonciers distribués.
Une imposition sur les plus-values réduite grâce à l’abattement sur la durée de détention
À la revente de ses parts de SCPI de capitalisation, l’investisseur touche une plus-value importante. Celle-ci peut-être calculée en soustrayant le prix d'acquisition des parts du prix de cession, sans oublier de prendre en compte des frais d'acquisition.
Fiscalement, la plus-value d’un actif est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Heureusement pour l’investisseur, il pourra profiter d’un abattement qui permet de réduire l'imposition sur les plus-values réalisées lors de la vente de parts de SCPI de capitalisation. Plus la durée de détention est longue, plus l'abattement est important. Sur le long-terme, la fiscalité d’une SCPI de capitalisation s'avère donc particulièrement avantageuse, car le porteur peut profiter d’une exonération totale de l'impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
En permettant aux porteurs de parts de profiter d'une fiscalité avantageuse sur les plus-values, les SCPI de capitalisation s’inscrivent donc dans une stratégie d'optimisation fiscale.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, l'IFI s'adresse à toute personne dont la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros.
Les biens imposables à l’IFI correspondent aux biens immobiliers possédés par le contribuable, ils peuvent être des appartements, des immeubles, des placements collectifs en valeurs immobilières (OPCI), ou des parts de SCPI.
Étant donné qu’elles représentent des actifs immobiliers détenus indirectement par les investisseurs, les parts de SCPI de capitalisation sont prises en compte dans le calcul de la valeur nette du patrimoine immobilier.
En conséquence, ce n'est pas forcément le meilleur produit pour les investisseurs soumis à l’IFI. Et, il serait peut-être plus raisonnable de se tourner vers les SCPI de rendement en nue-propriété (que nous détaillerons plus bas dans cet article).
À la différence des SCPI de rendement qui distribuent régulièrement des revenus aux investisseurs et évaluent leur rentabilité à travers le Taux de Distribution (TD), les SCPI de capitalisation ont un objectif différent. Elles ne visent pas spécifiquement à générer un rendement sous forme de distributions de revenus régulières.
Pour calculer la rentabilité d'une SCPI de capitalisation, il est recommandé de prendre en compte deux indicateurs principaux :
- La revalorisation : elle correspond à l'augmentation de la valeur de la part de la SCPI au fil du temps. Cette revalorisation est particulièrement intéressante avec les SCPI de capitalisation puisque la valeur des actifs immobiliers augmente.
- Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) : cet indicateur tient compte à la fois des distributions de revenus et de la revalorisation de la part. Il permet d'estimer le taux de rentabilité global de l'investissement dans la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte les flux de trésorerie générés par les distributions de revenus et les éventuelles plus-values à la sortie.
Naturellement, la SCPI de capitalisation bénéficie de tous les atouts de la SCPI puisqu’il s’agit d’un placement sans contraintes de gestion et contrôlé par l’AMF, ce qui rassure les investisseurs. De plus, étant donné qu’elles investissent dans un parc immobilier diversifié, les risques sont mutualisés et le risque d’investissement amoindri.
Ce qu’il faut comprendre pour investir en SCPI de capitalisation est qu'elle est très avantageuse, lorsqu'elle permet de réaliser une plus-value très intéressante. Avec une mise de départ plutôt faible, l’investisseur peut revendre ses parts à un prix parfois beaucoup plus élevé. Sur le long terme, cela est d’autant plus avantageux étant donné que des abattements sur les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu peuvent s’appliquer.
Conseil de Victor : La SCPI de capitalisation s'adresse à un profil très spécifique : un investisseur à long horizon, qui n'a pas besoin de revenus immédiats et dont la TMI est élevée. Si vous cherchez un complément de revenus, orientez-vous plutôt vers une SCPI de rendement. Si vous visez la capitalisation avec une fiscalité allégée dès aujourd'hui, la nue-propriété sera presque toujours plus efficace.
Néanmoins, le taux de distribution des SCPI de capitalisation est bien moins élevé que les autres SCPI de rendement. Pour un investisseur qui recherche donc à générer des revenus réguliers et élevés, les SCPI de capitalisation peuvent donc s’avérer un mauvais choix.
L’autre inconvénient est aussi que les SCPI de capitalisation sont très dépendantes de la conjoncture économique. Dans un marché peu performant, avec des prix orientés à la baisse ou à la stagnation, elles auront donc peu d’intérêt, car la plus-value réalisée sera potentiellement faible. Toutefois, Pour un investisseur patient, la revalorisation des parts reste l'objectif à long terme mais elle n'est pas garantie. Le marché de l'immobilier résidentiel a subi des corrections importantes entre 2022 et 2025, rappelant que les SCPI de capitalisation sont exposées aux cycles immobiliers.
Enfin, les SCPI de capitalisation présentes sur le marché manquent de diversification : la répartition typologique de leurs actifs appartient souvent principalement à un secteur d’activité.
Les investisseurs intéressés par la SCPI de capitalisation ne sont logiquement pas à la recherche d’un fort rendement et de revenus réguliers. Ils sont davantage intéressés par la plus-value à la cession de leur part et l’aspect fiscal avantageux des SCPI de capitalisation. Aussi, nous recommandons à ce type de profil de se tourner davantage vers l’investissement en SCPI en démembrement temporaire avec le statut de nu-propriétaire. En effet, cela peut s’avérer plus avantageux pour eux !
En investissant en nu-propriété en SCPI, le porteur de part ne touchera pas de revenus fonciers pendant toute la période de démembrement puisque ceux-ci seront distribués à l’usufruitier. C’est uniquement à la fin du démembrement qu’il pourra récupérer la pleine propriété de la part de SCPI. Fiscalement, cela est très avantageux : étant donné qu’il ne touche pas de revenus fonciers, il ne sera pas soumis à l’impôt de revenu durant toute la durée du démembrement.
De plus, lors de la durée du démembrement, les parts SCPI du nu-propriétaire ne sont pas comptées dans son patrimoine immobilier. Autrement dit, cela permet au porteur de part de ne pas alourdir la valeur de son patrimoine immobilier, ce qui peut ainsi être une manière de réduire, voire d’échapper, à l’IFI.
Conseil de Victor : Entre SCPI de capitalisation et nue-propriété, je recommande systématiquement la nue-propriété pour les investisseurs à TMI 30 % et plus. La décote à l'achat est immédiate, il n'y a aucune fiscalité pendant le démembrement, et vous n'avez pas à attendre 22 ou 30 ans pour optimiser votre imposition.
Il est possible d’investir dans une SCPI de capitalisation avec Louve, toutefois, nos experts vous recommandent de vous tourner vers l’investissement en nu-propriété, surtout si vous êtes un investisseur lourdement fiscalisé n’ayant pas besoin de revenus dans l’immédiat !
Le grand avantage de Louve est la possibilité de bénéficier d'un cashback sur les frais de souscription. Ce cashback sera directement versé sur votre compte bancaire, ce qui vous permet de récupérer une partie des frais engagés lors de la souscription.
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Victor Déré est conseiller en gestion de patrimoine, avec une certification professionnelle à l'examen AMF. Expert SCPI chez Louve Invest et président d’Absolu Patrimoine.
Diplômé de l’IPAG Business School, il accompagne depuis plus de dix ans particuliers et dirigeants dans la structuration de leur patrimoine.
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