SCPI diversifiées : Quels sont les atouts des meilleures ?

Investir dans une SCPI diversifiée, c'est diversifier pour mieux performer : meilleur rendement, variété d'actifs immobiliers, diversification européenne.

SCPI diversifiées : Quels sont les atouts des meilleures ?
Clément Renault
Mise à jour le 

21/5/2024

Quels sont les atouts des meilleures SCPI diversifiées ?
  • Les SCPI diversifiées, doivent avoir une stratégie immobilière visant à investir sur au moins 3 classes d’actifs, et aucune classe d’actifs ne doit dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier. Cette classification économique des SCPI a été donnée par l'ASPIM lors d'un premier communiqué en Juillet 2021.
  • Les SCPI diversifiées offrent accès à une grande diversité d’actifs et permettent aux investisseurs de bénéficier d’une répartition équilibrée, d'une exposition à différents secteurs de l'immobilier. C'est grâce à cette stratégie opportuniste, que les SCPI diversifiées font partie du haut du palmarès. Investir SCPI et en particulier sur les SCPI diversifiées, c'est investir sur les meilleures SCPI, celles qui délivrent les plus hauts rendements.
  • Les SCPI diversifiées font aussi une diversification géographique et bon nombre d'entre elles font des investissements en Europe, ce qui leur permet d'allier à la fois rendement performant et avantage fiscal pour l'épargnant.

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Découvrir nos meilleures SCPI diversifiées

Qu'est-ce qu'une SCPI diversifiée ?

La SCPI est un véhicule d'investissement ouvert à tous qui permet au particulier d’investir facilement et collectivement sur le marché de l’immobilier locatif. Chaque SCPI de rendement est gérée par une société de gestion professionnelle et reconnue par l’AMF. Elle possède un parc immobilier, composé le plus souvent d’immeubles et autres biens à destination professionnelle (bureaux, entrepôts, commerces, etc.), qu’elle met en location. 

En achetant des parts de SCPI, vous devenez ainsi copropriétaire des biens détenus par la SCPI, et touchez des revenus réguliers issus des loyers perçus par la SCPI, proportionnels à votre investissement.

Parmi les SCPI de rendement, il existe différentes stratégies d'investissement, notamment les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées :

  • SCPI diversifiées : elles font le choix d’investir dans plusieurs typologies d’actifs. Pour être considérée comme un SCPI diversifiée, la SCPI doit posséder au moins 3 typologies d’actifs différentes et aucune d’entre elles ne doit dépasser 50% de la valeur totale du portefeuille ;
  • SCPI spécialisées ou thématiques : elles se distinguent par leur choix d'investir principalement dans certains secteurs spécifiques. En règle générale, elles s'engagent à allouer au moins 70% de leurs actifs à un domaine précis. Parmi les SCPI spécialisées, on trouve par exemple les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI de santé, les SCPI résidentielles, les SCPI logistiques, ou encore les SCPI d'hôtellerie.

Critère n°1 : une typologie d’actifs diversifiée 

Les SCPI diversifiées peuvent investir dans une variété d'actifs immobiliers, tels que :

  • Les bureaux (sièges sociaux, immeubles destinés à un usage professionnel, etc.)
  • Les commerces (épiceries, supérettes, hypermarchés, librairies, confiseries, etc.)
  • Les entrepôts (espaces de stockage et de logistique)
  • Les établissements de santé (cliniques, laboratoires, centres médicaux, EHPAD, etc.)
  • Les habitations (résidences étudiantes, logements sociaux, résidences pour seniors, etc.)

La plupart du temps, les SCPI diversifiées investissent principalement dans des bureaux, qui sont l'actif le plus courant dans ce type de structure. Elles élargissent ensuite leur portefeuille en incluant d'autres types d'actifs "d'usage", tels que des maisons de retraite, des crèches, des hôpitaux, des résidences étudiantes, et bien d'autres encore.

Critère n°2 : une diversification géographique

En plus de la diversification sectorielle, les SCPI diversifiées offrent également une diversification géographique. Cette diversification peut prendre plusieurs formes :

  • Diversification au sein de la France : une SCPI diversifiée peut choisir de répartir ses actifs dans différentes régions de France, ou d'investir dans des régions présentant des typologies différentes, en alternant par exemple entre des investissements dans des zones urbaines et des zones plus rurales. Cela permet de bénéficier des opportunités immobilières variées présentes sur le territoire français.
  • Diversification internationale en Europe : certaines SCPI diversifiées investissent dans des actifs situés dans différents pays européens, à la fois en France et à l'extérieur (tels que l'Irlande, l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas, la Belgique, etc.), généralement au sein de la zone euro. Cette approche permet de diversifier davantage le portefeuille immobilier et d'accéder à des marchés immobiliers européens offrant des opportunités intéressantes.

Critère n°3 : des stratégies d'investissement variées

Les SCPI diversifiées se distinguent également par leur large éventail de stratégies d'investissement puisqu’elles peuvent adopter différentes approches en fonction des opportunités et des objectifs spécifiques.

Certaines SCPI diversifiées se concentrent sur des investissements "verts" et durables, en privilégiant des actifs immobiliers respectueux de l'environnement, tels que des bâtiments à haute performance énergétique ou utilisant des énergies renouvelables. Cette approche permet de contribuer à la transition écologique tout en visant des rendements attractifs.

D'autres SCPI diversifiées adoptent une stratégie opportuniste, en se tenant à l'affût des opportunités d'investissement les plus avantageuses au fil du temps. Elles peuvent saisir des occasions dans différents secteurs immobiliers ou régions, en fonction des conditions du marché et des perspectives de rendement.

La diversité des stratégies d'investissement des SCPI diversifiées permet aux investisseurs de trouver des produits qui correspondent à leurs préférences et objectifs spécifiques. 

Pourquoi investir en SCPI diversifiée ?

Investir dans une SCPI diversifiée présente deux grands avantages significatifs :

Une mutualisation des risques

La SCPI est un investissement qui, par excellence, permet de mutualiser les risques par rapport à l’investissement locatif en direct. En effet, son rendement ne dépend pas de la location d’un seul bien et d’un seul locataire. Si un des locataires ne paie pas son loyer ou si un des biens subit une dégradation, la SCPI dispose des revenus provenant des autres biens pour compenser cette perte. Cela permet de réduire le risque locatif et d'amortir les éventuelles pertes en capital.

En investissant dans des actifs immobiliers de typologie diverse, la SCPI diversifiée renforce d’autant plus cet aspect de mutualisation des risques puisqu’elle évite de dépendre exclusivement d'un seul secteur d'activité ou d’une seule zone géographique. Cette particularité permet de réduire le risque lié à la conjoncture économique et la performance d'un seul secteur. Ainsi, la SCPI diversifiée offre une meilleure protection contre les fluctuations du marché immobilier et assure aux porteurs de parts une plus grande stabilité de leur investissement dans la durée. Il s’agit donc d’un investissement idéal pour se constituer un capital sécurisé.

À l’inverse, les SCPI thématiques se concentrent sur un secteur spécifique de l'immobilier, ce qui implique une réduction des avantages dus à la mutualisation des risques. Toutefois, en se positionnant en tant qu'expertes dans leur domaine, les SCPI spécialisées peuvent bénéficier d'un accès plus facile à des biens immobiliers recherchés.

Un taux de rendement attractif

En 2023, les SCPI diversifiées ont enregistré de bonnes performances, avec un taux de distribution de 5,50% en 2023, ce qui est nettement supérieur à la moyenne des taux de distribution de toutes les catégories de SCPI, établie à 4,52%. 

Seules les SCPI logistiques arrivent à faire mieux sur 2023, et encore, ..., n'étant pas nombreuses dans ce secteur, c'est surtout grâce à l'une d'entre elles, la jeune SCPI Log In (TD 2023 à 6,20%) que leur moyenne augmente.

Taux de distribution 2023 des SCPI par stratégies prépondérantes

Contrairement aux SCPI spécialisées qui se concentrent sur un seul secteur, les SCPI diversifiées peuvent mener une stratégie d'acquisition plus opportuniste et flexible. Elles peuvent se permettre d’investir facilement quand une belle opportunité se présente, sans devoir se limiter à un secteur fixe. Un exemple de cette flexibilité s'est manifesté pendant la période de la pandémie de COVID-19. Les SCPI diversifiées ont pu se tourner vers des actifs de santé tels que les cliniques et les laboratoires, qui affichaient des rendements élevés.

Cette capacité à réagir rapidement aux évolutions du marché a permis aux SCPI diversifiées de maximiser leurs rendements et d'ajuster leur portefeuille en fonction des opportunités du moment.

Grâce à cette approche plus opportuniste et à l’écoute du marché, les SCPI diversifiées peuvent donc profiter des fluctuations du marché immobilier et saisir les occasions qui se présentent, ce qui peut contribuer à optimiser les rendements pour les investisseurs.

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Investir dans nos meilleures SCPI diversifiées

Les meilleures SCPI diversifiées : les meilleurs rendements 2024

Les meilleures SCPI diversifiées avec leur répartition patrimoniale

Nous avons fait un TOP 10 des meilleures SCPI diversifiées (en partant du meilleur Taux de Distribution 2023) et en précisant pour chacune le pourcentage qu'elle possède dans chaque secteur.

Pour rappel, les typologies retenues pour segmenter le marché sont les suivantes :

  • Bureaux
  • Commerces
  • Santé et éducation
  • Logistique et locaux d’activités (que nous avons détaillées sur 2 colonnes)
  • Résidentiel
  • Hôtels, tourisme, loisirs (il n'y en a pas sur ce TOP 10)
  • Autres (ou encore dénommé "alternatifs", pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes, comme infrastructure par exemple, mais il n'y en a pas sur ce TOP 10)
SCPI TD 2023 Bureaux Commerces Santé Logistique Locaux d'activité Résidentiel
1 🥇 Transitions Europe 8,16% 40,00% 15,00% 15,00% 20,00%
2 🥈 Remake Live 7,79% 50,28% 20,66% 11,32% 15,01% 1,60%
3 🥉 Iroko Zen 7,12% 32,00% 27,00% 8,00% 12,00% 21,00%
4 Epargne Pierre Europe 6,26% 48,51% 36,25% 15,24%
5 Epsilon 360 6,25% 20,00% 46,00% 2,00% 18,00%
6 Coeur de Régions 6,20% 48,81% 20,94% 30,25%
7 Cristal life 6,02% 25,46% 51,56% 22,98%
8 Optimale 6,02% 37,00% 39,00% 5,00% 19,00%
9 Vendôme Régions 6,01% 47,00% 36,00% 17,00%
10 Coeur d'Europe 5,93% 17,00% 38,00% 18,00% 27,00%

Les meilleures SCPI diversifiées avec leur répartition géographique

Nous avons fait un TOP 10 des meilleures SCPI diversifiées en précisant si elle est Européenne ou non et en précisant pour chacune le pourcentage de biens immobiliers qu'elle possède par pays.

SCPI TD 2023 Géographie France Pays-Bas Espagne Irlande UK Allemagne Belgique
1 🥇 Transitions Europe 8,16% 🇪🇺 Europe 83,00% 17,00%
2 🥈 Remake Live 7,79% 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe 28,65% 4,44% 33,45% 20,80% 12,66%
3 🥉 Iroko Zen 7,12% 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe 44,00% 9,50% 15,00% 17,00% 14,50%
4 Epargne Pierre Europe 6,26% 🇪🇺 Europe 52,00% 48,00%
5 Epsilon 360 6,25% 🇫🇷 France 100,00%
6 Coeur de Régions 6,20% 🇫🇷 France 100,00%
7 Cristal Life 6,02% 🇫🇷 🇪🇺 France / Europe 87,40% 12,60%
8 Optimale 6,02% 🇫🇷 France 100,00%
9 Vendôme Régions 6,01% 🇫🇷 France 100,00%
10 Coeur d'Europe 5,93% 🇪🇺 Europe 52,00% 48,00%

Les meilleures SCPI diversifiées

Parmi toutes les SCPI diversifiées du marché, 3 SCPI se démarquent des autres : 

SCPI TD 2023 TD 2022 Delta
1 🥇 Transitions Europe 8,16% / /
2 🥈 Remake Live 7,79% 7,64% +1,96%
3 🥉 Iroko Zen 7,12% 7,04% +1,14%

La SCPI Transitions Europe, la plus performante

Transitions Europe, malgré sa jeunesse, affiche déjà de nombreux avantages. Son très haut Taux de Distribution à plus de 8%, ne peut être encore comparé à des années précédentes et c’est une SCPI intéressante pour compléter un portefeuille existant avec des SCPI plus anciennes.
Elle, elle est jeune mais elle a déjà réalisé une collecte importante avec une capitalisation de plus de 70 millions d'euros en 2023.

La SCPI Remake Live, cède son trône

La SCPI Remake Live, lancée en 2022, est un exemple de SCPI diversifiée qui offre l'avantage d'être accessible à un prix réduit et sans frais de souscription.

En termes de performance, elle affiche une excellente performance en 2023, elle augmente encore par rapport à l'année précédente, toujours au-dessus des 7,5%. Cela démontre sa capacité à générer des revenus intéressants pour les investisseurs qui y ont participé. Sans compter qu'elle a déjà valorisé son prix de part en 2023, un prix de part (204€) qui correspond d'ailleurs au minimum de souscription, ce qui donne une forte accessibilité. Pour autant, elle doit laisser sa première place du classement 2022.

La SCPI Iroko Zen, la plus grande collecte

Avec un taux de distribution brut au-dessus des 7% en 2022, Iroko Zen détient la troisième place du classement des SCPI diversifiées et continue en 2023 d'augmenter son rendement par rapport à 2022. Créée en 2020, elle est la plus "âgée" sur le podium, même si elle reste encore parmi les plus jeunes SCPI.

Elle possède également la plus large capitalisation des 3 avec 437 M€, les frais à 0% n'y sont pas pour rien. Toutefois, elle n'est accessible qu'à partir de 5 000€.

Pourquoi investir avec Louve dans des SCPI diversifiées ?

Avec la plateforme Louve, vous pouvez suivre facilement votre placement en SCPI et garder un œil sur la capitalisation, la collecte, le rendement ou encore l’évolution du prix des parts de votre SCPI. Avec notre interface instinctive et nos outils de suivi, vous êtes sûrs de suivre de près l'évolution de leur portefeuille et de prendre des décisions éclairées. En outre, Louve Invest vous permet d’investir dans plus de 60 SCPI différentes

L'un des points importants à prendre en compte lors de l'investissement en SCPI est de ne pas se baser uniquement sur le taux de distribution (TD). Bien qu’il s’agisse d’un indicateur essentiel, il vous faut aussi prendre en compte d’autres éléments comme la performance passée de la SCPI, la réputation de la société de gestion, et la diversification sectorielle et géographique. Une bonne stratégie d'investissement consiste à constituer un panier de SCPI diversifiées ! Cela permet de répartir les risques et de bénéficier des avantages de différents secteurs immobiliers. 

Chez Louve, il est possible de constituer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs peuvent obtenir un retour financier supplémentaire lors de leurs investissements, ce qui est un avantage considérable.

Pour commencer, créez un compte gratuit, et rendez-vous sur l'académie pour lancer des simulations et comparaison entre les SCPI 

Les questions fréquentes

Investir dans une SCPI diversifiée permet-il de réduire les risques ?

Investir en SCPI diversifiée vous permet de réduire les risques liés à la dépendance à un seul secteur.

La rentabilité des SCPI diversifiée est-elle meilleure ?

Les SCPI diversifiées font partie des plus performantes du marché, car elles offrent une exposition à différents marchés immobiliers, ce qui leur permet de bénéficier des pics de performance de tous les secteurs.

Comment choisir une SCPI diversifiée ?

Penchez-vous sur la composition du portefeuille de la SCPI, en termes de secteurs, de localisation géographique et de types d'actifs. Nous vous recommandons aussi d’évaluer la qualité de la société de gestion et son expérience dans la gestion d'actifs immobiliers diversifiés.

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