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- Investir en SCPI, c'est aussi la possibilité d'investir en SCPI à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier et d'augmenter son capital d'investissement.
- Quel que soit votre profil, il n’est jamais trop tard pour investir en SCPI à crédit. Parmi les épargnants en quête de rendement, nombreux sont ceux qui choisissent les placements immobiliers. Le placement en SCPI à crédit est d’ailleurs souvent l’option privilégiée.
- Zoom sur les spécificités de cet excellent moyen d’investir son épargne et de faire un effet de levier sur le capital initial investi ! (attention : un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez les conditions et frais avant tout investissement à crédit)
- Louve Invest vous permet d'investir en SCPI à crédit grâce à sa plateforme en ligne et ses partenaires crédits.
Avant de rentrer dans le vif du sujet vous pouvez consulter notre vidéo interview :"Investir en SCPI à crédit : toujours intéressant ?".
Avec notre invitée, Maël Bernier de chez Meilleurtaux.com, nous revenons sur les dernières évolutions des taux et l'intérêt de l'effet de levier en immobilier et SCPI. Nous évoquons également les perspectives d'évolution des taux avec quelques conseils pour réussir son investissement à crédit :
Si vous souhaitez investir en SCPI vous pouvez profiter d'un cashback sur le montant investi sur la plupart d'entre elles avec Louve Invest.
Les résultats d’un placement en SCPI à crédit sont réputés pour être très intéressants, mais attention à bien en comprendre les mécanismes. Quels sont les avantages d’un investissement immobilier en SCPI ?
S'endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d'investissement
La stratégie de l'effet de levier repose sur un concept clair : utiliser l'emprunt comme un moyen pour augmenter son potentiel d'investissement. Par exemple, vous êtes capable de faire un investissement initial en SCPI de 10 000€, mais plutôt que d'investir en direct avec vos fonds propres, vous pourriez faire un crédit et emprunter une somme supplémentaire de 90 000 €, ainsi vous pourriez investir maintenant avec 100 000 €. Ce mécanisme augmente non seulement les revenus potentiels issus de la location (votre rendement se calcule maintenant sur 100 000€ et non plus 10 000€), mais augmente aussi votre capital à long terme. Cette approche, centrée sur l'utilisation stratégique de la dette, vise à élargir vos horizons financiers et à améliorer la rentabilité de vos investissements sur la durée.
Un effet de levier financier
Un investissement en SCPI à crédit est facilement optimisé grâce à un remboursement d’emprunt peu onéreux et la réception de dividendes attractifs. Investir dans une SCPI à crédit permet de bénéficier de ce qu’on appelle un « effet de levier financier» : il s’agit simplement de la différence entre le coût de l’emprunt et le rendement net de l’investissement. Ainsi, cet écart positif sert à rembourser une partie des mensualités dégagées par le crédit : une merveilleuse opportunité de s’assurer un revenu complémentaire !
Un effet de levier fiscal
Les intérêts d'emprunt sont déductibles d'impôt. Ainsi, lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI à crédit, l'imposition sur les revenus fonciers provenant de l'investissement immobilier baisse. On appelle ce phénomène le "levier fiscal". Ce dernier permet ainsi de se constituer un capital à long terme.
Des taux bas qui sont remontés
L'effet de levier est d'autant plus bénéfique que les taux d'intérêt à rembourser sont bas, or nous étions sur des taux intérêts historiquement bas, ce qui a énormément profité à cet engouement pour l'investissement en parts de SCPI à crédit. Aujourd'hui, suite à la hausse des taux, mathématiquement l'effet de levier est moins important, néanmoins il reste toujours intéressant. Sans oublier, qu'il y a toujours la possibilité de renégocier son crédit.
SCPI à crédit : des placements immobiliers rentables
Les meilleures SCPI rencontrent un franc succès pour leur rendement attractif, 7% brut dans le peloton de tête avec Remake Live et Iroko Zen et au-dessus des 8% pour la première Transitions Europe.
Pour bons nombres de SCPI, les rendements sont supérieurs aux intérêts d’emprunts : un scénario idéal pour investir ! Un scénario qui permet de constituer un patrimoine avec un effort de trésorerie modeste.
Quel établissement privilégier pour investir en SCPI à crédit ?
Les banques traditionnelles
Pour investir pour en SCPI, il est possible de passer par une banque traditionnelle. Comme l’investissement immobilier classique, les parts de SCPI peuvent être financées grâce à un crédit bancaire traditionnel.
Pour cela, il suffit de prendre contact avec un conseiller de la banque de votre choix afin de souscrire un crédit immobilier. Cependant, il faut garder en tête que les banques sont souvent plutôt frileuses quand il s’agit de financer l’acquisition de parts de SCPI, en particulier si ces dernières ne sont pas des « SCPI maison », autrement dit, qu’elles n’appartiennent pas à la banque en question. Notez également que le taux d’emprunt pour financer le prêt d’un investissement dans une « SCPI maison » est alors plus faible que celui d’une SCPI appartenant à une société de gestion indépendante de la banque.
Les banques en ligne
Les banques en ligne, comme younited credit ou meilleurtaux, se montrent plus flexibles quand il s’agit de financer l’achat de parts de SCPI à crédit pour investir. Les banques en ligne sont moins exigeantes que les banques traditionnelles sur la provenance de la SCPI et proposent des conditions d’emprunt beaucoup plus attractives : taux compétitif et fixe, pas de frais de remboursement anticipé, constitution du dossier 100% en ligne, mise en relation immédiate avec un conseiller...
Quel type de crédit choisir pour acquérir des parts en SCPI à crédit ?
Les crédits amortissables
Il s’agit du mode de crédit immobilier le plus courant : le crédit amortissable désigne un crédit dont le montant du capital est remboursé de façon progressive dans la durée. Il est souvent recommandé dans le cadre d’un investissement SCPI car il permet de financer l'acquisition sans apport et avec un faible effort d'épargne. Le taux d’intérêt attractif et les modalités de remboursement plus souples offertes par ce type de crédit le rendent plus avantageux pour les ménages modestes.
Les crédits « in fine »
Le principe du crédit « in fine » est d’alléger les mensualités de l’emprunteur, qui ne servent qu’à payer les intérêts. En revanche, l’emprunteur se retrouve à solder l’intégralité du capital à la fin du crédit. Dans le cadre d’un investissement SCPI, ce type de crédit est intéressant, car l’intégralité des mensualités est financée par les loyers. Mais attention, le crédit « in fine » est réservé aux personnes qui disposent d’un capital à placer en assurance vie d’au moins 30% du montant emprunté, et dont la tranche marginale d’imposition est élevée.
Pour investir via un placement en SCPI à crédit, Louve Invest propose une solution unique moyennant l’accès à plus de 50 SCPI dans lesquelles il est possible d’investir directement en ligne après la création d’un compte Louve Invest. En plus de proposer les meilleures conditions tarifaires du marché, la solution Louve Invest offre de nombreux avantages : un accès à un tableau de bord 100% en ligne qui permet de suivre les loyers et la plus-value de l’investissement, la possibilité de parrainer des proches.
Quelles sont les garanties demandées pour une souscription à crédit ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier pour un investissement en SCPI, au même titre que pour tout crédit immobilier, la souscription à une garantie sera obligatoirement demandée pour sécuriser le dossier de prêt. De nombreuses solutions sont envisageables, parmi lesquelles les options les plus courantes sont :
- La garantie crédit logement : il s’agit d’une alternative à l’hypothèque où une société financière de cautionnement se porte caution de la dette d’emprunt du débiteur emprunteur.
- Le nantissement des parts de SCPI : en cas de défaut de l’emprunteur, le prêteur pourra saisir les parts de SCPI pour rembourser le crédit. Ce sont en fait les parts de SCPI qui servent de garantie. Cette option peut s’avérer coûteuse, de l’ordre de 300 à 500 € pour chaque SCPI.
À qui s’adresse l’achat de parts de SCPI à crédit ?
Le placement en SCPI s’adresse aujourd’hui au plus grand nombre, qu’il s’agisse de jeunes salariés qui désirent se constituer un patrimoine, ou de futurs retraités qui souhaitent investir intelligemment pour compléter leurs revenus à terme. L’achat de parts de SCPI à crédit reste cependant soumis à quelques conditions. Il faut être à la fois salarié, fonctionnaire ou exercer une profession libérale et être résident fiscal français ou expatrié (sauf résident fiscal US)
Pour souscrire à crédit en SCPI, le profil idéal doit avoir un minimum de dette (en général ne pas dépasser 50% de taux d'endettement après le prêt), avoir un apport personnel minimal et une source de revenu régulière. Autrement dit, il ne faut surtout pas être un profil à risque !
Souscrire en ligne à crédit en SCPI - Fonctionnement
Investir n’a jamais été aussi facile : aujourd’hui, il est possible de souscrire à SCPI à crédit en ligne en quelques clics. Pour cela, rendez-vous sur Louve Invest pour :
- ouvrir un compte et remplir les informations nécessaires (données personnelles, pièces justificatives, ...)
- tester votre éligibilité à un crédit SCPI
- simuler différents portefeuilles SCPI avec un crédit
- échanger avec nos conseillers sur les meilleures solutions de crédit pour votre profil et mise en relation avec notre partenaire pour constituer le dossier
- nous pouvons réaliser les bulletins de souscription nécessaires pour le partenaire en 24/48h
- une fois que le déblocage de fonds a eu lieu, la plateforme Louve Invest offre la possibilité de choisir parmi un large panel de SCPI, de suivre son investissement depuis un espace personnel 100% digitalisé.
Louve a compilé les offres de multiples partenaires courtiers en crédit pour vous proposer une infographie simple et claire afin de réaliser vos projets d'investissement SCPI à crédit.
Et ceci pour vous proposer les offres de financement les plus simples du marché !
Que vous soyez propriétaire ou pas encore, résident ou non-résident, investisseur en direct ou via une SCI, des solutions existent.
Vérifier votre éligiblité sur les crédits que nous proposons directement ici. Après avoir répondu à un formulaire de 5 minutes, l'App Louve Invest vous donnera votre éligiblité.
Ce replay de notre webinar vous offrira une meilleure compréhension des différentes options et conditions de financement du crédit. Il répondra à la question : "Comment réussir son investissement en SCPI à crédit ?"
Avant tout chose, il convient de savoir si vous êtes éligible à contracter un crédit pour investir en SCPI.
Inscrivez vous sur notre Application Web Louve Invest, puis choisissez l'onglet "Crédit", puis cliquer sur "Commencer" de la carte "Tester votre éligibilité".
Répondez à l'ensemble des questions sur votre situation, vos finances, ce qui vous prendra 5 minutes
Recevez votre réponse sur l'éligibilité d'un crédit SCPI
Parcourez l'ensemble des offres possibles fournis par nos différents partenaires, et ouvrez les simulations correspondantes pour plus de détails
Afin de vous aider à vous projeter et à estimer la rentabilité d’une telle opération, nous avons mis en place un simulateur simplifié d'investissement SCPI à crédit.
Inscrivez vous sur notre Application Web Louve Invest, puis choisissez l'onglet "Crédit", puis cliquer sur "Commencer votre simulation" de la carte "Simuler un crédit".
Ou alors choisissez l'onglet "Simulation", puis cliquer sur "Simuler" de la carte "Simuler un crédit".
Réglez (sur la droite) les différents paramètres du financement que vous souhaitez faire :
- le montant à emprunter
- la durée de l'emprunt : de 5 à 25 ans
- le taux d'emprunt : il s’agit du taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt
- le rendement brut SCPI : il s’agit du rendement brut de la ou des SCPI faisant partie du prêt. Cette valeur est avant toute fiscalité, et correspond au taux de distribution annoncé par les sociétés de gestion. Ce taux de rendement est maintenu constant en cas de revalorisation des parts.
Cliquez ensuite sur le bouton "Paramètres avancés" si vous souhaitez avoir plus de précision sur votre simulation de crédit :
Vous pourrez alors choisir :
- la répartition européenne : cela représente la part de bien en Europe hors France dans les SCPI du prêt. La part européenne des SCPI possède une fiscalité différente de leur part en France, et peut présenter un avantage en fonction de votre taux d'imposition.
- la revalorisation des parts : il s'agit de la revalorisation annuelle moyenne de la ou des SCPI faisant parties du prêt.
- votre TMI : il s’agit de votre Tranche Marginale d'Imposition, définissant la tranche d’imposition dans laquelle vous vous trouvez actuellement (à 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%).
- votre taux moyen d'imposition : c'est le taux moyen auquel vos revenus sont taxés. Il se calcule en divisant le montant de votre impôt à payer (après déduction des crédits et réductions d’impôt) par votre revenu net imposable.
Une fois tous ces paramètres choisis, vous pourrez avoir un premier résumé avec 3 valeurs (données à titre indicative) :
- le gain : cette valeur représente le gain total (avec revalorisation) perçu à la fin du crédit.
- les revenus à terme : cette valeur représente les revenus que vous percevrez une fois le crédit terminé.
- l'effort d'épargne moyen : cette valeur représente l’effort d'épargne mensuel moyen à fournir. Les intérêts à rembourser vont diminuer au fur et à mesure du crédit, diminuant le crédit d'impôt et donc augmentant l’imposition des revenus venant des SCPI.
Vous pourrez aussi vous déplacer à loisir avec votre souris sur le graphe pour voir les détails sur le capital remboursé et l'effort d'épargne cumulé.
Enfin, en cliquant sur l'onglet "Détails", il vous sera possible d'accéder au tableau de l'évoultion des annuités de crédit de votre simulation d’investissement SCPI à crédit :
Pour chaque année vous retrouverez :
- le revenu annuel
- l'amortissement du capital
- le montant des intérêts d'emprunt
- la déduction de la fiscalité européenne : à savoir que la fiscalité européenne correspond au taux moyen d'imposition, sur lequel est appliqué un impôt en France correspondant à la différence entre votre taux marginal et moyen. Ce taux est appliqué au prorata de x% (la répartition européenne saisie) des revenus estimés de l'année, déduit du crédit d'impôt correspondant aux intérêts remboursés durant l'année.
- la déduction de la fiscalité française : à savoir que la fiscalité française correspond à votre taux marginal d'imposition auquel est additionné le taux des prélèvements sociaux de 17,20 %. Ce taux est appliqué au prorata de (100-x) % des revenus estimés de l'année (part de SCPI françaises), déduit du crédit d'impôt correspondant aux intérêts remboursés durant l'année.
- l'effort d'épargne annuel : il correspond à la différence entre vos revenus (loyers des SCPI) et vos dépenses (remboursement du crédit et fiscalité).
Un financement avec un apport
Exemple pour un investissement financé à 20% par un apport de 37 000€ et à 80% par un prêt personnel de 150 000€ pour un montant total de 187 000 €. Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est fixe et à 3,60 % (hors assurance facultative) avec aucun frais de service sur une durée de 12 ans.
En partant sur un rendement moyen de 6%, avec une répartition européenne (hors France) à 40%, cela donne un revenu mensuel de 300€/mois.
L'effort d'épargne est donc de 641€/mois sur 12 ans pour rembourser le prêt (en considérant un TMI de 30% et un Taux moyen d'imposition de 15%)
Première échéance exigible entre 30 et 60 jours à compter de la mise à disposition des fonds, les mensualités étant prélevées le 4 de chaque mois.
Un financement dans une banque traditionnelle
Exemple pour un crédit amortissable chez une banque traditionnelle d'un montant de 190 000 € sans apport sur une durée de 12 ans, avec un taux de 5,50%.
Pas de frais de dossier. Pas d'épargne à mettre chez la banque. La banque demande juste un nantissement des parts de SCPI.
En partant toujours sur un rendement moyen de 6%, avec une répartition européenne (hors France) à 40%, cela donne un revenu mensuel de 300€/mois.
L'effort d'épargne est donc de 739€/mois. Cela permet de faire un effet de levier sur 190 000€ sans apport, pour à la fin du prêt pouvoir bénéficier d'un revenu supplémentaire de 11 400 € minimum par an.
Investir en SCPI à crédit n’est pas sans risque. Il faut rester attentif à la liquidité : les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les valeurs mobilières. En cas de revente des parts, le délai de récupération des fonds peut s’étendre sur plusieurs semaines, plusieurs mois, voire plusieurs années si la revente a lieu en pleine crise immobilière.
Un autre aspect à garder en mémoire lors d’un investissement en SCPI à crédit est la perte en capital. En effet, il faut faire preuve de prudence face aux SCPI qui collectent de façon excessive grâce à un historique de rendements élevés. En règle générale, ces SCPI ne parviennent pas à maintenir de tels taux de rendement sur la durée.
L'insuffisance de revenus, enfin, ne permettrait pas de bénéficier de l’effet de levier financier et rendrait l’investissement trop risqué. La perte de valeur, l’absence de rendement et l’insuffisance de revenus sont donc des risques à prendre en compte lors d’un investissement en SCPI à crédit.
Pour plus d'informations consultez notre article sur les risques en SCPI.
Si vous souhaitez investir à crédit en SCPI, créez un compte gratuit sur Louve Invest pour tester votre éligibilité, simuler votre crédit et échanger avec un conseiller. Nous pourrons vous accompagner par rapport à votre situation personnelle.
