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- Les SCPI fiscales plafonnent souvent à 2 % de rendement contre 4,91 % en moyenne pour les SCPI de rendement en 2025, un écart difficile à justifier même avec l'avantage fiscal.
- À TMI 45 %, la fiscalité absorbe 62,2 % du rendement brut d'une SCPI française contre 15,8 % en Allemagne pour une SCPI européenne équivalente.
- La nue-propriété permet d'acheter des parts de SCPI avec une décote de 15 à 40 % et de ne payer aucun IR, prélèvements sociaux ni IFI pendant toute la durée du démembrement.
- Malraux, Monuments historiques et Déficit foncier échappent au plafond des niches fiscales de 10 000 €, contrairement à Denormandie et à l'ancien Pinel.
- Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers SCPI restent à 17,2 % en 2026, malgré la hausse de la CSG, un avantage discret face au LMNP désormais taxé à 18,6 %.
Les SCPI sont des véhicules de pierre-papier fiscalement transparents pour un investisseur particulier. Autrement dit, les investisseurs déclarent eux-mêmes la fraction des loyers qu’ils perçoivent au fil de l’eau. Les revenus perçus chaque année sont taxés au titre des revenus fonciers, ce qui peut vite devenir confiscatoire si on ne réfléchit pas en amont à sa situation patrimoniale.
Il peut donc être tentant de s’orienter vers des SCPI de défiscalisation pour effacer une partie de sa fiscalité. Toutefois, il existe d’autres solutions combinant les avantages des SCPI de rendement et “l’accès” à une fiscalité adoucie. Revue de détail.
Les revenus fonciers des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le taux d'imposition peut donc varier de 17,2% pour les contribuables non imposables (uniquement les prélèvements sociaux), à 28,2% pour ceux soumis à la TMI de 11%, jusqu'à 62,2% au maximum pour les contribuables à la TMI de 45%.
Toutefois, si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers par an dont une partie provenant obligatoirement de la possession d’un autre bien immobilier non-meublé mis en location, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% appliqué aux revenus bruts perçus.
Ainsi, si vous percevez 1 000 € de revenus provenant de vos parts de SCPI (sans crédit immobilier) et êtes éligible au régime micro foncier, le revenu net imposable sera de 700 €. Ce qui est plus intéressant que le régime réel, notamment si vous êtes faiblement imposés.
Hors du régime micro foncier la fiscalité SCPI peut donc vite devenir un fardeau. D’autant plus si vous détenez à côté un patrimoine immobilier net conséquent, sans dette attenante, pour déduire les intérêts d’emprunt.
Afin de réduire leur imposition, certains investisseurs en pierre papier se tournent alors vers les SCPI fiscales. Elles ont pour vocation d’effacer une partie de l’impôt (la SCPI Pinel permettait ainsi à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt sur 12 ans pouvant atteindre jusqu'à 21 % dans la limite d'un plafond de 63 000 €. Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 : il n'est plus possible de souscrire de nouvelles parts de SCPI Pinel.). Elles ont cependant l'inconvénient d’offrir en contrepartie des conditions d’entrée et de sortie aléatoires.
Les différentes SCPI pour défiscaliser
Il existe de nombreuses SCPI de défiscalisation qui seront plus ou moins adaptées à votre profil investisseur et votre situation patrimoniale.
Par exemple :
- La SCPI Malraux, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 30 % des travaux réalisés dans des secteurs historiques sauvegardés, dispositif toujours actif en 2026 ;
- La SCPI Denormandie, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix d'achat en investissant dans des biens anciens à réhabiliter en zone cœur de ville ;
- La SCPI Monuments historiques, qui permet de déduire 100 % des travaux de rénovation sans plafond ;
- La SCPI Déficit foncier, qui permet de déduire jusqu'à 10 700 € par an de travaux, reportable sur 10 ans ;
- La SCPI Pinel, qui permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans des biens neufs situés en zone tendue mais le dispositif éteint depuis le 31 décembre 2024, les SCPI existantes poursuivent leur vie jusqu'à leur liquidation mais aucune nouvelle souscription n'est possible.
Avantage fiscal: les limites des SCPI fiscales
Ces véhicules de défiscalisation imposent d’investir sur une longue période, sous peine de perdre et de devoir rembourser la carotte fiscale initiale.
Par ailleurs, sur le marché secondaire, ces parts sont difficiles à vendre car elles n’offrent plus d’avantages fiscaux.
De plus, les SCPI fiscales ou de défiscalisation ont des frais d’entrée et de gestion plus élevés que les SCPI de rendement.
En termes de rendement, les performances sont rarement au rendez-vous : les SCPI fiscales plafonnent souvent à 2 % dans le meilleur des cas, contre 4,91 % de taux de distribution moyen pour les SCPI de rendement en 2025 (source : ASPIM-IEIF, février 2026). Un écart considérable qui mérite d'être intégré dans tout calcul patrimonial sérieux."
Enfin, le risque de moins-value à la sortie n’est pas neutre et est souvent plus important que ce que l’on peut observer pour des SCPI de rendement, qui investissent dans des immeubles tertiaires qui se valorisent mieux dans le temps que les immeubles résidentiels (apanage des SCPI de défiscalisation).
Conseil de Victor : Les SCPI fiscales peuvent avoir du sens pour un contribuable à TMI 41 % ou 45 % qui a déjà saturé son enveloppe assurance-vie et cherche une réduction d'impôt immédiate. Mais si vous êtes à TMI 30 % ou que vous avez un horizon de 8 à 15 ans, la nue-propriété sur une SCPI de rendement sera presque toujours plus efficace sans les contraintes de liquidité.
SCPI fiscales vs SCPI de rendement : comparatif
Investir en SCPI en nue-propriété dans une SCPI de rendement
Lorsqu’on investit en SCPI, il est possible de le faire en démembrement temporaire. Cela signifie que les SCPI acquises sont détenues à la fois par un nu-propriétaire, propriétaire des murs, qui ne percevra pas de revenus locatifs temporairement et un usufruitier (souvent une entreprise ou un institutionnel) qui, lui, percevra des loyers durant la période du démembrement.
En contrepartie de ce démembrement, le nu-propriétaire peut acheter ses parts de SCPI avec une décote. Cela signifie qu’au lieu d’acheter ses parts 100, il les achètera par exemple 70. A la fin du démembrement, il deviendra plein propriétaire, sans aucun frais supplémentaires. Dans notre exemple, il fera une plus-value automatique de 43 % (acheté 70, il est désormais propriétaire de 100). Ce gain réalisé grâce à la décote n’est pas fiscalisé. Un excellent moyen de se bâtir un patrimoine sans subir le poids de la fiscalité !
Par ailleurs, pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paiera aucun Impôt sur le Revenu (IR), prélèvement social, ou Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Investir dans une SCPI Européenne de rendement
Les SCPI Européennes ou internationales sont des véhicules d’investissement qui font la collecte hors de France, en Europe.
Ces SCPI investies à l’étranger sont taxées dans leur lieu de localisation. Si en France on peut être taxé jusqu'à 62,2 % entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, en Allemagne par exemple, le montant de l’impôt ne dépassera pas 15,825 %, tout en étant exempté de prélèvements sociaux.
Nul besoin d’être grand clerc pour comprendre l’aubaine d’investir dans une SCPI Européenne !
Investir en usufruit dans une SCPI de rendement
En tant qu’entreprise, investir sa trésorerie en usufruit de SCPI peut être un excellent moyen de faire fructifier son excédent de trésorerie tout en limitant l’impact fiscal.
En tant qu’usufruitière, la personne morale touchera ainsi des loyers durant la période de démembrement négociée avec le nu-propriétaire. Cet usufruit pouvant être amorti comptablement, les loyers perçus verront ainsi leur fiscalité allégée des pertes déclarées via l’amortissement. Le montage peut-être encore plus intéressant si le nu-propriétaire est le dirigeant de l’entreprise, en tant que personne physique. Il pourra ainsi faire supporter à son entreprise une partie de l’augmentation de son patrimoine personnel, grâce au système de décote précédemment expliqué.
D’autre part, l’achat en usufruit est avantageux pour les investisseurs faiblement imposés. Cette technique permet de préparer la transmission de son patrimoine tout en optimisant la fiscalité sur les successions. En effet, les parents continuent de percevoir les revenus de la SCPI à vie et les enfants, pendant la période de nue-propriété, n’ont pas d’impôts à payer.
Vous l’aurez compris, les avantages offerts par les SCPI de défiscalisation ne sont pas à la hauteur des contraintes qu’elles entraînent.
Il existe cependant 3 méthodes et mécanismes patrimoniaux via les SCPI de rendement qui permettent de construire un patrimoine immobilier de qualité sans alourdir sa fiscalité. Si vous souhaitez en savoir plus, les experts de Louve invest se tiennent à votre disposition pour sélectionner les meilleures SCPI adaptées à votre profil.
Victor Déré est conseiller en gestion de patrimoine, avec une certification professionnelle à l'examen AMF. Expert SCPI chez Louve Invest et président d’Absolu Patrimoine.
Diplômé de l’IPAG Business School, il accompagne depuis plus de dix ans particuliers et dirigeants dans la structuration de leur patrimoine.
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