- Les SCPI diversifiés offrent accès à une grande diversité d’actifs.
- Elles permettent aux investisseurs de bénéficier d’une répartition équilibrée et une exposition à différents secteurs de l'immobilier.
- La diversification des actifs permet également de mutualiser les risques, ce qui en fait un investissement plus sécurisé encore.
- En 2022, les SCPI diversifiées font partie du haut des palmarès de toutes les SCPI confondues avec un taux de distribution environnant les 7%.
La SCPI est un véhicule d'investissement ouvert à tous qui permet au particulier d’investir facilement et collectivement sur le marché de l’immobilier locatif. Chaque SCPI de rendement est gérée par une société de gestion professionnelle et reconnue par l’AMF. Elle possède un parc immobilier, composé le plus souvent d’immeubles et autres bien à destination professionnelle (bureaux, entrepôts, commerces, etc.), qu’elle met en location.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez ainsi copropriétaire des biens détenus par la SCPI, et touchez des revenus réguliers issus des loyers perçus par la SCPI, proportionnels à votre investissement.
Parmi les SCPI de rendement, il existe différentes stratégies d'investissement, notamment les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées :
- SCPI diversifiées : elles font le choix d’investir dans plusieurs typologies d’actifs. Pour être considérée comme un SCPI diversifiée, la SCPI doit posséder au moins 3 typologies d’actifs différentes et aucune d’entre elles ne doit dépasser 50% de la valeur totale du portefeuille ;
- SCPI spécialisées ou thématiques : elles se distinguent par leur choix d'investir principalement dans certains secteurs spécifiques. En règle générale, elles s'engagent à allouer au moins 70% de leurs actifs à un domaine précis. Parmi les SCPI spécialisées, on trouve par exemple les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI de santé ou encore les SCPI hôtellerie.
Critère n°1 : une typologie d’actifs diversifiée
Les SCPI diversifiées ont la possibilité d'investir dans une variété d'actifs immobiliers, tels que :
- Les bureaux (sièges sociaux, immeubles destinés à un usage professionnel, etc.)
- Les commerces (épiceries, supérettes, hypermarchés, librairies, confiseries, etc.)
- Les entrepôts (espaces de stockage et de logistique)
- Les établissements de santé (cliniques, laboratoires, centres médicaux, EHPAD, etc.)
- Les habitations (résidences étudiantes, logements sociaux, résidences pour seniors, etc.)
La plupart du temps, les SCPI diversifiées investissent principalement dans des bureaux, qui sont l'actif le plus courant dans ce type de structure. Elles élargissent ensuite leur portefeuille en incluant d'autres types d'actifs "d'usage", tels que des maisons de retraite, des crèches, des hôpitaux, des résidences étudiantes, et bien d'autres encore.
Critère n°2 : une diversification géographique
En plus de la diversification sectorielle, les SCPI diversifiées offrent également une diversification géographique. Cette diversification peut prendre plusieurs formes :
- Diversification au sein de la France : une SCPI diversifiée peut choisir de répartir ses actifs dans différentes régions de France, ou d'investir dans des régions présentant des typologies différentes, en alternant par exemple entre des investissements dans des zones urbaines et des zones plus rurales. Cela permet de bénéficier des opportunités immobilières variées présentes sur le territoire français.
- Diversification internationale en Europe : certaines SCPI diversifiées investissent dans des actifs situés dans différents pays européens, à la fois en France et à l'extérieur (tels que l'Irlande, l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas, la Belgique, etc.), généralement au sein de la zone euro. Cette approche permet de diversifier davantage le portefeuille immobilier et d'accéder à des marchés immobiliers européens offrant des opportunités intéressantes.
Critère n°3 : des stratégies d'investissement variées
Les SCPI diversifiées se distinguent également par leur large éventail de stratégies d'investissement puisqu’elles peuvent adopter différentes approches en fonction des opportunités et des objectifs spécifiques.
Certaines SCPI diversifiées se concentrent sur des investissements "verts" et durables, en privilégiant des actifs immobiliers respectueux de l'environnement, tels que des bâtiments à haute performance énergétique ou utilisant des énergies renouvelables. Cette approche permet de contribuer à la transition écologique tout en visant des rendements attractifs.
D'autres SCPI diversifiées adoptent une stratégie opportuniste, en se tenant à l'affût des opportunités d'investissement les plus avantageuses au fil du temps. Elles peuvent saisir des occasions dans différents secteurs immobiliers ou régions, en fonction des conditions du marché et des perspectives de rendement.
La diversité des stratégies d'investissement des SCPI diversifiées permet aux investisseurs de trouver des produits qui correspondent à leurs préférences et objectifs spécifiques.
Investir dans une SCPI diversifiée présente deux grands avantages significatifs :
Une mutualisation des risques
La SCPI est un investissement qui, par excellence, permet de mutualiser les risques par rapport à l’investissement locatif en direct. En effet, son rendement ne dépend pas de la location d’un seul bien et d’un seul locataire. Si un des locataires ne paie pas son loyer ou si un des biens subit une dégradation, la SCPI dispose des revenus provenant des autres biens pour compenser cette perte. Cela permet de réduire le risque locatif et d'amortir les éventuelles pertes en capital.
En investissant dans des actifs immobiliers de typologie diverses, la SCPI diversifiée renforce d’autant plus cet aspect de mutualisation des risques puisqu’elle évite de dépendre exclusivement d'un seul secteur d'activité ou d’une seule zone géographique. Cette particularité permet de réduire le risque lié à la conjoncture économique et la performance d'un seul secteur. Ainsi, la SCPI diversifiée offre une meilleure protection contre les fluctuations du marché immobilier et assure aux porteurs de parts une plus grande stabilité de leur investissement dans la durée. Il s’agit donc d’un investissement idéal pour se constituer un capital sécurisé.
À l’inverse, les SCPI thématiques se concentrent sur un secteur spécifique de l'immobilier, ce qui implique une réduction des avantages dûs à la mutualisation des risques. Toutefois, en se positionnant en tant qu'expertes dans leur domaine, les SCPI spécialisées peuvent bénéficier d'un accès plus facile à des biens immobiliers recherchés.
Un taux de rendement attractif
En 2022, les SCPI diversifiées ont enregistré de bonnes performances, avec un taux de distribution de 5,59% en 2022, ce qui est nettement supérieur à la moyenne des taux de distribution de toutes les catégories de SCPI, établie à 4,53%.
Contrairement aux SCPI spécialisées qui se concentrent sur un seul secteur, les SCPI diversifiées peuvent mener une stratégie d'acquisition plus opportuniste et flexible. Elles peuvent se permettre d’investir facilement quand une belle opportunité se présente, sans devoir se limiter à un secteur fixe. Un exemple de cette flexibilité s'est manifesté pendant la période de la pandémie de COVID-19. Les SCPI diversifiées ont pu se tourner vers des actifs de santé tels que les cliniques et les laboratoires, qui affichaient des rendements élevés.
Cette capacité à réagir rapidement aux évolutions du marché a permis aux SCPI diversifiées de maximiser leurs rendements et d'ajuster leur portefeuille en fonction des opportunités du moment.
Grâce à cette approche plus opportuniste et à l’écoute du marché, les SCPI diversifiées peuvent donc profiter des fluctuations du marché immobilier et saisir les occasions qui se présentent, ce qui peut contribuer à optimiser les rendements pour les investisseurs.
Parmi toutes les SCPI diversifiées du marché, 3 SCPI se démarquent des autres :
La SCPI Remake Live, la plus performante
La SCPI Remake Live, lancée en 2022, est un exemple de SCPI diversifiée qui offre l'avantage d'être accessible à un prix réduit et sans frais de souscription. En termes de performance, elle affiche une excellente performance en 2022, avec un taux de distribution de 7,64%. Cela démontre sa capacité à générer des revenus intéressants pour les investisseurs qui y ont participé.
Répartition géographique :
- Île-de-France : 39,40%
- Région : 0%
- À l’étranger : 60,60%
Typologie d’actifs :
- Bureaux : 50,32%
- Santé : 4,28%
- Logistique : 11,71%
- Commerces : 29,25%
- Autres : 2,21%
La SCPI Iroko Zen, la plus grande collecte
Avec un taux de distribution brut de 7,04% en 2022, Iroko Zen détient la seconde place du classement des SCPI diversifiées. Elle possède également la plus large capitalisation avec 279 M€, les frais à 0% n'y sont pas pour rien. Toutefois, elle n'est accessible qu'à partir de 5 000€.
Répartition géographique :
- Île-de-France : 21%
- Région : 31%
- À l’étranger : 48%
Typologie d’actifs :
- Bureaux : 28%
- Santé : 8%
- Logistique : 29%
- Commerces : 35%
La SCPI Cœur de régions, la plus dynamique
Avec une stratégie plus risquée en régions, la SCPI diversifiée Cœur de Régions est l’une des plus dynamiques du marché. En 2022, son taux de distribution est situé à 6,40%, ce qui la place à la troisième place du classement.
Répartition géographique :
- Ile de France : 24%
- Régions : 76%
- À l’étranger : 0%
Typologie d’actifs :
- Bureaux : 50,33%
- Locaux d'activités : 27,43%
- Commerces : 22,24%
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L'un des points importants à prendre en compte lors de l'investissement en SCPI est de ne pas se baser uniquement sur le taux de distribution (TD). Bien qu’il s’agisse d’un indicateur essentiel, il vous faut aussi prendre en compte d’autres éléments comme la performance passée de la SCPI, la réputation de la société de gestion, et la diversification sectorielle et géographique. Une bonne stratégie d'investissement consiste à constituer un panier de SCPI diversifiées ! Cela permet de répartir les risques et de bénéficier des avantages de différents secteurs immobiliers.
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