Transitions Europe

Investir en SCPI avec Transitions Europe, c'est investir dans une SCPI de rendement 100 % européenne, gérée par Arkéa REIM. Elle investit exclusivement hors de France, dans sept pays : Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Italie, Irlande, Pologne et Belgique. Elle se positionne sur les formats immobiliers qui progressent : bureaux repensés pour le travail hybride, entrepôts de logistique urbaine, commerces en mutation, actifs de life science.

Lancée début 2023 avec un objectif de distribution de 5,5 % brut, la SCPI a distribué 8,16 % dès sa première année complète, puis 8,25 % en 2024 et 7,60 % en 2025, pour une performance globale annuelle (PGA) de 8,60 %. Au 31 mars 2026, elle gère 56 actifs pour une capitalisation de 1,25 Md€ et compte 33 756 associés.

Lancée en 2022 par Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, Transitions Europe est une SCPI européenne diversifiée, structurée autour des grandes transitions à l'œuvre dans nos sociétés : transformation des modes de travail, vieillissement démographique, digitalisation des services, enjeux environnementaux.

Sur les bureaux, les biens se transforment avec des tiers-lieux (espaces de restauration, de détente, de réunions) : plus d'espaces d'échanges et moins de bureaux à poste fixe. Les entreprises souhaitent apporter de la créativité à leurs collaborateurs en créant des espaces de travail agréables.

La SCPI est labellisée ISR depuis son lancement, avec une grille d'analyse ESG de 42 critères appliquée à chaque acquisition. Trois axes concrets sont visés :

• améliorer le potentiel écologique des actifs,
• favoriser les mobilités alternatives (bornes de recharge électrique, abris vélo, proximité des transports en commun), r
• enforcer la résilience des immeubles face au changement climatique.

L'objectif de distribution affiché au lancement était de 5,5 % brut. La SCPI a distribué 8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024 et 7,60 % en 2025. Elle a dépassé 1 Md€ de capitalisation en moins de deux ans.

Transitions Europe investit uniquement hors France, dans des pays européens où les conditions d'acquisition, de fiscalité et de gestion locative sont favorables aux porteurs de parts.

La SCPI vise une large gamme de typologies, choisies pour leur capacité à générer des revenus immédiats avec des locataires solides sur des baux longs : bureaux adaptés aux nouveaux usages, commerces, logistique, life science, hospitalité, locaux d'activité et éducation. Au 31 mars 2026, le portefeuille se répartit entre les bureaux (35 %), le commerce (25 %), la logistique (15 %), le life science (11 %), l'hospitalité (6 %), l'activité (5 %) et l'éducation (3 %).

Sur le plan géographique, la SCPI est présente dans 7 pays : Espagne (34 %), Allemagne (20 %), Pays-Bas (14 %), Italie (12 %), Irlande (10 %), Pologne (7 %) et Belgique (3 %).

Le label ISR, renouvelé pour une deuxième période triennale en 2025, s'appuie sur une grille de 42 critères ESG appliquée à chaque actif. Côté fiscalité, le positionnement 100 % européen permet dans la majorité des cas aux investisseurs français d'éviter les prélèvements sociaux (17,2 %) grâce aux conventions bilatérales. En 2025, le TD net de fiscalité étrangère s'établissait à 6,08 % pour un TD brut de 7,60 %.

Pour vous exposer notre avis SCPI sur Transitions Europe, elle bénéficie de l'expérience du groupe Arkéa, qui lui permet d'offrir plusieurs canaux d'investissement, notamment via des contrats d'assurance-vie. Au 31 mars 2026, le portefeuille compte 56 actifs dans 7 pays, loués à 319 locataires actifs.

Parmi les principaux locataires : RCS Mediagroup Spa (9 % des loyers bruts), Leroy Merlin Italia (5 %), Ericsson Antenna Technology (4 %), Deutsche Bahn AG (3 %), MAN Truck & Bus Deutschland (3 %). Des secteurs variés, des pays différents : la dilution du risque locatif est effective.

Depuis le lancement, Arkéa REIM maintient un délai moyen d'investissement d'environ 3 mois, inférieur au délai de jouissance de 5 mois. Les capitaux collectés sont donc déployés avant même que les nouveaux associés ne commencent à percevoir leurs premiers revenus. Sur les deux acquisitions du T1 2026, le taux de rendement moyen acte en mains ressort à 8,18 %.

Les indicateurs au 31 mars 2026 : TOF à 98,5 %, TOP à 98 %, taux de recouvrement des loyers à 99 %, WALT à 11 ans, WALB à 6 ans, 0 part en attente de retrait. Taux d'endettement : 0 %. Trésorerie disponible : 207 M€. La valeur de reconstitution s'établit à 208,71 € au 31 mars 2026, pour un prix de souscription de 202 €. Le ticket moyen par associé ressort à 37 231 €.

Côté fiscalité, Transitions Europe permet aux investisseurs fortement imposés d'optimiser leur rendement net grâce aux conventions fiscales européennes, qui permettent dans la plupart des cas d'éviter les prélèvements sociaux français (17,2 %).

En 2025, Transitions Europe franchit 1 Md€ de capitalisation et distribue 7,60 % brut sur l'année. La PGA 2025 atteint 8,60 %, portée en partie par la revalorisation du prix de part de 200 € à 202 €. Sur l'année, Arkéa REIM réalise 25 acquisitions pour environ 490 M€, dont les premières implantations en Belgique et en Italie.

En Espagne, la SCPI acquiert un entrepôt logistique de 32 000 m² à Tolède, dans l'aire métropolitaine de Madrid. L'actif est entièrement loué à un acteur majeur des boissons non alcoolisées présent sur le site depuis 2011. Son entrepôt principal se trouve à 200 mètres, ce qui en fait un maillon critique de sa chaîne logistique. En janvier 2026, première acquisition en Belgique : un immeuble de bureaux dans le quartier Léopold à Bruxelles, au cœur des institutions européennes, avec une WALB de 5,9 ans.

Au premier trimestre 2026, deux acquisitions sont réalisées pour 52 M€ au total, à un taux de rendement moyen de 8,18 %.

À Limerick, troisième ville d'Irlande, Transitions Europe acquiert Hawthorn House, un immeuble de bureaux de 4 316 m² livré en 2019, certifié LEED Gold. Il est entièrement occupé par deux locataires IT : General Motors IT Services Ireland, présent à Limerick depuis 2013, et Kneat Solutions, éditeur de logiciels pour les sciences de la vie. Loyer annuel brut : 1,5 M€.

À Cracovie, deuxième marché de bureaux de Pologne, la SCPI acquiert Brain Park A, 14 005 m² en classe A+, certifié BREEAM Excellent, WiredScore Platinum et WELL Health & Safety. Dix locataires occupent les neuf niveaux : PepsiCo GBS Poland, EY, Medicover et sept autres, pour une WALB de 5,81 ans. Loyer annuel brut : 2,8 M€.

Sur le front locatif, l'immeuble Shelbourne Buildings à Dublin, acquis en août 2025 avec 85 % d'occupation, atteint 100 % en un trimestre après deux nouvelles signatures de bail. Ces opérations portent le portefeuille à 56 actifs dans 7 pays, pour une capitalisation dépassant 1,25 Md€ au 31 mars 2026.

Au 31 mars 2026, Transitions Europe dispose de 207 M€ de trésorerie disponible et de 7 actifs sous exclusivité représentant 172 M€. L'Assemblée Générale annuelle est prévue le 23 juin 2026.

Pour 2026, Arkéa REIM maintient un objectif de PGA non garanti de 7 %, porté par des conditions de marché encore favorables dans plusieurs pays européens. Le délai moyen d'investissement reste maîtrisé à environ 3 mois, ce qui permet de déployer la collecte sans diluer le rendement. Sur les acquisitions en cours de signature, les taux de rendement espérés ressortent autour de 8 %.

Le renouvellement du label ISR pour une deuxième période triennale s'accompagne d'une grille d'analyse ESG plus quantitative, avec des indicateurs mesurables actif par actif.

L'objectif à long terme reste inchangé : un TRI cible et une PGA cible de 6 % sur la durée de placement recommandée de 10 ans (non garantis). Les trois premières années dépassent cet objectif. Comme pour toute SCPI, le capital n'est pas garanti, la liquidité n'est pas assurée et les conditions de marché peuvent évoluer.

Transitions Europe a désormais trois ans de recul et un bilan cohérent : PGA de 8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024 et 8,60 % en 2025, avec un objectif initial de 5,5 %. Peu de SCPI lancées après 2020 ont tenu ce niveau de régularité aussi tôt. Même si nous rappelons que le rendement n'est pas garanti et que le capital peut varier à la hausse comme à la baisse.

Ce qui donne confiance, c'est autant la performance que la façon dont elle est construite : 319 locataires actifs, 0 % d'endettement, taux de recouvrement à 99 %, et une équipe qui déploie les capitaux plus vite qu'elle ne les collecte. La clarté de la communication d'Arkéa REIM, avec les taux nets de fiscalité étrangère et nets de PFU publiés chaque trimestre, est un signe de sérieux.

La SCPI a un peu plus que trois ans de recul. C'est à la fois sa force (elle a acheté dans de bonnes conditions de marché) et sa limite (on ne sait pas encore comment elle se comportera sur un cycle complet). Le TD 2025 en baisse à 7,60 % s'explique en partie par la revalorisation du prix de part, la PGA reste excellente, mais c'est un point à suivre.

Nous recommandons cette SCPI, aussi bien en pleine propriété que dans une stratégie de diversification européenne.