SCPI Kyaneos Denormandie 5

Choisir d'investir en SCPI avec Kyaneos Denormandie 5, c’est participer à un projet immobilier à la fois fiscalement avantageux et porteur de sens. Cette nouvelle SCPI fiscale, lancée en octobre 2025 par Kyaneos Asset Management, fait suite aux précédents succès de la gamme Denormandie (1 à 4) et bénéficie du visa AMF n°25-18 délivré le 14 octobre 2025.

Elle s’inscrit dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant souscrit, répartie sur 9 ans, en contrepartie d’un investissement dans l’immobilier ancien à rénover et destiné à la location. Concrètement, un investissement de 100 000 € ouvre droit à une économie d’impôt de 2 000 € par an pendant 9 ans, soit 18 000 € au total, sous réserve du respect des conditions légales du dispositif.

Créée et gérée par Kyaneos Asset Management, la SCPI Kyaneos Denormandie 5 s’inscrit dans la continuité d’une série de véhicules à succès dédiés à la rénovation du parc immobilier ancien. Après quatre éditions largement souscrites, la société poursuit sa mission : proposer une épargne utile, tournée vers la rénovation énergétique et la revitalisation des centres-villes français.

Fondée en 2018, Kyaneos Asset Management s’est imposée comme un acteur reconnu de la gestion d’actifs immobiliers résidentiels durables. Sa vision repose sur une conviction forte : il est possible de concilier rentabilité, impact environnemental positif, et responsabilité sociale.

L’entreprise, déjà connue pour son placement immobilier distributeur, Kyaneos Pierre, applique cette même exigence de qualité et de transparence à ses SCPI fiscales, dont Denormandie 5 est le dernier volet.

Les SCPI pour réduire ses impôts, comme Kyaneos Denormandie 5, permettent d’investir dans l’immobilier résidentiel ancien sans avoir à gérer directement les biens, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif. En échange, les fonds collectés servent à réhabiliter des logements dégradés afin de les remettre sur le marché locatif, souvent dans des zones en tension ou des territoires à fort potentiel de redynamisation.

Au-delà de l’incitation fiscale, la SCPI a pour objectif de réduire la consommation énergétique des bâtiments et de lutter contre le logement insalubre, en ligne avec les politiques publiques telles que le programme “Action Cœur de Ville”.
Kyaneos AM poursuit ainsi une approche d’investissement à impact mesurable :

• Amélioration concrète du confort et du pouvoir d’achat des locataires grâce à la baisse de leurs factures d’énergie ;
• Contribution directe à la transition énergétique du parc immobilier ;
• Soutien à l’économie locale, avec des chantiers confiés en priorité à des artisans situés à moins de 50 km des biens rénovés.

Kyaneos Denormandie 5 incarne la vision d’un investissement citoyen, aligné sur les enjeux actuels de durabilité, tout en offrant aux épargnants une opportunité de défiscalisation accessible et encadrée.

La stratégie de Kyaneos Denormandie 5 repose sur une approche ciblée, orientée vers la rénovation du logement ancien dans des communes françaises éligibles au dispositif fiscal Denormandie. Ces zones, souvent situées en centre-ville, présentent un double potentiel : répondre à un besoin réel de logements rénovés et soutenir la revitalisation économique locale.

Concrètement, la SCPI investit dans des immeubles résidentiels anciens à réhabiliter, y compris des maisons individuelles, dont le potentiel de plus-value à la revente est généralement supérieur à celui d'un immeuble collectif, bien que le rendement locatif y soit plus faible, qu’elle loue ensuite nus, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans, conformément aux exigences du dispositif fiscal. Les travaux entrepris, réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et visent à améliorer la performance énergétique des logements. Ceux-ci doivent atteindre, après rénovation, un niveau de performance au moins équivalent à la classe E du DPE, voire D à partir de 2025.

L’objectif de Kyaneos Denormandie 5 est de constituer, d’ici fin 2026, un patrimoine immobilier résidentiel de qualité et à taille humaine, financé en partie par l’endettement (dans la limite de 40 % de la valeur d’acquisition des actifs). La phase de constitution du portefeuille s’étalera sur environ 24 mois, période durant laquelle les premiers loyers seront progressivement perçus à mesure que les biens rénovés seront livrés et mis en location.

Le modèle économique repose sur deux sources de performance potentielles :

1. La réduction d’impôt sur le revenu, principale composante du rendement pour l’investisseur (18 % sur 9 ans, soit 2 % par an) ;
2. Les revenus locatifs, versés trimestriellement une fois les logements loués, auxquels s’ajoute la restitution du capital lors de la dissolution prévue en 2037.

Kyaneos Denormandie 5 vise un Taux de Rendement Interne (TRI) cible de 3 % sur l’ensemble de la durée de placement, sans garantie de résultat. Cette performance dépendra notamment de l’évolution du marché immobilier, du niveau des loyers et du rythme de revente des immeubles en fin de vie de la SCPI.

La stratégie de Kyaneos Denormandie 5 conjugue efficacité fiscale, impact environnemental et gestion rigoureuse, dans la droite ligne des valeurs portées par Kyaneos Asset Management depuis sa création.

Kyaneos Denormandie 5 se distingue des SCPI traditionnelles par sa double promesse : un avantage fiscal direct et une contribution réelle à la rénovation du parc immobilier français. Voici les principaux atouts qui en font une solution d’investissement singulière :

1. Un dispositif fiscal puissant et encadré

La SCPI permet aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant investi, répartie sur 9 années consécutives, à condition de conserver leurs parts pendant la durée d’engagement. Cette réduction s’applique dans la limite légale de 300 000 € par an et par foyer fiscal, conformément à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.
C’est donc une solution particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés souhaitant optimiser leur fiscalité tout en investissant dans la pierre.

2. Une stratégie à impact environnemental et social

Chaque immeuble acquis par Kyaneos Denormandie 5 fait l’objet de travaux de rénovation énergétique lourds, représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux permettent une réduction significative de la consommation énergétique (de 30 à 70 % selon les projets) et contribuent à la décarbonation du parc immobilier résidentiel.
Cette démarche s’inscrit dans le cadre du label SFDR article 8, qui reconnaît les fonds intégrant des objectifs environnementaux et sociaux dans leur stratégie d’investissement.

3. Une gestion experte et éprouvée

Depuis 2018, Kyaneos Asset Management s’est spécialisée dans la rénovation d’immeubles anciens et la gestion de logements à vocation durable. La société de gestion a déjà rénové plus de 3 000 logements en France, en privilégiant les artisans locaux et des chantiers à taille humaine.Son expertise technique et sa maîtrise du cycle de rénovation en font un acteur reconnu sur le marché des SCPI résidentielles.

Au deuxième trimestre 2026, Kyaneos Denormandie 5 franchit ses premières étapes concrètes de constitution du patrimoine. La capitalisation atteint 3 353 k€ pour 59 associés et 3 353 parts (740 nouvelles parts souscrites sur le trimestre).

Deux acquisitions ont été finalisées au cours des derniers mois. À Douai (59), au 37 rue des Récollets Anglais, la SCPI a acquis un immeuble de 13 logements pour une surface habitable de 730 m², pour 1 932 000 € AEM (2 647 €/m²). À Montfavet, quartier d'Avignon (84), au 71 rue des Paroissiens, 4 logements T3 avec garages représentant 240 m² ont été acquis pour 643 182 € AEM (2 680 €/m²). Cet immeuble, idéalement situé sur la place principale du quartier, bénéficiera d'une rénovation complète financée en partie par des éco-prêts à taux zéro.

Le patrimoine de la SCPI s'établit désormais à 2 immeubles, 17 lots et 970 m² répartis sur 2 départements. Deux nouvelles acquisitions ont par ailleurs été identifiées et sont en cours de finalisation : un immeuble à Dunes (82) comptant 8 logements pour environ 400 m², et une maison individuelle à Gisors (27), qui illustre la volonté de la SCPI d'intégrer des biens à fort potentiel de valorisation à la revente.

L'ensemble des logements restant en phase de travaux, le TOF s'établit à 0 % et aucun dividende n'a encore été versé. Les premières mises en location sont attendues à partir de 2027.

L'assemblée générale ordinaire, appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2025, s'est tenue le 29 juin 2026. L'ensemble des résolutions soumises au vote a été adopté.

Les perspectives de Kyaneos Denormandie 5 s'inscrivent dans la lignée des précédentes éditions de la gamme Denormandie, tout en bénéficiant d'un contexte particulièrement favorable à la rénovation énergétique et à l'investissement résidentiel durable.

Un environnement porteur

Face à la raréfaction des dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, reste l'un des derniers leviers fiscaux permettant de réduire son impôt tout en finançant des projets à fort impact local. Les logements rénovés doivent atteindre, après travaux, un niveau de performance énergétique au moins équivalent à la classe E du DPE, voire classe D pour les biens acquis à partir de 2025, conformément aux exigences du dispositif Denormandie renforcé.

Une gestion à long terme, prudente et durable

La durée de vie de la SCPI est fixée à 12 ans, à laquelle s'ajoute une année de dissolution, soit une durée totale de placement recommandée de 13 ans. Cette temporalité longue permet à Kyaneos AM de piloter efficacement les travaux, la mise en location et la revente des biens, tout en optimisant la valeur finale du portefeuille. La revente des immeubles rénovés, prévue à partir de 2036-2037, interviendra dans des conditions de marché potentiellement plus favorables à la valorisation d'actifs énergétiquement performants.

Une rentabilité équilibrée

L'objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) cible de 3 % repose sur une combinaison entre la réduction d'impôt (2 % par an pendant 9 ans) et les revenus locatifs attendus à partir de la troisième ou quatrième année. Ce modèle offre une rentabilité globale maîtrisée, tout en limitant le risque de vacance locative grâce à une sélection rigoureuse des biens et des zones d'investissement.

Une cohérence environnementale et sociale

La SCPI adopte une démarche ESG (environnement, social, gouvernance) alignée avec les engagements européens de durabilité. Chaque immeuble rénové contribue à la réduction de l'empreinte carbone du parc résidentiel français, à l'amélioration du confort des occupants et de leur pouvoir d'achat grâce à des factures énergétiques réduites, et à la dynamisation économique locale par l'emploi d'artisans et d'entreprises situés à proximité des chantiers.

Une continuité de performance pour Kyaneos AM

Fort des résultats des précédentes SCPI de la gamme, Kyaneos Asset Management confirme son expertise sur le segment résidentiel à impact. Les précédents volets ont démontré la capacité du modèle à combiner performance financière et utilité sociale, avec des projets concrets de rénovation dans des villes telles qu'Arras, Pamiers, Béziers ou Tonneins. Avec deux premiers immeubles acquis à Douai et Montfavet et deux nouvelles acquisitions en cours de finalisation, Kyaneos Denormandie 5 engage concrètement sa stratégie dès ses premiers mois d'existence.

Kyaneos Denormandie 5 apparaît comme une solution d'investissement de long terme, alignée avec les enjeux de transition énergétique et les attentes des épargnants modernes : un placement fiscalement attractif, utile et encadré par l'AMF, offrant un équilibre entre stabilité, sens et rendement mesuré.

Pour vous donner notre avis SCPI sur Kyaneos Denormandie 5, elle se distingue comme une SCPI fiscale sérieuse et cohérente pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu tout en soutenant la rénovation durable du parc immobilier français. Portée par Kyaneos Asset Management, dont l'expérience est reconnue sur le segment résidentiel (4 SCPI Denormandie déjà gérées, 3 000+ logements rénovés), elle allie avantage fiscal (18 % sur 9 ans) et impact environnemental concret.

Au T2 2026, la SCPI franchit une nouvelle étape avec deux premières acquisitions finalisées à Douai (59) et Montfavet (84), représentant 17 lots et 970 m², et deux nouveaux actifs en cours de finalisation à Dunes (82) et Gisors (27). La constitution du portefeuille est désormais engagée concrètement. Avec un TRI cible de 3 %, la rentabilité repose sur deux leviers : la réduction d'impôt et la valorisation du patrimoine rénové à long terme. C'est un placement de conviction, adapté aux investisseurs patients disposant d'une fiscalité suffisamment élevée.

Cependant, comme tout investissement en SCPI, Kyaneos Denormandie 5 comporte des risques. Le capital n'est pas garanti, la liquidité est limitée, et les revenus locatifs ne seront perceptibles qu'à partir de 2027-2028. Une cession avant la fin de l'engagement (13 ans recommandés) entraîne la perte de l'avantage fiscal.

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