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- De par la crise sanitaire, le secteur logistique avait connu une forte accélération. Selon le Real Estate Chartbook Q4 2024 pour l’Europe, publié par Oxford Economics, le secteur logistique et industriel européen devrait être le plus performant au cours des cinq prochaines années.
- Le secteur logistique tire toujours parti de la demande constante de services essentiels tels que l'alimentation, l'habillement et divers produits de consommation. Investir en SCPI, c'est donc judicieux, mais il faut rester stratégique et investir dans des SCPI spécialisées dans la logistique et l'e-commerce pour bénéficier de rendements attractifs.
- Les SCPI logistiques, avec souvent une stratégie qui repose sur le "dernier kilomètre", ont d’ailleurs de très bon rendement, la meilleure étant à un taux de distribution de 6,20% sur 2023.
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), simples d’accès et offrant un bon rendement, sont une solution d’épargne de plus en plus populaire en France. Parmi elles, les SCPI logistiques qui sont particulièrement intéressantes, puisqu’elles portent sur des secteurs au fort potentiel de croissance : la logistique et l’e-commerce. Vous pouvez vérifier leur potentiel face aux autres SCPI, qui ont des stratégies différentes, en consultant notre article sur les meilleures SCPI.
Une SCPI logistique est une SCPI qui a la particularité d’investir dans des bâtiments industriels et logistiques, comme des entrepôts, des locaux d’activité, des hangars, des centres de distribution, des plateformes logistiques, .etc.
L’épargnant, en apportant du capital à la SCPI, reçoit en contrepartie une partie du loyer payé par les entreprises qui louent ces bâtiments.
Il existe différents types de SCPI logistiques, qui peuvent se spécialiser plus ou moins dans un certain type de bien immobilier. Il existe ainsi des SCPI entrepôts, des SCPI bâtiments industriels, des SCPI locaux d’activité, etc.
La logistique est finalement l'art de rendre disponible un produit spécifique au bon endroit et au bon moment, en minimisant les coûts tout en maintenant une excellente qualité. La logistique doit donc fournir un flux organisé, et utilisé 3 grands types de bâtiment:
- Bâtiment d'Activité : C'est un bâtiment multi-usage qui permet le stockage, l'assemblage, le service après-vente, et parfois même de petites opérations industrielles. Utilisé principalement par les PME et PMI, ces bâtiments sont généralement inférieurs à 10 000 mètres carrés.
- Entrepôt de Stockage : Comme son nom l'indique, il s'agit d'un bâtiment destiné à la massification des flux. Les marchandises y sont stockées avant d’être distribuées. Ces entrepôts sont habituellement de taille supérieure à 10 000 mètres carrés.
Entrepôt de Logistique Urbaine ou "Dernier Kilomètre" : Cet entrepôt facilite la distribution rapide des colis et marchandises. Généralement, les produits y restent moins de 24 heures.
Avantage #1 : L’explosion du e-commerce
Sans logistique, pas d’e-commerce ! Et l’explosion du e-commerce valorise les biens immobiliers logistiques
Suite au Covid, les confinements et la fermeture des magasins physiques, les ventes en ligne ont grimpé en flèche et les entreprises ont dû s’adapter rapidement à ce nouveau mode de consommation. L’explosion du nombre de commandes leur a posé des défis de logistique et de supply chain nouveaux : comment stocker et transporter 4 ou 5 fois plus de marchandise d’un coup ? Une des solutions qui s’est immédiatement imposée a été de louer de nouveaux entrepôts, qui ont vu leur valeur et leurs loyers s’envoler, devenant des actifs très rentables.
Les SCPI se sont emparées de cette nouvelle classe de biens immobiliers et les ont rendus accessibles au grand public. Elles permettent ainsi aux épargnants particuliers d’investir dans des bâtiments industriels, locaux et autres entrepôts qui étaient autrefois l’apanage des investisseurs fortunés et des connaisseurs du secteur.
Avantage #2 : les bons rendements des SCPI logistiques
L’importance que l'e-commerce a pris dans nos vies, la croissance durable de la consommation en ligne qui en découle et donc la quête de nouveaux bâtiments de stockage et de transport des entreprises ont conduit à une forte augmentation des loyers de ces locaux.
Cela permet aux SCPI logistiques d’avoir des rendements particulièrement attractifs, entre 5 et 6%, étant donné que ce sont ces loyers qui sont reversés aux investisseurs épargnants. Ce phénomène est accentué par le fait que les consommateurs sont désormais habitués à des délais de livraison extrêmement courts. Les entreprises n’ont d’autre choix que de chercher des bâtiments en périphérie des villes qui deviennent trop rares, donc chers.
Enfin, de façon plus général, les SCPI logistiques ont une moyenne de leur Taux de Distribution (TD) supérieur à la moyenne des SCPI :
Avantage #3 : Des loyers indexés sur inflation
Les loyers perçus par les investisseurs des SCPI spécialisées dans les secteurs des entrepôts, de la logistique et de l'e-commerce sont ajustés en fonction de l'inflation.
De plus, les locataires des entrepôts sont responsables du paiement des coûts associés aux travaux d'amélioration.
Pour les détenteurs de parts dans ces SCPI Logistique et e-commerce, cela se traduit par une quasi-intégralité du loyer encaissé, redistribuée sous forme de dividendes trimestriels directement sur leur compte bancaire.
Avantage #4 : Une tendance de fond qui s’inscrit sur le long terme
Les sociétés de gestion des SCPI qui possèdent des entrepôts de stockage offrent une sécurité accrue grâce à la signature de baux à long terme, souvent d'une durée avoisinant les 15 ans.
De plus, il y a toujours des besoins en surface de stockage. Après le choc de la demande en ligne provoqué par la pandémie, on a vu une tendance de long-terme se dessiner : les achats en ligne sont passés de l’exception à la norme. Pour cela, les entrepôts sont toujours recherchés et ce mouvement n’est pas prêt de ralentir, même si la demande 2023 sur de nouveaux locaux s’est un peu tassée. Selon le Real Estate Chartbook Q4 2024 pour l’Europe, publié par Oxford Economics, le secteur logistique et industriel européen devrait être le plus performant au cours des cinq prochaines années. Cette tendance s’explique par l’essor du commerce en ligne et le retour des chaînes de production en Europe, dans un environnement géopolitique contribuant à renforcer les échanges industriels et commerciaux avec des partenaires régionaux.
De nombreuses entreprises rapatrient leur production sur le sol national et ont de ce fait besoin de nouveaux bâtiments industriels, locaux et entrepôts sur la durée. Pour un épargnant, cette tendance de long-terme est rassurante, car elle est la meilleure source d’un investissement rentable.
L’essor de l'e-commerce a initié une tendance de long-terme avec une modification importante des modes de consommation et, par conséquent, du mode de fonctionnement de la logistique des entreprises. Les SCPI dédiées à la logistique et aux bâtiments d’activité représentent une véritable opportunité d’investissement pour l’épargne d’un particulier car elles s’inscrivent dans cette tendance de long-terme. Investir dès maintenant dans des SCPI spécialisées dans la logistique, c’est saisir l’opportunité d’être pionnier sur un marché en plein essor.
Avantage #5 : Des charges d’entretien faibles en immobilier logistique
La rentabilité nette d'une SCPI spécialisée dans la logistique et investissant dans des entrepôts de stockage est presque équivalente à sa rentabilité brute, en raison des coûts d'exploitation réduits de ces bâtiments. Cette situation est comparable à celle de la location d'un parking en termes de frais d'entretien minimes.
Par conséquent, une SCPI axée sur la logistique versera plus facilement de bons rendements à ses associés.
Toutes les SCPI logistiques n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié à de la logistique, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des locaux logistiques.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans la logistique, puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans la logistique à minima à 35%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI logistique, nous avons précisé ce que réprésente la part logistique dans leur patrimoine immobilier.
TOP 3 des meilleures SCPI Logistiques 2025
TOP 3 des meilleures SCPI diversifiées en Logistique 2025
Log In
Log In est la dernière-née de la société de gestion Theoreim, en partenariat avec l’Asset manager Principal Real Estate Europe.
Log In est une jeune SCPI dont l'objectif est de répondre aux besoins du secteur industriel et logistique en Europe. C'est la seule SCPI se voulant logistique 100% Européenne.
Elle cible l’ensemble de la chaîne conception - production - distribution - stockage, et donc vise des actifs immobiliers productifs et de stockages, comme des locaux d’activités, de production, de logistiques sous toutes ses formes, de data-centers, mais aussi de laboratoires de recherche et développement..
LF Opportunité Immo
LF Opportunité Immo est une SCPI sous la société de gestion La Française, elle n'est pas spécialisée dans l’immobilier de logistique, mais a vocation à se constituer un patrimoine de biens reposant sur les besoins immobiliers des PME françaises. Ainsi, dans cette logique, elle peut faire l'acquisition d'entrepôts et locaux industriels. Pour l'instant, une très faible partie de ce patrimoine est constitué de biens dans la logistique, mais cette catégorie est amenée à être développée. Elle possède par exemple des locaux d’activités de plus de 5000 m² à Bobigny. La plupart de ses investissements sont situés en Île-de-France, bien qu’elle cherche à trouver un équilibre entre Île-de-France et régions.
En 2024, dans un contexte immobilier chahuté, la collecte nette de LF Opportunité Immo s’élève à 0,7 million d’euros, en net repli par rapport à 2023. La collecte a principalement permis de traiter les demandes de retrait et d’assurer la fluidité du marché des parts.La SCPI a cependant poursuivi ses investissements en 2024avec l’acquisition à Neuville-en-Ferrain (59) décrite ci-contre.Ce dernier trimestre a été principalement marqué par la livraison en novembre du dernier bâtiment (F) dans le Technoparc de Lamirault à Collégien (77) et la cession d’un actif à Heyrieux (38). Le taux d’occupation financier est quant lui en légère baisse à 96,6 %.
ActivImmo
Activimmo est une SCPI sous la société de gestion Alderan, créée en 2019. C’est une SCPI spécialisée dans l'e-commerce et en particulier dans le fameux “dernier kilomètre”, c’est-à-dire le dernier kilomètre entre le client final et le dernier entrepôt, qui doit donc être très proche du consommateur. Par conséquent, ActivImmo investit dans des biens immobiliers situés en secteur périurbain. Par exemple, elle détient des bâtiments de pure logistique urbaine au cœur de la métropole lilloise. Elle détient également de nombreux locaux loués à des entreprises petites ou de taille intermédiaire.
Osmo Énergie
Osmo Énergie se distingue par sa stratégie d’investissement tournée vers des secteurs porteurs, dont la logistique, qui connaît une demande croissante en Europe. Face à l’essor du e-commerce et à l’optimisation des chaînes d’approvisionnement, la SCPI cible des entrepôts modernes et des plateformes logistiques stratégiques, situés à proximité des grands axes de transport. Cette diversification lui permet de capter des baux long terme avec des locataires solides, garantissant des rendements attractifs et une stabilité locative. En renforçant son exposition à la logistique, Osmo Énergie se positionne sur un marché clé tout en maintenant une approche responsable et performante.
Alta Convictions
La SCPI Alta Convictions, lancée en 2023 par Altarea Investment Managers, adopte une stratégie d'investissement diversifiée, incluant une exposition significative au secteur de la logistique urbaine. Cette orientation vise à tirer parti de la demande croissante pour des infrastructures logistiques modernes, notamment en raison de l'essor du commerce en ligne et de la nécessité d'optimiser les chaînes d'approvisionnement en milieu urbain. En ciblant des actifs logistiques situés dans des zones stratégiques, Alta Convictions cherche à offrir à ses investisseurs des rendements attractifs tout en contribuant au dynamisme économique des métropoles françaises et européennes.
Altixia Cadence XII
La SCPI Altixia Cadence XII adopte une stratégie d'investissement diversifiée, accordant une place significative aux actifs logistiques et aux locaux d'activité. Cette orientation vise à tirer parti de la demande croissante pour des infrastructures logistiques modernes, notamment en raison de l'essor du commerce en ligne et de la nécessité d'optimiser les chaînes d'approvisionnement. Par exemple, au deuxième trimestre 2024, la SCPI a acquis un actif d'activités situé à Neuville-en-Ferrain, au cœur d'une zone industrielle et logistique dynamique. En ciblant des actifs logistiques situés dans des zones stratégiques, Altixia Cadence XII cherche à offrir à ses investisseurs des rendements attractifs tout en contribuant au dynamisme économique des métropoles françaises et européennes.
Les SCPI appartiennent à des sociétés de gestion, qui possèdent et gèrent chacune plusieurs SCPI. Ces sociétés de gestion peuvent être totalement spécialisées dans la logistique ou plus généralistes, de même que les SCPI elles-mêmes.
Vous trouverez ci-dessous les présentations des 3 sociétés de gestion spécialisées dans la logistique, qui gèrent le TOP 3 des SCPI logistiques données ci-dessus.
Theoreim
Fondée en 2020 par quatre experts en immobilier et gestion d'actifs, Theoreim est une entreprise récente dans le domaine de la gestion de portefeuille. Forts de leurs riches expériences professionnelles, ces fondateurs ont élaboré des solutions d'épargne novatrices, répondant aux besoins tant des clients institutionnels que des particuliers.
La méthode de développement adoptée par Theoreim repose sur une connaissance approfondie du domaine immobilier, permettant la sélection judicieuse d'actifs immobiliers et leur mise à disposition efficace auprès des locataires. La société s'appuie également sur des partenariats solides pour la gestion de ces biens.
Theoreim privilégie une approche principalement paneuropéenne dans ses investissements.
Engagée dans la recherche de rendements locatifs optimaux et la valorisation à long terme de son patrimoine, Theoreim, bien que récente, vise à développer un éventail étendu de produits d'investissement accessibles à tous les profils d'investisseurs.
La Française
Avec 40 ans d’expertise, La Française est une importante société de gestion de SCPI, gérant des actifs immobiliers de tous types dans le monde entier. Sa stratégie actuelle repose sur l’expansion internationale. Elle possède notamment la SCPI LF Opportunité Immo, ainsi que de nombreuses autres SCPI qui ont connu des baisses de parts récemment en 2024 et début 2025.
Alderan
Alderan est une société de gestion spécialisée depuis 2015 dans le secteur de l’immobilier tertiaire. Elle gère plusieurs véhicules d’investissements (SCPI, OPPCI et fonds dédiés) dont notamment la SCPI logistique ActivImmo. Elle a aussi lancé en fin 2023 Comète, une SCPI diversifiée, qui pourra aussi faire de la logistique à l’internationale.
L’explosion de l'e-commerce provoquée par la crise de la covid-19 s’est transformée en tendance de long-terme. Les entreprises se sont rapidement adaptées à cette nouvelle forme de consommation et la demande pour la location de bâtiments logistiques (entrepôts, locaux d’activité, etc) ne cesse de croître. En investissant dans ces biens immobiliers dont la demande est en pleine expansion, les SCPI logistiques représentent une opportunité d’investissement particulièrement attractive pour les épargnants.
Les SCPI logistiques vous intéressent ? Vous aimeriez en savoir plus sur Log In ou encore Comète (la dernière d’Alderan qui devrait prendre une partie de son parc immobilier en logistique à l’international) ? Besoin d’un avis d’experts ? N’hésitez pas à vous tourner vers Louve Invest! En prime, Louve vous offre un avantage de cashback inégalé. Obtenez un remboursement sur les frais de souscription des SCPI, directement sur votre compte bancaire. Économisez davantage lors de votre investissement !
