Investir SCPI à crédit : effet de levier, capacité d'emprunt augmentée

Investir à

crédit en SCPI

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Investir en SCPI à crédit, c'est acheter des parts de SCPI avec un emprunt bancaire plutôt qu'avec votre épargne. La banque finance l'achat, et les loyers reçus remboursent une partie des mensualités.

En souscrivant, vous devenez associé d'une SCPI. Celle-ci gère un parc immobilier diversifié et vous reverse votre part des loyers chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du nombre de parts que vous détenez.

Les investisseurs qui utilisent le crédit ciblent principalement des SCPI de rendement. Ce sont des SCPI conçues pour distribuer un revenu régulier. C'est cette forme d'investissement qui se prête le mieux au financement à crédit, car les revenus trimestriels viennent réduire votre effort d'épargne mensuel.

Le prix de souscription est le prix unitaire d'une part. Il varie selon les SCPI, généralement entre 200 et 1 000 €. C'est sur le montant global de vos investissements SCPI que la banque calcule le montant accordé.

Contrairement à l'immobilier en direct, vous n'avez pas de locataire à gérer, pas de travaux à prévoir, pas de paiement de charges à coordonner. Vous investissez dans un actif immobilier diversifié sans les contraintes de la gestion directe, et vous optimisez votre capacité d'emprunt sans avoir besoin d'un apport élevé.

Pour vous aider à mieux comprendre, voyons les exemples de Sophie et Thomas.

Sophie, 31 ans

Locataire · CDI

Sophie veut se constituer un patrimoine sans mobiliser d'apport.
Avec un financement de 50 000 € sur 25 ans via CFCAL, sa mensualité s'élève à 285 € hors assurance.
Les revenus SCPI de 250 €/mois ramènent son effort d'épargne à 35 €/mois.

Financement SCPI à crédit avec Louve Invest^* :

• · Emprunt de 50 000 € sur 25 ans via CFCAL, soit une mensualité de 285 €/mois (hors assurance)
• · Grâce aux revenus SCPI de 250 €/mois, son effort d'épargne réel est de 35 €/mois
• · Après 25 ans, elle perçoit 250 €/mois de revenus nets sans effort d'épargne

Thomas, 47 ans

Propriétaire · Cadre

Thomas prépare sa retraite.
Avec un emprunt de 300 000 € sur 20 ans via SOFIAP, sa mensualité atteint 1 850 € hors assurance.
Les revenus SCPI de 1 500 €/mois ramènent son effort d'épargne à 350 €/mois.

Financement SCPI à crédit avec Louve Invest^** :

• · Emprunt de 300 000 € sur 20 ans via SOFIAP, soit une mensualité de 1 850 €/mois (hors assurance)
• · Grâce aux revenus SCPI de 1 500 €/mois, son effort d'épargne réel est de 350 €/mois
• · À la retraite, il perçoit 1 500 €/mois de revenus complémentaires nets

* Financement de 50 000 € sur 25 ans, taux CFCAL 4,73 %, mensualité 285 €/mois hors assurance. Rendement SCPI estimé à 6 %. La simulation ne tient pas compte de la fiscalité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
** Financement de 300 000 € sur 20 ans, taux SOFIAP 4,20 %, mensualité 1 850 €/mois hors assurance. Rendement SCPI estimé à 6 %. La simulation ne tient pas compte de la fiscalité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Investir en SCPI à crédit permet d'acheter des parts avec de l'argent emprunté plutôt qu'avec votre épargne. Les loyers perçus remboursent une partie des mensualités. C'est ce mécanisme qui rend cette stratégie intéressante, à condition d'en comprendre les avantages et les risques.

Voici les quatre raisons principales pour lesquelles des investisseurs choisissent cette approche.

Constituer un patrimoine

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, font partie des rares placements qui permettent d'acheter des parts dans un actif immobilier sans avoir les fonds disponibles sur votre compte. On les appelle aussi la pierre papier : vous investissez dans l'immobilier sans en détenir directement les murs.

Contrairement à un investissement immobilier locatif classique, vous n'achetez pas un bien seul sur le marché immobilier. Vous entrez dans une société qui gère un portefeuille d'actifs diversifiés : bureaux, commerces, résidences de santé, entrepôts logistiques. Le choix de SCPI adapté à votre profil conditionne en partie la performance de votre placement.

En empruntant pour acheter des parts, vous remboursez progressivement un capital que vous n'aviez pas au départ. Le prix des parts peut évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Sur la durée, l'objectif est de constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par les loyers reçus.

Optimiser sa fiscalité

Investir en SCPI à crédit offre un avantage fiscal concret : les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers imposables. Cette déduction fiscale s'applique dans le cadre du régime réel, la catégorie de revenus fonciers dans laquelle sont imposés les loyers de SCPI.

En pratique, moins vous payez d'impôts sur vos loyers, plus votre rentabilité nette s'améliore. Si votre taux marginal d'imposition est élevé, cet avantage est d'autant plus significatif.

Pour les SCPI européennes, les revenus échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est un point à prendre en compte dans votre choix de SCPI et dans le calcul de votre rentabilité nette globale.

Profiter de l'effet de levier financier

L'effet de levier financier, c'est la différence entre le coût de votre emprunt et le rendement de votre investissement. Si votre SCPI distribue 6 % et que votre taux de crédit est à 4 %, l'écart de 2 % contribue au remboursement du prêt. Vous investissez plus que ce que vous auriez pu mettre de côté, et votre rendement se calcule sur un capital plus important.

Exemple concret : avec 10 000 € d'apport et 90 000 € empruntés, vous achetez des parts pour 100 000 €. Vos loyers sont calculés sur 100 000 €, pas sur 10 000 €.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,91 % selon l'ASPIM. Les SCPI les plus performantes dépassent largement ce seuil : Transitions Europe et Sofidynamic affichent des taux de distribution entre 8 et 9 % en 2025. En intégrant la revalorisation des parts, la performance globale annualisée (PGA) de certaines SCPI dépasse les 14 %. À ce niveau, l'écart avec le coût du crédit rend l'effet de levier particulièrement attractif.

À noter : la PGA inclut des cessions d'actifs qui peuvent être exceptionnelles et non reproductibles d'une année sur l'autre.

Le type de crédit choisi influence directement le montant de vos mensualités et votre effort d'épargne réel. Un crédit amortissable rembourse capital et intérêts chaque mois. Un crédit in fine ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant soldé en une seule fois à l'échéance. Si les taux baissent après votre souscription, vous pouvez renégocier votre crédit pour améliorer l'écart de levier.

Attention au risque d'endettement : si les loyers distribués baissent, vous devez quand même assurer le remboursement du prêt. Prévoyez une réserve d'épargne et ne calculez pas au plus juste.

Voici comment ce mécanisme se décompose concrètement, revenus et charges inclus :

Protéger son patrimoine en cas de décès

Quand vous contractez un crédit pour acheter des parts de SCPI, vous souscrivez également une assurance emprunteur. Si vous décédez avant la fin du remboursement du prêt, c'est l'assurance qui prend en charge les mensualités restantes. Vos héritiers récupèrent les parts sans avoir à rembourser le solde.

C'est un avantage que l'investissement immobilier locatif classique ne garantit pas dans les mêmes conditions. Le coût de l'assurance emprunteur est intégré dans le taux global de votre financement et varie selon votre âge et votre état de santé au moment de la souscription.

Mutualiser le risque locatif

En immobilier direct, votre loyer repose sur un seul locataire. S'il ne paie plus, vous devez quand même assurer le remboursement du prêt. En SCPI, les loyers proviennent de centaines, voire de milliers de locataires différents : entreprises qui occupent des bureaux, enseignes commerciales, exploitants de résidences gérées. Ce fonctionnement mutuel répartit le risque sur l'ensemble du portefeuille, quelle que soit la catégorie d'actifs.

Si l'un d'eux ne paie pas, l'impact sur votre revenu est marginal. C'est l'un des avantages structurels de la société civile de placement immobilier par rapport à l'investissement immobilier locatif en direct.

À noter : certains investisseurs combinent SCPI à crédit et SCPI en nue-propriété pour optimiser davantage leur stratégie patrimoniale. Ces deux approches répondent à des objectifs différents et peuvent être complémentaires selon votre situation fiscale.

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Le principe est simple. Vous empruntez une somme auprès d'un établissement bancaire, qui débloque les fonds directement auprès de la société de gestion. Vous devenez propriétaire des parts de SCPI, et les remboursements du crédit démarrent immédiatement.

Chaque mois, vous payez une mensualité composée du capital et des intérêts. En parallèle, les SCPI versent des dividendes trimestriels qui viennent réduire votre effort d'épargne net. Plus le taux de distribution de vos SCPI est élevé, plus cet effort est faible.

Un point important : il existe un délai de jouissance entre la souscription et le premier versement de dividendes. Ce délai varie selon les SCPI, généralement entre 3 et 6 mois. Pendant cette période, vous remboursez le crédit sans percevoir de revenus. C'est pourquoi certains partenaires proposent un différé de remboursement allant jusqu'à 9 mois.

Le process chez Louve Invest :

• Ouverture de compte et dépôt des pièces justificatives en ligne
• Test d'éligibilité au crédit selon votre profil
• Simulation de portefeuille SCPI avec différents scénarios de financement
• Mise en relation avec notre partenaire bancaire et constitution du dossier
• Réalisation des bulletins de souscription en 24 à 48h
• Suivi de l'investissement depuis votre espace personnel après déblocage des fonds

Pour aller plus loin, regardez le replay de notre webinar "Comment réussir son investissement en SCPI à crédit ?"

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Le crédit amortissable

Le prêt amortissable est le type de financement le plus utilisé pour investir en SCPI à crédit. Chaque mensualité rembourse une part du capital et des intérêts, comme pour un crédit immobilier classique. Le taux est fixe sur toute la durée du prêt, ce qui sécurise votre capacité de remboursement dès le départ. Les durées vont généralement de 5 à 25 ans selon l'établissement et votre profil emprunteur.

Ce type de crédit ne nécessite pas d'apport et s'adapte à la majorité des profils : salarié, fonctionnaire, profession libérale. Les dividendes versés par la SCPI chaque trimestre participent au remboursement, ce qui rend l'opération rentable même avec un effort d'épargne modeste. La banque prend généralement un nantissement sur les parts de SCPI souscrites en garantie du prêt. Contrairement à un investissement locatif en direct, vous n'avez pas de gestion locative à assurer et votre taux d'endettement est calculé en tenant compte des revenus fonciers générés.

Le crédit « in fine »

Avec ce type de prêt immobilier, les mensualités ne couvrent que les intérêts. La somme empruntée est remboursée en totalité à l'échéance. Les dividendes de la SCPI financent les mensualités d'intérêts, ce qui réduit l'effort mensuel sur toute la durée du crédit.

Le potentiel fiscal est élevé pour les profils fortement imposés : au régime réel, la déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers est maximale. Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus la rentabilité nette de l'opération s'améliore grâce à cet avantage fiscal. Ce levier fiscal fait du crédit in fine une solution adaptée aux TMI à 41 % ou 45 %.

En contrepartie, la banque exige un capital placé en assurance-vie représentant au moins 30 % du montant emprunté, nanti pendant toute la durée du prêt. Ce montage nécessite donc une situation patrimoniale déjà consolidée avant de s'engager.

Le crédit à la consommation

Le crédit à la consommation permet d'investir en SCPI pour des sommes plus modestes, souvent dès le minimum de souscription de la SCPI choisie. C'est une alternative intéressante au prêt immobilier classique pour les investisseurs qui souhaitent débuter avec un ticket d'entrée réduit, sans mobiliser une capacité d'emprunt importante.

Il ne nécessite ni domiciliation bancaire ni assurance emprunteur obligatoire. L'instruction du dossier est plus rapide que pour un prêt immobilier, et les parts de SCPI n'ont pas à être nanties en garantie. Les intérêts restent déductibles des revenus fonciers au régime réel. Les dividendes versés chaque trimestre participent au remboursement des mensualités, comme pour un prêt amortissable classique.

Le prêt lombard

Attention : les taux sont généralement plus élevés que sur un crédit immobilier, et la durée est limitée à 7 ans pour les sommes inférieures à 75 000 €. Au-delà, certains établissements acceptent des durées plus longues sur des financements affectés à une opération immobilière. Ce type de crédit convient particulièrement aux SCPI européennes, dont les revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français.

Le prêt lombard est un crédit adossé à des actifs financiers déjà constitués, comme une assurance-vie ou un portefeuille de titres diversifié. Vous nantissez ces actifs sans les vendre, ce qui préserve leur potentiel de rendement pendant toute la durée du prêt. La somme obtenue sert à financer l'achat de parts de SCPI, généralement sur une durée courte de 1 à 4 ans.

C'est une option plus rapide à mettre en place qu'un prêt immobilier classique : pas d'instruction longue, pas de garantie hypothécaire, pas de nantissement des parts de SCPI. Le profil visé est celui d'un investisseur disposant d'un patrimoine financier significatif, souhaitant investir sans mobiliser ses liquidités disponibles. Le prêt lombard permet ainsi de maintenir le potentiel de croissance de ses placements existants tout en accédant à un actif immobilier diversifié supplémentaire via les SCPI.

Ce type de financement n'est pas proposé par les plateformes de SCPI en direct. C'est votre banque privée qui l'instruite, en fonction de la valeur et de la liquidité des actifs nantis. Il ne s'adresse pas aux primo-investisseurs ni aux profils sans patrimoine financier préalable.

Son principal inconvénient est lié à la nature même du nantissement. Si la valeur de vos actifs nantis baisse, la banque peut exiger des garanties supplémentaires ou réduire le montant du crédit disponible. Vos placements existants sont donc exposés aux fluctuations des marchés pendant toute la durée du prêt. C'est un risque spécifique au prêt lombard, absent des autres types de financement SCPI.

Investir dans une

SCPI à crédit

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Le placement en SCPI s’adresse aujourd’hui au plus grand nombre, qu’il s’agisse de jeunes salariés qui désirent se constituer un patrimoine, ou de futurs retraités qui souhaitent investir intelligemment pour compléter leurs revenus à terme. L’achat de parts de SCPI à crédit reste cependant soumis à quelques conditions. Il faut être à la fois salarié, fonctionnaire ou exercer une profession libérale et être résident fiscal français ou expatrié (sauf résident fiscal US)

Pour souscrire à crédit en SCPI, le profil idéal doit avoir un minimum de dette (en général ne pas dépasser 50% de taux d'endettement après le prêt), avoir un apport personnel minimal et une source de revenu régulière. Autrement dit, il ne faut surtout pas être un profil à risque !

Investir en SCPI à crédit ne s'adresse pas à tous les profils de la même façon. Le placement convient à un large spectre d'investisseurs, mais les conditions d'accès au financement varient selon votre situation personnelle et professionnelle.

Les profils les plus courants

Les jeunes actifs en CDI sont les premiers concernés. Sans capital constitué, le crédit leur permet d'accéder à un investissement immobilier diversifié dès le début de leur vie professionnelle, avec un effort d'épargne mensuel maîtrisé grâce aux dividendes perçus. Les fonctionnaires bénéficient de conditions souvent avantageuses : leur stabilité d'emploi rassure les établissements prêteurs.

Les professions libérales peuvent également accéder au financement, à condition de justifier de deux à trois années de bilans comptables stables. Les futurs retraités utilisent le crédit SCPI pour se constituer un complément de revenu à terme, en faisant rembourser une partie du prêt par les loyers perçus pendant leur vie active.

Les expatriés peuvent investir en SCPI à crédit via certains partenaires spécialisés comme CFCAL ou Global Invest. Les résidents fiscaux américains (US persons) restent en revanche exclus de ce type de financement pour des raisons réglementaires.

Les conditions à remplir

Pour accéder au financement, trois critères sont examinés par les banques. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 à 50 % après prise en compte du nouveau prêt, selon l'établissement. Les revenus doivent être réguliers et justifiables : fiches de paie, avis d'imposition, bilans pour les indépendants. Un apport personnel peut être demandé selon la banque, mais certains partenaires financent sans apport.

Les profils en CDD, en période d'essai ou avec des revenus très irréguliers auront plus de difficultés à obtenir un financement. De même, un endettement existant important (crédit immobilier résidence principale, crédits à la consommation) réduit la capacité d'emprunt disponible pour les SCPI.

L'horizon d'investissement compte aussi

Les banques regardent également votre âge au moment de la souscription et la durée du prêt demandé. Un prêt de 20 ans accordé à 55 ans sera plus difficile à obtenir qu'à 35 ans. L'investissement en SCPI à crédit s'envisage idéalement sur un horizon de 10 ans minimum pour que l'effet de levier produise pleinement ses effets et que les dividendes couvrent une part significative des mensualités.

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Les banques traditionnelles

Pour investir pour en SCPI, il est possible de passer par une banque traditionnelle. Comme l’investissement immobilier classique, les parts de SCPI peuvent être financées grâce à un crédit bancaire traditionnel.

Pour cela, il suffit de prendre contact avec un conseiller de la banque de votre choix afin de souscrire un crédit immobilier. Cependant, il faut garder en tête que les banques sont souvent plutôt frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition de parts de SCPI, en particulier si ces dernières ne sont pas des « SCPI maison », autrement dit, qu’elles n’appartiennent pas à la banque en question. Notez également que le taux d’emprunt pour financer le prêt d’un investissement dans une « SCPI maison » est alors plus faible que celui d’une SCPI appartenant à une société de gestion indépendante de la banque.

Les banques en ligne

Les banques en ligne, comme younited credit ou meilleurtaux, se montrent plus flexibles quand il s’agit de financer l’achat de parts de SCPI à crédit pour investir. Les banques en ligne sont moins exigeantes que les banques traditionnelles sur la provenance de la SCPI et proposent des conditions d’emprunt beaucoup plus attractives : taux compétitif et fixe, pas de frais de remboursement anticipé, constitution du dossier 100% en ligne, mise en relation immédiate avec un conseiller...

Les courtiers et banques partenaires de Louve Invest

En complément des banques traditionnelles et en ligne, Louve Invest travaille avec plusieurs courtiers et banques spécialisés dans le financement SCPI. Ces partenaires permettent d’accéder à des conditions négociées souvent plus compétitives que celles proposées directement en banque, avec :

• un processus 100% digitalisé, rapide et transparent ;
• une ouverture à plus de 60 SCPI du marché, 
• une sélection d’offres de financement adaptées à chaque profil (durée, type de prêt, avec apport ou sans apport) ;
• un accompagnement complet, depuis le test d’éligibilité jusqu’à la signature du prêt.

Cette solution offre aux investisseurs un gain de temps considérable et une meilleure optimisation de leur projet, puisqu’ils n’ont pas besoin de démarcher plusieurs banques pour comparer les offres.

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Toutes les banques ne financent pas les SCPI de la même façon. Certaines travaillent en architecture ouverte : elles acceptent de financer un large panel de SCPI, quel que soit le gestionnaire. C'est le cas d'établissements spécialisés comme SOFIAP ou CFCAL. D'autres, comme le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel ou la Banque Populaire, limitent souvent leur financement aux SCPI de leur propre catalogue ou imposent des conditions strictes : domiciliation bancaire, apport minimum, durée plafonnée.

Avant de choisir un établissement pour acheter des SCPI à crédit, quatre critères comptent vraiment : les SCPI qu'il accepte de financer, le taux d'intérêt proposé selon votre profil, les conditions de garantie exigées (nantissement des parts, assurance-vie), et les frais annexes à intégrer dans votre calcul de rentabilité. La commission de souscription et les frais de gestion de la SCPI s'ajoutent au coût du crédit et influencent directement votre effort d'épargne réel. Le montant financé dépend aussi du prix de la part : certaines banques fixent un ticket minimum d'investissement.

Un salarié en CDI propriétaire de sa résidence principale, un expatrié et un profession libérale n'auront pas accès aux mêmes offres dans les mêmes banques. Contrairement à un crédit résidence principale, le financement de SCPI reste une niche que peu d'établissements maîtrisent vraiment.

C'est là qu'interviennent les courtiers spécialisés. Plutôt que de démarcher les banques une par une, un courtier connaît les conditions de chaque établissement partenaire et identifie celui qui correspond à votre profil et à vos objectifs. Il négocie le taux d'intérêt et accompagne le montage du dossier.

Chez Louve Invest, c'est exactement ce que nous faisons. Nos partenaires bancaires, dont SOFIAP, CFCAL et Younited en partenariat avec Corum, sont sélectionnés pour leur capacité à financer une large gamme de SCPI dans de bonnes conditions. Les offres du moment sont disponibles en haut de cette page.

Investir à

crédit en SCPI

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La durée d'un prêt pour acheter des parts de SCPI à crédit varie selon le type de financement choisi et votre profil emprunteur.

Pour un crédit amortissable, les durées vont généralement de 5 à 25 ans. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont réduites et plus l'effort d'épargne mensuel est faible. En contrepartie, le coût total des intérêts augmente. Pour un prêt in fine, les durées couramment proposées vont de 10 à 15 ans. Pour un crédit à la consommation, la durée est limitée à 7 ans pour les sommes inférieures à 75 000 €. Le prêt lombard fonctionne sur des durées très courtes, de 1 à 4 ans.

Un point souvent oublié : la plupart des établissements proposent un différé de remboursement de 3 à 9 mois au démarrage. Cela permet d'absorber le délai de jouissance de la SCPI, c'est-à-dire la période entre votre souscription et la réception de vos premiers dividendes. Pendant cette période, vous ne remboursez pas encore le capital.

La durée idéale dépend de votre situation : votre taux d'endettement, votre horizon d'investissement et le rendement de la SCPI choisie. Un horizon long permet à l'effet de levier de pleinement s'exprimer et aux dividendes de couvrir une part croissante des mensualités au fil du temps.

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Le taux d'un crédit SCPI est structurellement plus élevé qu'un crédit immobilier classique. La banque ne dispose pas de garantie hypothécaire sur un bien physique : elle évalue votre profil plus strictement.

Plusieurs paramètres influencent le taux obtenu : la durée du prêt, le montant emprunté, l'âge de l'emprunteur, sa situation professionnelle et son niveau d'endettement.

Voici les taux pratiqués par nos partenaires bancaires en juin 2026 :

Ces taux sont à mettre en perspective avec le taux de distribution des SCPI financées. Si vos dividendes couvrent une part des mensualités, l'effort d'épargne net reste limité. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Lors de la souscription d'un crédit SCPI, la banque exige une garantie pour sécuriser le prêt. Deux options sont généralement proposées.

• La première est le crédit logement : une société de cautionnement se porte caution à votre place. C'est la solution la plus courante pour un crédit amortissable. Les frais sont intégrés au financement.
• La seconde est le nantissement des parts de SCPI : vos parts servent directement de garantie. En cas de défaut de remboursement, la banque peut les saisir pour récupérer le capital. Cette option est souvent obligatoire pour un crédit in fine. Elle implique des frais de nantissement de l'ordre de 300 à 500 euros par SCPI financée, un point à intégrer dans le coût total de l'opération.

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Chaque établissement prêteur fixe un montant minimum d'emprunt. Selon la banque, ce seuil varie :

• CA Consumer Finance : à partir de 10 000 euros
• CFCAL : à partir de 40 000 euros
• SOFIAP : à partir de 80 000 euros

Au-delà du montant global, certaines banques imposent un minimum par SCPI financée, souvent autour de 50 000 euros. Cela limite mécaniquement la diversification sur les petits montants.

Les conditions ne s'arrêtent pas au taux d'intérêt. Selon votre profil et l'établissement, la banque peut exiger l'ouverture d'un contrat d'assurance-vie, la domiciliation des revenus, ou le placement d'une épargne de précaution représentant jusqu'à 30 % du montant emprunté.

Il n'y a pas de plafond légal à l'emprunt, mais votre capacité d'endettement fixe la limite réelle. Le taux d'endettement après crédit ne doit pas dépasser 35 à 50 % de vos revenus nets selon les établissements.

Enfin, un point essentiel : les dividendes versés par les SCPI ont un caractère aléatoire. Ils ne doivent pas être comptabilisés comme une source de remboursement certaine. Votre capacité à rembourser les mensualités doit reposer sur vos seuls revenus réguliers.

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Investir à crédit amplifie les gains potentiels, mais aussi les pertes. Voici les risques à connaître avant de souscrire.

Le risque de remboursement. Les dividendes versés par les SCPI sont variables et non garantis. Si les revenus locatifs baissent, les mensualités de crédit restent dues. Vous devez être en mesure de les rembourser avec vos seuls revenus réguliers, indépendamment de ce que la SCPI distribue.

Le risque de perte en capital. La valeur des parts de SCPI peut baisser. Si vous revendez vos parts à un prix inférieur au montant emprunté, vous devrez rembourser la différence sur vos fonds propres. Ce scénario est particulièrement problématique en cas de revente forcée.

Le risque de liquidité. Les parts de SCPI ne se revendent pas comme des actions. En cas de besoin urgent de liquidités, le délai de cession peut s'étendre de plusieurs semaines à plusieurs années selon les conditions de marché.

Le risque de dilution du rendement. Certaines SCPI collectent massivement sans avoir déployé le capital investi. Le rendement distribué est alors mécaniquement dilué, ce qui réduit l'effet de levier attendu.

Pour aller plus loin, consultez notre article dédié aux risques en SCPI.

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Avant tout chose, il convient de savoir si vous êtes éligible à contracter un crédit pour investir en SCPI.

Inscrivez vous sur notre Application Web Louve Invest, puis choisissez l'onglet "Crédit", puis cliquer sur "Commencer" de la carte "Tester votre éligibilité" afin de faire une simulation de prêt.

Vérifier mon éligibilité pour

investir en SCPI

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Parcourez l'ensemble des offres possibles fournis par nos différents partenaires, et ouvrez les simulations correspondantes pour plus de détails

Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Un investissement SCPI s'envisage sur une durée longue (10 ans ou plus). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis.

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Afin de vous aider à vous projeter et à estimer la rentabilité d’une telle opération, nous avons mis en place un simulateur simplifié d'investissement SCPI à crédit.

Inscrivez vous sur notre Application Web Louve Invest, puis choisissez l'onglet "Crédit", puis cliquer sur "Commencer votre simulation" de la carte "Simuler un crédit".

Ou alors choisissez l'onglet "Simulation", puis cliquer sur "Simuler" de la carte "Simuler un crédit".

Vérifier mon éligibilité pour

investir en SCPI

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Réglez (sur la droite) les différents paramètres du financement que vous souhaitez faire :

• le montant à emprunter
• la durée de l'emprunt : de 5 à 25 ans
• le taux d'emprunt : il s’agit du taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt
• le rendement brut SCPI : il s’agit du rendement brut de la ou des SCPI faisant partie du prêt. Cette valeur est avant toute fiscalité, et correspond au taux de distribution annoncé par les sociétés de gestion. Ce taux de rendement est maintenu constant en cas de revalorisation des parts. (L’investissement en SCPI comporte des risques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.)

Cliquez ensuite sur le bouton "Paramètres avancés" si vous souhaitez avoir plus de précision sur votre simulation de crédit :

Vous pourrez alors choisir :

• la répartition européenne : cela représente la part de bien en Europe hors France dans les SCPI du prêt. La part européenne des SCPI possède une fiscalité différente de leur part en France, et peut présenter un avantage en fonction de votre taux d'imposition.
• la revalorisation des parts : il s'agit de la revalorisation annuelle moyenne de la ou des SCPI faisant parties du prêt.
• votre TMI : il s’agit de votre Tranche Marginale d'Imposition, définissant la tranche d’imposition dans laquelle vous vous trouvez actuellement (à 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%).
• votre taux moyen d'imposition : c'est le taux moyen auquel vos revenus sont taxés. Il se calcule en divisant le montant de votre impôt à payer (après déduction des crédits et réductions d’impôt) par votre revenu net imposable.

Une fois tous ces paramètres choisis, vous pourrez avoir un premier résumé avec 3 valeurs (données à titre indicative) :

• le gain : cette valeur représente le gain total (avec revalorisation) perçu à la fin du crédit.
• les revenus à terme : cette valeur représente les revenus que vous percevrez une fois le crédit terminé.
• l'effort d'épargne moyen : cette valeur représente l’effort d'épargne mensuel moyen à fournir. Les intérêts à rembourser vont diminuer au fur et à mesure du crédit, diminuant le crédit d'impôt et donc augmentant l’imposition des revenus venant des SCPI.

Vous pourrez aussi vous déplacer à loisir avec votre souris sur le graphe pour voir les détails sur le capital remboursé et l'effort d'épargne cumulé.

Enfin, en cliquant sur l'onglet "Détails", il vous sera possible d'accéder au tableau de l'évoultion des annuités de crédit de votre simulation d’investissement SCPI à crédit :

Pour chaque année vous retrouverez :

• le revenu annuel
• l'amortissement du capital
• le montant des intérêts d'emprunt
• la déduction de la fiscalité européenne : à savoir que la fiscalité européenne correspond au taux moyen d'imposition, sur lequel est appliqué un impôt en France correspondant à la différence entre votre taux marginal et moyen. Ce taux est appliqué au prorata de x% (la répartition européenne saisie) des revenus estimés de l'année, déduit du crédit d'impôt correspondant aux intérêts remboursés durant l'année.
• la déduction de la fiscalité française : à savoir que la fiscalité française correspond à votre taux marginal d'imposition auquel est additionné le taux des prélèvements sociaux de 17,20 %. Ce taux est appliqué au prorata de (100-x) % des revenus estimés de l'année (part de SCPI françaises), déduit du crédit d'impôt correspondant aux intérêts remboursés durant l'année.
• l'effort d'épargne annuel : il correspond à la différence entre vos revenus (loyers des SCPI) et vos dépenses (remboursement du crédit et fiscalité).

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Un financement avec un apport

Exemple pour un investissement financé à 20% par un apport de 37 000€ et à 80% par un prêt personnel de 150 000€ pour un montant total de 187 000 €. Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est fixe et à 3,60 % (hors assurance facultative) avec aucun frais de service sur une durée de 12 ans.

En partant sur un rendement moyen de 6%, avec une répartition européenne (hors France) à 40%, cela donne un revenu mensuel de 300€/mois.

L'effort d'épargne est donc de 641€/mois sur 12 ans pour rembourser le prêt (en considérant un TMI de 30% et un Taux moyen d'imposition de 15%)

Première échéance exigible entre 30 et 60 jours à compter de la mise à disposition des fonds, les mensualités étant prélevées le 4 de chaque mois.

Un financement dans une banque traditionnelle

Exemple pour un crédit amortissable chez une banque traditionnelle d'un montant de 190 000 € sans apport sur une durée de 12 ans, avec un taux de 5,50%.

Pas de frais de dossier. Pas d'épargne à mettre chez la banque. La banque demande juste un nantissement des parts de SCPI.

En partant toujours sur un rendement moyen de 6%, avec une répartition européenne (hors France) à 40%, cela donne un revenu mensuel de 300€/mois.

L'effort d'épargne est donc de 739€/mois. Cela permet de faire un effet de levier sur 190 000€ sans apport, pour à la fin du prêt pouvoir bénéficier d'un revenu supplémentaire de 11 400 € minimum par an.

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