Transitions Europe

‍Investir SCPI avec Transitions Europe, c’est investir dans une SCPI de rendement 100 % européenne (et hors France), conçue pour capter les nouveaux usages de l’immobilier : évolution des bureaux, montée en puissance de la logistique urbaine, nouveaux formats de commerces ou encore immobilier dédié au bien-être.

La SCPI cible exclusivement des actifs hors France, situés dans des zones économiques dynamiques comme les Pays-Bas, l’Espagne, l’Italie, ou encore l’Allemagne, où la baisse des prix de l’immobilier permet aujourd’hui de saisir des opportunités d’acquisition à haut rendement.

Transitions Europe a été pensée pour accompagner les mutations du marché immobilier européen, tout en intégrant des critères extra-financiers dès l’origine. Son objectif est de soutenir les changements et transitions, auxquels le secteur immobilier est confronté, en plaçant des fonds dans un ensemble d'actifs variés qui correspondent aux tendances actuelles et futures des marchés immobiliers.

Lancée en 2022 par Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, Transitions Europe se positionne comme une SCPI européenne thématique, mais diversifiée, structurée autour des grandes transitions à l’œuvre dans nos sociétés : transformation des modes de travail, vieillissement démographique, digitalisation des services, enjeux environnementaux.

Sur les bureaux par exemple, les biens se transforment avec des tiers lieux (espace de restauration, de détente, de réunions) : plus d’espaces d’échanges et moins de bureaux à poste fixe. Les entreprises souhaitent apporter de la créativité à leurs collaborateurs en créant des espaces de travail agréables.

La SCPI est labellisée ISR depuis son lancement, ce qui confirme l’intégration de critères ESG à chaque étape du cycle d’investissement. Cette logique responsable s’exprime aussi dans la typologie des actifs visés : bureaux de nouvelle génération, commerces en mutation, centres de santé ou encore lieux hybrides répondant à des usages mixtes.

Transitions Europe entend saisir les opportunités de rendement à court terme, tout en construisant un portefeuille d’avenir, avec une approche sélective, raisonnée et orientée long terme. La stratégie vise des actifs capables de générer des loyers immédiats, dans des pays où les délais d’acquisition et la fiscalité sont favorables aux investisseurs.

Transitions Europe s’inscrit dans une logique de sélection opportuniste : elle cible en priorité des actifs hors France, dans des pays européens où les conditions d’acquisition, de fiscalité et de gestion locative sont favorables aux porteurs de parts.

La SCPI vise principalement des bureaux adaptés aux nouveaux usages, mais aussi des commerces, des actifs de santé, de bien-être ou d’hôtellerie selon les opportunités. Ces actifs sont choisis pour leur capacité à générer des revenus immédiats, avec des locataires solides, sur des baux longs, dans des secteurs en phase avec les transitions en cours.

Transitions Europe est également labellisée ISR, avec des critères ESG intégrés dès l’analyse des acquisitions. Cela permet de se positionner sur des immeubles potentiellement plus performants à long terme, car mieux notés sur le plan énergétique ou d’usage. La société de gestion met aussi en avant le potentiel de revalorisation des biens respectant ces standards.

Du point de vue fiscal, Transitions Europe bénéficie d’un positionnement 100 % européen. Cela permet à certains investisseurs fortement imposés de profiter d’une fiscalité plus douce grâce aux conventions bilatérales, notamment l’exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) dans la majorité des cas.

Enfin, la SCPI se veut transparente et pédagogique, en communiquant chaque semestre sur la valeur de reconstitution de ses actifs, et en mettant à disposition un suivi précis de l’activité locative. La gestion reste prudente, mais ambitieuse : saisir les bons actifs au bon moment, dans une logique de construction de portefeuille résilient.

‍Transitions Europe bénéficie de l’expérience du groupe Arkéa, qui lui permet d’accélérer sa collecte et d’offrir plusieurs canaux d’investissement, notamment via des contrats d’assurance-vie. C’est une SCPI jeune mais déjà structurée, qui propose une double diversification : typologique et géographique.

Les premiers investissements ont porté sur des bureaux, des actifs de bien-être ou encore des locaux commerciaux, tous situés en dehors de la France. Cette orientation 100 % européenne permet à la SCPI de profiter de cycles immobiliers variés et d’accéder à des taux d’entrée plus attractifs.

Le choix des Pays-Bas comme premier terrain d’acquisition s’explique notamment par la rapidité d’exécution (2 à 3 mois), une fiscalité favorable et un repositionnement des prix récemment observé. D'autres zones, comme l’Espagne ou l’Italie, sont également à l’étude.

En 2024, elle compte déjà 12 immeubles dans 5 pays européens, avec un taux d’occupation financier (TOF) de 100 % à fin d’année, et aucune part en attente de retrait. Ces indicateurs traduisent une gestion prudente mais efficace de la phase de démarrage.

Les rendements actuels à l'acquisition sont assez élevés, car la SCPI bénéficie de la baisse du prix de l’immobilier dans les marchés européens, et elle peut saisir des opportunités très intéressantes.

Côté fiscalité, Transitions Europe permet aux investisseurs fortement imposés d’optimiser leur rendement net grâce aux conventions fiscales européennes, qui permettent dans la plupart des cas d’éviter les prélèvements sociaux français.

Enfin, la SCPI publie une valeur de reconstitution de ses actifs au dessus de son prix de part,  une décote d’environ 4 %. Cette marge est un point d’entrée favorable, même si cette valeur reste sensible tant que le portefeuille est en phase de constitution.

Transitions Europe entre dans une nouvelle phase : celle du renforcement de son portefeuille et de la consolidation de sa stratégie à l’échelle européenne. Après une première phase marquée par la mise en place de ses fondamentaux, la SCPI vise désormais un déploiement régulier sur les 5 prochaines années, en ligne avec sa vision long terme.

La carte stratégique publiée dans le BT S2 2024 précise ses ambitions :

• 60 % du portefeuille sera concentré sur des zones prioritaires hors France,
• 20 % sur des zones secondaires européennes,
• Et jusqu’à 20 % maximum en France.
  Cette répartition géographique a pour objectif de capter des marchés où la pression concurrentielle est plus faible, tout en bénéficiant de cadres fiscaux et locatifs favorables.

Sur le plan typologique, la SCPI souhaite à horizon 5 ans répartir ses investissements comme suit :

• 40 % en bureaux nouvelle génération,
• 20 % en hébergements,
• 15 % en santé,
• 15 % en logistique et activités,
• Et 10 % en éducation.

Cette diversification cible traduit la volonté de répondre aux transitions sociales, sanitaires, démographiques et économiques identifiées par la société de gestion dès la création de la SCPI. Elle reste également en ligne avec les engagements liés à son label ISR.

Transitions Europe maintient une collecte maîtrisée et continue de renforcer sa visibilité auprès des investisseurs, grâce à une information transparente et une exécution prudente.
Comme pour toute SCPI, les performances futures dépendront des conditions de marché, de la qualité des actifs sélectionnés et de leur gestion dans la durée. Le capital investi n’est pas garanti.

Transitions Europe a réussi à confirmer son excellente première année en distribuant de nouveau plus de 8 % sur l’année 2024, une performance remarquable compte tenu du contexte de marché. Même si nous rappelons que pour tout investissement immobilier, le rendement n’est pas garanti et que le capital peut varier à la hausse comme à la baisse.

Cette régularité témoigne à la fois de la qualité de sélection des actifs, de la maîtrise de la stratégie ISR, et de la solidité du positionnement européen de la SCPI. Néanmoins, la SCPI n’a pas un fort historique, il est difficile de connaitre le rythme de croisière même si les rendements actes en main des derniers actifs permettent d’indiquer un rendement moyen autour de 6 %. À voir comment la SCPI va continuer sa lancée sur les prochaines acquisitions.

La clarté de la vision à 5 ans, la sélectivité des zones d’investissement, et la gestion prudente du rythme de collecte en font un véhicule prometteur pour les investisseurs en quête de diversification hors France.
Avec un taux d’occupation financier de 100 %, aucun retrait en attente, et une décote actuelle sur la valeur de reconstitution, la SCPI coche à ce stade tous les critères d’une gestion saine.

Nous recommandons cette SCPI, aussi bien en pleine propriété que dans une stratégie de diversification européenne.